論前期物業(yè)服務(wù)合同終止的司法認(rèn)定

摘要：通過案例對比，發(fā)現(xiàn)在同一情形下，人民法院對于前期物業(yè)服務(wù)合同終止與否的認(rèn)定存在分歧。不論是法定解除、業(yè)主單方解除或業(yè)主任意解除，解除條件的成就與否均需考量其合法性，即法定解除情形下業(yè)主委員會或業(yè)主需“依法”與新物業(yè)服務(wù)人訂立合同。在單方解除情形下，需有業(yè)主大會的合法決議;在任意解除情形下，當(dāng)事人也即業(yè)主需依法行使任意解除權(quán)。在此基礎(chǔ)上，人民法院關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同終止情形的認(rèn)定不應(yīng)避重就輕、僅審查是否出現(xiàn)了法律規(guī)定或合同約定的終止情形，而應(yīng)從合法性的角度審查已經(jīng)出現(xiàn)的終止情形是否符合法律規(guī)定或合同約定。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)合同;終止;解除;司法認(rèn)定

中圖分類號：D923.6文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-6916（2022）09-0080-05

在《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）出臺前，關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立、效力、終止等多通過《物業(yè)管理?xiàng)l例》及各個(gè)地區(qū)的地方性法規(guī)進(jìn)行規(guī)制。隨著建筑物區(qū)分所有權(quán)形態(tài)的確立、業(yè)主自治意識的轉(zhuǎn)變及物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間糾紛數(shù)量的增加，物業(yè)服務(wù)合同領(lǐng)域的部門法缺失導(dǎo)致人民法院在裁判物業(yè)服務(wù)合同糾紛時(shí)容易產(chǎn)生分歧。為便于司法裁判，最高人民法院針對物業(yè)服務(wù)合同糾紛出臺了相關(guān)司法解釋，為解決因物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的糾紛指明了裁判方向，但由于原有物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)規(guī)定效力層級較低，在司法實(shí)踐中地域性規(guī)定差異較大，使得物業(yè)服務(wù)糾紛在裁判時(shí)極易出現(xiàn)具有分歧性的判決。因此，《民法典》在制定時(shí)充分考慮到物業(yè)服務(wù)合同的立法需求，在典型合同編中增設(shè)了關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，將物業(yè)服務(wù)合同列為有名合同，將以往散列在不同法律法規(guī)中與物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)的內(nèi)容進(jìn)行整合、歸納，統(tǒng)一納入《民法典》，使得物業(yè)服務(wù)合同的訂立、履行從此具備了實(shí)體法依據(jù)。

《民法典》在制定與物業(yè)服務(wù)合同有關(guān)的相應(yīng)條款時(shí)，不僅兼顧已有法律法規(guī)中關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)規(guī)定，針對實(shí)踐中因物業(yè)服務(wù)合同的訂立、效力、終止等糾紛頻發(fā)的情形，創(chuàng)設(shè)性地制定了有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同訂立、終止等條款，如第九百四十八條在前期物業(yè)服務(wù)合同終止情形中增加了當(dāng)事人對不定期物業(yè)服務(wù)合同的任意解除權(quán)，使得物業(yè)服務(wù)合同可因當(dāng)事人的任意解除權(quán)而終止。在筆者近期經(jīng)辦的一起案件中，同一人民法院針對同一小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛中關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同終止與否的認(rèn)定出現(xiàn)了兩種截然不同的判決，這不僅讓當(dāng)事人對司法裁判的權(quán)威性和司法公信力產(chǎn)生質(zhì)疑，也使筆者對法律法規(guī)的理解和適用產(chǎn)生疑惑。因此筆者將在文中逐一對人民法院的裁判觀點(diǎn)進(jìn)行介紹，對裁判內(nèi)容進(jìn)行分析，從而結(jié)合《民法典》的最新規(guī)定，全面理解物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)法律規(guī)定的含義。

一、人民法院關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同糾紛的裁判觀點(diǎn)

