房地產(chǎn)項(xiàng)目的精細(xì)化管理

沈亮

【摘要】本文從項(xiàng)目管理角度出發(fā)，論述精準(zhǔn)化管理對(duì)于提高項(xiàng)目控制力度，達(dá)成項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、成本等目標(biāo)的作用和幫助。通過精細(xì)化管理模式給社會(huì)帶來更多更精彩的項(xiàng)目呈現(xiàn)，給大眾帶來更高品質(zhì)的生活和體驗(yàn)。

【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目管理;精細(xì)化;高品質(zhì)

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.10.036

引言：

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)單位的項(xiàng)目管理，是一件較高技術(shù)難度和協(xié)調(diào)難度的工作，因?yàn)榻ㄔO(shè)單位的項(xiàng)目管理人員需要面對(duì)的政府部門、市政部門、周邊街道、居民、合作單位、下游企業(yè)涵蓋了建設(shè)行業(yè)的所能涉及的所有條線。比單純的施工企業(yè)、設(shè)計(jì)院、顧問行業(yè)及項(xiàng)目管理公司都要復(fù)雜、全面，對(duì)項(xiàng)目管理人員需要具備的管理協(xié)調(diào)能力以及宏觀能力的要求更高。

類似的教材書籍不少，專家學(xué)者們歸納總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)和技巧也是種類繁多，剖析深刻。在此，筆者根據(jù)自己多年的經(jīng)驗(yàn)，提供一些具體的思維及工作總結(jié)，供大家參考。

建設(shè)單位的項(xiàng)目管理有很多分類方法，有按項(xiàng)目實(shí)施過程劃分為七個(gè)階段：

（1）項(xiàng)目的定義、目標(biāo)設(shè)計(jì)和可行性研究。（2）項(xiàng)目的系統(tǒng)分析。（3）項(xiàng)目的計(jì)劃管理。（4）項(xiàng)目的組織管理。（5）項(xiàng)目的信息管理。（6）項(xiàng)目的實(shí)施控制。（7）項(xiàng)目的后期管理。

也有按照工作任務(wù)劃分七項(xiàng)管理類別：

（1）成本管理。（2）工期管理。（3）質(zhì)量控制。（4）現(xiàn)場(chǎng)管理。（5）組織和信息管理。（6）合同管理。（7）風(fēng)險(xiǎn)管理。

每家房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)類型、資金運(yùn)作、區(qū)域范圍等等，制定不同的管理模式。在此僅根據(jù)我的工作經(jīng)驗(yàn)做出一些概括和總結(jié)，希望對(duì)讀者有所提示或幫助。

我在工作中以部門及人員職能的方式作為劃分方式的基礎(chǔ)，因?yàn)楦鞑块T均在項(xiàng)目實(shí)施的前期、中期和后期有不同程度的參與，每個(gè)階段有不同的工作內(nèi)容和目標(biāo)。以階段劃分或工作內(nèi)容劃分項(xiàng)目管理內(nèi)容，并不方便各部門理解項(xiàng)目管理的目的和要素。因此我為了方便各職能部門以及員工清晰了解各自的職能管轄和工作內(nèi)容，方便各部門之間的工作調(diào)度協(xié)調(diào)，部門人員的培訓(xùn)教育。將業(yè)主方的項(xiàng)目管理劃分為：

（1）營銷管理。含前期產(chǎn)品調(diào)研、定位、銷售模式及后期的招商、租賃，全過程的投資回報(bào)及盈利分析。

（2）設(shè)計(jì)管理。含項(xiàng)目全生命周期的設(shè)計(jì)管理、變更管理。具體包括編制設(shè)計(jì)任務(wù)書，審核工程初步設(shè)計(jì)，各設(shè)計(jì)階段進(jìn)度管理，確定圖紙的功能合理、造價(jià)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)先進(jìn)。在施工階段對(duì)業(yè)主、承包商、設(shè)計(jì)單位提出的圖紙變更、深化進(jìn)行技術(shù)、投資上的審查，確定設(shè)計(jì)變更的合理。后期，在運(yùn)營階段，對(duì)于租戶改造提供技術(shù)支持、圖紙解釋等。

（3）行政審批管理。負(fù)責(zé)各階段政府行政許可辦理、設(shè)計(jì)審批流程辦理、市政申請(qǐng)辦理、竣工驗(yàn)收流程辦理、周邊關(guān)系協(xié)調(diào)處理。

