不良資產(chǎn)收購(gòu)中的房地產(chǎn)評(píng)估

劉巧云 青島動(dòng)車小鎮(zhèn)投資集團(tuán)有限公司

引言

不良資產(chǎn)收購(gòu)中，房地產(chǎn)的評(píng)估工作非常重要，是控制房地產(chǎn)收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，也是保證相關(guān)主體經(jīng)濟(jì)利益的有效手段。房地產(chǎn)評(píng)估作為不良資產(chǎn)收購(gòu)的一部分，需要相關(guān)人員做好此項(xiàng)工作，結(jié)合實(shí)際情況，做好房地產(chǎn)價(jià)值的調(diào)研，降低金融風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的不良影響。

一、不良資產(chǎn)收購(gòu)中房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)內(nèi)容

在不良資產(chǎn)收購(gòu)的過(guò)程中，評(píng)估工作是收購(gòu)的前提，也是收購(gòu)中非常重要的環(huán)節(jié)。隨著不良資產(chǎn)收購(gòu)的發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估工作越來(lái)越多，成為解決房地產(chǎn)資金問(wèn)題的重要媒介。在不良資產(chǎn)收購(gòu)中，需要了解房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)、工作內(nèi)容與實(shí)施原則，以此保證收購(gòu)工作的科學(xué)性。

（一）不良資產(chǎn)收購(gòu)中房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)

第一，價(jià)值類型復(fù)雜特點(diǎn)。在不良資產(chǎn)收購(gòu)中，房地產(chǎn)評(píng)估工作比較復(fù)雜，需要對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、剩余價(jià)值等等進(jìn)行多方面的分析，了解房地產(chǎn)的綜合價(jià)值。在實(shí)際評(píng)估工作中，立足評(píng)估對(duì)象，基于評(píng)估目的，確定房地產(chǎn)價(jià)值的類型，并對(duì)此進(jìn)行具體的分析。一般來(lái)講，房地產(chǎn)不良資產(chǎn)收購(gòu)房地產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中，需要確定兩個(gè)或者兩個(gè)以上的價(jià)值類型，將此提交給委派方，作為收購(gòu)的依據(jù)。

第二，房地產(chǎn)類型豐富。不良資產(chǎn)收購(gòu)中房地產(chǎn)評(píng)估工作的實(shí)施，不僅要對(duì)土地、已經(jīng)建成的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)還要對(duì)地上已建成的不在收購(gòu)范圍內(nèi)的建筑物、土附屬物等進(jìn)行評(píng)估與分析。由于房地產(chǎn)類型比較豐富，且比較分散，因此房地產(chǎn)評(píng)估工作也出現(xiàn)分散性的特點(diǎn)。

第三，評(píng)估時(shí)間短。不良資產(chǎn)收購(gòu)中房地產(chǎn)評(píng)估工作具有時(shí)間短的特點(diǎn)，需要相關(guān)人員在規(guī)定的期限內(nèi)完成。在不良資產(chǎn)收購(gòu)中，房地產(chǎn)評(píng)估工作是所有工作實(shí)施的前提。若是前期評(píng)估工作時(shí)間過(guò)長(zhǎng)或者評(píng)估不準(zhǔn)確，將會(huì)對(duì)后續(xù)工作的實(shí)施產(chǎn)生一些不良的影響，無(wú)法保證收購(gòu)工作實(shí)施的有效性。因此，在不良資產(chǎn)收購(gòu)的房地產(chǎn)評(píng)估中，應(yīng)做好時(shí)間的控制，盡量縮短評(píng)估時(shí)間的同時(shí)，提升評(píng)估的精準(zhǔn)度，為后續(xù)工作的實(shí)施提供基礎(chǔ)保障。

第四，不確定性。在不良資產(chǎn)收購(gòu)中，由于委托方提供資料不全，所以評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)法在有限的時(shí)間內(nèi)獲取完整的有效信息，為評(píng)估活動(dòng)的實(shí)施帶來(lái)一定的難度。在不良資產(chǎn)收購(gòu)的房地產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中，不確定性因素較多，為了保證評(píng)估工作的有效性，在實(shí)際工作中，需要做好相關(guān)信息資料的收集工作，將此作為房地產(chǎn)評(píng)估工作的開(kāi)展的前提，促使不良資產(chǎn)收購(gòu)工作有序進(jìn)行。

