住宅建筑機(jī)電安裝造價(jià)控制要點(diǎn)措施分析

劉月梅

上海國(guó)際旅游度假區(qū)橫沔開(kāi)發(fā)建設(shè)管理有限公司 上海 200000

1 引言

造價(jià)管理是工程管理的重要組成部分，機(jī)電造價(jià)控制工作是造價(jià)管理的重要一環(huán)。隨著技術(shù)的日益進(jìn)步，機(jī)電系統(tǒng)自身的系統(tǒng)性、科技性、智能性越來(lái)越對(duì)住宅建筑有著較為深遠(yuǎn)的影響，機(jī)電系統(tǒng)造價(jià)管理控制的影響因素及控制措施既有工程普遍的通用性，也有著機(jī)電科技系統(tǒng)的自身特點(diǎn)。

2 工程概況

上海市某住宅項(xiàng)目，占地面積：約5.3萬(wàn)m2,建筑面積：約18.9萬(wàn)m2，規(guī)劃建設(shè)13幢住宅，其中9幢高層住宅（19-22層），4幢疊墅（6層），南區(qū)地下1層，北區(qū)地下2層，項(xiàng)目整體為科技住宅項(xiàng)目，采用機(jī)電科技系統(tǒng)。

3 機(jī)電安裝造價(jià)影響因素

3.1 機(jī)電設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)對(duì)成本造價(jià)的影響是決定性的，對(duì)成本的造價(jià)影響占比可高達(dá)70%以上，尤其是在科技住宅項(xiàng)目上，機(jī)電科技系統(tǒng)設(shè)計(jì)理念和方向?qū)φ麄€(gè)科技住宅的品質(zhì)起著至關(guān)重要的作用，機(jī)電科技系統(tǒng)的設(shè)計(jì)對(duì)造價(jià)影響相應(yīng)占比將更大。隨著項(xiàng)目設(shè)計(jì)的進(jìn)展，在概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、深化設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)對(duì)成本造價(jià)的影響一直持續(xù)。

3.2 機(jī)電材料設(shè)備質(zhì)量

機(jī)電材料設(shè)備質(zhì)量決定施工質(zhì)量，機(jī)電設(shè)備材料質(zhì)量不僅在施工過(guò)程中、以及機(jī)電系統(tǒng)調(diào)試開(kāi)通運(yùn)行后，兩年內(nèi)保確保質(zhì)量，更要在后期物業(yè)維護(hù)階段能夠保持持續(xù)耐久的正常運(yùn)行。機(jī)電材料設(shè)備質(zhì)量是全壽命周期成本的關(guān)鍵影響因素。

3.3 機(jī)電變更

施工階段，施工單位按照施工圖施工，在此過(guò)程中，施工圖基礎(chǔ)上的設(shè)計(jì)變更調(diào)整、施工界面范圍調(diào)整、返工、施工條件變化等都將引起合同外變更——相應(yīng)使得成本造價(jià)變更。施工階段對(duì)造價(jià)的影響甚至可以高達(dá)10%以上。

3.4 工程結(jié)算

工程結(jié)算是造價(jià)控制的重要環(huán)節(jié)，對(duì)造價(jià)影響較大。經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)、施工過(guò)程，竣工驗(yàn)收階段，實(shí)際投入成本已經(jīng)總體固化，在此階段，更需要采取積極的成本控制措施對(duì)施工單位的提報(bào)的變更索賠事項(xiàng)逐項(xiàng)進(jìn)行認(rèn)定校核，規(guī)避可能的結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)影響。

4 機(jī)電造價(jià)控制要點(diǎn)措施

4.1 設(shè)計(jì)階段價(jià)值工程的應(yīng)用

在設(shè)計(jì)各階段運(yùn)用價(jià)值工程技術(shù)進(jìn)行價(jià)值工程的功能分析，可以較好地實(shí)現(xiàn)造價(jià)管理目標(biāo)。價(jià)值工程以開(kāi)發(fā)的住宅產(chǎn)品的功能分析為核心，以科學(xué)的開(kāi)發(fā)資 源為基礎(chǔ)，以科學(xué)的方法為依據(jù)，科學(xué)統(tǒng)籌安排，合理控制全壽命周期成本費(fèi)用，力求達(dá)到功能與成本造價(jià)的比值合理優(yōu)化，對(duì)應(yīng)的價(jià)值達(dá)到最佳[2]。