（一）人民法院裁判案例

1.案例一

某小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)于2013年5月26日與開發(fā)企業(yè)就某小區(qū)簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，該合同約定：“物業(yè)服務(wù)的期限自2014年6月30日起至2017年6月29日止，同時(shí)約定該合同在期限屆滿前，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自動(dòng)終止;本合同期滿，業(yè)主大會尚未成立，本合同期限順延至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)為止?！痹搮f(xié)議期限屆滿后，由于某小區(qū)的業(yè)主大會尚未選聘新的服務(wù)企業(yè)，因此原物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。

2019年5月11日，該小區(qū)召開首屆業(yè)主大會并選舉業(yè)委會。2019年10月10日，該小區(qū)業(yè)委會經(jīng)招投標(biāo)選聘一家新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與其簽訂新的《物業(yè)管理合同》，并于2019年10月14日書面通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)已選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2019年12月11日，該小區(qū)業(yè)委會再次書面通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)終止《前期物業(yè)服務(wù)合同》。后由于新物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直未派員工開展工作，該小區(qū)業(yè)委會與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除新的《物業(yè)管理合同》。

本案中，人民法院經(jīng)查明認(rèn)定：“2019年5月11日案涉小區(qū)首屆業(yè)主大會召開，選舉產(chǎn)生了第一屆業(yè)委會并經(jīng)街道辦事處備案，其成立符合法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。2019年10月10日，業(yè)委會經(jīng)過招投標(biāo)與新物業(yè)公司簽訂了新的《物業(yè)管理合同》，合同約定于簽訂之日生效。因此，根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定的終止條件，案涉《前期物業(yè)服務(wù)合同》基于業(yè)委會已經(jīng)與新的物業(yè)公司簽訂新的《物業(yè)管理合同》而終止。”①

2.案例二

本案與案例一均為同一小區(qū)糾紛案件，當(dāng)事人之間的爭議焦點(diǎn)及案件背景事實(shí)均一致且由同一人民法院受理。但在該起案件的判決內(nèi)容中，人民法院認(rèn)定前期物業(yè)服務(wù)合同終止與否卻有不同考量：“案涉前期物業(yè)服務(wù)合同是否已終止，考量案涉小區(qū)業(yè)主大會是否依照法定程序作出解聘的決定，以及案涉小區(qū)業(yè)主委員會是否依法簽訂生效的物業(yè)服務(wù)合同是關(guān)鍵。業(yè)主委員會會議記錄、終止前期物業(yè)服務(wù)合同通知書、招標(biāo)新物業(yè)服務(wù)企業(yè)函等相關(guān)證據(jù)內(nèi)容中均明確載明決定終止前期物業(yè)合同、招標(biāo)新物業(yè)服務(wù)企業(yè)均系由業(yè)主委員會研究決定，并非業(yè)主大會的決定，業(yè)主委員會的決定違反了物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例和相關(guān)司法解釋的規(guī)定，其決定不能產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力。業(yè)主委員會在此決定基礎(chǔ)上所制發(fā)的終止前期物業(yè)服務(wù)合同的通知、招標(biāo)新物業(yè)服務(wù)人的函等文件自然也不產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力，與新的物業(yè)管理有限公司簽訂的《物業(yè)管理合同》不能生效。由于業(yè)主方無法提供充分的證據(jù)，無法證明案涉前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)終止，因此案涉前期物業(yè)服務(wù)合同至今尚未終止。”②

（二）人民法院裁判觀點(diǎn)分析

對于以上判決內(nèi)容，筆者認(rèn)為人民法院之所以對業(yè)委會通知終止、另聘其他物業(yè)公司引發(fā)的物業(yè)服務(wù)合同終止與否的效力評判作出不同裁判，主要分歧在于裁判前期物業(yè)服務(wù)合同終止與否時(shí)，是否需要對已出現(xiàn)的終止情形進(jìn)行合法性審查，如對業(yè)委會通知終止前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)委會另聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署物業(yè)服務(wù)合同等行為是否屬于業(yè)委會的職權(quán)、是否經(jīng)過法定程序等進(jìn)行合法性審查。

