居住權(quán)登記落地，“以房養(yǎng)老”能實現(xiàn)嗎

周小鈴

老人如果私自處置房產(chǎn)不與子女商量，家庭矛盾不可避免，這正是老年人不敢“以房養(yǎng)老”的觀念障礙。

只要擁有居住權(quán)，就能住在別人家的房子里。盡管聽起來匪夷所思，但因為居住權(quán)的出現(xiàn)，這種情況確有可能發(fā)生。

2021年出臺的《中華人民共和國民法典》中新增了一種用益物權(quán)，即居住權(quán)，是指居住權(quán)人對他人住宅享有占有、使用的權(quán)利，以滿足生活居住需要。設(shè)置居住權(quán)，將房產(chǎn)的財產(chǎn)性權(quán)益和使用性權(quán)益做了剝離，既可滿足產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓需求，又能解決居住困難群體的住房問題。

這給以房養(yǎng)老提供了一種新思路。比如，子女將名下房產(chǎn)為家中老人設(shè)置居住權(quán)，這樣即使房子產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，老人依然可以住在房子里。

目前，重慶、合肥、武漢、濟南、成都、長沙、杭州、廣州等地均啟動了居住權(quán)登記。

增強法律保障

2021年2月26日，全國首例居住權(quán)執(zhí)行案件由湖北省武漢市洪山區(qū)人民法院審理后作出執(zhí)行裁定。案件中，當事人與妻子結(jié)婚后未生育子女，妻子因病去世后留下遺囑將唯一一套婚前房產(chǎn)贈與弟弟，但當事人仍可居住其中。然而弟弟卻在網(wǎng)絡(luò)掛牌出售這套房，法院裁定該套房產(chǎn)的居住權(quán)登記于當事人名下直至其再婚。

居住權(quán)的設(shè)置初衷是為了讓弱勢的住房困難群體能夠“有所居”。比如雙親離異的子女、無房產(chǎn)離異人士、黃昏戀配偶或失獨老人等。

居住權(quán)雖不是為了養(yǎng)老而生，卻也有助于解決養(yǎng)老問題。

對于無產(chǎn)權(quán)的老年人來說，擁有居住權(quán)后，可以實際占有使用房產(chǎn)，即便是產(chǎn)權(quán)人也不能將居住權(quán)人從房產(chǎn)中驅(qū)趕出去，直至居住權(quán)期限屆滿或居住權(quán)人死亡。居住權(quán)通常是無償設(shè)立且不得用于出租，除非當事人另有約定，居住權(quán)也無法轉(zhuǎn)讓和繼承。

對于產(chǎn)權(quán)人而言，設(shè)置無償?shù)木幼?quán)動力基本上來自道德約束，如贍養(yǎng)父母、照顧親人等。若房子產(chǎn)權(quán)出售給非親屬關(guān)系人，則需要新的產(chǎn)權(quán)人同意且協(xié)助登記，通常居住權(quán)人需要支付新產(chǎn)權(quán)人一定費用作為“房租”。

“‘售房返租是以往‘以房養(yǎng)老的形式之一?！北本┐蟪桑ㄉ虾＃┞蓭熓聞?wù)所律師呂姝玥向記者解釋，過去有機構(gòu)將以房養(yǎng)老設(shè)計成一種金融產(chǎn)品。合同簽訂存在風險性，可能合同無效，也可能發(fā)生糾紛造成履約不能的情況。登記居住權(quán)，相較于合同而言能給予居住權(quán)人直接的法律保障。

老年人保留居住權(quán)，同時將名下房產(chǎn)賣給第三方的做法，讓原幸福人壽董事長、經(jīng)濟學(xué)家孟曉蘇聯(lián)想到法國的老人房（Viager）——老人出售自己的房子換取終身養(yǎng)老金。

設(shè)置居住權(quán)看起來像是為中國版“老人房”提供法律保障。然而，擺在眼前的問題是，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，有多少人會選擇長期投資一套給業(yè)主“養(yǎng)老”的房子？

呂姝玥說，從目前的法條表述來看，居住權(quán)還有許多問題尚未給出明確解釋。比如，居住權(quán)人實際使用房產(chǎn)時，可否有同住人;一套房產(chǎn)是否能設(shè)置多個居住權(quán)人;居住權(quán)到期是否還能繼續(xù)設(shè)立等等。

金融機構(gòu)擔心風險

中國“以房養(yǎng)老”曾探索試行銀行抵押房產(chǎn)貸款養(yǎng)老（“銀行版以房養(yǎng)老”）和保險公司住房反向抵押貸款（“保險版以房養(yǎng)老”）。

孟曉蘇說，銀行版以房養(yǎng)老抵押時間較短，銀行評估房子后能夠貸出的資金不多。老人的生命可能比貸款周期長，如果無法償還銀行借款，房產(chǎn)只能由銀行處置?！斑m合擁有兩套以上房產(chǎn)的老年人?！?/p>