4.1.1 概念階段確定核心功能

概念階段主要以市場(chǎng)定位為導(dǎo)向，針對(duì)潛在的主要客戶(hù)群體的生活關(guān)切和健康需求予以科學(xué)分析，研判確定住宅產(chǎn)品的產(chǎn)品線(xiàn)，這個(gè)定位策劃直接決定了本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)類(lèi)型為科技住宅產(chǎn)品。結(jié)合本企業(yè)已開(kāi)發(fā)同類(lèi)項(xiàng)目科技住宅產(chǎn)品，并結(jié)合本上海區(qū)域的地域情況，在概念階段即進(jìn)行價(jià)值工程的動(dòng)態(tài)前置管理，確定概念階段目標(biāo)成本造價(jià)費(fèi)用。在定位策劃的市場(chǎng)需求分析及結(jié)合客戶(hù)主要敏感點(diǎn)分析基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)價(jià)值工程內(nèi)的功能進(jìn)行分析研討，確定的5大系統(tǒng)核心功能如下：1)空調(diào)系統(tǒng)：利用冷水機(jī)組冷卻塔/鍋爐、部分土壤地源作為冷熱源，使用新風(fēng)機(jī)組過(guò)濾PM2.5等，對(duì)新風(fēng)進(jìn)行加熱、制冷、凈化處理，使得送風(fēng)溫濕度、潔凈度均達(dá)到舒適健康標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)采用進(jìn)口毛細(xì)管席提供冷熱能量輻射，使得住戶(hù)更加舒適；2)熱水系統(tǒng)：利用鍋爐及部分土壤地源作為熱源，為住宅居民體驗(yàn)中央24小時(shí)星級(jí)酒店式即時(shí)熱水；3)飲用水凈水，生活等洗浴用水軟水的處理，提高小業(yè)主的生活品質(zhì)；4)污水排水：采用HDPE同層排水，降低排水噪音，維修方便，實(shí)現(xiàn)本層維修，不打擾樓下居民，掛式側(cè)墻排水馬桶，衛(wèi)生間無(wú)死角，減少了居民打掃難度;5)智能家居:場(chǎng)景模式：離家插座斷電一鍵總控，歡迎回家等場(chǎng)景模式，以及梯控呼梯等。

4.1.2 方案階段確定價(jià)值最優(yōu)方案

方案階段，在概念設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，對(duì)機(jī)電科技系統(tǒng)的機(jī)電分系統(tǒng)進(jìn)行各專(zhuān)業(yè)方案的科學(xué)設(shè)計(jì)，確保將機(jī)電系統(tǒng)的主要核心功能做到系統(tǒng)功能齊全、完善、科技、智能。主要分項(xiàng)科技系統(tǒng)，均采用方案比選的方式，從技術(shù)性能差異、運(yùn)行維護(hù)成本、初投資造價(jià)、科技含量等方面進(jìn)行綜合評(píng)估考量，包括在產(chǎn)品品牌檔次等多方面進(jìn)行遴選，獲得相對(duì)高性?xún)r(jià)比的最優(yōu)方案，采用價(jià)值工程技術(shù)，做好方案的造價(jià)控制工作[3]。

本項(xiàng)目為實(shí)現(xiàn)小投入大產(chǎn)出的目標(biāo)，在保證科技住宅品質(zhì)—確保功能的前提下，需要在設(shè)計(jì)方案及產(chǎn)品選擇上進(jìn)行優(yōu)化，技術(shù)及成本上需要進(jìn)一步合理管控，降低費(fèi)用，從而提升價(jià)值。本科技項(xiàng)目原設(shè)計(jì)方案采用鹽溶液除濕新風(fēng)機(jī)組，該機(jī)組較為先進(jìn)，但市場(chǎng)生產(chǎn)廠家較少，設(shè)備價(jià)格偏高。經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)及成本造價(jià)調(diào)研后，了解到采用雙冷源新風(fēng)機(jī)組應(yīng)用較廣，在凈化、加熱、制冷、除濕等空氣處理功能上，性能及品質(zhì)均較為穩(wěn)定，且該機(jī)組市場(chǎng)上較為知名的合資品牌生產(chǎn)廠家較多，完全可以通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)獲得較經(jīng)濟(jì)的價(jià)格。經(jīng)過(guò)價(jià)值工程分析，雙冷源新風(fēng)機(jī)組與鹽溶液除濕新風(fēng)機(jī)組相比，功能相當(dāng)，但投入少，價(jià)值更高。故采用設(shè)計(jì)優(yōu)化措施，將鹽溶液除濕新風(fēng)機(jī)組方案調(diào)整為為雙冷源新風(fēng)機(jī)組，造價(jià)投入對(duì)比如下：

