城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的路徑方法研究
——以巢湖市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃為例

文／王文超 安徽省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司 安徽合肥 230000

1、研究背景

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)包括各類商圈、商業(yè)街、零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、餐飲業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、生活服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、主要大型商品交易市場(chǎng)等。巢湖市在整體并入合肥市之后，市區(qū)城市建設(shè)步伐明顯加快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市功能趨于完善。隨著現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和物流業(yè)的加速發(fā)展,居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的不斷升級(jí),巢湖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，對(duì)巢湖市商貿(mào)服務(wù)業(yè)的整體優(yōu)化提出了新的要求，合理布局各級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，分類引導(dǎo)各類商業(yè)設(shè)施，是實(shí)現(xiàn)巢湖市商貿(mào)服務(wù)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。

2、國(guó)際國(guó)內(nèi)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

2.1 國(guó)際商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

2.1.1 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)向高速化、聯(lián)合化、規(guī)模化方向發(fā)展

一些有實(shí)力的跨國(guó)商貿(mào)企業(yè)、大型商品交易市場(chǎng)、百貨商店、超級(jí)市場(chǎng)等通過(guò)資本積聚和集中組建連鎖跨國(guó)集團(tuán)，向全球市場(chǎng)擴(kuò)張。中小商貿(mào)企業(yè)、本國(guó)、本地商貿(mào)企業(yè)為了生存和發(fā)展站，并與國(guó)際大資本抗衡，以聯(lián)合方式，組建共生互利的新型一體化商貿(mào)聯(lián)盟。

2.1.2 商貿(mào)市場(chǎng)和商業(yè)業(yè)態(tài)向多元化、連鎖化方向發(fā)展

國(guó)外特別是歐美、日本發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家，商貿(mào)流通市場(chǎng)經(jīng)三、四次產(chǎn)業(yè)革命近百年的發(fā)展，到目前商貿(mào)批發(fā)、零售、現(xiàn)代物流和電子商務(wù)已相當(dāng)發(fā)達(dá)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)呈多樣化格局。無(wú)論何種業(yè)態(tài)基本上都采用連鎖經(jīng)營(yíng)方式，連鎖經(jīng)營(yíng)成為美國(guó)零售業(yè)的主要形式；歐美和日本等國(guó)零售業(yè)也由百貨形式轉(zhuǎn)向大型超級(jí)市場(chǎng)和購(gòu)物中心及連鎖店。

2.1.3 形成以現(xiàn)代零售業(yè)為主的市場(chǎng)格局

在美國(guó)以沃爾瑪為首的零售商積極拓展超級(jí)中心，在西歐以家樂(lè)福為代表的零售商積極發(fā)展巨型超市，在日本目前還是以百貨店占據(jù)優(yōu)勢(shì)。中東歐、亞洲等經(jīng)濟(jì)新興發(fā)展地區(qū)正積極發(fā)展現(xiàn)代零售業(yè)，目前全球已經(jīng)進(jìn)入超市時(shí)代，超市在全球零售額中所占市場(chǎng)份額最大。相對(duì)來(lái)說(shuō)超市一般由本地零售商發(fā)展，巨型超市及倉(cāng)儲(chǔ)式商店是由國(guó)際零售巨頭在海外擴(kuò)張的主力業(yè)態(tài)，其市場(chǎng)份額在今后幾年會(huì)不斷增長(zhǎng)。

2.2 國(guó)內(nèi)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

2.2.1 傳統(tǒng)百貨零售為主的商業(yè)設(shè)施面臨轉(zhuǎn)型

早在2015年，國(guó)內(nèi)最大的連鎖百貨商店萬(wàn)達(dá)百貨就深陷關(guān)門(mén)潮，隨后，沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)家、華聯(lián)等公司都關(guān)閉了大量實(shí)體門(mén)店，而在這背后，是整個(gè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的普遍下滑。從2018年上半年主要百貨公司的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，45家上市公司中營(yíng)收出現(xiàn)下滑的有12家，數(shù)量占比為26.67%；凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑的有20家，數(shù)量占比為44.44%；其中，有5家百貨公司凈利潤(rùn)出現(xiàn)了虧損，占主要百貨上市公司數(shù)量的11.11%?；谶^(guò)度擴(kuò)張、過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致盈利水平下降，經(jīng)營(yíng)理念、管理模式與管理技術(shù)落后以及新業(yè)態(tài)、新商業(yè)模式帶來(lái)的沖擊，傳統(tǒng)百貨行業(yè)面臨前所未有的競(jìng)爭(zhēng)壓力，亟待轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新。

2.2.2 電子商務(wù)和網(wǎng)絡(luò)零售業(yè)加快發(fā)展

我國(guó)已成為全球最大網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)，2020年，全國(guó)電子商務(wù)交易額達(dá)37.21萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.5%，全國(guó)網(wǎng)上零售額達(dá)11.76萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.9%，農(nóng)村網(wǎng)絡(luò)零售額達(dá)1.79萬(wàn)億元，電子商務(wù)服務(wù)業(yè)營(yíng)收規(guī)模達(dá)5.45萬(wàn)億元。網(wǎng)絡(luò)零售環(huán)境不斷改善，網(wǎng)絡(luò)零售加速滲透，區(qū)域結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，跨境電商、社交電商、農(nóng)村電商、二手電商等快速發(fā)展，品質(zhì)化、智能化商品通過(guò)網(wǎng)絡(luò)零售平臺(tái)被越來(lái)越多消費(fèi)者認(rèn)可和選擇。網(wǎng)絡(luò)零售在當(dāng)前我國(guó)消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)程中擔(dān)負(fù)起引領(lǐng)者和加速器作用。（圖1-2）

圖1 我國(guó)近十年來(lái)電子商務(wù)交易總額

圖2 我國(guó)近十年來(lái)網(wǎng)上零售交易總額

2.2.3 未來(lái)中國(guó)的零售市場(chǎng)將向多業(yè)態(tài)的連鎖商店發(fā)展

連鎖超市、連鎖貨倉(cāng)式商場(chǎng)、賣(mài)場(chǎng)、連鎖便利店、連鎖專賣(mài)店等在網(wǎng)點(diǎn)布局上分三個(gè)層次，在居民小區(qū)和居民院內(nèi)，小型專賣(mài)店、小型超市、便利店、平價(jià)店星羅棋布；在城市繁華中心商業(yè)街，將出現(xiàn)大型購(gòu)物中心、超大型超市、專賣(mài)店、精品店等。另外，城市中的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)將逐漸被食品超市替代。

2.2.4 餐飲業(yè)在類型和業(yè)態(tài)等方面面臨轉(zhuǎn)型

近年來(lái)，受內(nèi)外多種因素的影響與沖擊，我國(guó)餐飲業(yè)總體發(fā)展趨緩，傳統(tǒng)大酒店、大餐館的正餐行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型，特別是近年來(lái)隨著疫情的沖擊，餐飲業(yè)的整體收入下滑明顯。在餐飲業(yè)的發(fā)展模式上，民生餐飲、服務(wù)型餐飲的需求逐步增加，而消費(fèi)者更青睞于更有品牌效應(yīng)的品牌連鎖店、加盟店，在業(yè)態(tài)方面，快餐和簡(jiǎn)餐由于其創(chuàng)收能力較強(qiáng)，投入較低而受越來(lái)越多投資商青睞，營(yíng)養(yǎng)型早餐也呈現(xiàn)出較大需求。

2.2.5 “農(nóng)改超”建設(shè)積極推進(jìn)

所謂“農(nóng)改超”是指通過(guò)政府政策的鼓勵(lì)支持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對(duì)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和居民消費(fèi)要求的原城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，按照超市的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)理念對(duì)城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營(yíng)主體組織化、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營(yíng)方式超市化及服務(wù)規(guī)范化，以經(jīng)營(yíng)生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。通過(guò)“農(nóng)改超”一方面可以實(shí)現(xiàn)商貿(mào)流通現(xiàn)代化，另一方面可以提高菜籃子產(chǎn)品質(zhì)量衛(wèi)生安全水平，或者是杜絕餐桌污染。

綜上所述，未來(lái)一段時(shí)間，商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展將呈現(xiàn)多元化、差異化、連鎖化趨勢(shì)發(fā)展，應(yīng)積極引導(dǎo)傳統(tǒng)與新興商業(yè)共同發(fā)展，引導(dǎo)傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)與大型購(gòu)物中心、大型綜合超市、大型專業(yè)店、特色商業(yè)街區(qū)、一站式購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)進(jìn)行結(jié)合和轉(zhuǎn)換，鼓勵(lì)信息化、虛擬性的電子商務(wù)業(yè)態(tài)；鼓勵(lì)拓展連鎖領(lǐng)域，增加連鎖業(yè)態(tài)，推動(dòng)大型連鎖企業(yè)加快發(fā)展，使之成為零售市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。此外，在商業(yè)發(fā)展?jié)M足大眾消費(fèi)需求的同時(shí)，逐步滿足高值消費(fèi)與個(gè)性化消費(fèi)需求。

3、巢湖市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

3.1 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)迅速發(fā)展，核心商圈初具規(guī)模

近年來(lái)，巢湖市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展迅速，先后建成了世紀(jì)聯(lián)華（長(zhǎng)江路店）、德勝中央城等大型商業(yè)體，四樹(shù)超市等本地連鎖店不斷發(fā)展。形成了以綜合商場(chǎng)、大型超市、便民連鎖、專業(yè)市場(chǎng)和特色商業(yè)街為主體的網(wǎng)點(diǎn)系統(tǒng)。同時(shí)，商圈經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)較快發(fā)展，初步形成中心城區(qū) “一軸、雙心、三市”的商圈結(jié)構(gòu)。

3.2 總量持續(xù)增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化

區(qū)劃調(diào)整之后，巢湖市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額從51億元增長(zhǎng)到192.2億元，近年來(lái)增速有所放緩。巢湖市呈現(xiàn)零售獨(dú)大的局面，零售業(yè)的比重占到了近70%，批發(fā)和住宿業(yè)比重過(guò)小。特別是與旅游息息相關(guān)的住宿業(yè)僅占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的4%，與全國(guó)著名的旅游休閑度假勝地的定位不符。

3.3 商業(yè)中心業(yè)態(tài)陳舊，人氣不高，新興業(yè)態(tài)有待進(jìn)一步發(fā)掘

巢湖現(xiàn)狀人民路商業(yè)中心商業(yè)業(yè)態(tài)多以百貨商場(chǎng)、步行街、超市等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營(yíng)商品種類和經(jīng)營(yíng)手段差別不大，品牌重復(fù)率高、未能形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。大型綜合體、折扣店、專賣(mài)店、專業(yè)店、特色街區(qū)等新型業(yè)態(tài)比例小，不能有效滿足市民多樣化和多層次的消費(fèi)需求。商業(yè)中心人氣不高，步行街店面關(guān)閉、轉(zhuǎn)讓與空置現(xiàn)象較多。

3.4 商業(yè)副中心業(yè)態(tài)單一，規(guī)模效應(yīng)難以形成

巢湖市現(xiàn)狀兩個(gè)商業(yè)副中心均以大型超市作為主營(yíng)業(yè)態(tài)（東方新世界—沃爾瑪；天巢廣場(chǎng)—世紀(jì)聯(lián)華）；其余商業(yè)業(yè)態(tài)拓展不足，僅布局少量餐飲和影院，業(yè)態(tài)與門(mén)店集聚度低，副中心人氣不旺，規(guī)模效應(yīng)難以形成。

3.5 部分商業(yè)街區(qū)特色初顯，品牌效應(yīng)有待進(jìn)一步打造

巢湖市部分街道沿線的特色商業(yè)已經(jīng)形成一定的門(mén)店集聚，規(guī)模效應(yīng)初步形成，然僅限于自發(fā)集聚，街區(qū)整體形象品牌效應(yīng)有待進(jìn)一步打造。特色專業(yè)化商業(yè)街區(qū)較少，有待進(jìn)一步挖掘。

3.6 社區(qū)商業(yè)配套略有不足，部分沿街商鋪存在空置現(xiàn)象

巢湖市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展不足，業(yè)態(tài)主要以沿街商鋪、住宅底商為基礎(chǔ)，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，商鋪業(yè)態(tài)檔次較低，功能不全，基本以餐飲、洗染為主，金融網(wǎng)點(diǎn)、24H便利超市、專賣(mài)店等業(yè)態(tài)配套不足。大多新建大中型社區(qū)缺乏商業(yè)中心或綜合體，底層商鋪體量過(guò)大，部分社區(qū)內(nèi)街和外街商鋪存在空置現(xiàn)象。（圖3）

圖3

3.7 大型市場(chǎng)有量乏質(zhì)，部分市場(chǎng)門(mén)可羅雀，店面空置率高

巢湖市目前的大型專業(yè)市場(chǎng)包括城南的亞父農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)（以水果蔬菜為主）、城西農(nóng)副產(chǎn)品交易中心（以生鮮制品為主）、巢湖大市場(chǎng)（以建材家裝為主）、巢湖亞夏汽車城、城中的巢湖花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)市場(chǎng)。在建市場(chǎng)包括臨裕溪路的瑞豐國(guó)際建材家居博覽城。市場(chǎng)的占地面積和門(mén)店數(shù)量較多，然從現(xiàn)狀調(diào)研情況來(lái)看，包括亞父市場(chǎng)、花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)市場(chǎng)在內(nèi)的部分市場(chǎng)店面空置率較高，商家人氣不足，衛(wèi)生狀況堪憂、呈現(xiàn)出一定的衰敗態(tài)勢(shì)。

4、巢湖市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局及發(fā)展指引

綜合國(guó)際國(guó)內(nèi)商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研判和巢湖市現(xiàn)狀商業(yè)發(fā)展特征分析，規(guī)劃跳出傳統(tǒng)模式，通過(guò)對(duì)典型商圈、大型市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)分析，構(gòu)建了市級(jí)、街道級(jí)、社區(qū)級(jí)三級(jí)商業(yè)中心布局體系，并對(duì)特色商業(yè)街區(qū)、大中型市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、現(xiàn)代物流體系等重點(diǎn)商業(yè)模式提出了規(guī)劃指引。

例：人民路商圈現(xiàn)狀分析及規(guī)劃指引

4.1 現(xiàn)狀分析

人民路商圈是巢湖市現(xiàn)狀核心商圈，商業(yè)體量約20萬(wàn)方左右。商業(yè)業(yè)態(tài)主要以大型百貨商場(chǎng)、大型超市、傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)為主。

存在問(wèn)題：商業(yè)業(yè)態(tài)陳舊、商圈人氣不高、配套設(shè)施不足、門(mén)店空置率高。

4.2 規(guī)劃指引

規(guī)劃人民路商圈為巢湖市市級(jí)商業(yè)中心，服務(wù)范圍為總體規(guī)劃確定的中心城區(qū)50平方公里，服務(wù)半徑7-8平方公里，服務(wù)人口50萬(wàn)人。商圈內(nèi)現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施和商務(wù)活動(dòng)高度集聚，總建筑面積不低于30萬(wàn)平方米。

區(qū)位范圍：商圈覆蓋范圍東至巢湖路，西至臥牛路，南至天河路，北至人民路，輻射范圍為整個(gè)巢湖中心城區(qū)。

功能定位：集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)等多元組合功能于一體的都市商業(yè)中心，成為具有一定區(qū)域知名度的特色鮮明、品牌示范效應(yīng)顯著的現(xiàn)代商業(yè)集聚中心。

業(yè)態(tài)引導(dǎo)：規(guī)劃期內(nèi)引導(dǎo)零售百貨業(yè)態(tài)向O2O模式轉(zhuǎn)型，重點(diǎn)布局商業(yè)綜合體、專業(yè)店和品牌集合店、精品折扣店、高端奢侈品、金融信息服務(wù)等商業(yè)業(yè)態(tài)。

規(guī)劃指引：近期逐步規(guī)范南巢商業(yè)街、天湖商城的經(jīng)營(yíng)檔次和購(gòu)物環(huán)境，加強(qiáng)該區(qū)域消防隱患排查，引導(dǎo)商之都等傳統(tǒng)百貨行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展；遠(yuǎn)期建議拆除南巢商業(yè)街危舊房，規(guī)劃建設(shè)商業(yè)綜合體。（圖4-5）

圖4 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體布局體系

圖5 特色商業(yè)街區(qū)

結(jié)語(yǔ)：

合理高效的分級(jí)布局商業(yè)中心，科學(xué)規(guī)劃并分類引導(dǎo)特色街區(qū)、大中型市場(chǎng)、現(xiàn)代物流、電子商務(wù)等商業(yè)業(yè)態(tài)，是推動(dòng)商貿(mào)服務(wù)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的有效路徑。希望本文能為新時(shí)代的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃提供些許借鑒。