從案例一的裁判內(nèi)容不難看出，人民法院在認(rèn)定前期物業(yè)服務(wù)合同是否終止時(shí)僅審查是否出現(xiàn)了前期物業(yè)服務(wù)合同約定的終止情形，如業(yè)委會是否與新物業(yè)服務(wù)公司簽署了新的物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)委會是否另聘其他物業(yè)服務(wù)公司，但未審查業(yè)委會是否有權(quán)與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署物業(yè)服務(wù)合同、新的物業(yè)服務(wù)合同是否成立并生效，也未審查業(yè)委會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否經(jīng)過業(yè)主大會決議。人民法院僅從合同約定的角度出發(fā)，評判是否產(chǎn)生了前期物業(yè)服務(wù)合同約定的終止情形。從案例二的裁判內(nèi)容不難看出人民法院在審查前期物業(yè)服務(wù)合同是否已經(jīng)終止時(shí)，不僅審查了是否出現(xiàn)合同約定的終止情形，也對已經(jīng)出現(xiàn)的形式上符合合同約定的終止情形作出合法性審查，即人民法院圍繞業(yè)委會的職權(quán)、業(yè)主大會的職權(quán)、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議程序等進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，并據(jù)此來評判已經(jīng)出現(xiàn)的終止情形是否應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生法定效力。

無獨(dú)有偶，筆者在查閱相關(guān)資料時(shí)發(fā)現(xiàn)，在已生效的《（2019）陜03民再21號》案件判決中，人民法院在評判前期物業(yè)服務(wù)合同是否已經(jīng)終止時(shí)也出現(xiàn)了認(rèn)定不一的情形。值得注意的是，該案件中物業(yè)公司針對業(yè)委會與其他物業(yè)公司簽訂新物業(yè)服務(wù)合同的行為也提出程序不合法、不產(chǎn)生法律效力等抗辯理由，一審法院未支持該觀點(diǎn)。二審法院則針對業(yè)委會的行為及業(yè)主大會的決議進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，最終以違反法定召集程序、決議程序認(rèn)定業(yè)委會與其他物業(yè)公司簽訂的合同不產(chǎn)生效力。但該案再審時(shí)，人民法院未采納二審法院的觀點(diǎn)，仍認(rèn)定新的物業(yè)合同已經(jīng)生效。再審判決載明：“《中華人民共和國物權(quán)法》第八十一條規(guī)定對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。再審申請人‘陽光上東業(yè)委會’與其他企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)生效，且該服務(wù)企業(yè)已進(jìn)駐。依照上述法律規(guī)定，被申請人‘惠誠物業(yè)公司’與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》應(yīng)當(dāng)終止?！雹墼賹徟袥Q未探究業(yè)委會是否依據(jù)法律規(guī)定的程序召開全體業(yè)主大會、也未探究業(yè)主大會更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議是否合法、有效。

二、前期物業(yè)服務(wù)合同的終止情形

為便于理解《民法典》中關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同終止情形的含義，從而更好地適用法律規(guī)定，筆者將前期物業(yè)服務(wù)合同終止的情形概括為以下幾種：

（一）因法定情形的出現(xiàn)而終止

筆者認(rèn)為，《民法典》第九百四十條④的規(guī)定應(yīng)當(dāng)理解為前期物業(yè)服務(wù)合同的法定終止情形。在此規(guī)定之下，如若業(yè)委會或業(yè)主與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同是生效的，則前期物業(yè)服務(wù)合同不管是否期滿均自行終止。這意味著即便前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限尚未屆滿，或者前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的其他終止情形并未出現(xiàn)，一旦出現(xiàn)了法律規(guī)定的業(yè)委會、業(yè)主自行與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了新的、生效的物業(yè)服務(wù)合同，開發(fā)商與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂的前期物業(yè)合同就應(yīng)該因該法定情形的出現(xiàn)而自行終止。