表1 價(jià)值優(yōu)化對(duì)比表

圖1 價(jià)值工程分析前采用方案一：鹽溶液除濕新風(fēng)機(jī)組

圖2 價(jià)值工程分析后采取優(yōu)化方案：雙冷源除濕新風(fēng)機(jī)組

4.1.3 施工圖階段實(shí)現(xiàn)合理價(jià)值

施工圖階段，在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，嚴(yán)格依照國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范，科學(xué)設(shè)計(jì)，保證施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量，在滿(mǎn)足設(shè)計(jì)功能的前提下，降低成本投入，提高價(jià)值。施工圖階段，成本造價(jià)提出施工圖達(dá)到如下要求，使得招標(biāo)統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)明確：一方面，機(jī)電招標(biāo)圖采用施工圖，施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量深度需達(dá)到國(guó)家規(guī)定的《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定》標(biāo)準(zhǔn)；另一方面對(duì)大型機(jī)電設(shè)備設(shè)計(jì)參數(shù)技術(shù)要求具有一定的通用性，使得該選型產(chǎn)品具有市場(chǎng)可選范圍——同檔次同級(jí)產(chǎn)品里至少有三家以上的選型可選，盡量規(guī)避唯一廠家專(zhuān)利產(chǎn)品，以利得到合理競(jìng)標(biāo)價(jià)格，降低了造價(jià)的投入，獲得更合理的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

4.1.4 深化設(shè)計(jì)階段實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升

成本造價(jià)招標(biāo)時(shí)，響應(yīng)項(xiàng)目工程需求，將深化設(shè)計(jì)納入招標(biāo)范圍，通過(guò)各機(jī)電專(zhuān)業(yè)分包施工單位使用BIM深化設(shè)計(jì)技術(shù)，在設(shè)計(jì)院施工圖基礎(chǔ)及總包BIM上，對(duì)重點(diǎn)部位區(qū)域節(jié)點(diǎn)包括大地庫(kù)、管井、管廊、設(shè)備間、機(jī)房、室外等進(jìn)行BIM設(shè)計(jì)及施工推演，對(duì)空調(diào)水、上水、排水、消防、防排煙、電氣、弱電智能化、電信、有線(xiàn)等專(zhuān)業(yè)綜合管線(xiàn)的排布進(jìn)行反復(fù)校核，將綜合支架、抗震支架、管道的翻高翻低等涉及標(biāo)高事宜進(jìn)一步優(yōu)化深化，確保地庫(kù)車(chē)道標(biāo)高等。經(jīng)過(guò)各專(zhuān)業(yè)、各機(jī)電單位、甲方、設(shè)計(jì)院、監(jiān)理等的會(huì)同協(xié)調(diào)評(píng)審校核，形成的深化設(shè)計(jì)施工圖，預(yù)先規(guī)避了缺漏、碰幢、預(yù)留預(yù)埋不準(zhǔn)確等情況，實(shí)現(xiàn)了設(shè)計(jì)功能的準(zhǔn)確落地實(shí)施，有效減少了返工拆改的無(wú)效成本，造價(jià)得到有效合理控制，價(jià)值相應(yīng)進(jìn)一步提升。

