基于GIS的房地一體不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查研究

彭勁松，李 娟，陳 瓊，劉慧娟

(湖南環(huán)境生物職業(yè)技術(shù)學(xué)院，湖南 衡陽 421005)

農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記工作是我國重大決策之一，是認(rèn)真落實黨的十九大重要精神的體現(xiàn)，是保障農(nóng)民權(quán)益，維護農(nóng)村社會秩序穩(wěn)定，推進鄉(xiāng)村振興發(fā)展的重要一項工作[1]。農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記工作的基礎(chǔ)性工作是對房屋進行權(quán)籍調(diào)查，因此，原國土資源部2013年下發(fā)了《國土資源部關(guān)于進一步加快農(nóng)村地籍調(diào)查推進集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(國土資發(fā)〔2013〕97號)，加快推進農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，為后期不動產(chǎn)確權(quán)、登記和發(fā)證工作奠定基礎(chǔ)[2]。本文利用GIS、無人機傾斜攝影測量、移動互聯(lián)等技術(shù)，探討了農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查(以下簡稱權(quán)籍調(diào)查)流程，構(gòu)建了不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫，開發(fā)了農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)(以下簡稱系統(tǒng))，實現(xiàn)了權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)的采集、處理、入庫、展示、查詢和統(tǒng)計等功能，全面提升了權(quán)籍調(diào)查的工作效率。

1 權(quán)籍調(diào)查存在的問題

1.1 農(nóng)民權(quán)屬意識薄弱，權(quán)籍調(diào)查工作推進困難

由于很多農(nóng)村村民文化程度較低、思想保守，房屋的權(quán)屬意識淡薄，房屋私自擴建現(xiàn)象時有發(fā)生，且大多數(shù)人認(rèn)為只要房屋已建成，房屋的權(quán)屬就明確了，十分抗拒再次對房屋權(quán)籍進行調(diào)查，導(dǎo)致權(quán)籍調(diào)查工作進度推進緩慢[3]。

1.2 房屋權(quán)籍反復(fù)調(diào)查現(xiàn)象普遍

房屋權(quán)籍調(diào)查包括兩個階段：普查、收尾。普查是項目組和村委會在一段時間內(nèi)對該村房屋進行權(quán)籍調(diào)查；收尾是結(jié)束普查工作后對權(quán)籍調(diào)查結(jié)果進行統(tǒng)計，將未調(diào)查的房屋反饋給村委會，并確定下次調(diào)查時間。由于目前很多農(nóng)民外出務(wù)工，常常無法在約定的時間內(nèi)配合房屋權(quán)籍調(diào)查工作，因此，為了提高房屋權(quán)籍調(diào)查完成率，需多次進場進行反復(fù)調(diào)查，嚴(yán)重影響調(diào)查進度[4]。

1.3 歷史發(fā)證宗地調(diào)查落宗難

歷史發(fā)證宗地是根據(jù)歷史發(fā)證宗地的檔案庫在地籍圖上進行繪制的宗地。權(quán)籍調(diào)查一項重要工作是歷史發(fā)證宗地與現(xiàn)狀建立關(guān)聯(lián)。但實際梳理檔案庫發(fā)現(xiàn)，歷史發(fā)證宗地大多數(shù)沒有坐標(biāo)信息，只有文字描述和簡單圖形[5]。在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，歷史發(fā)證宗地與現(xiàn)狀差別巨大，并且還存在現(xiàn)使用人員和歷史發(fā)證宗地權(quán)力人不一致等問題。

2 總體設(shè)計

2.1 建設(shè)目標(biāo)

為提高權(quán)籍調(diào)查的工作效率，系統(tǒng)建設(shè)目標(biāo)包括以下幾方面。

2.1.1 運用先進的信息化技術(shù)和測繪手段助力權(quán)籍調(diào)查工作

在“互聯(lián)網(wǎng)+”的大時代背景下，運用無人機傾斜攝影技術(shù)，實現(xiàn)農(nóng)村房屋大規(guī)模采集，改變了傳統(tǒng)外業(yè)人員利用RTK進行實地測繪的方式；運用GIS、GPS、移動互聯(lián)、云計算等先進技術(shù)，實現(xiàn)權(quán)籍調(diào)查信息化和智能化管理，改變了傳統(tǒng)紙質(zhì)調(diào)查以及文檔管理的方式。

2.1.2 構(gòu)建統(tǒng)一的“一張圖、一本賬”不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫

建立權(quán)籍調(diào)查圖、文、表一體化的數(shù)據(jù)模型，實現(xiàn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)“一本賬”的組織和管理，構(gòu)建不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫。根據(jù)不同區(qū)域和時間，采集、整合不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)，構(gòu)建配置靈活、定期更新的數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)在統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范下，開展標(biāo)準(zhǔn)化處理和入庫工作，在“一張圖”下進行展示、查詢和統(tǒng)計。

