法治良方治“頑疾”《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》修訂實施

張逸龍

電梯壞了沒人修、違法搭建無人管、消防通道被占用……日常生活中，人們經(jīng)常因為小區(qū)的物業(yè)問題得不到有效解決而煩惱。這些物業(yè)“頑疾”不僅影響著廣大人民群眾的生活品質(zhì)，還影響著社會的和諧穩(wěn)定。

4月1日起，新修訂的《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）施行。該《條例》對物業(yè)管理范圍、業(yè)主自治規(guī)范、小區(qū)事務處理等做出了新的調(diào)整，重點明確了物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主大會的召開、業(yè)主委員會的職責履行和小區(qū)物業(yè)資金使用管理、有關事務公開、矛盾糾紛處理和化解等內(nèi)容，為寧波規(guī)范物業(yè)管理提供了有力保障，為破解物業(yè)“頑疾”開出了法治良方。

那么，原有《條例》為什么要修訂？新修訂的《條例》對群眾關注的熱點問題進行了怎樣的規(guī)定和明確？《條例》修訂后對物業(yè)行業(yè)有什么影響？相關部門將如何保障新修訂的《條例》正確、有效實施？……本刊邀請相關部門、行業(yè)協(xié)會、物業(yè)企業(yè)負責人就這些問題進行了解答。

記者：本次《條例》修訂有什么必要性？新修訂的《條例》又有什么亮點？

肖子策：寧波高度重視住宅小區(qū)物業(yè)管理的立法工作。早在1997年，寧波市人大常委會就審議通過了《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》，其后分別于2001年、2009年進行了修改、修訂。原有《條例》自2010年1月1日施行以來，對規(guī)范寧波住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)合法權(quán)益，改善住宅小區(qū)居住品質(zhì)和生活環(huán)境發(fā)揮了重要作用。但物業(yè)管理工作中仍存在一些制約日常居住和生活環(huán)境質(zhì)量進一步提升的現(xiàn)實問題，與人民群眾的愿望和要求還有不少差距，尤其是隨著城市化進程加快推進，物業(yè)服務涵蓋面不斷擴大，物業(yè)管理活動中產(chǎn)生了許多亟待解決的新情況和新問題。這些問題已經(jīng)成為群眾、媒體普遍關注的焦點熱點。為了破解物業(yè)管理難題，提高業(yè)主自治能力，提升物業(yè)管理服務水平，建設和諧宜居住宅小區(qū)，有必要在總結(jié)提煉寧波物業(yè)管理實踐經(jīng)驗的基礎上對《條例》進行修訂。

新修訂的《條例》堅持問題導向和需求導向，聚焦權(quán)益糾紛多、業(yè)主自治能力不強、物業(yè)服務不規(guī)范、專項維修資金籌集難、業(yè)主違法違約行為屢發(fā)、行政監(jiān)管和行政執(zhí)法不到位、部門協(xié)同不夠緊密、相關規(guī)定不夠具體和操作性不強等當前小區(qū)物業(yè)管理中矛盾最集中、社會關注度最高的問題，總結(jié)提煉寧波社會治理創(chuàng)新、加強住宅小區(qū)綜合治理等方面的探索實踐成果，圍繞“明確管理原則、明晰職責分工、劃定小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域、完善業(yè)主組織建設和運行制度、規(guī)范前期物業(yè)管理及物業(yè)管理服務、加強專項維修資金續(xù)籌”等重點內(nèi)容，對原有《條例》進行了調(diào)整、修改、補充和完善，較好回應了當前物業(yè)管理實踐中的難點痛點和社會期盼。

記者：新修訂的《條例》是如何規(guī)范物居業(yè)關系的？

肖子策：新修訂的《條例》在物業(yè)管理機制上，注重發(fā)揮社區(qū)黨組織在物業(yè)管理中的引領作用，進一步明確相關部門和單位的管理職責，力求形成黨建引領、業(yè)主自治、政府監(jiān)管、各方參與的工作合力。

新修訂的《條例》明確，寧波要建立和完善社區(qū)黨組織領導下、多方參與的住宅小區(qū)基層治理體系，同時對社區(qū)黨組織參與籌備業(yè)主大會會議、協(xié)助審查業(yè)委會委員候選人資格、列席業(yè)委會會議等黨建引領的具體內(nèi)容做了明確規(guī)定。針對不少涉及住宅小區(qū)物業(yè)管理的模糊地帶，新修訂的《條例》進一步明確了相關部門和單位的管理職責，規(guī)定住建部門負責物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督管理工作，同時對有關部門加強執(zhí)法進小區(qū)工作，及時、依法處置住宅小區(qū)內(nèi)各類違法行為的職責做了明確規(guī)定，并強化屬地管理責任，明確了鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府（街道辦事處）在指導和監(jiān)督業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會組建及其換屆改選和日常履職運作等方面的具體職責。