（4）采購管理。包含合格供應(yīng)商管理、合同管理、招投標(biāo)流程管理;

（5）成本管理。包含成本預(yù)算歸案例、變更造價(jià)控制管理、結(jié)算管理;（也可以將采購管理及成本管理合并），我更傾向于分開，便于企業(yè)的內(nèi)控及相互制約監(jiān)督。

（6）工程管理。包含工程進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、安全管理、工程技術(shù)支持（含前期技術(shù)討論，中期招標(biāo)施工組織設(shè)計(jì)審查、圖紙深化審批，及后期的竣工圖檔整理及交付）、變更及索賠流程管理、付款流程管理、交接驗(yàn)收管理。

（7）運(yùn)營管理。包含物業(yè)管理、租戶裝修管理。如何做好項(xiàng)目的精細(xì)化管理，是保障項(xiàng)目高質(zhì)量完成、高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施、高精準(zhǔn)達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)（包括經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)）的有效手段。精細(xì)化管理手段有很多，對(duì)應(yīng)各項(xiàng)管理職能都有各自的方法措施，了解和掌握這些方法措施，有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員熟悉每個(gè)環(huán)節(jié)的重點(diǎn)要點(diǎn)，掌握項(xiàng)目發(fā)展的細(xì)部進(jìn)程，以及跨部門的溝通協(xié)調(diào)，能夠更好地凝聚整個(gè)團(tuán)隊(duì)的力量，更好地融合團(tuán)隊(duì)的合作精神，促進(jìn)項(xiàng)目的有序發(fā)展，做到全局的掌控，不受制于人員調(diào)動(dòng)、政策調(diào)整，以制度管理為主，輔以人力管理。

為什么要說是精細(xì)化管理，我的觀點(diǎn)就在于做到精細(xì)化的思考問題，精細(xì)化的橫向配合，精細(xì)化的表格分析，不局限于本職、本部門、本團(tuán)隊(duì)的工作范疇，更多地通過制度和表格，做到事先控制、事前預(yù)警，每個(gè)步驟清晰化，每個(gè)環(huán)節(jié)建立SOP管理，有秩序的完成項(xiàng)目實(shí)施。

1、營銷管理

營銷管理除常規(guī)的項(xiàng)目調(diào)研，周邊項(xiàng)目收益分析，市場(chǎng)同類項(xiàng)目投放比對(duì)，政策環(huán)境影響，交付標(biāo)準(zhǔn)指定之外。我們還要求結(jié)合財(cái)務(wù)報(bào)表，指定預(yù)期IR回報(bào)表格，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目開發(fā)周期以及項(xiàng)目定位類型，設(shè)定不同的投資標(biāo)準(zhǔn)，考慮市場(chǎng)的預(yù)期變化，計(jì)算出相應(yīng)的投資回報(bào)率。并在項(xiàng)目實(shí)施過程中，根據(jù)資金狀況的變化，市場(chǎng)環(huán)境的變化，工程進(jìn)展的變化，定期做出相應(yīng)的數(shù)據(jù)調(diào)整，協(xié)助項(xiàng)目管理者了解整個(gè)項(xiàng)目的收益變化，及時(shí)做出一些有效的調(diào)整措施，讓IR趨勢(shì)穩(wěn)定，甚至走在上升通道上。

為此營銷管理應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)部、外部招商顧問團(tuán)隊(duì)、財(cái)務(wù)部、設(shè)計(jì)部、工程部，讓這份IR表格更具有說服力、更具備真實(shí)性和可實(shí)施性，同時(shí)讓各部門清晰地了解自己應(yīng)當(dāng)做出什么調(diào)整和努力的方向。營銷占據(jù)的地位就會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展。

2、設(shè)計(jì)管理

我曾經(jīng)在2019年發(fā)表過對(duì)于項(xiàng)目機(jī)電綜合設(shè)計(jì)管理的一篇論文，這里不做詳細(xì)贅述，做好設(shè)計(jì)管理的精細(xì)化，我認(rèn)為是項(xiàng)目的重點(diǎn)之一，它直接影響項(xiàng)目的品質(zhì)、造價(jià)、索賠、進(jìn)度，它貫穿在整個(gè)項(xiàng)目的前中后期，甚至可以影響到運(yùn)營階段以及租戶改造裝修。在這里我簡(jiǎn)要描述一下：