（二）不良資產(chǎn)收購(gòu)中房地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容

在房地產(chǎn)評(píng)估中，需要從以下三個(gè)方面入手：第一，了解房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，對(duì)評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明。在房地產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中，需要評(píng)估機(jī)構(gòu)人員進(jìn)入基層，走訪自然資源局、房產(chǎn)局等部門，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，了解房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況，并將此體現(xiàn)在估價(jià)報(bào)告中，使委托方可以更加清晰地了解項(xiàng)目的情況；第二，若是評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)不完善，則提出達(dá)到處置要求的操作建議，并分類出具處置意見(jiàn)?；诜康禺a(chǎn)評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域政府部門的規(guī)定，對(duì)產(chǎn)權(quán)不完善的評(píng)估對(duì)象提出達(dá)到處置要求的操作建議，如變更用途、辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書等等。在實(shí)際工作中，需要對(duì)評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)情況、房地產(chǎn)的用途、使用情況等進(jìn)行分析，結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn)對(duì)評(píng)估對(duì)象分類，并對(duì)此提出科學(xué)的建議，滿足委托方的基本需求；第三，對(duì)評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行分析，并結(jié)合實(shí)際提出處置價(jià)格意見(jiàn)。分析房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象價(jià)格時(shí)，需要從以下兩個(gè)方面入手，一方面采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)評(píng)估對(duì)象在完善產(chǎn)權(quán)且能夠正常使用的條件下的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行分析，為委托方提供客觀合理的價(jià)值意見(jiàn)。另一方面，根據(jù)委托方的要求，結(jié)合評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)，就其他因素對(duì)房地產(chǎn)處置價(jià)格的影響進(jìn)行分析，并為委托方提供房地產(chǎn)處置價(jià)格參考意見(jiàn)。

（三）不良資產(chǎn)收購(gòu)中房地產(chǎn)評(píng)估的原則

首先，堅(jiān)持溝通原則。在不良資產(chǎn)房地產(chǎn)評(píng)估工作中，應(yīng)堅(jiān)持溝通的原則，通過(guò)與政府部門、委托方、被評(píng)估單位的溝通，了解房地產(chǎn)的實(shí)際情況，為后續(xù)收購(gòu)工作的實(shí)施提供基礎(chǔ)工作。在溝通的過(guò)程中，應(yīng)做好以下工作：第一，加強(qiáng)收購(gòu)前的溝通與協(xié)調(diào)。不良資產(chǎn)收購(gòu)前期，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以與被評(píng)估對(duì)象的項(xiàng)目經(jīng)理、相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行多個(gè)內(nèi)容的溝通，保證意見(jiàn)與想法的一致性，并共同制定一套可操作性的方案，將此作為評(píng)估工作開(kāi)展的前提，為相關(guān)工作的實(shí)施打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第二，加強(qiáng)與各方的交流，了解不良資產(chǎn)收購(gòu)中房地產(chǎn)的實(shí)際情況，為評(píng)估工作的開(kāi)展提供基礎(chǔ)保障。

其次，規(guī)范性原則。在不良資產(chǎn)房地產(chǎn)收購(gòu)工作中，需要根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等相關(guān)文件要求進(jìn)行操作，規(guī)范房地產(chǎn)操作流程，保證各項(xiàng)工作實(shí)施的效果，提升房地產(chǎn)評(píng)估工作的科學(xué)性。