4.2 機(jī)電材料質(zhì)量遴選上的價(jià)值工程應(yīng)用

機(jī)電材料設(shè)備的選擇和實(shí)施工作，直接影響著機(jī)電材料質(zhì)量，結(jié)合過(guò)往已完工科技項(xiàng)目鋁塑復(fù)合管在調(diào)試、檢修、使用過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為避免后期出現(xiàn)滲水質(zhì)量隱患，經(jīng)過(guò)公司決策進(jìn)行“管材品質(zhì)提升”，管材材質(zhì)造價(jià)是更換費(fèi)用的大頭，經(jīng)過(guò)技術(shù)方面的初步遴選，管材更換方案暫定有四套備選方案（詳見(jiàn)下表），其中新型復(fù)合材料“鋼管內(nèi)襯不銹鋼”方案成本最低，初步確定為優(yōu)先考慮方案，但經(jīng)過(guò)各部門(mén)聯(lián)合實(shí)地考察廠家評(píng)審來(lái)看，鋼管內(nèi)襯不銹鋼的生產(chǎn)廠家實(shí)力均較弱，所生產(chǎn)產(chǎn)品有腐蝕及接頭漏水風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法滿(mǎn)足熱水、空調(diào)水常年安全運(yùn)行的使用要求，評(píng)審結(jié)果將該方案予以剔除。不銹鋼管及銅管方案均能滿(mǎn)足項(xiàng)目質(zhì)量要求，從功能、費(fèi)用、價(jià)值及市場(chǎng)應(yīng)用度等四個(gè)維度進(jìn)一步進(jìn)行評(píng)選，確定薄壁不銹鋼304作為最終優(yōu)選方案。

表2 管材方案對(duì)比

雖然此次質(zhì)量提升量增加的投入796萬(wàn)，但獲得其他收益如下：避免拆改二次改造，科學(xué)把好材料設(shè)備質(zhì)量關(guān)，成本節(jié)約537萬(wàn)。另外，不銹鋼管一般定位五星級(jí)酒店及豪宅項(xiàng)目使用，本項(xiàng)目使用與定位較為契合，為打造品質(zhì)標(biāo)桿奠定了基礎(chǔ)。通過(guò)此項(xiàng)投入消除了潛在的質(zhì)量隱患，在工程品質(zhì)、交付后維保、客服評(píng)價(jià)方面取得了巨大的潛在收益，為項(xiàng)目順利交付和本項(xiàng)目銷(xiāo)售溢價(jià)提升提供了有力的支撐。

4.3 合同管理

合同簽署完成并交與項(xiàng)目實(shí)施前，會(huì)同相關(guān)部門(mén) ，對(duì)包括工作界面范圍、答疑回復(fù)、澄清問(wèn)卷回復(fù)、工程款支付、質(zhì)量保證金規(guī)定、保修期、招標(biāo)圖紙版本等合約主要款項(xiàng)進(jìn)行合同交底，使得項(xiàng)目技術(shù)管理人員更深入的了解合同，加強(qiáng)造價(jià)管理意識(shí)，幫助全員參與造價(jià)控制管理工作。

合同執(zhí)行過(guò)程中，造價(jià)管理者定期參與項(xiàng)目組織的工程協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)掌握項(xiàng)目進(jìn)度及工程需求、以及工作重點(diǎn)、難點(diǎn)，協(xié)助項(xiàng)目做好合同造價(jià)管理的工作，及時(shí)對(duì)合同外變更事項(xiàng)進(jìn)行梳理，做好合同變更測(cè)算及相關(guān)成本造價(jià)動(dòng)態(tài)預(yù)警，同時(shí)，也對(duì)合同執(zhí)行過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，提出成本造價(jià)的相關(guān)管理要求及合理化建議。

4.4 工程變更管理上的價(jià)值工程應(yīng)用

制定公司權(quán)責(zé)制度及工程變更簽證管理等造價(jià)管理相關(guān)制度，根據(jù)制度要求，變更簽證事項(xiàng)需要預(yù)先按照審批流程申報(bào)報(bào)審，通過(guò)后，下發(fā)施工指令，禁止未 批先干。簽證變更已施工完成項(xiàng)，在當(dāng)季內(nèi)完成造價(jià)核審。大額變更簽證在網(wǎng)批報(bào)審前，需要線(xiàn)下過(guò)會(huì)，按重點(diǎn)事項(xiàng)辦理。 嚴(yán)控工程變更簽證費(fèi)用，對(duì)各專(zhuān)業(yè)工程的簽證變更率進(jìn)行考核，超出規(guī)定變更率的，進(jìn)行亮?xí)窦傲P星。同時(shí)對(duì)于變更簽證管理達(dá)成率較高的項(xiàng)目，進(jìn)行激勵(lì)等。對(duì)無(wú)效成本案例及成本造價(jià)優(yōu)化案例總結(jié)案例庫(kù)，定期組織學(xué)習(xí)分項(xiàng)，以提高成本造價(jià)管理意識(shí)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造。