此外，新修訂的《條例》還對物業(yè)服務企業(yè)應當履行的職責做了具體規(guī)定，對建立物業(yè)服務質(zhì)量評價制度、物業(yè)管理星級評定等激勵機制做了明確規(guī)定。同時，結(jié)合實際情況對物業(yè)管理區(qū)域劃分和調(diào)整的條件、程序等做了明確規(guī)定，對建設單位出售、出租車位、車庫和公布車位、車庫處分情況以及道路停車？白位的設置、人民防空工程平時用于停車的管理等做了具體規(guī)定。

記者：對物業(yè)服務“質(zhì)價不符”、物業(yè)相關資金賬戶開設和資金使用比較隨意、物業(yè)管理中資金收支不透明等問題的解決.新修訂的《條例》做了哪些規(guī)定？

肖子策：一方面，新修訂的《條例》規(guī)定，前期物業(yè)服務費應當符合前期物業(yè)服務標準和服務水平，實行政府指導價的，價格主管部門應當制定和動態(tài)調(diào)整相應的基準價及其浮動幅度，并定期向社會公布。此外，修訂后的《條例》還對前期物業(yè)服務合同的訂立、前期物業(yè)服務企業(yè)的職責、物業(yè)交付的承接查驗和資料移交、物業(yè)保修責任等內(nèi)容做了規(guī)定。

另一方面，新修訂的《條例》加強了業(yè)主大會、業(yè)主委員會對物業(yè)共有資金的規(guī)范化管理。修訂后的《條例》對業(yè)委會開設基本賬戶和探索實行業(yè)主大會統(tǒng)一社會信用代碼證管理制度等做了具體規(guī)定，對專項維修資金的設立、管理、交存、使用和應急備用金、日常小額維修資金的設立、使用、監(jiān)督等做了規(guī)定;對各類物業(yè)服務收費的內(nèi)容、收費的方式、物業(yè)相關費用收支明細情況的公布、物業(yè)費收支的異議處理、監(jiān)督管理、投訴舉報等做了全面規(guī)定;對物業(yè)共用部位、共用設施設備產(chǎn)生收益的界定、用途、業(yè)主權(quán)利歸屬和保障等做了規(guī)定。

記者：新修訂的《條例》對物業(yè)行業(yè)有什么影響？

郭玲燕：小物業(yè)牽動大民生。隨著城市化進程的加快，物業(yè)服務涵蓋面不斷擴大，傳統(tǒng)的物業(yè)管理滿足不了當下業(yè)主多元化、多樣化的服務需求，物業(yè)管理活動中矛盾糾紛頻出。作為衡量城市管理水平的重要標志，物業(yè)管理的好壞直接影響市民的獲得感、幸福感和安全感。新修訂的《條例》為規(guī)范物業(yè)管理提供了有力保障，為破解物業(yè)“頑疾”開出了法治良方。

居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)三方，是小區(qū)治理中舉足輕重的“三駕馬車”，如何實現(xiàn)物業(yè)管理和社區(qū)治理的同頻共振，是眼下行業(yè)正在探索的課題。新修訂的《條例》提出的“建立和完善社區(qū)黨組織領導下、多方參與的住宅小區(qū)基層治理體系”，符合新時代要求。而且，新修訂的《條例》找準了小區(qū)矛盾的深層次癥結(jié)所在，對物業(yè)管理中的“錢袋子”問題進行了相應的明確，并對物業(yè)服務的質(zhì)量進行監(jiān)督和管控，有利于構(gòu)建“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務機制，不斷推進寧波物業(yè)服務品質(zhì)的提升。BCE97B8B-D03B-49D7-9DDE-27BDD90CC011

記者：寧波市住建局作為全市物業(yè)主管部門.下一步在《條例》的實施過程中，將會有哪些具體舉措來確保新老《條例》政策的平穩(wěn)銜接和過渡？

黃毓琳：立法的生命在于實施。為確保新修訂的《條例》落地落實、無縫銜接，下一步，寧波市住建局將根據(jù)《條例》中有關授權(quán)規(guī)定，圍繞目前全市物業(yè)管理實際工作需要和廣大業(yè)主的訴求，起草并出臺一系列配套政策和保障措施，為物業(yè)管理實際操作提供確切合法的政策依據(jù)和支撐。

在有效化解業(yè)委會成立難、履職難、監(jiān)管難等方面，寧波市住建局將制定《業(yè)主大會議事規(guī)則》《業(yè)主管理規(guī)約》等市級示范文本，健全和規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會運行制度機制。同時，根據(jù)新修訂《條例》有關創(chuàng)新性、探索性條款的規(guī)定，會同發(fā)改、民政、司法、稅務等部門，對物業(yè)管理委員會組建運行制度、業(yè)主大會統(tǒng)一社會信用代碼證管理制度等創(chuàng)新配套制度進行探索研究，為物業(yè)管理逐步融入社會基層治理構(gòu)筑有法可依、有章可循的政策制度體系。

在解決物業(yè)維修資金籌集難、使用難等問題方面，寧波市住建局正同步修訂《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法》，起草制定《寧波市住宅物業(yè)保修金管理辦法》，以切實有效解決物業(yè)維修和質(zhì)量保修資金保障使用方面的一系列問題。

