房地產(chǎn)工程造價(jià)全過程控制探析

陳義強(qiáng) 段德敏(山東瑞華工程咨詢有限公司 山東 濟(jì)南 250000)

引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制,貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程,即項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)及簽約、施工、驗(yàn)收結(jié)算及后評等階段,每個(gè)階段都關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的總的成本、費(fèi)用和利潤。要全面有效地對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目各個(gè)階段的造價(jià)進(jìn)行控制,并及時(shí)對各階段的偏差進(jìn)行糾正和調(diào)整,從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益、社會效益的最大化,就要對影響項(xiàng)目造價(jià)的各個(gè)階段進(jìn)行全方位、動態(tài)性的控制,促進(jìn)工程造價(jià)管理的科學(xué)性和規(guī)范性,從而降低工程造價(jià)成本,提升建筑工程的經(jīng)濟(jì)效益,增強(qiáng)建筑企業(yè)的市場競爭力。

一、工程造價(jià)控制的原則

(一)設(shè)置工程造價(jià)的目標(biāo)要具有合理性

房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工的過程中很多環(huán)節(jié)和方案是會隨著施工進(jìn)度而調(diào)整的,所以整個(gè)實(shí)施過程不是靜止不變的,所以在項(xiàng)目的初始階段就應(yīng)該對工程造價(jià)的目標(biāo)做好調(diào)整的準(zhǔn)備。房地產(chǎn)項(xiàng)目在確定工程造價(jià)的時(shí)候一般會和施工方案和初步設(shè)計(jì)有直接關(guān)系,但是在實(shí)際的操作過程中不可避免地會和原有的計(jì)劃產(chǎn)生一定的出入,這些出入也許對整個(gè)工程的施工不會有太大的影響,但是對于工程造價(jià)的控制目標(biāo)會有一定的影響。所以,在設(shè)置工程造價(jià)目標(biāo)的時(shí)候就要具備合理性,為后期設(shè)計(jì)概算的調(diào)整留足空間。

(二)進(jìn)行全過程工程造價(jià)控制的時(shí)候要注重工程設(shè)計(jì)

如果要想工程造價(jià)控制在初始階段就有明顯的效果,那么在整個(gè)工程施工前期一定要做好施工設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的監(jiān)督,根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示,對于工程造價(jià)控制來說效果最明顯的就是在工程的設(shè)計(jì)決策階段,這個(gè)階段對于工程造價(jià)控制的影響最大可以達(dá)到70%左右,而相對于在實(shí)施階段進(jìn)行的工程造價(jià)控制,只有僅僅20%左右的影響。綜上所述,整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施之前對設(shè)計(jì)決策環(huán)節(jié)的工程造價(jià)控制具有十分重要的作用,它的控制情況可以直接影響整個(gè)工程造價(jià)控制的成果,在項(xiàng)目管理者進(jìn)行決策之后,設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制就成為了至關(guān)重要的一部分。

(三)進(jìn)行主動控制

房地產(chǎn)工程造價(jià)控制主要分為被動控制和主動控制兩部分,在采用主動控制的過程中,會將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的系統(tǒng)理論和控制理論兩者結(jié)合起來,通過對于理論的分析而采取主動控制的決策,最大限度減少目標(biāo)數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)之間的誤差,主動控制具有一定的前瞻性,可以及時(shí)主動的對造價(jià)控制采取有效決策,而被動控制往往是在現(xiàn)實(shí)值已經(jīng)和目標(biāo)值出現(xiàn)偏差之后而采取的措施,通過分析出現(xiàn)偏差的原因,進(jìn)行對偏差數(shù)值的彌補(bǔ),這種被動控制只是在已經(jīng)發(fā)生問題之后減少損失,而無法起到預(yù)防的作用,所以對于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目而言,主動控制更加有利于對工程造價(jià)控制和投資決策作出貢獻(xiàn)。

