對新形勢下存量房交易資金監(jiān)管的一些思考

【摘要】存量住房交易過程是一種涉及資金量大，交易過程長的特殊商品，因此做好對存量住房交易資金監(jiān)督管理是嚴格存量住房交易過程的關鍵措施，但在當前“互聯(lián)網(wǎng)+”和“放管服”改革發(fā)展的大背景下，怎樣進一步優(yōu)化存量房買賣過程和提高交易過程工作效率，讓“企業(yè)數(shù)據(jù)多跑路，民眾少跑路”是各政府部門在全面深化改革發(fā)展中必須進一步考慮的問題。如二零二零年新春出現(xiàn)的新型冠狀肺炎病毒疫情時期，怎樣確?；ヂ?lián)網(wǎng)交易、登記工作順利實施，使普通老百姓足不出戶甚至不見面也可進行業(yè)務受理，就是對這一問題的突出反映。

【關鍵詞】存量房買賣;資金監(jiān)管;一窗辦理;一網(wǎng)通辦

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.13.007

引言：

隨著國家經(jīng)濟建設和城市化的發(fā)展，中國房產(chǎn)交易市場發(fā)展得很快，其中存量住房交易更呈現(xiàn)出了活躍的趨勢。雖然活躍的存量住房交易活動在推動中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、提高普通老百姓的住房條件等方面都發(fā)揮著很大作用，但與此同時所產(chǎn)生的社會問題也越來越明顯，如陰陽合同、虛假買賣、交易詐騙等，不但給買賣當事人帶來了損失和精神負擔，而且不利于整個社區(qū)的祥和安定。為規(guī)范存量住房交易活動、維護買賣雙方交易資金安全，國家已先后頒布了相關的政府文件，完善房產(chǎn)網(wǎng)簽備案，并實施了存量住房交易資金監(jiān)管。而所謂的資金監(jiān)督，也叫做第三方監(jiān)督。存量住房交易資金監(jiān)管，即是指存量住房買賣雙方的交易資金交割不是經(jīng)由中介公司或自行交割，而是經(jīng)由第三方機構在銀行開設的存量住房交易資金監(jiān)管專用賬戶，在房產(chǎn)交易時買賣雙方必須由資產(chǎn)監(jiān)督管理單位共同簽署資金監(jiān)管合同，在托管銀行辦理資金委托劃轉，當房地產(chǎn)轉讓登記完成，由資產(chǎn)監(jiān)管部門單位將監(jiān)管資金劃轉到由賣方所設定的監(jiān)管資金結算賬戶上，以進行“銀證兩清”，并確保買賣雙方的交易資金安全。

1、房地產(chǎn)交易監(jiān)管特點

存量住宅，是指已被收購或自建且已獲得不動產(chǎn)權利證的住宅。存量房屋交易資金，是指由存量住宅使用權人和買受人之間達成的在存量房屋買賣合同中規(guī)定的房價款項。

（1）首先，由于現(xiàn)如今中國人民的日常生活和對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展推動都有著不可分割的關聯(lián)，其市場穩(wěn)定監(jiān)管的重要意義也不言而喻。房地產(chǎn)行業(yè)的不斷進步，直接帶動了當前的中國社會經(jīng)濟發(fā)展，并成為了整個中國國民經(jīng)濟利益中相當重要的部分，從而形成了我國工業(yè)基礎。房地產(chǎn)業(yè)的市場流程復雜，對國民經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生了著實時的深遠影響。尤其經(jīng)過近年來的變革，政府部門也更加重視房地產(chǎn)業(yè)市場經(jīng)濟的運作模式，為幫助整個中國建筑業(yè)市場乃至社會經(jīng)濟發(fā)展進入穩(wěn)定的領導地位，對房地產(chǎn)的整體監(jiān)管體系必須進行系統(tǒng)而科學的規(guī)劃，才可以真正使其形成具有良性循環(huán)性的重要產(chǎn)業(yè)。

（2）緊迫性。由于如今中國的市場經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，主要還是位于發(fā)達國家，相比于部分海外發(fā)達國家來說仍具有發(fā)展滯后的現(xiàn)象，所以完善中國房產(chǎn)交易的市場監(jiān)管方法，也具有相當?shù)木o迫性，唯有及時地將其逐步形成的企業(yè)體系完善，才可以有助于我國進一步增強國際競爭力，以及在經(jīng)濟社會發(fā)展的進程中加快整體發(fā)展速度。在有關政務部門最新的調(diào)研結論下指出，盡管目前中國房產(chǎn)交易市場正在不斷地逐步形成企業(yè)完善，但是還是存在著不少疏漏的情況出現(xiàn)，并推動了市場整體的發(fā)展時長以及產(chǎn)生了相應的社會危險和波動，對中國今后發(fā)展將十分不利。所以，對于并不是系統(tǒng)性的經(jīng)營管理模式，要求有關政府部門提高對它的關注度，充分意識到其緊迫性，并及時地采取較為合理的監(jiān)管體系構建，將有助于在房地產(chǎn)行業(yè)中建立較為穩(wěn)定的經(jīng)營局面。

