開發(fā)商給城市劃分“紅綠檔”

李永華

“五月五，凍死黃牯?！薄：线@句俗話形容當(dāng)?shù)厝木€城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂恰到好處。

“我沒聽說公司近期有在岳陽(yáng)拿地的計(jì)劃。”碧桂園的一名銷售人員說。

去年8月，岳陽(yáng)出臺(tái)了“限跌令”。不過，依然未能阻擋市場(chǎng)下行的勢(shì)頭，岳陽(yáng)房地產(chǎn)從新房銷售到土地拍賣都在持續(xù)降溫。這只是三四線城市的一個(gè)縮影。

碧桂園則是下沉三四線城市的房企代表，但是，其2021年拿地集中在五大都市圈，占比高達(dá)85%。2021年，金地集團(tuán)一二線城市的投資占比高達(dá)65%。

克而瑞的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月，三四線城市成交建面5282萬平方米，環(huán)比下降6%，同比下降56%;成交金額997億元，環(huán)比下降5%，同比下降65%。

作為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)信息的全國(guó)70個(gè)大中城市之一，岳陽(yáng)樓市并不是最壞的。2011年以來，在全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格表上，湖南岳陽(yáng)新房?jī)r(jià)格漲幅多次名列前三。

2018年2月，岳陽(yáng)新房?jī)r(jià)格突破“7”字頭，在湖南14個(gè)地州市中遙遙領(lǐng)先，僅次于省會(huì)長(zhǎng)沙。然而，到了2021年7月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70城中，岳陽(yáng)的新房環(huán)比跌幅則為全國(guó)第一，較上月下跌了0.7%。

去年8月，岳陽(yáng)發(fā)布樓市“限跌令”，要求新建商品住房銷售價(jià)格備案后，商品住房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)提示無法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買賣合同;新建商品住房銷售價(jià)格備案后，開發(fā)企業(yè)確需重新調(diào)整備案價(jià)格，6個(gè)月后方可申請(qǐng)調(diào)整。

最近的這一輪“限跌”行動(dòng)，岳陽(yáng)走在了前列，此后，全國(guó)多地出臺(tái)“限跌令”。有媒體統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月，全國(guó)已經(jīng)有21城出臺(tái)“限跌令”，絕大多數(shù)都是三四五線城市，但是也有沈陽(yáng)、昆明這兩個(gè)省會(huì)城市。

不過，這未能阻擋市場(chǎng)下行的勢(shì)頭，岳陽(yáng)房地產(chǎn)從新房銷售到土地拍賣都在持續(xù)降溫。

在這一背景下，5月1日，岳陽(yáng)房地產(chǎn)救市政策大升級(jí)——購(gòu)房補(bǔ)貼最高20萬元，契稅補(bǔ)貼50%，最低首付款比例為20%，二套房貸款也可按首套房執(zhí)行。

面向開發(fā)商，岳陽(yáng)也拿出了成色十足的政策“干貨”：住宅土地競(jìng)拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的20%，土地出讓金可在出讓成交之日起一年內(nèi)實(shí)行分期繳納。此外，岳陽(yáng)還規(guī)定，多層建筑形象進(jìn)度達(dá)到三分之一及以上、高層建筑形象進(jìn)度達(dá)到四分之一及以上的樓棟，可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可。這意味著開發(fā)商可以更快地拿到預(yù)售款。

岳陽(yáng)動(dòng)靜大，但土地市場(chǎng)并沒有應(yīng)聲而起。據(jù)岳陽(yáng)市公共資源交易網(wǎng)顯示，5月1日至6月7日，岳陽(yáng)及其下屬區(qū)縣僅成交5宗商住用地，總成交額2.66億元，其中，民企僅貢獻(xiàn)16.54%。

除了岳陽(yáng)，其他推出房地產(chǎn)托市政策的城市也不見好轉(zhuǎn)。常德于4月20日推出一系列地產(chǎn)刺激政策，其力度并不弱于岳陽(yáng)。然而，5月，常德及其下轄區(qū)縣商住用地共賣出7宗，有6家是常德當(dāng)?shù)貒?guó)企托底，且均為底價(jià)成交。有常德當(dāng)?shù)亻_發(fā)商人士坦言，按現(xiàn)在的地價(jià)還是不敢拿地，因?yàn)椤八悴贿^賬”，也就是說拿了地開發(fā)項(xiàng)目并不賺錢。如果地價(jià)下調(diào)，出現(xiàn)利潤(rùn)空間，開發(fā)商才有可能去拿地。

此一時(shí)彼一時(shí)。幾年前的三四線城市卻曾是各大房企的心頭好。保利地產(chǎn)2017年新進(jìn)入的24個(gè)城市中，超過90%是三四線城市。恒大、碧桂園更是長(zhǎng)期堅(jiān)守三四線城市，開發(fā)項(xiàng)目全國(guó)遍地開花。一些房企還要求各區(qū)域公司需要下沉至管轄范圍內(nèi)的空白地級(jí)市及其下屬的空白縣級(jí)市、縣城、發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)（人口在1萬人以上的鎮(zhèn)），號(hào)稱要三四五線城市“全覆蓋”。

面對(duì)動(dòng)輒聲稱投資上百億的大金主，各地對(duì)恒大、碧桂園自然是鼓掌歡迎。兩年前，僅岳陽(yáng)恒大養(yǎng)生谷項(xiàng)目就宣稱投資百億元。

