全過程造價控制應(yīng)用要點(diǎn)與成本優(yōu)化措施研究

王侹知

上海航匯臨空商業(yè)運(yùn)營管理有限公司 上海 200050

精品酒店式公寓精裝修項目體量較大，建筑精裝設(shè)計因酒店定位較高而較為復(fù)雜，附加值大，并且對各項細(xì)節(jié)要求嚴(yán)格，從而容易造成造價同步上行。因此，在工程實(shí)施的全過程中，如何最終實(shí)現(xiàn)預(yù)期設(shè)計效果與功能，同時又能兼顧成本的經(jīng)濟(jì)性最優(yōu)，便涉及到成本造價的優(yōu)化，即價值工程概念[1]。在全過程周期內(nèi)滿足成本控制要求，需要對項目進(jìn)行全過程動態(tài)的造價控制及管理，下文將根據(jù)具體項目實(shí)例來對上述問題進(jìn)行重點(diǎn)闡述與探討。

1 項目概況

永業(yè)（二期）1-2號樓內(nèi)部調(diào)整與裝修項目（酒店式服務(wù)公寓），坐落于徐家匯路與蒙自路交接處，永業(yè)公寓二期小區(qū)內(nèi)，樓下即為上海地鐵九號線馬當(dāng)路站，北臨新天地及寰宇薈等高端商業(yè)廣場，西通日月光商業(yè)中心。酒店式服務(wù)公寓分為1、2號樓兩棟單元樓，樓高98m，共計地上32層（包括一層共用大堂），地下1層及部分臨街商業(yè)裙房，建筑面積19081.54m2，涉及精裝修的面積約18000m2，公寓共有小戶型（1房1廳）124套，大戶型（三房兩廳）62套，全部為精裝修標(biāo)準(zhǔn)。公共區(qū)裝修區(qū)域包含門廳、電梯廳、電梯轎廂、走廊、底層大堂、門等。因公寓處于鬧市繁華區(qū)域，周邊商業(yè)定位高檔，公寓定位為高奢型酒店式公寓，建成后聘請香港Lanson Place專業(yè)團(tuán)隊及逸蘭公寓管理（上海）有限公司合作經(jīng)營，故本項目要求嚴(yán)格且造價成本高昂。

2 精裝修改造工程項目特點(diǎn)

高檔酒店式公寓此類項目的精裝修體量大、定位高，由此可帶來可觀的附加價值。內(nèi)部裝飾及造型較為復(fù)雜特殊，對選用裝飾材料的品牌、工藝細(xì)節(jié)均有著極為嚴(yán)格的要求，各項因素直接導(dǎo)致造價成本升高。由于該項目是在原有建筑基礎(chǔ)上的改造裝修，需對原有建筑的建筑、結(jié)構(gòu)及各專業(yè)設(shè)計情況進(jìn)行綜合考量，分析不同專業(yè)工作的交叉影響，否則容易形成諸多無效施工及拆改，從而嚴(yán)重拖延工程進(jìn)度，給造價控制帶來極為負(fù)面的影響[3]。

3 全過程造價控制存在的問題

在該項目全過程造價控制中，主要面臨以下四個方面的代表性問題：

1）招標(biāo)準(zhǔn)備階段結(jié)合項目定位設(shè)計的幾版方案經(jīng)成本測算，均超出公司內(nèi)部的目標(biāo)成本且差距較大，項目中內(nèi)地設(shè)計院與香港管理公司設(shè)計顧問共同研討修改，進(jìn)行了多輪優(yōu)化調(diào)整。方案測算時，部分材料未將詢價工作做細(xì)做實(shí)，導(dǎo)致后期招標(biāo)時部分確定選用的材料實(shí)際采購價格高于測算時的預(yù)估價格，回標(biāo)金額超過了內(nèi)部確定的目標(biāo)成本。

2）項目施工期，原有建筑圖紙內(nèi)局部區(qū)域存在與現(xiàn)場實(shí)際情況不一致情況，總包單位按照建筑圖紙施工，引發(fā)二次拆改，導(dǎo)致改造費(fèi)用增加。

3）裝修施工時，港方設(shè)計顧問提出變更獲得同意后，出現(xiàn)較多新增材料項及單價，在對其進(jìn)行審核批價時，甲乙各方對價格產(chǎn)生爭議問題，并開展了多次專項洽商會議，給項目的進(jìn)度計劃保障增加了障礙。