最后，處置原則。在不良資產(chǎn)收購(gòu)的過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)被收購(gòu)對(duì)象的實(shí)際情況，選擇適合的收購(gòu)處置方式，以此提升收購(gòu)的價(jià)值。若是被收購(gòu)對(duì)象變現(xiàn)價(jià)值所需時(shí)間較短，那么可以采用協(xié)商變賣或者訴訟處理的原則進(jìn)行收購(gòu)。若是被收購(gòu)對(duì)象需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)，可以通過(guò)包裝再轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行處置。若是被收購(gòu)對(duì)象難以轉(zhuǎn)讓或者變現(xiàn)，則選取自營(yíng)或者出租的保守處置方式。不同房地產(chǎn)對(duì)象，有不同的處置方法。在實(shí)際工作中，需要對(duì)被收購(gòu)對(duì)象情況進(jìn)行綜合分析，將此作為處置工作開(kāi)展的依據(jù)，以提升不良資產(chǎn)收購(gòu)工作效果。

二、不良資產(chǎn)收購(gòu)中房地產(chǎn)信息調(diào)研方法

在不良房地產(chǎn)收購(gòu)工作中，工作人員需要掌握關(guān)于被收購(gòu)對(duì)象的信息，將此作為評(píng)估工作開(kāi)展的前提，為高效率管理工作的實(shí)施打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。實(shí)際工作中，可以采用以下方式進(jìn)行不良資產(chǎn)收購(gòu)中房地產(chǎn)信息的調(diào)研。

（一） 檔案調(diào)研

在不良資產(chǎn)調(diào)研工作中，檔案發(fā)揮著重要的作用，是了解被收購(gòu)對(duì)象綜合情況的有效媒介。通過(guò)檔案分析的方式，可以了解債務(wù)人的情況、擔(dān)保信息、資產(chǎn)抵押查封等基礎(chǔ)信息，對(duì)被收購(gòu)對(duì)象的權(quán)屬進(jìn)行劃分，為收購(gòu)工作的實(shí)施提供基礎(chǔ)保障。在信息調(diào)研工作中，工作人員需要做好合同文書內(nèi)容的分析工作，通過(guò)合同的分析，了解被收購(gòu)對(duì)象的真實(shí)情況，將此作為房地產(chǎn)評(píng)估工作開(kāi)展的依據(jù)。在檔案調(diào)研的過(guò)程中，應(yīng)對(duì)金融系統(tǒng)的放貸情況進(jìn)行收集與處理，了解債務(wù)人還款情況，做好相關(guān)信息的記錄與整合工作，為房地產(chǎn)評(píng)估工作的開(kāi)展提供基礎(chǔ)保障。

（二）利用外圍調(diào)研的方式獲取信息

所謂的外圍調(diào)研，就是與房地產(chǎn)管理單位建立合作關(guān)系，通過(guò)與工商管理機(jī)構(gòu)、房管機(jī)構(gòu)、法院等政府單位的溝通，了解更多關(guān)于房地產(chǎn)的信息。首先，加強(qiáng)與工商管理機(jī)構(gòu)的互動(dòng)。通過(guò)與該組織機(jī)構(gòu)的合作，了解房地產(chǎn)商存續(xù)和經(jīng)營(yíng)信息真?zhèn)?，?duì)債務(wù)人、擔(dān)保單位的登記信息進(jìn)行有效核實(shí)，確定其存續(xù)狀態(tài)。其次與房管機(jī)構(gòu)溝通，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬信息進(jìn)行溝通，保證檔案信息的真實(shí)性，避免對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估、收購(gòu)工作開(kāi)展造成不良的影響。最后，與法院溝通。通過(guò)與法院的互動(dòng)，了解房地產(chǎn)是否存在資產(chǎn)糾紛的問(wèn)題，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題，并做好信息的記錄與完善，為后續(xù)工作的開(kāi)展提供便利。

（三）實(shí)地調(diào)研

實(shí)地調(diào)研的方式，能夠使相關(guān)單位獲得更多與房地產(chǎn)相關(guān)的信息，實(shí)現(xiàn)對(duì)檔案信息與外圍調(diào)研信息的補(bǔ)充。相關(guān)工作人員可以走進(jìn)基層，與不良資產(chǎn)出讓方的代表、原貸款金融部門負(fù)責(zé)人、債務(wù)的擔(dān)保人等房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)工作人員進(jìn)行溝通，從不同角度了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，完善被收購(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)的信息。

