舊城TOD綜合開發(fā)決策行為演化博弈研究

王俊杰，何壽奎

（重慶交通大學 經(jīng)濟與管理學院，重慶 400074)

0 引言

隨著我國新型城鎮(zhèn)化進程的不斷深入，地區(qū)資源稟賦緊約束、土地低效利用等問題倒逼城市發(fā)展理念轉變，逐漸形成城市擴張與優(yōu)化并重、經(jīng)濟與文化共建格局。然而，城市存量更新項目存在投資回收期長、投資收益率低等特點[1]，導致社會資本參與意愿低，城市更新項目進展緩慢。此外，日常生活、工作出行等活動增加了人們對小汽車的使用頻率，加上老舊地區(qū)規(guī)劃格局制約，造成了局部地區(qū)的交通擁堵，從而影響了城市更新的效果。因此，城市更新亟需尋找一種新的模式。公共交通導向開發(fā)(TOD)模式能夠促進城市多樣性發(fā)展，提高居民出行效率，緩解城市交通擁堵。并且TOD綜合開發(fā)能夠帶來周邊地區(qū)的物業(yè)升值[2-4]，從而吸引更多的社會資本加入對周邊老舊物業(yè)的改造當中，一方面可以解決政府融資難題、加快城市更新行動推進，另一方面能夠促進老城區(qū)優(yōu)化升級轉型、緩解社會矛盾分化。國內(nèi)部分學者基于香港、深圳、上海等地在TOD綜合開發(fā)上的實踐經(jīng)驗展開了案例研究，并提出要將TOD理念融入城市更新選址[5]、功能定位[6]、規(guī)劃設計[7]等階段，強調(diào)TOD模式應注重整合規(guī)劃，以整合規(guī)劃為抓手控制建設成本和抓住交通網(wǎng)絡周邊地區(qū)協(xié)同發(fā)展的機遇[8-9]。中國香港地鐵在這一模式的基礎上，利用“軌道+物業(yè)”的模式解決了城市軌道線路運營缺口難題，實現(xiàn)了軌道線路營收的正增長[10]。目前，關于城市更新與TOD模式結合的研究主要集中在對TOD案例分析[1]、土地供應相關問題[2-4]、TOD站點選址方面[1]，雖然TOD模式在我國取得了長足的進步，但TOD項目開發(fā)相關政策不完善、體制機制不匹配、土地及項目收益分配監(jiān)管缺位等問題[11]日益凸顯，造成了各地建設難度大、建設成效不理想。例如廣州新塘TOD項目凱達爾樞紐國際廣場由于投資方地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗不足和政府政策扶持力度不夠，導致項目融資困難，且周邊配套公共設施開發(fā)不完善，未能形成對該區(qū)域有效的集約開發(fā)；深圳龍華區(qū)城市更新TOD項目在設計和建設過程均遵循了TOD理念，但由于沒有完善的配套公共設施和對車位的限制，導致盡管軌道4號線分擔了大量客流，卻沒有明顯改善該區(qū)域的交通狀況，政策決策機制不完善影響了TOD模式的實施效果。

學界關于舊城TOD項目綜合開發(fā)決策行為的研究還比較少，因此，圍繞TOD理念探討舊城TOD綜合開發(fā)模式的組織架構及各方利益關系，梳理決策主體的主要矛盾，應用演化博弈分析TOD模式下決策行為演化機理，模擬系統(tǒng)優(yōu)化后開發(fā)商決策行為，為提升TOD項目建設成效提供決策建議。

1 舊城改造TOD綜合開發(fā)相關方利益沖突分析

1.1 舊城改造TOD綜合開發(fā)模式選擇機理

以TOD綜合開發(fā)契機促進舊城更新具有資源整合、政策互補的優(yōu)勢。首先，TOD不僅能夠激發(fā)地區(qū)土地經(jīng)濟活力，為舊城更新吸引更多的社會資本注入，還能提升地區(qū)物業(yè)升值潛力，解決社會資本參與城市更新項目的投資平衡難題；其次，通過整合TOD項目財政預算與舊城更新財政預算，能夠減輕政府在財政上的壓力并精簡撥款流程，但兩者在合并過程中要注意規(guī)程上的合理和部門間的協(xié)調(diào)。TOD模式選擇機理如圖1所示。