4）精裝修總包及各專業(yè)分包單位在實(shí)際施工中，發(fā)現(xiàn)存在部分施工范圍描述不清甚至工作界面遺漏的情況，雖經(jīng)洽商討論，仍產(chǎn)生了不少簽證變更；同時變更類項目所涉及的費(fèi)用預(yù)估相較于實(shí)際審核審定價格存在不小差距，使得成本決策產(chǎn)生偏差，一定程度上影響了施工工期。

4 全過程造價控制各階段的應(yīng)用及成本優(yōu)化

通過前文提出的諸多實(shí)際問題，可知如何實(shí)施項目全過程的造價控制是規(guī)避及改善上述問題的關(guān)鍵。全過程造價控制是一種貫穿于項目建設(shè)全生命周期的動態(tài)管理控制，對項目方案測算具有重要作用，下文結(jié)合項目實(shí)施的各個階段論述全過程造價控制及成本優(yōu)化[2]。

4.1 設(shè)計階段

據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計，項目成本受到影響最大的階段即為設(shè)計階段，可占成本影響因素總和的75-80%。在項目定位不變的情況下，既符合預(yù)期設(shè)計效果，又達(dá)到成本控制目標(biāo)要求，需關(guān)注以下內(nèi)容。

4.1.1 明確設(shè)計限額指標(biāo)

業(yè)主單位需在設(shè)計方案繪制時，明確相應(yīng)的設(shè)計限額指標(biāo)，然后當(dāng)項目的設(shè)計單位在提交項目的整體設(shè)計方案時，需同時由專業(yè)的造價咨詢?nèi)藛T或機(jī)構(gòu)出具相匹配的設(shè)計概算文件。在永業(yè)酒店式公寓項目中，業(yè)主單位未全部明確限額指標(biāo)且設(shè)計單位提供的項目概算精度欠佳，導(dǎo)致后續(xù)項目組各專業(yè)工程師及設(shè)計進(jìn)行多輪討論與優(yōu)化調(diào)整，耽誤工期且耗費(fèi)人力。值得注意的是，酒店式公寓精裝修在限額指標(biāo)制定時，需針對不同套內(nèi)裝飾區(qū)域、公共區(qū)域、后勤區(qū)域進(jìn)行分別明確，且宜在各指標(biāo)上明確其包含的工作范圍（諸如一些燈及裝飾品是否考慮在該項指標(biāo)內(nèi)），同時反映該項指標(biāo)的面積單位是基于建筑面積或凈裝修面積的計算口徑。

4.1.2 對設(shè)計單位提交的設(shè)計方案進(jìn)行有精度的成本測算

對于精裝修工程，裝修材料費(fèi)用在成本中占比最大，其中主材又是重點(diǎn)內(nèi)容，在測算時需明確各個主材的限價，為后續(xù)招標(biāo)定標(biāo)及施工管理時的成本控制提供便利條件。材料價格涉及到品牌、檔次、品質(zhì)、工藝等因素，對其測算前應(yīng)在業(yè)主項目公司及上級公司層面進(jìn)行充分討論與溝通，明確材料的實(shí)際需求。現(xiàn)今較多業(yè)主單位均開展了針對供貨及工程的集中戰(zhàn)略采購，如項目選材能在集采范圍內(nèi)則盡量采用集采價格；如未在集采范圍內(nèi)也可借鑒或參考集采相關(guān)數(shù)據(jù)，合理制定限價；如該項材料和集采無關(guān)，則應(yīng)做好市場詢價工作，符合真實(shí)的市場水平；最終該項測算完成后應(yīng)附帶一份完整的材料單價及品牌檔次的數(shù)據(jù)表，作為招標(biāo)前參考與定標(biāo)后施工時的考核基準(zhǔn)，若中間發(fā)生材料替換，應(yīng)遵循該份表內(nèi)的價格限額，把控好替換材料的選用，同時考慮到部分材料替換可能存在超出目標(biāo)成本的問題，可適當(dāng)添加一筆專項金額涵蓋此類情況。

4.1.3 對超出目標(biāo)成本的方案進(jìn)行成本優(yōu)化

在測算成本金額時出現(xiàn)超出目標(biāo)成本的情況，需要對測算的設(shè)計方案進(jìn)行成本優(yōu)化，主要從材料品牌、工藝做法、是否有必須性或是否有替代材料、材料參數(shù)以及大金額材料優(yōu)化方案等方面著手，主要優(yōu)化措施如下所述。

