連鎖超市的選址研究

◎丁芳

經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，目前經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，我國(guó)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)體制規(guī)劃正在逐漸朝著科學(xué)、合理的趨勢(shì)轉(zhuǎn)變和發(fā)展，盡量滿足市場(chǎng)規(guī)律發(fā)展特征。尤其是在新其背景下市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制正處于不斷改革和創(chuàng)新發(fā)展的重要時(shí)期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也在快速發(fā)展，連鎖超市已成為拉動(dòng)零售業(yè)快速發(fā)展的主力。GIS 技術(shù)在實(shí)踐中的合理利用，能夠針對(duì)目前規(guī)劃中涉及到的諸多問(wèn)題進(jìn)行妥善處理，將其合理的應(yīng)用在連鎖新超市的選址當(dāng)中，不僅有利于實(shí)現(xiàn)城市內(nèi)部空間與空間屬性之間的高效融合，而且還可以為城市空間的定性以及定量市場(chǎng)分析提供可靠依據(jù)作為支持。

一、連鎖超市選址分析

1.連鎖超市發(fā)展現(xiàn)狀。中國(guó)的超市從20 世紀(jì)80年代傳統(tǒng)的食雜店形態(tài)起步，經(jīng)過(guò)了二十多年的發(fā)展歷程，進(jìn)入21 世紀(jì)，中國(guó)最有實(shí)力的超市企業(yè)以直接投資、特許加盟或兼并重組等方式，大規(guī)模實(shí)施跨區(qū)域發(fā)展。近年來(lái)，連鎖經(jīng)營(yíng)以其特殊的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)廣泛滲透于零售業(yè)以及飲食業(yè)等服務(wù)業(yè)中，以經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、規(guī)范經(jīng)營(yíng)、方便快捷、輕松隨意等諸多優(yōu)點(diǎn)贏得了廣大消費(fèi)者的認(rèn)同。連鎖超市作為零售業(yè)的一種新型業(yè)態(tài)，采用“顧客自我服務(wù)、一次購(gòu)齊”的銷售方式，以經(jīng)營(yíng)食品和日常服務(wù)用品等中低商品為主，實(shí)行高周轉(zhuǎn)率、低利潤(rùn)率、價(jià)廉物美的銷售方針，帶來(lái)了零售業(yè)的又一次革命。

2.連鎖超市選址分析。

（1）交通便利性。地址的選擇最為重要的一點(diǎn)就是要保證進(jìn)出的暢通性，交通便利性主要涵蓋超市的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)以及公路、城市道路等各方面的銜接，其與道路站、火車站等各種不同類型的樞紐口岸等基礎(chǔ)配套以及城市交通管制等可以實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。城市交通的便利性，一般可以體現(xiàn)在該地區(qū)是否具有密集性或者是具有發(fā)達(dá)的公交汽車路線等各方面。各公交路線的?？奎c(diǎn)是否具有均勻性、是否可以直接覆蓋在整個(gè)市區(qū)范圍等，對(duì)多數(shù)消費(fèi)者的購(gòu)物便利程度都會(huì)產(chǎn)生不同程度影響。通常城市當(dāng)中的某一區(qū)域交通便利性相對(duì)比較強(qiáng)，那么隨之而來(lái)的集聚效應(yīng)也會(huì)相對(duì)比較明顯，也就是人流、車流以及物流等普遍比較集中。對(duì)GIS 工具進(jìn)行合理利用，可以對(duì)現(xiàn)有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行選址，以緩沖區(qū)或者是路徑分析等方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)交通便利性的定量分析。

（2）人口因素。零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在分布時(shí)，其與人口規(guī)模分布基本形態(tài)之間具有非常密切的聯(lián)系，通常都是指具有一定規(guī)?；蛘呤敲芏鹊娜丝?，這些都是整個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在布局時(shí)非常重要的基礎(chǔ)組成部分。人口因素當(dāng)中主要以站點(diǎn)的客流集聚散量、站點(diǎn)所在區(qū)域范圍內(nèi)人口的密度等組合而成。所在區(qū)域范圍內(nèi)的第二產(chǎn)業(yè)或者是第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)比較發(fā)達(dá)，那么人口密度也會(huì)越來(lái)越大，收入水平也會(huì)有所增加，與其相對(duì)應(yīng)的其他地面商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也會(huì)越來(lái)越密集。流動(dòng)人口在某種程度上對(duì)零售商業(yè)布局會(huì)產(chǎn)生直接性的影響，尤其是流動(dòng)人口的不斷增加，消費(fèi)以及購(gòu)物量有明顯的擴(kuò)大趨勢(shì)。