（3）復雜性。相比于其他產(chǎn)業(yè)中交易市場的運作，房產(chǎn)交易市場的運作模式更加復雜，其在整體的發(fā)展過程中涉及到了多元的買賣模式及其投資活動，而每一個費用和收入上的差別都給其發(fā)展添加了相當?shù)膹碗s度。而由于人類生活水平的提升，對個人以及各戶家庭來說，對于房產(chǎn)的投資活動、收入以及費用，都是在日常生活中相當巨大的支出之一，并由此產(chǎn)生了對該交易市場的嚴格要求，并伴隨著多元素交易方式的發(fā)展。

2、存量房交易資金監(jiān)管的必要性

由于當前房產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展，存貨房的交易量也在逐步擴大，近年來中國各大都市二手房屋的交易量直逼一手住房交易量，目前也已有部分大中城市的存貨房交易量超過了一手商品住房，因此存貨商品房買賣已變成新時代下的主要內(nèi)容。伴隨著存量房交易量的增加，對交易中的投資交易必須加以監(jiān)督。而且存量房買賣本來就比商品房更復雜，其時間和過程比較繁瑣，因此中間過程的具有風險也就有所增加。從儲備數(shù)量發(fā)掛牌出售，到最后雙方成交、簽訂合同、產(chǎn)權房屋的過戶、登記審核，直到領取證件都需要經(jīng)過比較漫長的一段時間，并且在此過程中買賣款與產(chǎn)權證之間是存在著一定空白期的，而這種空白期往往缺乏任何保護，也是產(chǎn)生存量房買賣欺詐犯罪的主要因素。如果購買者所選擇的是信貸購房方案，則還需要和商業(yè)銀行簽訂合同以及其他事宜，盡管在一定程度上增加了安全性，但買賣雙方就正當權益空白期和心理擔憂的根本問題仍未能有效解決，而一般的人民群眾也是無法承受在房產(chǎn)交易中出現(xiàn)損失的，所以一定要保證資金交易的安全性，以填補空白期限。融資監(jiān)管也應運而生，存量房融資監(jiān)管實質上是指通過第三方監(jiān)管機構為確保融資和房屋所有權，根據(jù)協(xié)議向買賣雙方提供融資和產(chǎn)權證，以確保買賣的安全。

3、存量房交易資金監(jiān)管現(xiàn)狀及存在問題

從目前存量商品房成交狀況分析，不管是全款買房或者按揭購房，從買賣雙方簽署買賣合同、共同繳稅，到最后完成房產(chǎn)的過戶登記，時間通常要數(shù)天甚至數(shù)個月，又或者更為漫長，但時間周期也相對比較長。在提出資金監(jiān)管措施以前，存量房買賣始終面臨“先付款還是先過戶”的爭論，在實施了交易資金監(jiān)管措施以后確實能緩解這種問題，但在實施過程中卻又產(chǎn)生了若干新的問題。

（1）一個單方不進行政府融資監(jiān)管，取消申請怎么辦。按照常理來說，一旦買賣雙方的融資交易過程因故而無法持續(xù)辦好時，到交易保障機構申報并取消了融資監(jiān)督，在經(jīng)過核實之后交易保障機構就會將房款和利息全部退還給買房人。但是值得注意的是，不管是融資監(jiān)督的建立或者取消，都必須買賣雙方一起協(xié)調(diào)進行，倘若是發(fā)生一方不能協(xié)調(diào)的情形該如何解決？又如何單方面取消了融資監(jiān)督委托？畢竟走上司法渠道也是一項漫長而又繁瑣的事務。

（2）如何做到對資金監(jiān)管的“一窗受理”和“一網(wǎng)通辦”，讓老百姓少跑路雖然資金監(jiān)管只是在交易環(huán)節(jié)中增加一個買方存入房款、賣方預留收款賬號的環(huán)節(jié)，但存量房交易資金監(jiān)管是近幾年才興起的“新事物”，實施時限較短，但經(jīng)驗不足，過程很復雜。在房屋交易的整個流程中，只要選擇了資金監(jiān)督，交易當事人就需要反復奔走于房產(chǎn)、不動產(chǎn)登記、銀行、財稅等機關。而怎樣使資金監(jiān)督做到"“一窗受理”“一網(wǎng)通辦”“讓數(shù)據(jù)多跑路，老百姓少跑路”，是目前存在的一項重大問題。