（1）防火門的保護(hù)性拆除

該項目中原有建筑包含了各標(biāo)準(zhǔn)層2樘、底層1樘的鋼木防火門，兩幢建筑共計126樘。原有建筑使用的防火門與現(xiàn)有設(shè)計方案選用的是同類型防火門，且防火等級基本相同，同時該防火門的材料單價較高，為1480元/樘，防火門的拆除費(fèi)用為120元/樘，共計約21萬元，超出此項目費(fèi)用成本目標(biāo)。故考慮保護(hù)性拆除部分符合現(xiàn)有設(shè)計方案尺寸的防火門，只需一部分保護(hù)性拆除及貼面工藝的費(fèi)用，該項費(fèi)用約為240元/樘，涉及保護(hù)性拆除的防火門共計108樘，共計增加費(fèi)用2.6萬元，較之新購防火門費(fèi)用大幅降低。本項優(yōu)化實(shí)際節(jié)約造價費(fèi)用約16萬元。

（2）設(shè)計方案及材料選型、參數(shù)的合理優(yōu)化

通過原有消火栓系統(tǒng)改造噴淋系統(tǒng)，避免重新安裝噴淋系統(tǒng)所產(chǎn)生的重復(fù)成本（約22元/m2，共計費(fèi)用42萬元），同時規(guī)避了潛在的可用頂部空間面積損失，利用原有消火栓系統(tǒng)改造噴淋系統(tǒng)如圖1所示。

圖1 噴淋系統(tǒng)改造

對項目的空調(diào)進(jìn)行了合理選型，原設(shè)計方案內(nèi)空調(diào)共計68臺，2.8萬元/臺，共計費(fèi)用190萬元。在滿足使用需求的同時將原設(shè)計方案內(nèi)空調(diào)的制冷量從400降改為280后，空調(diào)單價為1.9萬元/臺，成本節(jié)約共計61.2萬元，且滿足后期運(yùn)營節(jié)能需求。智能化部分通過組織投資顧問單位及工程技術(shù)人員開展多輪方案討論及比價，在國產(chǎn)中高端品牌的報價中選取了價格及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)具有競爭力的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商。同時因為酒店為涉外酒店，有涉外電視臺的使用需求，該項工程預(yù)測成本約為350萬元。后經(jīng)與酒店管理公司及運(yùn)營團(tuán)隊多輪溝通，根據(jù)其實(shí)際管理經(jīng)驗，對酒店涉外電視臺的數(shù)量進(jìn)行了針對性優(yōu)化（原方案為50個電視臺，優(yōu)化后減為35個，單價為3萬元/個，節(jié)約費(fèi)用45萬元），同時通過屋頂天線的優(yōu)化配置，減少了天線的數(shù)量，該部分費(fèi)用由130萬元降低為77萬元，上述兩項優(yōu)化直接減少了涉外網(wǎng)絡(luò)通訊的投資成本約100萬元，直接減少此項成本50%。

（3）瓷磚馬賽克的使用優(yōu)化

因室內(nèi)墻面飾面工程的預(yù)測造價超過成本目標(biāo)，考慮到瓷磚供貨單位報價更有競爭性，且瓷磚整體效果符合要求，廚衛(wèi)區(qū)域的活動櫥柜背面更換為國產(chǎn)普通瓷磚，同時衛(wèi)生間區(qū)域部分墻面采用淡色、拼色馬賽克，單塊馬賽克規(guī)格板材料單價約為480元/m2，替換為廚衛(wèi)區(qū)域同時有使用的淺色瓷磚，單塊瓷磚規(guī)格板材料單價約為230元/m2，涉及該項材料調(diào)整的裝飾面積約為5800m2，共計節(jié)約費(fèi)用145萬元。

圖2 瓷磚及馬賽克使用優(yōu)化

（4）大金額的針對性優(yōu)化

本項目每層電梯廳公共區(qū)域大部分地面采用人造石，設(shè)計初步選型采用進(jìn)口品牌且代理商渠道局限，單塊規(guī)格板材（600×600×20）的價格介于600-700元/m2，如有異形鋪設(shè)處理還需單獨(dú)額外收費(fèi)100元/m2。此項涉及鋪貼面積約1600m2，優(yōu)化時選用單塊規(guī)格板材單價約280-300元/m2，同時在鋪設(shè)排版的設(shè)計中盡可能減少異形造型的出現(xiàn)頻率，后經(jīng)測算此項優(yōu)化成本節(jié)省約78萬元。