（3）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素。如果零售商想要在某一個(gè)區(qū)域?qū)ι虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行構(gòu)建時(shí)，那么整個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)可以呈現(xiàn)出的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況勢(shì)必會(huì)對(duì)其未來(lái)的銷售業(yè)績(jī)產(chǎn)生不同程度的影響，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況也被納入到選址參考中?；诖?，本文在對(duì)其進(jìn)行分析時(shí)，主要是將市場(chǎng)的飽和度作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況分析時(shí)的重要參考指標(biāo)，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)城市或者是區(qū)域零售飽和度的客觀分析，主要集中在供給以及需求兩個(gè)方面。從供給角度出發(fā)對(duì)其進(jìn)行分析，直接對(duì)區(qū)域范圍內(nèi)的商店總數(shù)進(jìn)行核算，但是不同的商店規(guī)模存在明顯的差異性，由于考慮到零售業(yè)最為基本的生產(chǎn)資料就是店鋪，所以在針對(duì)某類型的商店?duì)I業(yè)面積總量進(jìn)行衡量時(shí)，其相對(duì)比較精準(zhǔn)。從需求角度出發(fā)對(duì)其進(jìn)行分析，對(duì)商店的整個(gè)銷售收入進(jìn)行客觀分析，其中主要是以零售額或者是批發(fā)額組合而成。飽和指數(shù)IRS 值越來(lái)越大，那么則意味著市場(chǎng)飽和度越來(lái)越低，零售潛力也會(huì)有所增加。

（4）經(jīng)濟(jì)因素。無(wú)論是任何一個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的選址都必須要對(duì)資產(chǎn)成本進(jìn)行綜合分析，特別是對(duì)于超市零售業(yè)而言更是如此，經(jīng)濟(jì)因素是選址中非常重要的參考依據(jù)之一。經(jīng)濟(jì)因素中主要是以土地的房屋低價(jià)、物流運(yùn)輸成本等組合而成，零售業(yè)的銷售業(yè)績(jī)會(huì)直接對(duì)其自身在整個(gè)駐地商圈范圍內(nèi)是否可以取得成功等產(chǎn)生影響，業(yè)績(jī)雖然良好，但是并不能夠代表其成功，只有保證銷售業(yè)績(jī)的同時(shí)，能夠?qū)崿F(xiàn)利潤(rùn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，才能夠?qū)崿F(xiàn)共贏的目標(biāo)。由此可以看出，經(jīng)濟(jì)因素在低價(jià)中的影響程度相對(duì)比較明顯。

二、連鎖超市選址實(shí)例分析

1.在GIS 技術(shù)基礎(chǔ)上的超市選址影響因素。

對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析時(shí)，一般可以劃分為不同的基本類型，如表1所示。

表1 數(shù)據(jù)分析類型

對(duì)目前投資建設(shè)超市時(shí)涉及到的諸多因素條件進(jìn)行綜合分析，與位置相關(guān)的諸多因素中，涉及種類普遍比較多，同時(shí)也是評(píng)估時(shí)的重要參考依據(jù)，如表2所示。

表2 評(píng)估因素

2.在GIS 技術(shù)基礎(chǔ)上的長(zhǎng)沙市區(qū)連鎖超市選址。

對(duì)長(zhǎng)沙市區(qū)內(nèi)部現(xiàn)有諸多資料進(jìn)行廣泛收集，對(duì)其中涉及到的因素條件以基本數(shù)據(jù)等進(jìn)行提取以此來(lái)形成有效的分析框架。本案例在分析時(shí)，主要是以Arc GIS9.3 軟件為主，選址評(píng)價(jià)基本上是在矢量分析基礎(chǔ)上進(jìn)行有效實(shí)施。

（1）長(zhǎng)沙市區(qū)基本資料?，F(xiàn)有長(zhǎng)沙市區(qū)的基本資料，在Arc GIS 軟件里面轉(zhuǎn)換成矢量數(shù)據(jù)。市區(qū)中居民地、商用地分布，以及其交通、城市綠地，各大小超市的分布，如圖1所示。