二、房地產(chǎn)工程造價(jià)全過程控制存在的問題

(一)房地產(chǎn)工程在設(shè)計(jì)階段對造價(jià)控制不嚴(yán)格

房地產(chǎn)工程在設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制對于整個(gè)造價(jià)全過程具有十分重要的影響,對于其他階段的造價(jià)控制,設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制對于全過程的影響最大。然而,在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的過程中,人們往往過于重視對于房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的認(rèn)定,而忽略了在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中的管理工作,其實(shí)很多設(shè)計(jì)方案并沒有根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì),存在不規(guī)范的地方,就是這些有問題的地方如果發(fā)現(xiàn)不及時(shí),在后期就有可能成為設(shè)計(jì)方案變更的因素,造成設(shè)計(jì)深度與實(shí)際施工嚴(yán)重不符的情況,這也是造成設(shè)計(jì)階段的預(yù)算與實(shí)際施工所產(chǎn)生的費(fèi)用具有很大差距的原因,在設(shè)計(jì)階段沒有進(jìn)行嚴(yán)格的管理和控制,在對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行工程造價(jià)全過程控制的時(shí)候就會非常困難。

(二)房地產(chǎn)工程招標(biāo)、投標(biāo)設(shè)施不合理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在進(jìn)行招標(biāo)和投標(biāo)的時(shí)候是非常關(guān)鍵的,然而,由于目前房地產(chǎn)市場疏于管理,在進(jìn)行招標(biāo)的時(shí)候就會存在很多違規(guī)的現(xiàn)象。比如,很多房地產(chǎn)公司為了節(jié)約建筑成本,不惜在招標(biāo)的時(shí)候選擇一些沒有資質(zhì)的施工企業(yè),這些施工企業(yè)完全不具備投標(biāo)的資格,還有一些投標(biāo)的公司,由于與房地產(chǎn)公司存在不正當(dāng)關(guān)系,所以才會中標(biāo)。這種情況下不僅會影響整個(gè)建筑工程的質(zhì)量,還會影響整個(gè)工程項(xiàng)目的進(jìn)度,使房地產(chǎn)工程造價(jià)沒有在沒有受到嚴(yán)格的控制和管理情況下,加重工程造價(jià)的成本,甚至由于工程質(zhì)量的問題,會使工程造價(jià)的成本嚴(yán)重超出預(yù)期,正是招標(biāo)和投標(biāo)過程中這些不規(guī)范操作,成為增加工程造價(jià)的不確定因素。

(三)房地產(chǎn)工程造價(jià)人員職業(yè)素養(yǎng)較低

房地產(chǎn)工程造價(jià)工作涉及的范圍比較廣,他們不僅需要有豐富的理論知識,還需要具有熟練的專業(yè)技能和職業(yè)修養(yǎng),一些房地產(chǎn)企業(yè)為了節(jié)約人員成本,而選擇一下文化水平比較低,職業(yè)素養(yǎng)薄弱的人員,他們大多數(shù)都沒有經(jīng)受過嚴(yán)格的培訓(xùn)和知識技能的系統(tǒng)學(xué)習(xí),有的甚至缺乏對造價(jià)系統(tǒng)理論知識的學(xué)習(xí),對于一些先進(jìn)的造價(jià)工程軟件更是缺乏認(rèn)識,所以在整個(gè)工程造價(jià)過程中對于成本缺少把控,使工程在各個(gè)階段都無法與造價(jià)預(yù)算進(jìn)行無縫銜接,而且他們對于施工現(xiàn)場的技術(shù)也不是十分了解,這樣就會導(dǎo)致在施工過程中由于缺乏經(jīng)驗(yàn),影響對于工程造價(jià)的整體判斷,在細(xì)節(jié)上面因?yàn)槿狈紤]而造成失誤。