（1）了解熟悉主設(shè)計(jì)單位（境內(nèi)外方案設(shè)計(jì)及本地院）的工作內(nèi)容、設(shè)計(jì)深度，專項(xiàng)設(shè)計(jì)的涵蓋范圍，做到主設(shè)計(jì)與專項(xiàng)設(shè)計(jì)之間不遺漏、不缺失、專業(yè)之間的銜接要無縫，制定各設(shè)計(jì)單位的詳細(xì)設(shè)計(jì)內(nèi)容及深度要求表格，對(duì)應(yīng)補(bǔ)充專項(xiàng)設(shè)計(jì)要求，清晰明了地了解設(shè)計(jì)單位之間的職責(zé)劃分。指定主設(shè)計(jì)單位作為綜合設(shè)計(jì)管理者，要求各專項(xiàng)設(shè)計(jì)簽署管理協(xié)議，明確主設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)管理組織者的地位和職責(zé)，制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)進(jìn)度以及各專項(xiàng)設(shè)計(jì)的切入時(shí)間點(diǎn)，避免造成推諉、不服從管理、進(jìn)度滯后卻無責(zé)任方等等問題。

（2）重視設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程，規(guī)范各設(shè)計(jì)院的標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)，建立集團(tuán)設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)圖集，便于集團(tuán)可持續(xù)性的設(shè)計(jì)管理以及可持續(xù)性的工程管理。

（3）每個(gè)項(xiàng)目深入研究建筑、機(jī)電以及物業(yè)動(dòng)線管理體系，提升建筑設(shè)計(jì)的有效性，選擇合理的機(jī)房位置及面積，合理設(shè)計(jì)運(yùn)輸動(dòng)線、人員動(dòng)線、維修動(dòng)線、車輛動(dòng)線、減少后期運(yùn)營的困擾和變更。舉幾個(gè)例子來說明：

1）我在一個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，因公司要求地下一層增加4000平米商業(yè)，提高建筑使用效率，因此原本設(shè)計(jì)在該層的變配電站及冰機(jī)房、鍋爐房嚴(yán)重影響了該指標(biāo)的達(dá)成，設(shè)計(jì)院提出的面積無法揉合進(jìn)去。我要求設(shè)計(jì)院通過BIM分析，詳細(xì)分析地下一層的層高和凈高，選擇了利用地下一層層高高的特點(diǎn)，將變電站區(qū)域抬板，提升地下二層的空間高度，將冰機(jī)房放置在變電站下方，有效節(jié)約了空間。

2）往往設(shè)計(jì)院在設(shè)計(jì)防火門的時(shí)候，在無業(yè)主方要求的時(shí)候，基本以常閉防火門為標(biāo)準(zhǔn)。但是在實(shí)際應(yīng)用中，尤其是后勤通道上的防火門，物業(yè)經(jīng)常會(huì)打開卡住，方便運(yùn)輸小車或人員進(jìn)出。因此我每次都會(huì)要求物業(yè)部門提前介入或者先行規(guī)劃各類動(dòng)線，將動(dòng)線上的防火門定義為常開防火門。簡(jiǎn)單的調(diào)整，卻非常實(shí)用。

（4）結(jié)合協(xié)調(diào)工程部、成控部建立設(shè)計(jì)變更及簽證單登記表，詳細(xì)記錄每次設(shè)計(jì)變更及簽證原因、QS造價(jià)估值，做好記錄統(tǒng)計(jì)。一可提供給成控部門協(xié)商依據(jù)，二是作為KPI考核指標(biāo)，三可以為后續(xù)項(xiàng)目建立歷史積累，避免重復(fù)性設(shè)計(jì)問題，并可提供采購部門招標(biāo)意見，減少索賠項(xiàng)目，堵上設(shè)計(jì)以及標(biāo)書模糊點(diǎn)的漏洞。

（5）做好深化設(shè)計(jì)管理，對(duì)于需要深化設(shè)計(jì)的內(nèi)容，如幕墻、景觀、燈光、室內(nèi)、廚房、泳池等等，需要結(jié)合原顧問、設(shè)計(jì)院招標(biāo)圖，理解設(shè)計(jì)意圖，結(jié)合技術(shù)規(guī)格書，重點(diǎn)核查設(shè)計(jì)難點(diǎn)和節(jié)點(diǎn)以及專業(yè)結(jié)合部，保證施工的可實(shí)施性。