三、不良資產(chǎn)采購(gòu)中房地產(chǎn)評(píng)估流程

在房地產(chǎn)評(píng)估中，需要根據(jù)一定的流程，結(jié)合需要開(kāi)展工作，規(guī)范評(píng)估過(guò)程，保證信息分析的科學(xué)性與全面性，為收購(gòu)工作的開(kāi)展做好鋪墊。以某工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因上市過(guò)程中遭遇金融危機(jī)及運(yùn)營(yíng)管理不當(dāng)，致使資金鏈斷裂，最終因資不抵債從而停產(chǎn)為例。在該房地產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中，可以通過(guò)以下方式，了解房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)與處置方法。

（一）對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行確認(rèn)

當(dāng)收購(gòu)方與被收購(gòu)方確定收購(gòu)意向后，收購(gòu)方可以委托房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然資源部門、房產(chǎn)管理部門等相關(guān)組織機(jī)構(gòu)，對(duì)將要收購(gòu)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行核實(shí)，確定房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，為接下來(lái)評(píng)估工作的實(shí)施提供基礎(chǔ)保障。當(dāng)收購(gòu)方了解房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)后，需要對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，避免在收購(gòu)的過(guò)程中，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)影響不良資產(chǎn)的收購(gòu)效果，影響收購(gòu)方的經(jīng)濟(jì)效益。需要注意的是，不良資產(chǎn)收購(gòu)主體不同，關(guān)注點(diǎn)與利益需求也不同。以收購(gòu)方為例，該主體更加關(guān)注當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境好壞以及風(fēng)險(xiǎn)是否可控；房地產(chǎn)的位置優(yōu)勢(shì)、房屋的品質(zhì)和定位是否符合并購(gòu)方的投資偏好，希望通過(guò)收購(gòu)獲得更高的投資回報(bào)率。為了防范風(fēng)險(xiǎn)及維護(hù)各方的利益，需要做好產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)與風(fēng)險(xiǎn)的分析工作，為接下來(lái)工作的實(shí)施奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）加強(qiáng)對(duì)不完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理

在不良資產(chǎn)收購(gòu)的中，若是被收購(gòu)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)不完善，那么評(píng)估機(jī)構(gòu)需要針對(duì)此進(jìn)行評(píng)估與分析，結(jié)合國(guó)土部門與房產(chǎn)管理單位提供的建議與想法，采用科學(xué)有效的措施對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行完善與整改，使房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)完善化，為收購(gòu)工作的開(kāi)展提供基礎(chǔ)保障。不完善的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，會(huì)應(yīng)影響收購(gòu)的過(guò)程，也會(huì)對(duì)被收購(gòu)方的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生不良影響，無(wú)法保證雙方的權(quán)益。這一環(huán)節(jié)工作十分重要，是保證雙方權(quán)益，提升不良房地產(chǎn)資產(chǎn)收購(gòu)效益的前提。實(shí)際工作中，對(duì)房地產(chǎn)特點(diǎn)進(jìn)行分析，采用多種不同的方式轉(zhuǎn)化房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)或者使用情況，提升不良資產(chǎn)管理工作效果，促使后續(xù)工作的順利實(shí)施。

（三）出具評(píng)估結(jié)果

在房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)束后，需要評(píng)估機(jī)構(gòu)出示相關(guān)的結(jié)果，使委托方與不良資產(chǎn)出讓方對(duì)此形成明確的認(rèn)識(shí)，為接下來(lái)工作的實(shí)施提供基礎(chǔ)保障。對(duì)于出讓條件充足、沒(méi)有潛在產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)的不良房地產(chǎn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)出示評(píng)估結(jié)果，將房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、處置價(jià)格呈現(xiàn)給委托方，使其對(duì)此產(chǎn)生初步的認(rèn)識(shí)。在實(shí)際工作中，需要對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定，針對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際情況，制定相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)此進(jìn)行房地產(chǎn)的評(píng)估，保證市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的科學(xué)性與合理性，確定評(píng)估結(jié)果后，將委托方的具體要求作為評(píng)估的依據(jù)，從多個(gè)不同的方面考慮房地產(chǎn)價(jià)格，并為委托方提供處置建議。如在該項(xiàng)目中，形成了租金評(píng)估報(bào)告。