（3）如何提高老百姓對融資監(jiān)督的認可度和接受度。存量房買賣融資監(jiān)督的基本原則一般是自主買賣的，自主選擇能否接受融資監(jiān)督，與中介居間買賣的，為避免中介盜用、侵占買賣融資，也應當納入監(jiān)督。自主買賣和中介撮合完成的，所有買賣資金監(jiān)管金額均由買賣雙方自主選定。雖說資金監(jiān)管制度能夠減少買賣風險，保障買賣資金安全，但是根據(jù)目前的買賣過程而言，對出售人來說，由于收款時限較長，對那些急需資金或者由“小房”換“大房”的售房人來說，也大多不愿接受資金監(jiān)管。在新形勢下我們?nèi)绾芜M行轉變，使買賣雙方都更認同并接受資金監(jiān)管制度呢。

4、新形勢下的存量房交易及融資監(jiān)管模式提升途徑

（1）健全存量房交易資金監(jiān)督管理機制。為確保存量住房交易資金能夠健康發(fā)展，政府必須進一步健全存量住房交易資金監(jiān)督管理機制，為監(jiān)督管理工作提供強力保障。另一方面也要不斷拓展對存量住房交易資金監(jiān)督管理的覆蓋范圍，讓全國城鄉(xiāng)存量住房交易資金都能有基本保障，全面涵蓋存量住房交易資金，不但能夠有效遏制炒房行為，同時從其他地方也可以取得豐富存量住房交易資金監(jiān)督管理的經(jīng)驗，從而進一步促進了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。另一方面，要繼續(xù)堅持已實施嚴格且高效的對存量房買賣資金監(jiān)督，以促進監(jiān)督過程標準化、系統(tǒng)化，交易監(jiān)督公平透明化，銀行審貸、批貸等工作也能受到公眾監(jiān)督。信貸買房是存量房買賣資金監(jiān)督中的核心，很多人民群眾都會以信貸方法完成買房，資金監(jiān)督要著重監(jiān)督首付款金額，至于后續(xù)抵押貸款的資金也可免監(jiān)督，并不是資金監(jiān)督的重心。在交易過程時需要對存量房的轉讓狀況做好記錄和登記，而賣家也必須提供產(chǎn)權證明文件與有關合同，在嚴格保證法定程序的基礎上也要盡量簡化監(jiān)督過程與辦事投入，以提高對存量商品房交易資金監(jiān)督機制的簡便性和可靠性。另外，政府部門對主要的市場監(jiān)督工作也必須和其監(jiān)督管理機關進行協(xié)調(diào)，比如地方工商等主管部門，為配合存量住房交易資金監(jiān)督管理，制定了相應的服務規(guī)范和規(guī)定，有利于增強了存量住房交易資金監(jiān)督管理體系的完備性。

（2）指導中介機構，搞好對存量房交易資金監(jiān)督管理。中國人口基數(shù)大，人民群眾對需要房屋的需求旺盛，且存量房買賣數(shù)量較多，單靠地方政府部門或商業(yè)銀行監(jiān)管還無法解決對交易量的巨大需求，因此中介機構介入就成為了迫在眉睫。而通過對買賣雙方所直接提供的融資存在著失信風險，而把資金存進服務中介組織就成為了保護融資的好辦法，但是由于服務中介組織自身也存在著挪用資金的風險問題，因此必須進一步做好對服務中介組織的監(jiān)督管理工作。首先，確定服務中介組織參加存量住房交易的標準，服務中介組織的資格及其相關從業(yè)人員必須有專業(yè)知識證明文件，服務中介組織參加存量住房交易資金監(jiān)督管理必須對從業(yè)人員、交易情況實行備案，逐漸建立服務中介組織誠信評估系統(tǒng)，使人民群眾對服務中介組織在存量住房交易融資方面的實力與水平有清晰的了解，這就可以促使服務中介組織規(guī)范自身，提高執(zhí)業(yè)實力。其次，服務中介組織本身必須自覺接受監(jiān)督，充分運用數(shù)據(jù)平臺等技術手段將服務中介組織的交易數(shù)據(jù)公示，引導服務中介組織健全存量住房交易資金監(jiān)督管理制度，在良性的競爭氛圍中推動存量住房交易資金監(jiān)督管理質量提高。最后，為了約束服務中介組織的存量住房交易資金監(jiān)督管理活動，特別是在資產(chǎn)托管、產(chǎn)權托管等方面，政府必須要求服務中介機構及時向當?shù)氐姆慨a(chǎn)監(jiān)管部門做出回應，并與行政監(jiān)管機構協(xié)調(diào)管控，以保證對存量住房交易資金監(jiān)督管理的有效安全。