(四)房地產(chǎn)工程成本造價(jià)全過程控制與管理的意識淡薄

目前,大多數(shù)房地產(chǎn)工程造價(jià)控制的管理人員并沒有形成良好的責(zé)任意識,沒有意識到工程造價(jià)控制對于整個(gè)工程項(xiàng)目的重要性,所以對于工程造價(jià)的控制工作缺乏重視。比如,在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過程中,會用到大量的建筑材料,如果對于施工的原材料一直都是按照額定的管理方式進(jìn)行管理,根本沒有意識到原材料漲價(jià)對于工程造價(jià)成本的影響,在日常的管理工作中,對于工程成本造價(jià)并沒有嚴(yán)格的要求和操作規(guī)范,更加沒有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠?jì)劃和相應(yīng)的協(xié)調(diào)工作,那么這種情況下的工程成本造價(jià)必然會超出計(jì)劃的額度,對于房地產(chǎn)工程成本造價(jià)全過程控制造成惡劣影響。

三、房地產(chǎn)工程造價(jià)全過程控制策略分析

(一)投資決策階段加強(qiáng)工程造價(jià)控制

首先,對于房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的使用情況要有一個(gè)詳細(xì)的了解,項(xiàng)目資金的使用情況會覆蓋到多個(gè)環(huán)節(jié),所以需要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況將項(xiàng)目資金明確到具體的事件或者是個(gè)人身上,可以使用全要素造價(jià)管理方式,對工程造價(jià)全過程進(jìn)行實(shí)時(shí)掌控。同時(shí),需要建立專門的監(jiān)察部門,對于資金的使用情況有明確的監(jiān)察管理制度,在監(jiān)察的過程中,一旦發(fā)現(xiàn)資金使用偏高的項(xiàng)目,要及時(shí)了解項(xiàng)目情況進(jìn)行調(diào)查分析,并且根據(jù)工程的進(jìn)展情況,及時(shí)對各項(xiàng)決策進(jìn)行調(diào)整,避免因?yàn)樾〉氖д`而帶來資金方面的失控,最終導(dǎo)致整個(gè)工程項(xiàng)目都會受到影響。

在進(jìn)行投資決策之前,要對整個(gè)市場的情況進(jìn)行一個(gè)基礎(chǔ)的全面了解,做好市場分析工作,根據(jù)對市場的需求情況進(jìn)行詳細(xì)分析,為項(xiàng)目投資的準(zhǔn)確度提供事實(shí)依據(jù),盡可能地在投資的源頭減少投資風(fēng)險(xiǎn),可以先了解一下同類型工程的土地使用情況,然后與同案例的建筑工程進(jìn)行各項(xiàng)數(shù)據(jù)的對比,尋找出自身投資項(xiàng)目的優(yōu)勢和劣勢,在各方利益權(quán)衡之后對項(xiàng)目做一個(gè)評估,保障項(xiàng)目投資的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。

資本融資實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理,對于工程的資本融資來說,需要擁有正式的批文,才能保證資金方的資金可以及時(shí)到位,整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目才能在規(guī)劃內(nèi)進(jìn)行,如果資金方的資金沒有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到位,那么就有可能導(dǎo)致整個(gè)工程的延期,這種情況下就需要按照相關(guān)規(guī)定及時(shí)進(jìn)行索賠,這樣才能降低工程風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。所以建設(shè)項(xiàng)目單位要對投資方的資金做好監(jiān)控,保證資金能夠及時(shí)到位,并且能夠落實(shí)到實(shí)處。