4.2 招標(biāo)階段

首先對招標(biāo)文件內(nèi)合同模板進(jìn)行細(xì)致審核，做到合同的條款規(guī)范、事項全面，同時應(yīng)在技術(shù)要求內(nèi)明確施工范圍及材料品牌、檔次的范圍。按規(guī)范編制工程量清單且認(rèn)真復(fù)核，做到工程量準(zhǔn)確，列項全面，工作內(nèi)容描述清晰明確；在清單完成后，需根據(jù)當(dāng)時行業(yè)權(quán)威指導(dǎo)價或反應(yīng)實(shí)際市場水平的市場價，結(jié)合類似項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進(jìn)行招標(biāo)控制價的測算。在投標(biāo)單位回標(biāo)后，對投標(biāo)文件進(jìn)行系統(tǒng)而全面的清標(biāo)，通過分析對比找出投標(biāo)報價中的各類顯性及隱性問題，讓投標(biāo)單位加以明確澄清；特別是不平衡報價問題，對于較市場平均水平明顯偏高的應(yīng)明確建議合理的市場水平價格。

4.3 施工階段

在項目施工開始后，根據(jù)目標(biāo)成本結(jié)合當(dāng)下的招投標(biāo)定標(biāo)及合同簽訂情況，編制項目執(zhí)行成本控制表，并與目標(biāo)成本進(jìn)行對比參照，其中未發(fā)生的費(fèi)用按目標(biāo)成本進(jìn)行列項，預(yù)計發(fā)生的可進(jìn)行測算后進(jìn)行暫估，后按暫估金額進(jìn)行列支考慮。

對各類變更進(jìn)行事前測算，以便于領(lǐng)導(dǎo)層面科學(xué)決策。規(guī)避先實(shí)施變更工作內(nèi)容，后補(bǔ)發(fā)變更指令。根據(jù)測算結(jié)果，如金額較大則需對其進(jìn)行針對性的優(yōu)化，同時輔以目標(biāo)成本的對比，若影響過大則推薦不進(jìn)行該項變更，只有經(jīng)測算后符合成本目標(biāo)要求的變更，方可推薦執(zhí)行。

施工時應(yīng)踏勘工地現(xiàn)場，對照圖紙與清單查核，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時記錄和影像留存，同時向監(jiān)理單位進(jìn)行告知處理與記錄，為后續(xù)結(jié)算工作提供便利。

4.4 竣工結(jié)算階段

根據(jù)蓋章的竣工圖比照現(xiàn)場最終形象結(jié)果，對于不符合圖紙與合同清單約定內(nèi)容的工作項如實(shí)記錄并扣減相應(yīng)費(fèi)用。在永業(yè)酒店式公寓項目中，竣工圖內(nèi)幾處標(biāo)示插座位置未按圖施工，局部開關(guān)面板品牌不符合要求；另有總包竣工驗收后的局部缺陷修補(bǔ)，在結(jié)算時不對該項返工費(fèi)用進(jìn)行計算。此外，還應(yīng)關(guān)注施工工期未滿足投標(biāo)承諾與合同約定的，應(yīng)按合同雙方權(quán)責(zé)條款對施工單位進(jìn)行違約處罰。

在結(jié)算審價完成后，應(yīng)進(jìn)行全過程造價控制后評估，羅列項目各項成本科目，通過分析各項造成成本增加的事項原因，錄入各項造價指標(biāo)，形成公司內(nèi)部數(shù)據(jù)庫，為今后同類開發(fā)項目的造價控制提供寶貴的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。

5 結(jié)束語

通過各項全過程造價控制工作，永業(yè)二期酒店式公寓成功避免了很多不必要的成本增加，該項目全過程造價控制具有成效且符合預(yù)期目標(biāo)。由此不難看出，酒店式公寓精裝修項目中，為了獲得較好的成本控制效果，需提前介入管控，并且動態(tài)覆蓋項目全過程周期，其中設(shè)計階段的成本管控尤為重要，推進(jìn)項目各個階段的順利實(shí)施，提升項目整體經(jīng)濟(jì)效益。