2.1.3 搭建農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)

通過梳理不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查管理流程，搭建一套能采集、能展示、能查詢統(tǒng)計的系統(tǒng)。系統(tǒng)包括PC端和移動端APP兩子系統(tǒng)。PC端實現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)的展示、查詢統(tǒng)計報表和考核評價等功能；移動端APP實現(xiàn)了不動產(chǎn)權(quán)屬數(shù)據(jù)采集。通過兩個子系統(tǒng)的配合協(xié)調(diào)，減輕了調(diào)查人員的工作量，有效地提高了動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查能力。

2.2 權(quán)籍調(diào)查流程設(shè)計

根據(jù)國家、省級關(guān)于權(quán)籍調(diào)查要求，梳理了權(quán)籍調(diào)查設(shè)計流程，包括三個重要部分：前期準(zhǔn)備工作、工作底圖制作工作以及權(quán)籍調(diào)查工作。權(quán)籍調(diào)查流程設(shè)計示意圖如圖1所示。

圖1 權(quán)籍調(diào)查流程設(shè)計示意圖

權(quán)籍調(diào)查前期準(zhǔn)備工作主要包括資料收集,編寫設(shè)計、實施方案等文檔,宣傳動員以及組織培訓(xùn)[6]。資料收集主要收集1∶500地形圖、航空影像、地籍圖、土地利用現(xiàn)狀以及歷史宗地圖等，為后期工作底圖制作和權(quán)籍調(diào)查提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支撐；編寫權(quán)籍調(diào)查設(shè)計數(shù)據(jù)、實施方案、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、作業(yè)要求等文檔；宣傳動員是由政府統(tǒng)一部署，層層組織，通過各種方式向村民傳達權(quán)籍調(diào)查工作的重要性，如廣播動員、會議動員以及海報動員等；組織培訓(xùn)是為了保障權(quán)籍調(diào)查工作的順利開展，對人、才、物進行了充分的準(zhǔn)備。

工作底圖制作工作是利用資料收集的各類數(shù)據(jù)，進行整理、標(biāo)準(zhǔn)化和分析后，確定權(quán)籍調(diào)查的范圍和對農(nóng)村房屋進行預(yù)編棟號，最后完成工作底圖。

權(quán)籍調(diào)查工作包括房地測量和房屋權(quán)屬調(diào)查兩大核心工作。首先，房地測量是利用“無人機傾斜攝影測量+外業(yè)核實”的方式，繪制現(xiàn)狀宗地圖和房屋平面圖，并根據(jù)要求計算建筑面積、宗地面積。其次，房屋權(quán)屬調(diào)查在收集房屋和權(quán)利人的身份證、戶口簿、權(quán)利證明材料以及其他證明材料的基礎(chǔ)上，開展權(quán)屬調(diào)查，主要包括四個步驟：確定指界人或者工作小組、界址認(rèn)定和邊界認(rèn)定、權(quán)屬狀況確定以及填寫權(quán)屬調(diào)查表。最后，將兩大成果進行質(zhì)檢，質(zhì)檢通過后，錄入數(shù)據(jù)庫中，最終形成農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查成果數(shù)據(jù)庫。

2.3 數(shù)據(jù)庫設(shè)計

根據(jù)《地籍調(diào)查規(guī)程》的設(shè)計要求和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，構(gòu)建不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫，以滿足系統(tǒng)功能結(jié)構(gòu)的設(shè)計和開發(fā)工作。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫包括五大數(shù)據(jù)庫，覆蓋地理信息、房地空間、權(quán)屬數(shù)據(jù)、權(quán)籍調(diào)查過程中出的文本、照片以及視頻等數(shù)據(jù)和運維管理數(shù)據(jù)。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫設(shè)計示意圖如圖2所示。

圖2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫設(shè)計示意圖

3 關(guān)鍵技術(shù)

3.1 基于無人機傾斜攝影的房地測量技術(shù)

傳統(tǒng)權(quán)籍調(diào)查進行房地測量工作時，通常使用RTK和全站儀等設(shè)備進行房屋和地籍圖的測繪，但目前由于農(nóng)村空巢現(xiàn)象十分嚴(yán)重，很難進入房屋內(nèi)部進行測量，此外，傳統(tǒng)測繪方式還是受天氣、技術(shù)人員等影響，導(dǎo)致房地測量的周期長、效率低。本文基于無人機傾斜攝影技術(shù)，結(jié)合外業(yè)核實，實現(xiàn)房地測量。通過無人機傾斜攝影技術(shù)[7]，制作正射航空影像和農(nóng)村三維實景模型，從而實現(xiàn)房屋測量、圖件編制以及面積量算等工作，大大提高了房地測量的工作效率?；跓o人機傾斜攝影的房地測量流程設(shè)計示意圖如圖3所示。