（二）因業(yè)主行使單方解除權(quán)而終止

《民法典》第九百四十六條⑤的相關(guān)規(guī)定系對業(yè)主單方解除權(quán)的規(guī)定。需要特別說明的是，該規(guī)定中用“物業(yè)服務(wù)人”一詞涵蓋了前期物業(yè)服務(wù)主體及其他物業(yè)服務(wù)主體。法律規(guī)定中雖未明確表明前述含義，即“物業(yè)服務(wù)人”為前期物業(yè)服務(wù)主體還是其他物業(yè)服務(wù)主體？根據(jù)業(yè)主大會的法定職權(quán)，其有權(quán)解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)既包括前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也包括其他的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因此，《民法典》該條規(guī)定涵蓋了前期物業(yè)服務(wù)主體及其他物業(yè)服務(wù)主體。在該情形下，前期物業(yè)服務(wù)合同可因業(yè)主行使單方解除權(quán)而終止。

應(yīng)當(dāng)注意的是，在此種情形下，法律對業(yè)主決議解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通知程序也進(jìn)行了規(guī)制，即應(yīng)當(dāng)提前60日書面通知物業(yè)服務(wù)人。對于“決定解聘的應(yīng)當(dāng)提前60天通知物業(yè)服務(wù)人”應(yīng)當(dāng)如何理解？是指決定解聘之前應(yīng)提前60日進(jìn)行通知？還是決定解聘后到通知解除時(shí)期間應(yīng)滿足60日？《民法典》對此語焉不詳。最高人民法院的觀點(diǎn)傾向于認(rèn)為該60日應(yīng)指通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)解聘到物業(yè)服務(wù)合同確定解除的時(shí)間應(yīng)滿60日[1]。界定前述通知期限對人民法院認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同的解除時(shí)間有重要意義。《民法典》在業(yè)主行使單方解除權(quán)的程序上有此規(guī)定，充分考慮了物業(yè)服務(wù)的特殊性，一方面，提前通知解聘事項(xiàng)有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)止損，防止損失擴(kuò)大;另一方面，提前通知解聘事項(xiàng)也有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理準(zhǔn)備退場、交接事宜[2]。

（三）因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續(xù)聘而終止

《民法典》第九百四十七條⑥的內(nèi)容，創(chuàng)設(shè)性地對物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘的情形作出了規(guī)定，同時(shí)將物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)訂事項(xiàng)一并納入到法律規(guī)定中。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘到物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)訂，形成了前后連貫的物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘及物業(yè)服務(wù)合同訂立機(jī)制。

該條文不僅賦予了業(yè)主續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，基于權(quán)利義務(wù)的平等性，也賦予了物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續(xù)聘的權(quán)利。在拒絕續(xù)聘的程序上，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的通知義務(wù)也做出了相應(yīng)規(guī)制，以防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨意撤場，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同約定的期限屆滿前90日內(nèi)仍應(yīng)履行通知義務(wù)。另外，該條法律規(guī)定同《民法典》九百四十六條規(guī)定一樣未區(qū)分“原物業(yè)服務(wù)人”的具體含義，筆者的觀點(diǎn)與上述觀點(diǎn)相同，該法條中的“原物業(yè)服務(wù)人”應(yīng)當(dāng)包括前期及其他物業(yè)服務(wù)主體。因此，在此種情形下，因服務(wù)期限屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕續(xù)聘、拒絕續(xù)訂原物業(yè)服務(wù)合同，從而導(dǎo)致原物業(yè)服務(wù)合同終止。

（四）因業(yè)主行使任意解除權(quán)而終止

《民法典》第九百四十八條⑦的規(guī)定，充分考慮業(yè)主大會“成立難、啟動(dòng)難”以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)“更換難”的客觀現(xiàn)狀，對業(yè)主的任意解除權(quán)進(jìn)行了相應(yīng)保護(hù)。實(shí)踐中，往往存在前期物業(yè)服務(wù)合同早已到期，但由于小區(qū)第一次業(yè)主大會尚未召開、業(yè)主大會未成立、業(yè)主委員會尚未選舉等，使得業(yè)主客觀上無法從事選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，因此造成了依然由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的情形。