（3）完善存量住宅交易資金監(jiān)督管理立法?，F(xiàn)階段，中國關于存量住房交易資金監(jiān)督管理的立法相對單薄，大多是依托城市住宅監(jiān)管部門自主建立的，這里面部分立法的支持力量比較小、覆蓋范圍不夠廣泛、法律效力淡薄。所以，要推進存量住房交易資金監(jiān)督管理立法。另一方面，各地政府部門要根據(jù)以往成功經(jīng)驗和實踐情況不斷細化完善住宅交易條例，適時制定各類監(jiān)督管理工作指標，給監(jiān)督管理工作提出具體的方向，如此才能使存量住房交易資金監(jiān)督管理平穩(wěn)進行。另一方面要政府部門也要主動帶動全國各地積極參與立法的制度構建，房地產(chǎn)監(jiān)管部門、中介機構、商業(yè)銀行、廣大人民群眾和社會各界力量，都應該加入到存量住房交易資金監(jiān)管立法的制度建設之中，并采取廣泛征求意見、與代表協(xié)商等方法，共同制定實踐性強、行動性強、可行性強的立法制度。在資產(chǎn)監(jiān)管模式實施過程中也要傾聽各界建議，吸取經(jīng)驗教訓逐步構建起科學的存量住房交易資金監(jiān)管立法制度。

（4）建立專門資金監(jiān)管人才隊伍。專門資金監(jiān)管專業(yè)人才隊伍，是企業(yè)進行存量住房交易資金監(jiān)督管理工作的基本保證，新形勢下企業(yè)資產(chǎn)監(jiān)督管理工作趨于專業(yè)性、規(guī)范性，就必須可靠的人才隊伍作保障，才可以提高企業(yè)監(jiān)督管理質量。因此政府部門就需要建立對相關人員的培養(yǎng)激勵機制，在存量住房交易資金監(jiān)管部門正確需求的基礎上，進一步確立人才理念，從企業(yè)監(jiān)管人員情況出發(fā)大力發(fā)掘企業(yè)監(jiān)管人員及其有關工作人員的情況。但現(xiàn)階段，政府部門監(jiān)督管理人員仍較為匱乏，這就給企業(yè)有效實施存量住房交易資金監(jiān)督管理工作和建立存量住房交易資金監(jiān)督管理機制帶來了障礙。相關監(jiān)管部門也要調(diào)整相應崗位職責，以占據(jù)房產(chǎn)成交權重更大的存量房成交為主，調(diào)整崗位職責，提高工作人員介入監(jiān)督層次，提高房產(chǎn)監(jiān)管部門其他工作人員介入監(jiān)督的權限。

（5）建立信息化存量住房交易資金監(jiān)督管理平臺。新形勢下，由于互聯(lián)網(wǎng)交易范圍廣泛，政府存量住房交易資金監(jiān)督管理機構也需要建立信息化監(jiān)管平臺控制互聯(lián)網(wǎng)交易。要開通政府公共信息服務網(wǎng)絡平臺，使交易各方都能夠在互聯(lián)網(wǎng)上咨詢當?shù)氐慕灰妆O(jiān)督管理模式，并掌握有關資訊。市場中介機構也能夠加入其中，并把交易信息直接投放到政府政務交易平臺上，既有利于地方政府部門對交易信息實施監(jiān)督，又可以增強市場中介組織的影響力。要積極推進信息化網(wǎng)絡覆蓋范圍，利用微信、微博等傳播工具，及時提出具體的信息內(nèi)容，讓廣大人民群眾能夠從多方面理解政府存量住房交易資金監(jiān)督的管理模式，方便廣大人民群眾選擇投資，讓政府房地產(chǎn)貿(mào)易服務平臺形成權威性的交易資金監(jiān)督信息交流渠道。此外，依托于公共信息網(wǎng)絡平臺，各監(jiān)管部門、各類中介機構要加強對數(shù)據(jù)信息的交換與共享，以降低信息孤島情況，節(jié)省監(jiān)管資源，提高監(jiān)管工作的效能與質量，同時在數(shù)據(jù)信息中監(jiān)管部門工作人員也可以挖掘分析出與資金交易相關的信息內(nèi)容，并建立針對性的資金監(jiān)督管理模型，進而增強對存量住宅交易資金監(jiān)督管理的力量。

結語：

綜上所述，在新形勢下的存量房交易融資中仍然面臨著一定風險隱患，因此必須采取監(jiān)管方法來提高交易資金的安全。存量商品房交易資金監(jiān)督管理模式必須從現(xiàn)實問題入手，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)情況，積極健全有關制度和法律法規(guī)，進一步擴展人力資源和信息化的建設范圍，從多方面提高新形勢下存量房交易資金監(jiān)督管理質量，以維護房地產(chǎn)業(yè)交易資金的安全平穩(wěn)。

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作者簡介：

梁旭魁（1978.10-），男，山西晉中人，中央財經(jīng)大學經(jīng)濟學碩士，中級經(jīng)濟師，研究方向：房地產(chǎn)項目投資管理、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化轉型等。