3、行政審批管理

（1）行政審批在地產(chǎn)項(xiàng)目中具有非常重要的地位，從前期拿地到最后的竣工驗(yàn)收，項(xiàng)目的順利與否，很大程度取決于審批流程的管理是否順暢。

（2）我要求行政審批人員對(duì)于流程制定制度化管理，建立SOP流程圖，標(biāo)注各項(xiàng)審批程序的部門、項(xiàng)目階段、前后邏輯、需要的資料（這部分需要定期跟隨政府要求更新）。建立表格，記錄取證的時(shí)間，有效期、續(xù)證時(shí)間（此項(xiàng)尤為重要，需要定期提醒），目前辦理的階段以及需要補(bǔ)充的資料等等信息。目的是保證流程的可記錄，保證在人員調(diào)配時(shí)候，不會(huì)產(chǎn)生大的影響。

（3）行政審批人員主觀能動(dòng)性。要求行政審批人員對(duì)于項(xiàng)目流程做到事先提示，事先預(yù)通知，讓其他部門有充裕的時(shí)間做好資料以及現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備，而非被動(dòng)應(yīng)對(duì)，造成準(zhǔn)備不足或條件不完全具備，審批多次反復(fù)。舉個(gè)簡(jiǎn)單例子，比如在現(xiàn)場(chǎng)開工驗(yàn)灰線之前，若規(guī)劃測(cè)繪單位合同還未完成，就會(huì)造成無法正常申請(qǐng)，這就牽涉到提前聯(lián)系工程部預(yù)判驗(yàn)灰線時(shí)間，并聯(lián)系規(guī)劃部門，確定合規(guī)的測(cè)繪部門再告知采購辦理采購申請(qǐng)，預(yù)留采購周期，完成一個(gè)多部門聯(lián)動(dòng)作業(yè)。

4、采購及成本管理

（1）我在這里把這兩項(xiàng)管理合并描述，有些企業(yè)這兩項(xiàng)內(nèi)容為相互獨(dú)立、相互制約的管理模式，有些是合并管理。筆者傾向于前者，能夠較為有效地做到制度化制約以及監(jiān)督作用。這里不做過多敘述。

（2）建立采購類管理表格。除常規(guī)的廠商管理類、材料價(jià)格類表單，變更流程控制等等，這次我重點(diǎn)要講的采購分包計(jì)劃類表格。通常該表以項(xiàng)目周期中各項(xiàng)專業(yè)以及工程標(biāo)段為主線劃分，契合測(cè)量師或?qū)徲?jì)單位的管理模式，這是最常規(guī)的辦法。對(duì)于業(yè)主方更增加了非常多的前期采購。這是顧問不能提供服務(wù)的范疇。

我的方法是更加細(xì)化，結(jié)合過往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)以及政府的規(guī)定。以較為細(xì)項(xiàng)的合同方式作為管理分類表格，把大類分為前期土地及動(dòng)遷類、設(shè)計(jì)咨詢類、營建工程類、配套工程類、建筑行政及零星合同類（財(cái)務(wù)及法務(wù)類、人事管理費(fèi)合同另行管理）。并在分包計(jì)劃表中擴(kuò)展記錄合格供應(yīng)商名錄、簽約完成階段及時(shí)間、招采流程周期、已簽約廠商信息。該表格的建立，效果在于采購人員非常清楚地知道哪個(gè)階段需要進(jìn)行哪個(gè)合同的執(zhí)行，會(huì)否有遺漏的合同，原因是什么。若相應(yīng)執(zhí)行部門未提出采購申請(qǐng)，則按照周期時(shí)間進(jìn)行預(yù)警或提示，便于項(xiàng)目管理者了解原因以及督促執(zhí)行部門抓緊時(shí)間，讓采購流程能夠從容有序執(zhí)行，避免經(jīng)常性的緊急招采報(bào)告處理。

對(duì)于這種精細(xì)化的合同化方式劃分采購計(jì)劃也有助于管理者有效了解每個(gè)項(xiàng)目的變化以及政策性的變化，有助于處理每個(gè)不同合同劃分方式的組合及拆分。