施工階段，對(duì)成本造價(jià)的管理，首先需要做好對(duì)變更的價(jià)值工程分析，建設(shè)方對(duì)變更的原因、變更設(shè)計(jì)的可行性等進(jìn)行審核，從而確定變更必要性。本項(xiàng)目同層排水系統(tǒng)原為HDPE靜音管材，經(jīng)過(guò)各部門(mén)會(huì)同評(píng)審，由于疊拼戶(hù)型衛(wèi)生間立管距離主臥較近，噪聲影響較大，同時(shí)主力客戶(hù)對(duì)降噪要求較高，經(jīng)過(guò)價(jià)值工程分析，疊拼戶(hù)型變更提升采用HDPE超靜音管材， 增加投入84萬(wàn)，但較大的提升了功能品質(zhì)，提升客戶(hù)滿(mǎn)意度，獲得了附加價(jià)值。

4.5 反索賠管理措施

建設(shè)方成本造價(jià)管理人員，不僅需要在施工過(guò)程中對(duì)施工方提出的變更索賠及時(shí)進(jìn)行協(xié)調(diào)審核，對(duì)于變更核減、工程施工內(nèi)容甩項(xiàng)、未按圖施工、以及與其他專(zhuān)業(yè)分包之間的相互索賠涉及扣減的工作費(fèi)用，同樣需要重點(diǎn)關(guān)注，主動(dòng)跟進(jìn)。對(duì)設(shè)計(jì)變更下發(fā)情況建立收?qǐng)D臺(tái)賬，以利于對(duì)設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的相應(yīng)費(fèi)用造價(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理；對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工實(shí)施偏離情況，每周定期走場(chǎng)拍照記錄；對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的相互索賠，協(xié)調(diào)提醒督促施工管理人員會(huì)同及監(jiān)理及時(shí)做出技術(shù)認(rèn)定，理清責(zé)任，明確責(zé)任單位、責(zé)任承擔(dān)范圍，造價(jià)管理人員依據(jù)技術(shù)認(rèn)定及合同，跟進(jìn)辦理反索賠事宜。

4.6 竣工結(jié)算管理措施

首先，項(xiàng)目工程對(duì)施工方提交完整的結(jié)算申報(bào)資料，包括竣工單等，進(jìn)行技術(shù)性符合審核。成本造價(jià)人員對(duì)結(jié)算申報(bào)資料進(jìn)行逐項(xiàng)核對(duì)，簽證變更一式一單，雙方爭(zhēng)議事項(xiàng)整理，提出解決問(wèn)題的措施建議等意見(jiàn)，反索賠事項(xiàng)整理核對(duì)，建立責(zé)任承擔(dān)單位的扣款臺(tái)賬。結(jié)算完成，整理專(zhuān)項(xiàng)數(shù)據(jù)分析表單，形成數(shù)據(jù)庫(kù)成果指標(biāo)，并與類(lèi)似項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)標(biāo)。及時(shí)復(fù)盤(pán)，梳理造價(jià)管理案例總結(jié)，為后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供成本管理經(jīng)驗(yàn)成果輸出與沉淀。

5 結(jié)論

造價(jià)管理是個(gè)全過(guò)程的管理工作，機(jī)電造價(jià)管理者需要在項(xiàng)目的各個(gè)發(fā)展階段，積極參與到設(shè)計(jì)、工程、招采等環(huán)節(jié)的造價(jià)控制工作，充分利用價(jià)值工程技術(shù)和先進(jìn)理念，合理管控功能預(yù)期和費(fèi)用投入，始終將價(jià)值衡量作為造價(jià)控制的措施手段，多方協(xié)調(diào)，全員協(xié)作，管控到位，合理做好造價(jià)控制及價(jià)值創(chuàng)造。