四、不良資產(chǎn)收購(gòu)中房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)注意的問(wèn)題

在不良資產(chǎn)房地產(chǎn)評(píng)估工作中，需要做好前期的準(zhǔn)備工作，通過(guò)科學(xué)有效的管理措施，提升評(píng)估工作的學(xué)科性，為收購(gòu)工作開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在這一工作中，應(yīng)注意以下問(wèn)題：

第一，重視交流與互動(dòng)。溝通是解決問(wèn)題，獲取信息的重要途徑。若是不良房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)忽略與各個(gè)部門、人員的互動(dòng)與交流，那么不僅影響評(píng)估工作的科學(xué)性，也會(huì)對(duì)委托方的收購(gòu)工作開(kāi)展產(chǎn)生影響。因此，在評(píng)估工作中，需要做好相關(guān)的溝通工作，與委托方、被收購(gòu)方、相關(guān)的政府部門與房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人等進(jìn)行全面的交流，獲取更多與房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的信息，將此作為評(píng)估工作實(shí)施的媒介，為相關(guān)工作的開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

第二，做好房地產(chǎn)評(píng)估工作的流程設(shè)計(jì)。在房地產(chǎn)評(píng)估前，工作人員需要做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作，了解房地產(chǎn)的分布情況，明確各個(gè)單位的位置與工作時(shí)間，為評(píng)估工作的實(shí)施提供基礎(chǔ)保障。由于房地產(chǎn)評(píng)估工作的時(shí)間比較緊張，前期的準(zhǔn)備工作，可以避免出現(xiàn)時(shí)間浪費(fèi)的情況，同時(shí)能夠使工作人員在有限時(shí)間內(nèi)獲得更多的信息，提升評(píng)估工作的有效性。

第三，加強(qiáng)資產(chǎn)處置方案的設(shè)計(jì)。不同類型的資產(chǎn)有不同的處置方法。評(píng)估機(jī)構(gòu)為委托方提供處置方案前，需要做好相關(guān)的工作，了解不良房地產(chǎn)的綜合情況，結(jié)合委托方的需求與實(shí)際情況，提出適合的建議，以此保證不良房地產(chǎn)資源處置的合理性。當(dāng)前管理不良資產(chǎn)收購(gòu)中房地產(chǎn)的處置方式主要有：盤活不良資產(chǎn)、債權(quán)轉(zhuǎn)讓、司法拍賣、債務(wù)重組、不良資產(chǎn)證券化、呆賬核銷、破產(chǎn)重整、銀行減免貸款利息等方式。委托方可以根據(jù)結(jié)合實(shí)際，選擇科學(xué)的處置方法，以此提升房地產(chǎn)處置的合理性。

第四，立足實(shí)際，確定評(píng)估方法。對(duì)不良資產(chǎn)收購(gòu)的房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，應(yīng)以委托方的需求、房地產(chǎn)的真實(shí)情況為基礎(chǔ)，結(jié)合房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，將此作為評(píng)估方法運(yùn)用的基礎(chǔ)，保證評(píng)估工作的科學(xué)性。評(píng)估方法的選擇非常重要，是提升評(píng)估效果與房地產(chǎn)處置的關(guān)鍵。通過(guò)前期的準(zhǔn)備，可以為評(píng)估方法的選擇提供基礎(chǔ)保障，能夠促使不良房地產(chǎn)收購(gòu)工作的順利實(shí)施。

五、結(jié)語(yǔ)

總而言之，不良資產(chǎn)收購(gòu)已經(jīng)成為當(dāng)前比較普遍的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)是不良資產(chǎn)收購(gòu)的重要組成部分，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估與分析，可以了解房地產(chǎn)的價(jià)值，為收購(gòu)工作開(kāi)展提供基礎(chǔ)保障。實(shí)際工作中，確定房地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容與原則，根據(jù)相關(guān)的程序進(jìn)行評(píng)估工作，以此保證評(píng)估工作的科學(xué)性與合理性，為不良資產(chǎn)收購(gòu)工作開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。