深耕三四線城撐起了恒大、碧桂園的超大規(guī)模體量。碧桂園2021年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園來自三四線城市的銷售額占比達(dá)68%。

龍頭房企下沉，一度點(diǎn)燃各地樓市。據(jù)江西贛州、湖南懷化、常德、邵陽(yáng)等多地開發(fā)商告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，龍頭企業(yè)往往大手筆、大項(xiàng)目，高價(jià)拿地再高價(jià)賣樓，直接拉升當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。

中國(guó)指數(shù)研究院稱，2017年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增長(zhǎng)145%，樓面價(jià)同比增長(zhǎng)53.9%。

正所謂成也蕭何敗也蕭何。以恒大在岳陽(yáng)龐大的體量，一旦它降價(jià)推盤，就推倒了多米諾骨牌。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者曾報(bào)道，2021年6月，全國(guó)恒大樓盤的平均售價(jià)為7802元/平方米，為恒大系產(chǎn)品近60個(gè)月的最低價(jià)。岳陽(yáng)市場(chǎng)上，岳陽(yáng)恒大華府、岳陽(yáng)恒大養(yǎng)生谷、恒大未來城這3個(gè)恒大系樓盤也在6月大幅降價(jià)。最終這3個(gè)項(xiàng)目當(dāng)月累計(jì)網(wǎng)簽8.09億元，遙遙領(lǐng)先各房企，直接讓岳陽(yáng)房?jī)r(jià)跌回7000元/m2以下。

2022年5月，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者從岳陽(yáng)、常德、株洲、邵陽(yáng)等多地相關(guān)人士處了解到，各龍頭房企基本上沒有拿地計(jì)劃，當(dāng)前工作主要是清庫(kù)存，有些樓盤虧本甩貨，只求回籠資金。岳陽(yáng)高鐵站旁，有樓盤住宅尾盤價(jià)格竟然跌破4000元/m2。

這一現(xiàn)象并不局限于三四線城市，甚至有部分省會(huì)城市地產(chǎn)市場(chǎng)也難進(jìn)房企法眼。

一家央企開發(fā)商湖南公司的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人林志（化名）告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，其集團(tuán)內(nèi)部給各城市劃分紅綠檔，被列入紅檔的城市，如江西南昌，就不會(huì)拿地;而被列為綠檔的城市，如長(zhǎng)沙、成都、杭州等就會(huì)加大力度投資。

林志介紹，在總部層面考慮投資拿地時(shí)，“會(huì)放在全國(guó)拉通來看，而不是看一塊地在當(dāng)?shù)爻鞘械恼嘉弧?，因此不太可能去三四線城市拿地，其集團(tuán)內(nèi)部有一些投資拿地標(biāo)準(zhǔn)，比如說，“房?jī)r(jià)低于8000/m2的城市不進(jìn)，人口凈流出的城市不進(jìn)，量?jī)r(jià)下行的城市不進(jìn)”。

設(shè)置紅綠檔模仿的是央行、銀保監(jiān)會(huì)2020年8月針對(duì)房企推出的“三條紅線、四檔管理”的方式，根據(jù)不同的財(cái)務(wù)指標(biāo)，將房企分為“紅橙黃綠”四檔。“三條紅線”包括：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企的凈負(fù)債率不得大于100%;房企的現(xiàn)金短債比小于1?！凹t檔”房企有息負(fù)債規(guī)模不得增加，“橙檔”“黃檔”“綠檔”房企有息負(fù)債規(guī)模年增速分別不得超過5%、10%、15%。

根據(jù)綜合指標(biāo)給各地劃?rùn)n并非一家房企的做法，另一家綠檔央企的管理人士也有類似的說法。

萬科董事局主席郁亮在萬科2022年年會(huì)上表示，面對(duì)市場(chǎng)分化萎縮、利潤(rùn)非常有限的時(shí)候，萬科要由過去均勻、分散式的投資轉(zhuǎn)為向市場(chǎng)表現(xiàn)更好、團(tuán)隊(duì)操盤能力得到證明的地方集約化投資。如果有些地方確實(shí)做不好，可能就要整建制撤銷，收回番號(hào)。

嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)下，一線城市與新一線城市更受房企青睞。

4月12日，長(zhǎng)沙結(jié)束2022年首輪土拍，22宗地塊中，19宗底價(jià)成交，3宗溢價(jià)，更有甚者，近年來的熱門板塊濱江、洋湖各有1宗土地熔斷。除了本地國(guó)企，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、中建、中交地產(chǎn)等央企，旭輝控股、金地集團(tuán)、湖南運(yùn)達(dá)實(shí)業(yè)等民企也紛紛上場(chǎng)搶貨。

6月1日，上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)第一天，迎來上海2022年第一輪集中土拍，當(dāng)天收金近500億元。端午節(jié)后，房企在上海拿地的熱情持續(xù)上揚(yáng)。6月6日，上海繼續(xù)土拍，出讓4宗土地，總成交金額達(dá)105.51億元，其中，5位競(jìng)買人爭(zhēng)奪閔行區(qū)一宗地，歷經(jīng)38輪競(jìng)價(jià)，廈門建發(fā)國(guó)際與珠海華發(fā)股份的聯(lián)合體拿下，其他競(jìng)買方還有上海保利、中國(guó)鐵建、越秀地產(chǎn)等龍頭，該地塊最終“頂格”成交，樓板價(jià)達(dá)50572.53元/m2。

（應(yīng)采訪對(duì)象要求，林志是化名）