(二)設(shè)計(jì)階段加強(qiáng)工程造價(jià)控制

在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段對于工程造價(jià)最有效地控制手段就是要優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。在工程造價(jià)的管控過程中,設(shè)計(jì)階段可以根據(jù)不同的需求進(jìn)行多樣化的方案修改,從而滿足建筑項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益,達(dá)到平衡需求與經(jīng)濟(jì)效益的目的,讓建筑項(xiàng)目即滿足技術(shù)性的要求,還具有經(jīng)濟(jì)性效益。在對整體的工程造價(jià)把控階段,可以對建筑的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)等提出準(zhǔn)確的需求方案,然后在投資金額估算的范圍內(nèi)對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化,在實(shí)行限額設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上,需要更加注重技術(shù)問題,合理利用價(jià)格工程理論,在滿足各項(xiàng)需求的基礎(chǔ)上,設(shè)計(jì)人員根據(jù)確定下來的投資金額額度,對設(shè)計(jì)方案不斷完善,為后續(xù)各個(gè)階段的造價(jià)控制留足空間。同時(shí),要落實(shí)好對于建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)理管理以及設(shè)計(jì)招標(biāo)制度的設(shè)立。目前,我國大部分建筑項(xiàng)目都是采用競標(biāo)招標(biāo)的方式,這種方式實(shí)行的時(shí)候不僅可以避免同行之間的低價(jià)競爭,而且還可以優(yōu)化設(shè)計(jì)方案,提高方案設(shè)計(jì)的質(zhì)量。建設(shè)單位要想在設(shè)計(jì)階段對工程造價(jià)實(shí)行科學(xué)化的控制,就必須要保證設(shè)計(jì)方案的合理性和安全性,在工程設(shè)計(jì)的過程中,對整個(gè)工程設(shè)計(jì)方案要進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理,保證經(jīng)濟(jì)核算的準(zhǔn)確性和科學(xué)性,通過經(jīng)濟(jì)效益等各方面的比較和分析,選擇最優(yōu)招標(biāo)設(shè)計(jì)方案,在滿足各項(xiàng)建筑需求和功能的基礎(chǔ)上,對項(xiàng)目投資可以做到有效的把控,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

(三)項(xiàng)目實(shí)施階段的工程造價(jià)管理與控制

1.項(xiàng)目施工招投標(biāo)階段的造價(jià)管控

在對招標(biāo)文件進(jìn)行編寫的過程中,要明確對投標(biāo)單位的各項(xiàng)要求,尤其是技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的了解程度將會影響招標(biāo)方案的質(zhì)量,整個(gè)招標(biāo)文件的撰寫要符合整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況。在整個(gè)招投標(biāo)的過程中,要注重公平性和保密性,采用工程量清單,在開展招標(biāo)和投標(biāo)的過程中逐步加強(qiáng)管理力度,對于工程量清單的項(xiàng)目來說,要保證清單的條理清晰,不存在漏項(xiàng)或者錯(cuò)項(xiàng)的情況,最終各項(xiàng)目的計(jì)價(jià)要相對準(zhǔn)確,在確認(rèn)的時(shí)候要仔細(xì)核對各項(xiàng)費(fèi)用使用情況,全面詢標(biāo),最終出具完善的分析報(bào)告,通過對標(biāo)標(biāo)底和投標(biāo)價(jià),選擇最適合的建設(shè)單位來完成項(xiàng)目的建設(shè)。

2.項(xiàng)目施工階段的造價(jià)管控

施工方案需要根據(jù)實(shí)際情況不斷進(jìn)行優(yōu)化和改進(jìn),這個(gè)時(shí)候相關(guān)工作人員應(yīng)該將重心放在編制成本計(jì)劃方面,提前對成本計(jì)劃做詳細(xì)的編制,將編制的內(nèi)容落實(shí)到每個(gè)分項(xiàng)中,方便后期將成本管控落實(shí)到每個(gè)細(xì)節(jié)中。具體可以從以下幾個(gè)方面入手:①從源頭上面做好把控,在施工過程中的工程簽證要具備嚴(yán)格的審核流程。②設(shè)計(jì)方案存在變更的情況下,或者是設(shè)計(jì)方案與實(shí)際施工不符的情況下,要制定相應(yīng)的變更流程,并嚴(yán)格開展技術(shù)分析工作,保持動態(tài)化的工作狀態(tài),避免因?yàn)槭┕づR時(shí)變更或者是設(shè)計(jì)變更對后續(xù)工程造成影響。③做好工程量的計(jì)量管理工作,避免出現(xiàn)錯(cuò)項(xiàng)和漏項(xiàng)的情況。在項(xiàng)目施工的過程中,更應(yīng)該時(shí)刻注意對于工程造價(jià)的把控和管理,在施工過程中最好采取動態(tài)監(jiān)控的方式,以免因?yàn)橐粫r(shí)的疏忽而造成經(jīng)濟(jì)效益損失,在出現(xiàn)問題的時(shí)候,要及時(shí)進(jìn)行糾正,做好問題原因的記錄和分析,保證工程的實(shí)施和工程造價(jià)的把控一直處于合理的范圍內(nèi)。