圖1 TOD模式選擇機理Fig.1 TOD mode selection mechanism

1.2 舊城改造TOD綜合開發(fā)模式組織架構及各利益方關系探討

圖2 舊城TOD綜合開發(fā)組織架構及利益方關系Fig.2 Organizational structure and stakeholder relationship of comprehensive TOD in old cities

1.3 舊城改造TOD綜合開發(fā)主體利益沖突

TOD模式目前仍面臨建設標準不統(tǒng)一、政策制度不完善困境，貿(mào)然劃定TOD片區(qū)容易導致TOD綜合開發(fā)流于形式，出現(xiàn)惡意圈地和開發(fā)無序現(xiàn)象。要形成社會效益良好、功能導向突出的TOD片區(qū)，政府要積極發(fā)揮政策引領作用，提前開展土地整備工作，同時要求各開發(fā)主體遵循TOD理念進行開發(fā)。與普通開發(fā)模式不同，TOD綜合開發(fā)更加強調(diào)整體利益，遵循TOD理念就意味著開發(fā)商需要在某些方面做出讓步以實現(xiàn)整體利益最大化，然而開發(fā)商的逐利本性會做出使自身利益最大化的選擇，造成開發(fā)商最優(yōu)開發(fā)方案與TOD規(guī)劃方案沖突，聯(lián)通廊道的開發(fā)責任和所屬權沖突以及接駁道路的規(guī)劃沖突等問題。開發(fā)商參與項目的動機是為了盈利，而政府則希望從項目中收獲更多社會效益，當開發(fā)商預期目標與政府預期目標不一致時，部分開發(fā)商可能會為了短期利益而采取一系列不符合TOD理念的行為，如不按規(guī)定商住比例開發(fā)，輕視配套設施開發(fā)質(zhì)量等，最終造成TOD開發(fā)效果不佳。為了找到促進開發(fā)商高質(zhì)量開發(fā)的均衡條件，建立房地產(chǎn)開發(fā)商與政府之間的博弈模型并加以分析。

2 舊城改造TOD綜合開發(fā)模式?jīng)Q策行為演化博弈模型假設

2.1 基本假設

假設1：博弈主體為房地產(chǎn)開發(fā)商與政府。將政府、軌道集團及公眾視為利益共同體，以政府為代表，作為參與博弈的一方；房地產(chǎn)開發(fā)商作為參與博弈的另一方。

假設 2：由于政府和開發(fā)商的信息不對稱，雙方的信息差可能會導致雙方?jīng)Q策失誤而帶來負效應，因此雙方均為有限理性主體。

假設 3：開發(fā)商群體的行為選擇為“遵循TOD理念建設”和“不遵循TOD理念建設”；政府的行為選擇為“實施激勵約束機制”和“不實施激勵約束機制”。

2.2 損益變量假設及模型構建

設iα(α= 1，2，3，4)為與開發(fā)商決策有關的損益變量，jα(α= 1，2，3，4)為與政府決策有關的損益變量，kα(α= 1，2)為對政府及開發(fā)商決策均有關的損益變量。其中，i1為開發(fā)商基礎收益；i2為開發(fā)商基礎成本；i3為開發(fā)商額外收益；i4為開發(fā)商額外成本；j1為政府基礎收益；j2為政府附加收益；j3為軌道補償成本；j4為政策機會成本；k1為政策激勵損益；k2為政策懲罰損益。

其中開發(fā)商的收益和成本均具有長期性，且開發(fā)商遵循TOD理念建設相比不遵循TOD理念建設所獲得的損益中，不包括政府實施激勵約束機制給開發(fā)商帶來的損益。需要特別說明的是，當開發(fā)商遵循TOD理念開發(fā)時，軌道集團的“軌道+物業(yè)”模式將具有良好的盈利能力，此時，視為政府不再對軌道集團提供可行性缺口補助，反之亦然。博弈支付矩陣如表1所示。