在規(guī)范和提升物業(yè)企業(yè)服務能力方面，寧波市住建局將制定《物業(yè)服務合同（示范文本）》《物業(yè)服務項目內(nèi)容和標準指引》等政策文件，對物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)責做進一步規(guī)范，強化對物業(yè)服務行業(yè)的監(jiān)督、指導，確保物業(yè)服務費用收支的陽光、公開、透明，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)雙方的合法權(quán)益。

在強化基層矛盾化解能力方面，寧波市住建局將配合寧波市司法局，會同多部門建立健全物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關部門執(zhí)法責任清單制度，協(xié)同建立住宅小區(qū)物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標責任機制，及時依法處置住宅小區(qū)內(nèi)各類違法行為。

下一步，寧波市住建局還將結(jié)合數(shù)字化改革專項行動，研發(fā)全市物業(yè)管理綜合信息平臺并投入使用。

新修訂的《條例》加強了寧波市物業(yè)管理工作的制度保障，但由于基層一線還存在著種種復雜問題，物業(yè)管理工作離人民群眾對美好生活的向往和日益提升的居住環(huán)境需求還有一定差距。下一步，寧波市住建局將進一步強化黨建引領，加大《條例》宣傳，提升行業(yè)認知，引導全民參與，提升自治水平，加強全程監(jiān)管，提升服務能力，在政府和社會各界的共同努力下，為寧波發(fā)展再添磚加瓦。

記者：新修訂的《條例》施行后.為保證法規(guī)能夠得到全面實施，寧波市司法局將做好哪些工作？

毛利奇：一是配合寧波市人大有關工委、寧波市住建局等部門做好法規(guī)及其相關配套制度的宣傳與解讀工作，提高法規(guī)及其相關配套制度的社會知曉率，將《條例》的宣傳納入市和區(qū)（縣、市）年度普法宣傳工作范圍，督促相關單位把《條例》的宣傳教育融入法治實踐全過程。二是會同寧波市住建局等部門做好配套文件的擬定和相關政策規(guī)定審查清理等工作，做好立法的“后半篇”工作，確保法規(guī)所確立的各項制度可執(zhí)行、好執(zhí)行。三是積極開展法治督察和行政執(zhí)法監(jiān)督工作，對有關行政管理部門貫徹實施法規(guī)的情況適時進行監(jiān)督檢查，及時糾正行政機關工作人員違法或不當?shù)男姓袨?，督促市和區(qū)（縣、市）各相關行政執(zhí)法部門上下聯(lián)動，發(fā)揮合力，落實相關保障措施，保障法規(guī)有效施行。同時，我們還將把法規(guī)的貫徹實施作為法治政府建設工作的重要內(nèi)容，隨時關注法規(guī)實施中遇到的各種問題，及時做好溝通協(xié)調(diào)工作，共同推動法規(guī)各項規(guī)定真正落實到位。

記者：寧波市人大常委會將如何跟蹤和監(jiān)督新修訂《條例》的施行工作，推動《條例》實施取得更好的成效？

梁成初：新修訂的《條例》施行后，寧波市人大常委會將持續(xù)關注《條例》貫徹執(zhí)行情況，積極做好三項工作。一是做好《條例》解讀宣傳工作。為切實推動法規(guī)貫徹實施，便于大家研讀理解、掌握運用，寧波市人大常委會法工委對《條例》相關重點條款進行了詳細解讀，盡可能準確、清晰地反映立法背景、依據(jù)和條款含義。二是對《條例》執(zhí)行情況開展監(jiān)督調(diào)研。寧波市人大常委會將按照相關工作要求，定期聽取《條例》主要實施單位關于施行情況及法規(guī)配套文件制定情況的匯報，全面了解掌握《條例》的施行情況，及時提出相關意見建議。將適時組織開展專題視察或執(zhí)法檢查，堅持問題導向，圍繞業(yè)主自治能力提升、物業(yè)專項維修資金管理使用等重點問題持續(xù)開展視察調(diào)研，督促《條例》更好地貫徹實施。三是持續(xù)推進法規(guī)完善，適時開展立法后評估。總結(jié)《條例》實施中好的經(jīng)驗做法，查找存在的問題，廣泛聽取實施單位、各方利益關系人和社會公眾的意見，為今后進一步修改完善《條例》打下堅實基礎。

記者：新修訂的《條例》施行后，物業(yè)服務企業(yè)是如何貫徹執(zhí)行的？

朱偉達：新修訂的《條例》出臺后，為了能更深入準確理解和掌握《條例》核心要義，我們公司組織高層領導、區(qū)域負責人及總部所有人員開展了專題直播培訓會，通過專家解讀比較新老《條例》的差異。之后，我們將新修訂《條例》解讀專題講座視頻課件發(fā)至各團隊區(qū)域項目中，讓項目骨干及基層員工熟悉了解新修訂《條例》的相關內(nèi)容。下一步，我們將根據(jù)新修訂《條例》的實施情況，結(jié)合后期相關配套政策，在公司內(nèi)部進行系統(tǒng)全面的培訓，使政策切實落實到每個物業(yè)工作者身上，讓他們把新《條例》與實際工作結(jié)合起來。BCE97B8B-D03B-49D7-9DDE-27BDD90CC011