3.項(xiàng)目結(jié)算階段的造價(jià)管控

(1)在項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)算的時(shí)候,要對結(jié)算資料的完整性和準(zhǔn)確性進(jìn)行嚴(yán)格審核,仔細(xì)核對結(jié)算資料中的文件、數(shù)據(jù)以及合同金額,如果出現(xiàn)與合同條款以及招標(biāo)文件不符的情況,或者是合同條款中約定屬于風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)范圍的費(fèi)用,就需要及時(shí)進(jìn)行核減。在對結(jié)算資料進(jìn)行檢驗(yàn)的過程中,要保證簽證單的手續(xù)是完整準(zhǔn)確合法的,設(shè)計(jì)變更的單據(jù)是符合整個(gè)流程制度的,在經(jīng)過仔細(xì)核對之后才可以計(jì)入到整體的工程造價(jià)結(jié)算中。

(2)在對整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程量進(jìn)行審核的時(shí)候,要結(jié)合之前的項(xiàng)目施工圖紙進(jìn)行仔細(xì)核對,根據(jù)完工的實(shí)際情況對工程量進(jìn)行核算,主要就是根據(jù)我國統(tǒng)一的工程量計(jì)算法則進(jìn)行結(jié)算,在核算的時(shí)候一定要全面仔細(xì)。在結(jié)算的基礎(chǔ)上,細(xì)分各個(gè)專業(yè)、分包、總包的情況,設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證的情況要做好詳細(xì)記錄,以免重復(fù)計(jì)算,整個(gè)項(xiàng)目的核實(shí)和計(jì)量工作,要以施工現(xiàn)場的實(shí)際情況作為基礎(chǔ)。

(3)在對項(xiàng)目進(jìn)行核算費(fèi)用的時(shí)候,需要以當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)管理部門頒布的最新規(guī)定和文件作為基礎(chǔ),在結(jié)合每個(gè)項(xiàng)目簽訂的合同條款和招標(biāo)文件,進(jìn)行費(fèi)率的確定,要保證文件的時(shí)效性和準(zhǔn)確性,還需要明確費(fèi)率的計(jì)算方式是否符合規(guī)定和準(zhǔn)確,價(jià)差調(diào)整產(chǎn)生的材料費(fèi)用是否與招標(biāo)文件的規(guī)定保持一致,這些細(xì)節(jié)部分都需要確認(rèn)和核對。

(4)在做好竣工費(fèi)用核算的同時(shí),要對整體項(xiàng)目情況進(jìn)行分析和評價(jià),并做好相應(yīng)的記錄,重點(diǎn)對于房地產(chǎn)工程造價(jià)全過程要及時(shí)地進(jìn)行分析和把控,如果出現(xiàn)成本超出計(jì)劃成本的情況,要組織員工分析動因,其他的相關(guān)工作人員也要結(jié)合整個(gè)項(xiàng)目總結(jié)自身的不足和項(xiàng)目中出現(xiàn)的失誤,盡早編制預(yù)防方案和解決對策,從而達(dá)到不斷提高工程造價(jià)管理效率和管理質(zhì)量的目的,為后期房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目提供數(shù)據(jù)支撐和重要依據(jù)。

結(jié)語

中國房地產(chǎn)企業(yè)告別快速擴(kuò)張、高利潤時(shí)代,進(jìn)入規(guī)范化、理性發(fā)展階段。新時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理成為企業(yè)管理的重要職能之一。運(yùn)營管理應(yīng)該管什么、如何管、如何設(shè)計(jì)、如何考核等精細(xì)化管理問題是一項(xiàng)重要課題。為了我國房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展,我們必須要重視房地產(chǎn)工程造價(jià)全過程的控制和管理,在工程項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)階段做好工程造價(jià)管理工作,最大限度地提高建筑資金的投資效益。