圖1 長(zhǎng)沙市區(qū)規(guī)劃示意圖

長(zhǎng)沙市區(qū)的人口必讀以及租用地的整個(gè)價(jià)格分布情況，分別如圖2、圖3所示。

圖2 長(zhǎng)沙市區(qū)人口密度圖

圖3 長(zhǎng)沙市區(qū)地價(jià)分布圖

（2）因素評(píng)估。連鎖超市在整個(gè)選址過(guò)程中，其選址地區(qū)位于商業(yè)性質(zhì)的地區(qū)，不能夠在目前現(xiàn)有的預(yù)定選擇范圍內(nèi)。除此之外，超市的選址由于受到人為因素的影響，普遍都會(huì)吸引周邊人群在道路兩側(cè)20m 范圍內(nèi)才能夠體現(xiàn)出其自身的實(shí)際應(yīng)用意義和價(jià)值。對(duì)ArcMap 軟件空間進(jìn)行合理利用，對(duì)緩沖區(qū)進(jìn)行客觀合理的分析，在目前整個(gè)長(zhǎng)沙市的規(guī)劃圖當(dāng)中，對(duì)現(xiàn)有道路進(jìn)行20m 的緩沖區(qū)分析。在整個(gè)加載緩沖區(qū)方面，一般都會(huì)選擇利用Tools 工具箱當(dāng)中的buffer 工具，加載對(duì)應(yīng)的對(duì)話框，如圖4所示。

圖4 緩沖分析對(duì)話框

分別對(duì)輸入圖層進(jìn)行合理的設(shè)置，同時(shí)還要對(duì)輸出圖層以及緩沖設(shè)置范圍進(jìn)行確定。單擊OK 按紐，完成一系列的操作，進(jìn)而產(chǎn)生對(duì)應(yīng)的專題，將居民以及商用地域道路緩沖區(qū)進(jìn)行有效的疊合處理。在具體操作過(guò)程中，在ArcToolbox 中選擇Analysis Tools/Overlay/Identity 工具，打開(kāi) Identity 對(duì)話框。分別設(shè)置輸入圖層（Input features），識(shí)別參照?qǐng)D層（Erase feature），輸出圖層（Output Feature Class）和選擇需要連接的屬性字段。單擊OK 按鈕，完成操作。

對(duì)超市選址的市場(chǎng)價(jià)值會(huì)產(chǎn)生影響的因素條件包括城市綠地距離、周邊同類型的商業(yè)服務(wù)點(diǎn)分布情況等。尤其是評(píng)價(jià)值與城市內(nèi)部綠地距離之間呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)的關(guān)系，綠地周邊經(jīng)常為人流的集散地，所以在整個(gè)評(píng)估過(guò)程中，超市選址應(yīng)當(dāng)在城市綠地的150m 范圍之內(nèi)。基于此，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)城市綠地150m 的緩沖分析，以此來(lái)達(dá)到良好的效果。在該基礎(chǔ)上，對(duì)超市服務(wù)緩沖專題進(jìn)行分析，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)城市綠地專題的疊合擦除處理，具體操作中，首先，打開(kāi)ArcToolbox 工具箱，選擇Analysis Tools/Overlay/Erase 工具，打開(kāi)Erase 對(duì)話框。其次，在Erase 操作對(duì)話框中選擇輸入圖層（Input Features），檫除參照（Erase Feature），輸出圖層（Output Feature Class）和聚類容差。最后單擊OK 按鈕，完成操作。

經(jīng)濟(jì)因素通常是指土地的低價(jià)，低價(jià)因素對(duì)項(xiàng)目的整體建設(shè)以及投資成本都會(huì)產(chǎn)生不同程度影響。所以要對(duì)其中涉及到的因子得分等情況進(jìn)行分析，保證其與實(shí)際低價(jià)分布之間可以呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)的關(guān)系。

人為因素則是超市在選址時(shí)會(huì)對(duì)其產(chǎn)生影響的重要因素條件之一，該因素評(píng)價(jià)受到人口密度不斷增加的影響而越來(lái)越大，呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。

三、結(jié)語(yǔ)

連鎖超市在長(zhǎng)沙市區(qū)內(nèi)選址，要結(jié)合當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)以及人口等諸多因素進(jìn)行客觀合理的評(píng)估，這樣才能夠?qū)Ψ弦蟮倪x址范圍進(jìn)行確定。對(duì)矢量化的數(shù)據(jù)空間進(jìn)行客觀，分析對(duì)緩沖分析以及疊合分析等進(jìn)行深入研究，以此來(lái)為規(guī)劃設(shè)計(jì)提供可靠依據(jù)作為支持，保證整個(gè)超市選址的合理性、針對(duì)性。