為了防止前期物業(yè)服務(wù)合同到期后物業(yè)公司隨意撤場的情形，抑或是解決物業(yè)公司雖未撤場卻無駐場依據(jù)的問題，先前的法律法規(guī)及相關(guān)司法解釋均規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同在此種情形下并不當(dāng)然終止，前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限雖已屆滿但仍繼續(xù)有效?！睹穹ǖ洹吩诖嘶A(chǔ)上吸收了原法律規(guī)定的內(nèi)容，明確規(guī)定此種情形下原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，同時(shí)創(chuàng)設(shè)性地規(guī)定此種情形下的物業(yè)服務(wù)合同變更為不定期物業(yè)服務(wù)合同，基于不定期合同的屬性，當(dāng)事人一方有權(quán)隨時(shí)解除不定期合同，即各方享有任意解除權(quán)[3]。此種情形下，前期物業(yè)服務(wù)合同可因業(yè)主行使任意解除權(quán)而終止。

三、前期物業(yè)服務(wù)合同終止情形的司法認(rèn)定

通過以上梳理可知，《民法典》根據(jù)實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)合同的常見終止情形做出了相應(yīng)規(guī)定，較為周全地考慮了物業(yè)服務(wù)合同中各方當(dāng)事人的權(quán)利。通過對比不難發(fā)現(xiàn)，《民法典》第九百四十六條、九百四十七條均在條文內(nèi)容中體現(xiàn)程序合法的要求，即業(yè)主需依照法定程序解聘物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主需依法共同決定續(xù)聘，此處的“依法”從立法本意上強(qiáng)調(diào)了解聘、續(xù)聘事項(xiàng)的程序合法性。但《民法典》第九百四十條對于“業(yè)主委員會或業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立物業(yè)服務(wù)合同”的內(nèi)容并未強(qiáng)調(diào)業(yè)主委員會或業(yè)主需“依法”與新物業(yè)服務(wù)人訂立合同，《民法典》第九百四十八條第二款關(guān)于“當(dāng)事人隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同”的內(nèi)容并未要求當(dāng)事人行使任意解除權(quán)需“依法”行使。對此兩條法律的規(guī)定，《民法典》雖未特意強(qiáng)調(diào)“依法”二字，但本質(zhì)上不影響司法實(shí)踐中對終止情形應(yīng)當(dāng)進(jìn)行合法性審查。

（一）業(yè)主或業(yè)主委員會締結(jié)新的物業(yè)服務(wù)合同需依法締結(jié)

在案例一中，人民法院適用《民法典》第九百四十條的規(guī)定，僅對業(yè)委會與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同進(jìn)行形式審查，根據(jù)雙方約定合同簽訂即視為生效直接認(rèn)定新物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)生效，因此導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同終止。但人民法院未從合法性角度審查新物業(yè)服務(wù)合同是否依法訂立并生效。

筆者認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同因法定情形的出現(xiàn)而終止，內(nèi)在邏輯上已然包含了終止情形必須合法的要求。在司法實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)秉承實(shí)質(zhì)審查的原則，對出現(xiàn)的終止情形進(jìn)行合法性審查。根據(jù)《民法典》物權(quán)編第二百七十八條的規(guī)定，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人屬于業(yè)主大會的職權(quán)，必須通過業(yè)主大會的決議方能做出選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，而業(yè)主大會的決議只有在達(dá)到法定表決權(quán)的情形下方能生效，因此從主體角度而言，業(yè)主委員會并不能替代業(yè)主大會的角色，直接從事物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、解聘行為。由于業(yè)主委員會有權(quán)在業(yè)主大會決議選聘、解聘后，從事簽訂物業(yè)服務(wù)合同的行為，因此在確認(rèn)業(yè)主委員會簽訂了新的物業(yè)服務(wù)合同導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，必然要審查業(yè)主委員會是否在業(yè)主大會已依法決議的基礎(chǔ)上、業(yè)主大會是否已選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基礎(chǔ)之上才簽訂的合同。如業(yè)主委員會與任一物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同自簽訂即生效并導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同或其他物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)委會明顯存在越俎代庖之嫌，損害了全體業(yè)主的權(quán)益，也違背了業(yè)委會的法定職權(quán)。