5、工程管理

5.1圖紙?zhí)讌R

（1）強(qiáng)調(diào)這點(diǎn)是因?yàn)樵诿總€(gè)項(xiàng)目過程中，對(duì)于土建專業(yè)，基本以設(shè)計(jì)院圖紙為藍(lán)本，直接施工用圖，但是每次都會(huì)碰到建筑和結(jié)構(gòu)不匹配的問題。大到柱位偏差，連續(xù)墻位置偏差，機(jī)房墻體位置和詳圖不符，小到樓梯錯(cuò)位，開孔遺漏，截水溝被梁截?cái)嗟鹊取Ｔ斐蛇@個(gè)的原因就是因?yàn)橥两ㄊ┕さ墓ぐ嘁越Y(jié)構(gòu)圖為施工圖翻樣，從不核對(duì)建筑或簡(jiǎn)單核對(duì)。而后果就是只能設(shè)計(jì)變更或其它專業(yè)吸收處理。所以不管使用BIM還是二維的圖紙，建議加強(qiáng)對(duì)于土建專業(yè)的圖紙?zhí)讌R要求，可以避免非常多的現(xiàn)場(chǎng)問題。

（2）機(jī)電圖紙深化的精細(xì)化管理：

1）深化預(yù)埋圖。詳細(xì)的預(yù)埋圖，避免預(yù)埋管的浪費(fèi)和重復(fù)施工，清晰定義預(yù)埋的范圍以及走向，便于施工班組的執(zhí)行和理解、移交后續(xù)工種。

2）深化一結(jié)構(gòu)留洞圖以及二結(jié)構(gòu)留洞、設(shè)備基礎(chǔ)圖。在基于完成BIM套匯后，根據(jù)實(shí)際管路走向以及位置，設(shè)備安裝需要的門洞尺寸，檢核或要求結(jié)構(gòu)留洞位置的尺寸、高度和定位，避免后續(xù)施工的矛盾。

3）專業(yè)深化圖及綜合圖。尤其是設(shè)計(jì)院對(duì)于個(gè)別系統(tǒng)僅出具系統(tǒng)圖，無平面圖的部分，需要根據(jù)報(bào)批的設(shè)備情況進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，反映在平面中。此外，因?yàn)閮?yōu)化機(jī)電管線走向造成建筑結(jié)構(gòu)的調(diào)整也應(yīng)該盡早反映。

4）電梯深化圖。這項(xiàng)專項(xiàng)深化，結(jié)合電梯廠家、建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾設(shè)計(jì)、土建施工以及強(qiáng)弱電配合。周期較長(zhǎng)，往往幾個(gè)來回，需要現(xiàn)場(chǎng)重視并避免影響土建進(jìn)度。

5.2材料設(shè)備審批及進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃管理

（1）根據(jù)工程進(jìn)度制定詳細(xì)的材料設(shè)備審批計(jì)劃表，明確審批周期以及需求時(shí)間，定期跟蹤和預(yù)警，保證供應(yīng)體系的可掌控性及統(tǒng)籌，保證顧問審批流程及現(xiàn)場(chǎng)流程的合理性。

（2）跟蹤工程進(jìn)度，有序調(diào)配重大設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃，如冰機(jī)、鍋爐、發(fā)電機(jī)、變壓器等，避免影響吊裝孔的封閉工期;有計(jì)劃地進(jìn)場(chǎng)風(fēng)機(jī)、空調(diào)箱等設(shè)備，避免影響土建的機(jī)房墻體封閉工序。

5.3進(jìn)度管理

（1）制定詳盡的進(jìn)度計(jì)劃，以土建總承包為主，各分包細(xì)化進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，并提出工期保證要求、工序要求、增加一結(jié)構(gòu)、二結(jié)構(gòu)分段驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)要求等等，并補(bǔ)充業(yè)主方的政府驗(yàn)收流程節(jié)點(diǎn)，驗(yàn)收要求完成的關(guān)鍵性目標(biāo)。綜合完成一份既有可實(shí)施性，又緊湊嚴(yán)密的工程計(jì)劃，避免流于形式。后續(xù)嚴(yán)格的執(zhí)行和規(guī)范，以達(dá)成目標(biāo)。