表1 博弈支付矩陣Tab.1 Game payoff matrix

3 政府-開發(fā)商決策演化博弈模型分析

3.1 開發(fā)商群體的策略穩(wěn)定性分析

開發(fā)商遵循TOD理念建設的期望收益E11、不遵循TOD理念建設的期望收益E12，以及開發(fā)商群體的平均期望收益E1計算如下。

實現(xiàn)全民共同富裕是我國社會主義的本質(zhì)規(guī)定和奮斗目標，但當前國內(nèi)的高基尼系數(shù)問題卻危及這一根本目標。旅游業(yè)所具備的就業(yè)崗位多、門檻低等諸多特征，可在國民經(jīng)濟的初次分配領域實現(xiàn)社會財富在區(qū)域間、高低收入群體間的有效轉移，相較“社會財富的二次分配”等其他基尼系數(shù)調(diào)節(jié)方式能夠同時兼顧社會公平與效率。因而，有必要從旅游市場、門票經(jīng)濟、假期制度和開發(fā)主體等方面調(diào)整旅游業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，通過發(fā)展旅游業(yè)以減少社會貧富差異、化解國內(nèi)高基尼系數(shù)危機。

開發(fā)商復制動態(tài)方程如下。

令F(x) = 0得：x1= 0，x2= 1，y*= (i3-i4) / (k1+k2)。

（1）當i3-i4＜ 0，即y*＜ 0 時，y-y*＞ 0 恒成立，故F′(0) ＞ 0，F(xiàn)′(1) ＜ 0。因此，x2= 1 是唯一演化穩(wěn)定策略，這說明當開發(fā)商遵循TOD理念建設的額外凈收益(i3-i4)為正時，無論政府實不實施激勵約束機制，開發(fā)商始終會選擇遵循TOD理念參與建設。

（2）當i4-i3＞k1+k2，即y*＞ 1 時，y-y*＜ 0恒成立，故F′(0) ＜ 0，F(xiàn)′(1) ＞ 0。因此，x1= 0 是唯一演化穩(wěn)定策略。在此情境下，無論政府實不實施激勵約束機制，開發(fā)商不遵循TOD理念開發(fā)的凈收益始終大于開發(fā)商遵循TOD理念開發(fā)的凈收益，因此開發(fā)商始終會選擇不遵循TOD理念參與建設。

（3）當 0 ＜i4-i3＜k1+k2，即 0 ＜y*＜ 1 時，(y-y*)的值正負性未知，故需分情況討論：若y=y*，則F(x) = 0，F(xiàn)′(x) = 0對所有x的值恒成立，此時開發(fā)商的所有策略選擇均處于穩(wěn)定狀態(tài)。若y＜y*，則F(0) = 0，F(xiàn)′(0) ＜ 0；F(1) = 0，F(xiàn)′(1) ＞ 0。故x1= 0是開發(fā)商群體的演化穩(wěn)定策略。同理，若y＞y*，則x2= 1是開發(fā)商群體的演化穩(wěn)定策略。

3.2 政府的策略穩(wěn)定性分析

政府實施激勵約束機制的期望收益E21、不實施激勵約束機制的期望收益E22，以及政府的平均期望收益E2分別計算如下。

政府復制動態(tài)方程如下。

令G(y) = 0得：y1= 0，y2= 1，x*= (j4-k2) /(j2-k1-k2)。

當x=x*，則G(y) = 0，G′(y) = 0對所有y的值恒成立，此時政府的所有策略選擇均處于穩(wěn)定狀態(tài)。若x＜x*，則G(0) = 0，G′(0) ＜ 0，G(1) = 0，G′(1) ＞ 0。故y1= 0是政府的演化穩(wěn)定策略。同理，若x＞x*，則y2= 0是政府的演化穩(wěn)定策略。