（二）業(yè)主任意解除權(quán)需依法行使

如本文第一部分的案例內(nèi)容所述，人民法院在認(rèn)定業(yè)委會通知解除前期物業(yè)服務(wù)合同的行為效力時(shí)，并未探究業(yè)委會的通知解除行為是否合法，僅簡單闡明業(yè)委會已經(jīng)發(fā)出解除通知即應(yīng)產(chǎn)生通知解除的后果。該觀點(diǎn)不符合《民法典》中任意解除權(quán)的有關(guān)規(guī)定?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖藯l雖然創(chuàng)設(shè)性地規(guī)定了業(yè)主的任意解除權(quán)，即在物業(yè)服務(wù)合同到期后，當(dāng)事人一方均享有任意解除權(quán)，但并不意味著當(dāng)事人一方可以隨意行使解除權(quán)，業(yè)主任意解除權(quán)仍需依法行使[4]。

在物業(yè)合同領(lǐng)域，所謂當(dāng)事人可能指業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司，但物業(yè)服務(wù)合同主體中享有任意解除權(quán)的主體，既非業(yè)主個(gè)人，也非不具備解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)職權(quán)的業(yè)主委員會。從根源上來講，可以行使任意解除權(quán)的主體需為具備解除權(quán)的主體，如業(yè)主大會通過法定決議程序決定解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，或業(yè)主委員會在業(yè)主大會形成解聘決議后代表業(yè)主大會簽署解除不定期物業(yè)服務(wù)合同的協(xié)議。即人民法院在審查當(dāng)事人一方任意解除權(quán)的行使是否產(chǎn)生法律效力時(shí)，應(yīng)當(dāng)先審查當(dāng)事人主體是否享有任意解除權(quán)，從而在此基礎(chǔ)上評判業(yè)主任意解除權(quán)的行使效力。

四、結(jié)論

通過對司法實(shí)踐中法院裁判觀點(diǎn)的對比和對《民法典》相關(guān)規(guī)定的梳理，筆者認(rèn)為在今后的司法裁判中，關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同終止情形的認(rèn)定不應(yīng)避重就輕、僅審查是否出現(xiàn)了法律規(guī)定或合同約定的終止情形，而應(yīng)從合法性的角度審查已經(jīng)出現(xiàn)的終止情形是否符合法律規(guī)定或合同約定。在具體的司法認(rèn)定中，應(yīng)當(dāng)將《民法典》合同編與物權(quán)編的相應(yīng)規(guī)定相結(jié)合、與物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域配套的法律規(guī)定及司法解釋相結(jié)合，對具體案件中出現(xiàn)的終止情形進(jìn)行全面的合法性審查，在此基礎(chǔ)上再行評判是否產(chǎn)生終止前期物業(yè)服務(wù)合同的效力。如此方能更為深入地理解《民法典》的相關(guān)規(guī)定，減少司法裁判分歧，從而定紛止?fàn)?，增?qiáng)司法公信力。

注釋：

①參見（2021）渝0111民初5211號民事判決書。

②參見（2021）渝0111民初3414號民事判決書。

③參見（2019）陜03民再21號民事判決書。

④《中華人民共和國民法典》第九百四十條：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

⑤《中華人民共和國民法典》第九百四十六條：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

⑥《中華人民共和國民法典》第九百四十七條：物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

⑦《中華人民共和國民法典》第九百四十八條：物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。

參考文獻(xiàn)：

[1]最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組.中華人民共和國民法典合同編理解與適用：四[M].北京：人民法院出版社，2020.

[2]謝鴻飛，朱廣新.民法典評注合同編：典型合同與準(zhǔn)合同[M].北京：中國法制出版社，2020.

[3]王利明.物業(yè)服務(wù)合同立法若干問題探討[J].財(cái)經(jīng)法學(xué)，2018（3）.

[4]吳世彬.從物權(quán)視角解析前期物業(yè)管理合同——以南京東渡房地產(chǎn)公司與中北物業(yè)管理公司物業(yè)管理糾紛為例[J].長白學(xué)刊，2008（2）.

作者簡介：賀奧夢（1993—），女，漢族，河南洛陽人，單位為上海錦天城（重慶）律師事務(wù)所，研究方向?yàn)榉伞?/p>

（責(zé)任編輯：王寶林）