（2）進(jìn)度計(jì)劃中對(duì)于設(shè)計(jì)要求對(duì)于工程的影響，必須要考慮進(jìn)去，比如臨近地鐵的一些設(shè)計(jì)要求，圖紙上也許僅僅規(guī)定了以測(cè)試結(jié)果來確定水泥參量和進(jìn)管速度;隨時(shí)根據(jù)地鐵沉降觀測(cè)來控制開挖進(jìn)度、混凝土進(jìn)度等等。再如塔樓周邊沉降縫的二次澆筑時(shí)間，設(shè)計(jì)要求、規(guī)范和現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度會(huì)嚴(yán)重沖突。這些因素都要考慮進(jìn)去，并有應(yīng)對(duì)措施。

（3）竣工驗(yàn)收和調(diào)試對(duì)進(jìn)度影響很大。做好周密的竣工驗(yàn)收期間的分項(xiàng)交付、分部驗(yàn)收對(duì)于最終達(dá)成進(jìn)度目標(biāo)是非常重要的，往往3個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間的驗(yàn)收就會(huì)很好地在過程中逐步消化吸收。

5.4質(zhì)量管理

（1）樣板的建立是常見的方法。土建樣板以及機(jī)電和裝飾的樣板層都有著很重要的作用，避免返工以及做好提前的磨合，對(duì)后續(xù)質(zhì)量和進(jìn)度都有幫助。

（2）本文要提出的是對(duì)于燈光、景觀、內(nèi)裝的一些精細(xì)化要求：

1）燈光的視覺樣板和視覺效果是非常重要的，尤其對(duì)主要部分的照明效果，偏信燈光顧問，不一定能實(shí)現(xiàn)真實(shí)反饋現(xiàn)場(chǎng)情況。實(shí)際的燈光選型后的角度調(diào)整、位置定位來最終確定方案，會(huì)更好地控制效果。

2）景觀設(shè)計(jì)中往往對(duì)于燈光和植栽、小品、石材分割的匹配性不足，做完的效果不盡如意?；蛘邿艄夂蛥⒄瘴锲?，或者燈具安裝在兩塊甚至四塊石材的拼縫上，凹凸不平，拼縫難看。施工中第一要進(jìn)行西部套圖，第二在燈具預(yù)埋尤其是石材預(yù)埋的時(shí)候建議先預(yù)留較大坑位，待周邊小品定位后再行修葺。再有水景墻側(cè)埋點(diǎn)光源，同樣在石材分割和燈具預(yù)埋匹配上要下功夫?qū)φ?，保證一致性。

6、運(yùn)營管理

運(yùn)營管理屬于后期物業(yè)管理，對(duì)于自持有項(xiàng)目的物業(yè)管理，從物業(yè)交接驗(yàn)收開始到之后的租戶裝修、物業(yè)管理過程，本文不做詳細(xì)論述。

因?yàn)檫\(yùn)營管理和機(jī)電專業(yè)密不可分，所以前文也有敘述從設(shè)計(jì)開始就應(yīng)該考慮運(yùn)營的一些問題，包括檢修、動(dòng)線、使用便利性、改造的可追溯性上，不能前后脫節(jié)。對(duì)于運(yùn)營管理也是要提高人員素質(zhì)，提高專業(yè)能力，才能更好地分析判斷故障，以及更好地做好設(shè)備運(yùn)維。比如筆者曾經(jīng)要求物業(yè)工程部分類記錄各租戶的報(bào)修情況，區(qū)分報(bào)修原因以及檢查原因，定期匯總，讓我們能夠隨時(shí)掌握設(shè)備運(yùn)行狀況以及客戶需求，做好事前分析、事前控制、事后總結(jié)的永續(xù)性項(xiàng)目管理。

結(jié)語：

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一個(gè)很大的命題，本文并非全面論述項(xiàng)目全過程管理，僅僅是為提高項(xiàng)目控制力度，更好地達(dá)成項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、成本等目標(biāo)做的精細(xì)化管理補(bǔ)充論述。希望對(duì)相關(guān)業(yè)內(nèi)從事項(xiàng)目管理的人員有所提示和幫助。讓我們共同努力，通過精細(xì)化管理模式給社會(huì)帶來更多更精彩的項(xiàng)目呈現(xiàn)，給大眾帶來更高品質(zhì)的生活和體驗(yàn)。

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