3.3 博弈系統(tǒng)均衡穩(wěn)定點分析

聯(lián)立F(x) = 0，G(y) = 0可以得到該博弈系統(tǒng)的5個局部均衡點。局部均衡穩(wěn)定性分析表如表2所示。

表2 局部均衡點穩(wěn)定性分析表Tab.2 Partial equilibrium point stability analysis

4 決策行為演化仿真分析

為進一步說明模型的有效性，利用軟件對模型進行仿真分析。假設開發(fā)商遵循TOD理念開發(fā)的額外凈收益為i3-i4= -50元/m2；政府實施激勵約束機制獲得附加收益為130元/m2；政府發(fā)布政策需要付出的機會成本為80元/m2；政府為了激勵開發(fā)商遵循TOD理念開發(fā)、約束不規(guī)范開發(fā)行為，設定稅收減免或土地優(yōu)惠為30元/m2，違規(guī)罰款60元/m2。設為組合1：i3= 90，i4= 140，j2= 130，j4=80，k1= 30，k2= 60。

4.1 系統(tǒng)優(yōu)化前開發(fā)商決策行為演化仿真分析

在政府獎懲水平(y= 0.2)較低時，處于各個水平的開發(fā)商都向著不遵循TOD理念開發(fā)的方向演化，隨著政府獎懲水平的不斷提高，開發(fā)商選擇遵循TOD理念開發(fā)的概率不斷增加，但即使在政府獎懲水平較高(y= 0.8)的狀態(tài)下，仍然存在開發(fā)商不遵循TOD理念開發(fā)的可能，此時單純地提高政府獎懲水平已無法使演化結果變得更好，接下來需要對系統(tǒng)參數(shù)進行優(yōu)化。系統(tǒng)優(yōu)化前不同開發(fā)水平開發(fā)商的演化軌跡如圖3所示。為了更好地觀察系統(tǒng)演化方向的變化，以p= (x+y) / 2的軌跡來描述系統(tǒng)的演化軌跡，當博弈雙方演化到(1，1)點時，p= 1，當博弈雙方演化到(0，0)點時，p= 0。雙方初始水平設為(0.5，0.5)。

圖3 系統(tǒng)優(yōu)化前不同開發(fā)水平開發(fā)商的演化軌跡Fig.3 Evolution track of different levels of developers before optimization

4.2 開發(fā)商、政府的策略對系統(tǒng)演化結果影響的仿真分析

4.2.1 開發(fā)商策略對博弈雙方演化結果的影響

根據(jù)復制動態(tài)方程可知，與開發(fā)商有關的變量有i3，i4，兩者之差為開發(fā)商遵循TOD理念建設時獲得的額外凈收益。其他條件不變的情況下，改變額外凈收益的大小，觀察系統(tǒng)演化方向的變化。額外凈收益對系統(tǒng)演化結果的影響如圖4所示。當開發(fā)商額外凈收益不斷增大時，系統(tǒng)的演化方向逐漸從策略Ⅳ轉變?yōu)椴呗訧，演化速度逐漸加快。

圖4 額外凈收益對系統(tǒng)演化結果的影響Fig.4 Influence of additional net income on system evolution

4.2.2 政府的策略對博弈雙方演化結果的影響

從政府方的復制動態(tài)方程可以看出，政府實施激勵約束機制同樣存在收益和成本，政府附加收益過小或政策機會成本過大都會改變政府實施激勵約束機制的程度。政府附加收益對系統(tǒng)演化結果的影響如圖5所示。政策機會成本對系統(tǒng)演化結果的影響如圖6所示。在其他條件不變的情況下，增大j2或減小j4都會推動系統(tǒng)向策略I演化。

圖5 政府附加收益對系統(tǒng)演化結果的影響Fig.5 Influence of extra gain of government on system evolution

圖6 政策機會成本對系統(tǒng)演化結果的影響Fig.6 Influence of policy opportunity cost on system evolution

在其他條件不變的情況下，只改變政策激勵損益(k1)的值，當政府群體初始水平為0.5時，無論如何提高對開發(fā)商的激勵程度，系統(tǒng)都不會向策略Ⅰ演化；而當政府初始水平為0.85時，適當提高對開發(fā)商的激勵程度能促進系統(tǒng)向策略Ⅰ演化，且政府對開發(fā)商的激勵程度為16.447時，系統(tǒng)向最優(yōu)點演化的速度最快，但當激勵程度超過26.988后，繼續(xù)提高k1的值則會導致系統(tǒng)向策略Ⅳ演化。激勵政策對系統(tǒng)演化結果的影響如圖7所示。懲罰政策對系統(tǒng)演化結果的影響如圖8所示。保持其他初始條件不變，隨著k2的值不斷增大，系統(tǒng)逐漸向策略Ⅰ演化，且演化速度隨著k2的值增大而增大。

圖7 激勵政策對系統(tǒng)演化結果的影響Fig.7 Influence of incentive policy on system evolution

圖8 懲罰政策對系統(tǒng)演化結果的影響Fig.8 Influence of punishment policy on system evolution

4.3 系統(tǒng)優(yōu)化后開發(fā)商決策行為演化仿真分析

假設開發(fā)商主動承擔起企業(yè)社會責任，與各參與方精誠合作、并積極貫徹TOD理念，從而降低了矛盾沖突，使其額外凈收益提高了50%；政府在整合相關部門資源、加強部門溝通、精簡TOD政策制定流程后，政策機會成本降低了5%，同時，為了增強開發(fā)商的TOD理念，把對開發(fā)商的懲罰和獎勵分別提高10%和5%，由于優(yōu)化后的項目將取得更好的成效，因此政府附加收益提高了10%。根據(jù)以上優(yōu)化條件，即得到組合2：i3= 105，i4=130，j2= 143，j4= 76，k1= 31.5，k2= 66。系統(tǒng)優(yōu)化后不同開發(fā)水平開發(fā)商的演化軌跡如圖9所示。

對比圖3和圖9可知，系統(tǒng)優(yōu)化后，即使在獎懲水平較低(y= 0.2)的情況下依然存在向策略Ⅰ演化的群體，當獎懲水平提高到一定程度(y≥0.4)，各個階段的開發(fā)商都選擇向策略Ⅰ演化，且優(yōu)化后開發(fā)商收斂速度較優(yōu)化前開發(fā)商的收斂速度更快。相比優(yōu)化前無論如何提高獎懲水平都無法使所有開發(fā)商群體向策略Ⅰ演化的情況，優(yōu)化后的系統(tǒng)明顯能使開發(fā)商更快、更容易地達到理想狀態(tài)。

圖9 系統(tǒng)優(yōu)化后不同開發(fā)水平開發(fā)商的演化軌跡Fig.9 Evolution track of different levels of developers after optimization

模型分析及仿真結果表明：①開發(fā)商對額外凈收益較為敏感，有利可圖的市場環(huán)境是開發(fā)商群體遵循TOD理念建設的最佳保障，當額外凈收益不足以達到開發(fā)商心理預期時，政府的獎懲機制同樣能促進開發(fā)商的正向演化。②TOD項目為政府帶來的附加收益越多，政府越愿意加強激勵約束政策的獎懲力度，而隨著政府政策發(fā)布成本的降低，開發(fā)商遵循TOD理念建設的比例也不斷增多。③增大懲罰值能促進系統(tǒng)正向演化，在一定范圍內(nèi)增大激勵值也能促進系統(tǒng)正向演化，但超過這個范圍增大激勵值則會導致系統(tǒng)負向演化。

5 結束語

舊城TOD綜合開發(fā)具有權屬復雜、利益相關方眾多的特點，為保障TOD項目建設成效，需要調(diào)控開發(fā)商不遵循TOD理念開發(fā)行為，政府一方面應賞罰并舉，通過監(jiān)管、激勵政策調(diào)控開發(fā)商決策行為，另一方面應規(guī)范土地供應政策、創(chuàng)新土地出讓模式，設計合理的利益協(xié)調(diào)、風險分擔機制，并完善土地稅收制度。同時，發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，鼓勵以多方合營的形式吸引各方資本與軌道集團形成開發(fā)團體，商業(yè)用地及經(jīng)營性項目通過市場機制形成價格，項目可行性缺口補貼通過市場競爭確定，項目選址與績效付費引入社會公眾評價和第三方評價機制，并通過動態(tài)調(diào)整內(nèi)部股權結構解決不同主體間利益沖突。