2003年，孟曉蘇把保險版以房養(yǎng)老引入國內(nèi)。老人將房產(chǎn)抵押給保險公司，再由保險公司綜合評估房屋價值，按月向老人給付，老人仍可居住在房子內(nèi)。待老人去世后，由子女為老人清償領(lǐng)取的本金，依然可以繼承老人的房屋，若子女無法償還，則由保險公司處置房產(chǎn)，清償本息后剩余的部分仍由子女繼承。

據(jù)孟曉蘇的設(shè)想，只要房地產(chǎn)市場總體上漲，保險公司就不會虧本。事實上，在孟曉蘇提出設(shè)想后的十多年里，房地產(chǎn)市場也一路看漲。然而，當初四家早期申請試點的保險公司只有孟曉蘇的幸福人壽在開展業(yè)務(wù)，其他險企都擔心房價下跌。

總之，兩種方式均未被市場看好，前者吸引不到傳統(tǒng)的中國老人，后者金融機構(gòu)要承擔客戶長壽、房價波動和70年土地所有權(quán)到期等較高風險。

設(shè)置居住權(quán)會帶來哪些變化？

呂姝玥認為，設(shè)立居住權(quán)后，過去老年人參與以房養(yǎng)老的風險在法律保障下降低，不用擔心房產(chǎn)抵押后因被處置而無處安身。即使房產(chǎn)發(fā)生糾紛，老年人也不需要通過訴訟維護自身的居住權(quán)益。

設(shè)置居住權(quán)不影響房子產(chǎn)權(quán)的變更和處置，但在居住權(quán)占用的情況下，銀行、保險公司等金融機構(gòu)是更好的交易人。若將設(shè)置居住權(quán)的房子出售給他人，需要讓購買人充分了解房產(chǎn)已設(shè)置居住權(quán)且長期有人占用，房產(chǎn)的價值勢必大打折扣。

關(guān)鍵在于產(chǎn)權(quán)保護

在武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長董登新看來，設(shè)置居住權(quán)對解決以房養(yǎng)老的作用微乎其微，跟國外不同，中國大多數(shù)老人養(yǎng)老問題不在于居住權(quán)，而在于產(chǎn)權(quán)。

“自2018年開展的‘住房反向抵押貸款試點可以說宣告失敗。”他跟保險公司人員在業(yè)內(nèi)會議上交流發(fā)現(xiàn)，大家已不再提起這項業(yè)務(wù)，客戶更是寥寥。失敗的根源在于，中國老人不具備獨立的產(chǎn)權(quán)支配能力，無法得到社會的公認。

董登新指導(dǎo)的研究生正研究美國反向抵押養(yǎng)老保險。他們發(fā)現(xiàn)，住房反向抵押貸款在全球業(yè)務(wù)量基本都在萎縮，只有美國做得相對成功。美國人的房產(chǎn)形態(tài)會隨著生命周期變化，年輕時候創(chuàng)業(yè)，家里居住的人多，房子由小變大，換到別墅;步入晚年，無力打理大房子，就把房子由大換小;再到垂暮之年則選擇租房生活或者直接住進養(yǎng)老院。

絕大多數(shù)中國家庭的情況是，家中父母身故后，子女合法繼承父母的包括房產(chǎn)在內(nèi)的所有財產(chǎn)，另有遺囑情況除外。也不乏有的家庭，父母健在時就將名下財產(chǎn)贈予子女。除非是沒有子女的老人，他們擁有完全的財產(chǎn)處置權(quán)。

總之，中國安土重遷、葉落歸根的文化需要由房子承載，老人也普遍愿意居家養(yǎng)老，房子不可或缺。同時，中國有家產(chǎn)存續(xù)文化，集中表現(xiàn)在遺傳繼承上，“幾乎絕大多數(shù)中國人都認同父母的房子產(chǎn)權(quán)屬于子孫?！倍切抡f。

老人如果私自處置房產(chǎn)不與子女商量，家庭矛盾不可避免，這正是老年人不敢“以房養(yǎng)老”的觀念障礙。董登新為此曾反復(fù)呼吁法律保護老人的財產(chǎn)所有權(quán)和處置權(quán)。

孟曉蘇也關(guān)注老人產(chǎn)權(quán)問題。他說，房改后，大多數(shù)家庭擁有自己的房產(chǎn)，是家庭的主要財富，但他接觸以房養(yǎng)老后發(fā)現(xiàn)，許多保障性房產(chǎn)，如國產(chǎn)房、企產(chǎn)房、院產(chǎn)房、所產(chǎn)房，雖然已按政策房價付過款，但產(chǎn)權(quán)還未能落實。

摘編自《南方周末》2022年6月6日