房貸利率下調(diào)有什么影響

甄愛(ài)軍

雖然這次調(diào)整主要針對(duì)首套房貸利率，但政策調(diào)整空間仍存，后續(xù)二套房貸利率的下調(diào)還是可以期待的。北京、上海率先調(diào)整二套房貸利率后，預(yù)計(jì)未來(lái)將會(huì)有更多的城市跟進(jìn)。

京滬下調(diào)房貸利率

日前，北京和上海部分銀行已經(jīng)下調(diào)了房貸利率。

5月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布2022年5月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。其中，1年期LPR保持不變，5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。

據(jù)此，北京、上海部分銀行及時(shí)調(diào)整了房貸利率。據(jù)了解，此次北京和上海兩個(gè)城市部分銀行房貸利率已按照新5年期LPR報(bào)價(jià)降低了15個(gè)基點(diǎn)。其中北京首套房貸利率從5.15%下調(diào)至5%，二套房從5.65%下調(diào)至5.5%。上海首套房貸利率從4.95%下調(diào)至4.8%，二套房則從5.65%下調(diào)至5.5%。兩個(gè)城市下調(diào)的時(shí)點(diǎn)選擇基本上一致，且下調(diào)幅度均為15個(gè)基點(diǎn)。與此同時(shí)，首套房和二套房貸款利率均同步下調(diào)，有利于改善型需求購(gòu)房成本的降低。

當(dāng)前兩個(gè)城市受疫情沖擊較為明顯，房貸利率下調(diào)有助于提振樓市行情。根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心發(fā)布的《全國(guó)百城住宅成交監(jiān)測(cè)報(bào)告》，5月北京和上海的新房成交出現(xiàn)較大幅度的下跌，從中可以看出兩個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大的壓力。

多地均大幅下調(diào)

除了北京、上海之外，全國(guó)各地多個(gè)城市也在近期紛紛下調(diào)房貸利率，在為購(gòu)房者“減負(fù)”的同時(shí)，進(jìn)一步刺激樓市成交。

5月中旬，央行官網(wǎng)發(fā)布消息，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），明確首套房貸利率可以在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上再下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)?！锻ㄖ诽岢?，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

疊加最近一期5年期以上LPR下調(diào)，多地首套房貸利率水平出現(xiàn)明顯回落。據(jù)媒體報(bào)道，蘇州、鄭州、天津等地區(qū)房貸利率也已下調(diào)，部分銀行首套房貸款利率甚至已經(jīng)下探至4.25%的理論最低水平。

利率下降，房貸月供自然也隨之減少。以廣州為例，此前首套房主流利率為5.2%，如果能夠申請(qǐng)到理論上的最低4.25%利率，30年還款期的百萬(wàn)元房貸（等額本金還款法）月供將由利率調(diào)整前的5491元降至4919元，減少572元。

當(dāng)然，此次降息之后，房貸月供到底能夠減少多少，還與降息之前主流房貸利率水平高低有關(guān)。如果主流房貸利率水平原本不高，那么降息后月供減少幅度也不大。比如濟(jì)南，此前主流房貸利率為4.6%，因此即便是日后能夠申請(qǐng)到4.25%的理論最低利率，月供減少額也不會(huì)太大。

需要提醒的是，在實(shí)際操作過(guò)程中，對(duì)于存量房貸用戶(hù)的利率調(diào)整，要等到明年元旦后才能開(kāi)始下調(diào)利息。而對(duì)于近期新購(gòu)房的家庭，利率最低可以申請(qǐng)到4.25%，但能否如愿，還要視各地政策及銀行的具體操作而定。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，就近期銀行的動(dòng)作看，因?yàn)橐呀?jīng)普遍在落實(shí)央行新政，所以一般都會(huì)把4.4%的利率作為近期下調(diào)的目標(biāo)值。據(jù)易居研究院跟蹤統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至目前，深圳、濟(jì)南等20個(gè)城市均出現(xiàn)了4.4%的房貸利率。

有望提振市場(chǎng)成交

隨著房貸利率的明顯下降，假以時(shí)日，政策效應(yīng)將充分釋放，樓市成交狀況有望得到改善。

今年上半年，全國(guó)樓市成交狀況并不理想。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%;商品房銷(xiāo)售額37789億元，同比下降29.5%，其中，住宅銷(xiāo)售額下降32.2%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，受新冠肺炎疫情的影響，市場(chǎng)成交面臨諸多不確定性。此次房貸利率下調(diào)在很大程度上有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，對(duì)于購(gòu)房成本的降低將發(fā)揮應(yīng)有的作用。如果后續(xù)市場(chǎng)壓力還是比較大，不排除房貸利率繼續(xù)下調(diào)的可能。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟也認(rèn)為，從整體來(lái)看，在“房住不炒”前提下，近期出臺(tái)的樓市調(diào)控政策以剛性需求和改善性需求為兩個(gè)重要著力點(diǎn)，提振住房消費(fèi)。各地“因城施策”作出合理的政策調(diào)整，以達(dá)到穩(wěn)樓市的目的。

房貸利率的下調(diào)，還將惠及改善型需求。銀河證券最新研報(bào)指出，雖然這次調(diào)整主要針對(duì)首套房貸利率，但政策調(diào)整空間仍在，后續(xù)二套房貸利率的進(jìn)一步下調(diào)還是可以期待的。北京、上海率先調(diào)整二套房貸利率，預(yù)計(jì)未來(lái)將會(huì)有更多的城市會(huì)跟進(jìn)。