圖3 基于無人機傾斜攝影的房地測量流程設(shè)計示意圖

3.2 基于移動端APP無紙化的房屋權(quán)屬調(diào)查技術(shù)

傳統(tǒng)權(quán)屬調(diào)查工作通常是村委會事先通知村民，并讓村民準(zhǔn)備好相關(guān)資料，隨后調(diào)查工作人員駐場進行調(diào)查，但在實際調(diào)查過程，會有如下困難和問題，一是村民外出務(wù)工且思想上不重視，導(dǎo)致村民很難一次到齊；二是調(diào)查過程采用紙質(zhì)登記和資料收集，導(dǎo)致有些字跡潦草無法辨識，還造成了大量紙張浪費。因此，本文利用移動互聯(lián)、COR自動識別等技術(shù)，在平臺上開發(fā)移動端APP子系統(tǒng)，實現(xiàn)權(quán)屬信息的錄入和上傳等工作。該方法可以通過拍照，分門別類的上傳各種照片和文本，如，房屋現(xiàn)場照片、權(quán)力人的身份證和戶口本等信息，還可以利用自動識別技術(shù)，智能化自動識別紙質(zhì)權(quán)屬資料并錄入，無需手動填寫，降低人工錄入的錯誤率?；谝苿佣薃PP無紙化的房屋權(quán)屬調(diào)查流程設(shè)計示意圖如圖4所示。

圖4 基于移動端APP無紙化的房屋權(quán)屬調(diào)查流程設(shè)計示意圖

4 系統(tǒng)實現(xiàn)

系統(tǒng)包括兩個子系統(tǒng)：PC端子系統(tǒng)和移動端APP子系統(tǒng)。PC端子系統(tǒng)實現(xiàn)了權(quán)籍調(diào)查成果展示、查詢、統(tǒng)計和分析等功能，移動端APP子系統(tǒng)實現(xiàn)了權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)的采集、編輯以及上傳下載等功能。

4.1 權(quán)籍調(diào)查成果“一張圖”展示

系統(tǒng)將權(quán)籍調(diào)查的成果在統(tǒng)一的坐標(biāo)體系進行疊加，從而實現(xiàn)了基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)、土地利用數(shù)據(jù)、權(quán)籍調(diào)查空間數(shù)據(jù)等在“一張圖”上進行展示，主要包括地圖基本操作、圖層控制、多屏對比等功能。

4.2 權(quán)籍調(diào)查成果查詢統(tǒng)計

權(quán)籍調(diào)查成果查詢和統(tǒng)計主要包括空間查詢統(tǒng)計和屬性查詢統(tǒng)計兩部分?？臻g查詢統(tǒng)計包括點選查詢、矩形框查詢統(tǒng)計以及多邊形查詢統(tǒng)計等，從而查詢統(tǒng)計出一定范圍的權(quán)籍成果，可以查看其詳細(xì)信息和統(tǒng)計報表；屬性查詢統(tǒng)計包括精準(zhǔn)查詢統(tǒng)計、模糊查詢統(tǒng)計以及屬性字段組合查詢統(tǒng)計，如，房屋建成年份、性質(zhì)以及宗地面積等屬性字段進行查詢統(tǒng)計。

4.3 權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)采集管理

權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)采集部署于平板或手機移動端上，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的采集、瀏覽和上傳下載等功能。數(shù)據(jù)采集包括兩方面內(nèi)容:一方面,采集房屋權(quán)屬信息，如房屋坐落、權(quán)力人、建筑面積、房屋性質(zhì)等；另一方面,上傳房屋、權(quán)力人相關(guān)照片、文檔和電子簽名等附件信息。數(shù)據(jù)采集完畢后，可以在平板或手機上瀏覽數(shù)據(jù)成果。點擊上傳功能，可以將成果上傳至服務(wù)器。

5 結(jié)語

農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作涉及廣大村民的利益，是保障農(nóng)村社會秩序穩(wěn)定的一項重要工作。本文利用先進的技術(shù)和測繪手段，改變傳統(tǒng)權(quán)籍調(diào)查的方式，重新梳理了權(quán)籍調(diào)查的流程，構(gòu)建了不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫，開發(fā)了房地一體不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查管理系統(tǒng)，實現(xiàn)了數(shù)據(jù)的采集、展示、查詢和統(tǒng)計等工作，大大提高了權(quán)籍調(diào)查的效率，縮短了權(quán)籍調(diào)查的時限，為農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作提供了詳實、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐。