房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工現(xiàn)場管理方法與改善策略研究

文／陶躍平 湖南省地質(zhì)院三〇四大隊(duì)湖南中核置業(yè)有限公司 湖南長沙 410000

引言：

2021年年末住建部出臺了全新的樓市政策，積極推動樓市回暖，而相關(guān)政策的實(shí)施也將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭更為激烈。在房地產(chǎn)企業(yè)自我管理的過程中需要圍繞工程質(zhì)量和成本控制而完善管理機(jī)制，這樣才能為自身帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。不過當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工現(xiàn)場管理還存在不足，需要繼續(xù)優(yōu)化管理措施，以下通過案例結(jié)合人員管理、材料質(zhì)量管理、設(shè)備管理、安全管理、進(jìn)度管理、成本管理、環(huán)境管理進(jìn)行相關(guān)分析。

1、工程概況

湖南省長沙市寧鄉(xiāng)一項(xiàng)目建筑面積6.7萬平方米，該住宅共31層，工程于2018年9月開工，于2020年9月建安工程完工，建安合同價15560萬元。工程建設(shè)中存在以下難題，其一，由于地質(zhì)環(huán)境較為復(fù)雜，對局部開挖回填帶來一定影響，紅線范圍內(nèi)為低洼地形，高度差達(dá)到15米，場地西北方向填土最大深度為8米。人工挖孔樁穿過回填土層，影響了樁孔穩(wěn)定性；其二，工程規(guī)模較大，參建人員較多，而施工人員的素質(zhì)參差不齊，存在施工技術(shù)掌握不到位、安全意識不足，甚至偷工減料的問題。為解決以上問題，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定了完善的管理制度，加強(qiáng)人員管理、材料質(zhì)量管理、設(shè)備管理、安全管理。本工程已完工，項(xiàng)目竣工以來廣受業(yè)主好評。

2、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工現(xiàn)場管理與改善策略

2.1 現(xiàn)場管理內(nèi)容

2.1.1 人員管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了確保現(xiàn)場管理效果，對人員管理方面高度重視，在本工程中現(xiàn)場管理人員選拔全面分析其工作能力、學(xué)歷、管理經(jīng)驗(yàn)，并且制定完善的考核機(jī)制，確保管理人員具有高度責(zé)任意識[1]。

2.1.2 材料質(zhì)量管理

為了確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)場管理過程中重點(diǎn)關(guān)注材料質(zhì)量，在本工程中主要包括材料采購環(huán)節(jié)、現(xiàn)場檢驗(yàn)環(huán)節(jié)，全部進(jìn)場材料檢查中認(rèn)真審核材料生產(chǎn)日期、材質(zhì)、型號、規(guī)格，確保達(dá)到施工要求。

2.1.3 設(shè)備管理

現(xiàn)場管理人員必須全面了解機(jī)械設(shè)備性能，要求操作人員正確使用，加上在本工程中要求制定完善的機(jī)械設(shè)備管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任機(jī)制、持證上崗機(jī)制、交接班機(jī)制。此外，要求機(jī)械設(shè)備操作人員接受相關(guān)培訓(xùn)與考核，并且定期進(jìn)行機(jī)械設(shè)備的維修和保養(yǎng)[2]。

2.1.4 安全管理

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對工程施工中存在高空作業(yè)、吊裝作業(yè)、動土作業(yè)、動火作業(yè)等危險(xiǎn)作業(yè)內(nèi)容要加強(qiáng)管理，落實(shí)作業(yè)許可管理制度。為了達(dá)到安全生產(chǎn)目標(biāo)在本工程中進(jìn)行了前期勘察，檢查作業(yè)安全措施是否到位，合格之后才能開具危險(xiǎn)作業(yè)票。此外，房產(chǎn)開發(fā)施工的整個環(huán)節(jié)加強(qiáng)了現(xiàn)場安全監(jiān)管工作，嚴(yán)格遵守管理制度，落實(shí)特種作業(yè)人員持證上崗制度。

2.1.5 進(jìn)度管理

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定了完善的進(jìn)度計(jì)劃，做好施工前期的準(zhǔn)備工作，實(shí)現(xiàn)施工現(xiàn)場的合理安排，之后按照進(jìn)度計(jì)劃施工，比如本工程中結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、人員與材料需求量、合同要求做好了進(jìn)度計(jì)劃管理。監(jiān)管人員也深入現(xiàn)場進(jìn)行管理，其中地基工程、主體工程、裝飾裝修工程完成之后都對工程施工做出階段性的總結(jié)，分析施工效果[3]。

2.1.6 成本管理

管理人員需要主動了解和學(xué)習(xí)成本管理知識，在現(xiàn)場管理中要高度關(guān)注成本控制事項(xiàng)，完善造價管理制度，關(guān)注增值發(fā)票的開具，進(jìn)而減少了稅額費(fèi)用，并且確定了造價預(yù)算和結(jié)算的方式。此外，企業(yè)的其它部門也要對財(cái)務(wù)相關(guān)工作的開展支持，在相關(guān)財(cái)務(wù)成本管理問題上加強(qiáng)溝通，借助科學(xué)合理的方法對企業(yè)的資金預(yù)算管理，以此保證決策的科學(xué)性。在施工準(zhǔn)備階段，重點(diǎn)進(jìn)行材料與設(shè)備的價格調(diào)查，對本區(qū)域商品房的質(zhì)量水平進(jìn)行調(diào)查，還對施工管理人員進(jìn)行了系統(tǒng)培訓(xùn)，進(jìn)而減少施工變更問題，達(dá)到成本控制目標(biāo)。管理人員站在房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的整體利益上，然后配合財(cái)務(wù)人員定期和不定期的對項(xiàng)目成本以及資金流向?qū)徍?，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展[4]。

2.1.7 施工環(huán)境管理

為了提升現(xiàn)場管理成效不僅需要管理施工進(jìn)度、加強(qiáng)人員與材料控制，還需要對現(xiàn)場加強(qiáng)環(huán)境管理，減少對周邊環(huán)境帶來的不利影響。在本工程中，施工人員制定了完善的現(xiàn)場管理制度，妥善對建筑垃圾分類處理。與此同時，在施工過程中進(jìn)行了噪聲控制，采取了粉塵控制措施和施工廢水治理措施，由此降低對周邊環(huán)境造成的污染[5]。

2.2 施工現(xiàn)場管理改善策略

上述施工現(xiàn)場管理，通過制定了完善的管理制度，加強(qiáng)人員管理、材料質(zhì)量管理、設(shè)備管理、安全管理，取得了一些很好的效果，但還有一些不理想，還可以繼續(xù)改善，以達(dá)到更好的效益。

2.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織協(xié)調(diào)管理

對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來講，做好協(xié)調(diào)和組織管理是確保順利施工的關(guān)鍵，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)組織協(xié)調(diào)工作。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織協(xié)調(diào)工作主要涵蓋了設(shè)計(jì)、進(jìn)度、施工等方面的管理，具體工作如下：其一，在前期準(zhǔn)備工作中需要組織好設(shè)計(jì)單位、施工單位以及監(jiān)督單位，確保各單位之間相互溝通、協(xié)調(diào)，開發(fā)企業(yè)也需要重點(diǎn)征集各方面意見，由此避免后續(xù)項(xiàng)目變更導(dǎo)致不必要成本增加；另一方面，需要完善溝通機(jī)制，要求各單位及時交流，共同商討項(xiàng)目施工問題，尤其是在施工環(huán)節(jié)需要指派專人溝通、定期匯報(bào)，還要確保施工材料設(shè)備能夠滿足各單位要求維護(hù)各方利益。

2.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理

開展好進(jìn)度管理工作有利于節(jié)約施工成本，要點(diǎn)如下：其一，在施工前期需要制定施工進(jìn)度計(jì)劃表，分析相關(guān)影響因素之后再制定分進(jìn)度控制表，能夠體現(xiàn)專業(yè)分包或者所提供材料具體項(xiàng)目和進(jìn)場時間，還要體現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)工期與銷售時間的關(guān)系，明確售樓部樣板間完成時間，并且在編制的過程中要考慮開發(fā)商工作流程；其二，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總進(jìn)度控制表的編制，之后交由工程部檢查和調(diào)整，由技術(shù)部完成設(shè)計(jì)方案預(yù)算部完成標(biāo)價，讓總進(jìn)度體現(xiàn)各節(jié)點(diǎn)、各個施工環(huán)節(jié)以及各模塊的施工情況；其三，加強(qiáng)施工進(jìn)度管理。要制定施工進(jìn)度計(jì)劃，其中要涵蓋不同類型以及不同級別的進(jìn)度計(jì)劃，確保不同級別之間計(jì)劃具有一致性，然后上交到施工部門，并且需要逐層簽訂承包合同。項(xiàng)目經(jīng)理以及承包團(tuán)隊(duì)都要明確自身職責(zé)、具體任務(wù)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)并且相互配合，其中管理人員需要落實(shí)管理制度，發(fā)揮協(xié)調(diào)作用，而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要定期開展部門會議，將施工計(jì)劃傳達(dá)到全體員工當(dāng)中，由此保障施工進(jìn)度合理，在各單位之間配合下確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體質(zhì)量。其四，分項(xiàng)工程完成后召開會議對近期工作情況加以總結(jié)，然后對下一階段施工提出要求，能夠根據(jù)施工情況合理選擇施工方法，并且要求監(jiān)管人員思想上與時俱進(jìn)，重視和各部門之間的溝通，促進(jìn)各單位內(nèi)部配合，由此保障工程的順利進(jìn)行，整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度管理流程如圖1。

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度管理流程

2.2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本管理涉及到各個環(huán)節(jié)，從材料采購、人工費(fèi)用管理再到竣工驗(yàn)收的各個環(huán)節(jié)都需要以成本控制為出發(fā)點(diǎn)，由此在保證工程質(zhì)量的前提下創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，具體說來：其一，決策和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要安排專門人員調(diào)查項(xiàng)目所在地質(zhì)特征、環(huán)境特征、建材價格，因地制宜的編制決策方案，同時需要分析地價情況以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用情況，由此預(yù)估房屋商品銷售價值、對比成本和收益情況，提升決策可行性。由于房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)造價控制直接對后續(xù)施工產(chǎn)生影響，所以需要科學(xué)編制設(shè)計(jì)方案，選定具有專業(yè)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位，然后根據(jù)限額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行成本控制；其二，招投標(biāo)環(huán)節(jié)的管控。選擇信譽(yù)好、資質(zhì)高、造價成本低的承包企業(yè)，然后分析投標(biāo)企業(yè)的施工方案信息、工程量清單信息、時間信息、價格信息，還需要對各承包商報(bào)價對比分析，然后進(jìn)行成本預(yù)估，并科學(xué)制定成本報(bào)表，在此基礎(chǔ)上購買材料，分析人員費(fèi)用，由此提升招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制質(zhì)量；其三，施工環(huán)節(jié)的管控。房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工期間人員成本、技術(shù)成本、材料成本、設(shè)備成本消耗量較高，要求結(jié)合不同成本特征進(jìn)行管理。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工承包企業(yè)簽訂合同期間明確成本控制條款規(guī)定，分析成本組成部分與施工情況，以文字的形式明確施工承包企業(yè)職責(zé)、成本控制范圍，由此避免經(jīng)濟(jì)糾紛與索賠問題。如圖2。

圖2 建設(shè)項(xiàng)目各階段成本分析

2.2.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理

任何建筑工程施工都要將工程質(zhì)量作為重中之重，由于房地產(chǎn)工程施工涉及多個環(huán)節(jié)，需要明確流程，對各個環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量管控，具體說來：其一，在施工準(zhǔn)備階段要求把控施工材料質(zhì)量，并且要結(jié)合設(shè)計(jì)圖紙確定施工材料質(zhì)量與規(guī)格。在材料采購環(huán)節(jié)要做到貨比三家，并進(jìn)行供應(yīng)商評級，出現(xiàn)材料質(zhì)量問題要及時返廠，杜絕不合格材料入場，并且在施工現(xiàn)場必須做好材料使用的相關(guān)記錄，由此達(dá)到節(jié)約成本目標(biāo)；其二，施工人員素質(zhì)影響著工程質(zhì)量與成本控制要求，房地產(chǎn)企業(yè)切實(shí)做好人員培訓(xùn)工作，尤其是要提升施工人員技術(shù)水平，確保嚴(yán)格遵守施工工藝，并且要求做好相關(guān)法律法規(guī)宣傳和培訓(xùn)工作，讓施工人員監(jiān)管人員意識到違規(guī)作業(yè)需要承擔(dān)的法律后果；其三，需要推動工程主體有序施工，并且要開展好現(xiàn)場環(huán)境管理工作、安全管理工作，比如在鋼筋施工過程中敷設(shè)前期確定鋼筋之間位置關(guān)系，利用相關(guān)儀器和設(shè)備加以測量，還要避免梁柱節(jié)點(diǎn)鋼筋密度過大以及錯位問題；其四，要求制定完善的施工質(zhì)量管理制度，全面提升房地產(chǎn)工程施工管理制度的執(zhí)行能力，將“三檢驗(yàn)”質(zhì)量控制措施落實(shí)到實(shí)處，保障質(zhì)量體系有效運(yùn)行，最終有效保障工程高質(zhì)量交付；其五，從人員機(jī)械設(shè)備、施工材料、施工方法、施工環(huán)境等方面分析質(zhì)量管理存在的問題并加以監(jiān)督，質(zhì)檢人員也要做好現(xiàn)場巡查工作，對施工過程加以動態(tài)化管理，而監(jiān)理人員也要發(fā)揮其應(yīng)有作用，要求施工人員嚴(yán)格遵守圖紙和設(shè)計(jì)方案。

2.2.5 探索與借鑒全新管理模式

在網(wǎng)絡(luò)時代下企業(yè)知識管理成為重要領(lǐng)域，知識管理需要運(yùn)用集體智慧，提升自身應(yīng)變能力和創(chuàng)新能力，處理好信息與人的關(guān)系以及信息之間的關(guān)系，由此幫助房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在知識經(jīng)濟(jì)時代下生存與發(fā)展。與此同時，網(wǎng)絡(luò)時代下再造工程、電子商務(wù)等新思想與新模式陸續(xù)出現(xiàn)，其中再造工程就是對業(yè)務(wù)過程再設(shè)計(jì)與再思考，通過明顯改善成本速度、質(zhì)量服務(wù)等關(guān)鍵性績效指標(biāo)對原有的思維模式加以根本性改造，再如學(xué)習(xí)型組織就是通過自我調(diào)整與改造，進(jìn)而適應(yīng)迅速變化的環(huán)境和更加快速的學(xué)習(xí)能力，要求企業(yè)不斷學(xué)習(xí)，應(yīng)用信息化手段為決策制定帶來幫助。房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理人員需要做好整體規(guī)劃與布局，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的信息化管理方案了解項(xiàng)目周邊因素，由此完善項(xiàng)目開發(fā)信息管理體系，滿足項(xiàng)目開發(fā)和信息化管理需要，便于技術(shù)人員提升項(xiàng)目開發(fā)節(jié)能效果。如今在建筑工程中開始廣泛應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)、BIM技術(shù)，由此幫助房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定施工計(jì)劃，加強(qiáng)施工過程管理，增強(qiáng)施工安全性，比如BIM技術(shù)可憑借其可視化特征呈現(xiàn)施工現(xiàn)場環(huán)境，快速搜集和分析數(shù)據(jù)，由此把控施工進(jìn)度（如圖3）。此外，可以在三維模型下掌握施工情況，如果發(fā)現(xiàn)施工區(qū)存在安全隱患或質(zhì)量問題可及時上報(bào)，而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要完善監(jiān)管機(jī)制，禁止隨意操作行為。

圖3 BIM技術(shù)呈現(xiàn)建筑模型

2.2.6 完善現(xiàn)場管理制度

其一，在人員管理方面，項(xiàng)目管理人員是項(xiàng)目管理的執(zhí)行人，其管理能力將直接影響房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體水平，為此需要落實(shí)各項(xiàng)管理內(nèi)容，并且定期針對工程管理人員開展專業(yè)性培訓(xùn)工作，利用課堂學(xué)習(xí)、課后交流等方式加強(qiáng)對施工現(xiàn)場管理的了解，并且要通過案例分析的形式對項(xiàng)目整個階段進(jìn)行把控。在了解工程項(xiàng)目管理人員專業(yè)能力的同時繼續(xù)制定和完善管理制度，確保管理制度各項(xiàng)內(nèi)容有效落實(shí)。施工過程嚴(yán)格遵守現(xiàn)場管理規(guī)定，并結(jié)合工程實(shí)際情況劃分責(zé)任。在現(xiàn)場管理過程中針對管理情況設(shè)定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，實(shí)施崗位責(zé)任制，確保監(jiān)管工作有效落實(shí)，為現(xiàn)場管理工作開展打下基礎(chǔ)；其二，在項(xiàng)目工程物資管理方面，通過科學(xué)化管理能夠全面把控工程物資質(zhì)量和價格，由此避免物資浪費(fèi)以及造價失控。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要安排專人對進(jìn)場物資進(jìn)行質(zhì)量分析，確保達(dá)到項(xiàng)目建設(shè)要求。與此同時，材料采購人員需要結(jié)合建筑材料價格走勢匯總，積極和造價管理人員、工程管理人員溝通，明確項(xiàng)目不同建設(shè)階段所需物資數(shù)量、類型，并且要求對全部工程物資進(jìn)行妥善保管，嚴(yán)格落實(shí)物料領(lǐng)取制度。

結(jié)語：

綜上所述，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要切實(shí)做好施工現(xiàn)場管理工作，把握好施工進(jìn)度、做好施工安全管理工作，加強(qiáng)成本控制，結(jié)合工程實(shí)際制定與完善管理制度，最終實(shí)現(xiàn)建筑行業(yè)的健康發(fā)展。