房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在城市更新中的作用分析

文／石建飛、張曉梅 紹興市華眾房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 浙江紹興 311800

引言：

近年來，從中央到地方掀起了三舊改造的浪潮，各地紛紛出臺(tái)相關(guān)政策文件。城市更新一時(shí)成為城建系統(tǒng)和領(lǐng)域的“時(shí)髦”詞匯。但是在西方國(guó)家城市更新已不是新鮮事，其已存在了一個(gè)多世紀(jì)之久。在西方國(guó)家眼里，傳統(tǒng)的老舊城市已不再適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，必須要對(duì)其功能和格局進(jìn)行調(diào)整和改造，城市改造在19世紀(jì)就被提出來了。在國(guó)內(nèi)，城市更新出現(xiàn)的時(shí)間不過短短幾年，其最早是以棚改和三舊改造的方式出現(xiàn)，廣東等地區(qū)在三舊改造方面可謂走在了全國(guó)前列，其涉及舊城鎮(zhèn)、廠房和村莊等改造對(duì)象。

城市更新與三舊改造有所不同，前者包含了更加廣泛的內(nèi)容，覆蓋了生活環(huán)境治理、片區(qū)環(huán)境改善、城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化等，同過去單純的聚焦于城市格局調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主的三舊改造相比，其覆蓋范圍更加廣泛，內(nèi)容更加豐富，并融合了規(guī)劃元素在其中。隨著城市更新不斷向前發(fā)展，城市更新咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)也在推出更加專業(yè)、全面的咨詢服務(wù)，為更新改造主體提供有力支持，推動(dòng)城市健康有序發(fā)展。

1、城市更新中各方的權(quán)益博弈

在城市更新改造過程中，有不同利益主體參與其中，包括政府、房地產(chǎn)企業(yè)、被改造社區(qū)、村委等，他們之間的利益關(guān)系如下。

1.1 政府與開發(fā)商

（1）土地供求關(guān)系激化。新增建設(shè)用地供給嚴(yán)重萎縮，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展形成了巨大制約，這使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不將目光放在城市更新改造上面，但是城市更新項(xiàng)目要經(jīng)歷嚴(yán)格的行政審批程序，土地市場(chǎng)供求關(guān)系十分激烈。

（2）用地空間規(guī)劃矛盾。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其以經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，希望獲得更大的銷售面積，政府為了統(tǒng)籌發(fā)展大局，要求每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目硬性配套基礎(chǔ)設(shè)施，確保本區(qū)域內(nèi)醫(yī)療衛(wèi)生教育資源供給充足，這顯然會(huì)減少房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入和利潤(rùn)。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)傾向于尋求權(quán)力尋租的方式，要求政府降低公共設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)和比例，以提高可銷售面積占比。

1.2 政府與業(yè)主方

（1）歷史遺留問題。為了更好的解決城市發(fā)展用地問題，以加快征收集體土地步伐，但是因?yàn)檎鞯爻绦虿煌晟?、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理等問題，引發(fā)了許多社會(huì)矛盾，一些村民在征地之前大肆搶建，給政府征地造成了巨大經(jīng)濟(jì)損失，也嚴(yán)重制約了城市發(fā)展。

（2）征地補(bǔ)償爭(zhēng)議較大。隨著城市化不斷發(fā)展，房?jī)r(jià)快速上升，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于農(nóng)民購(gòu)房成本。在這種情況下，不少村民瘋狂搶建加建房屋，嚴(yán)重破壞了城市規(guī)劃和形象。針對(duì)這種情況，試圖以此來杜絕農(nóng)民搶建房現(xiàn)象，營(yíng)造健康穩(wěn)定的土地征收秩序，但是這最終還是走向了另一個(gè)極端，官民沖擊日益激化，這對(duì)后期開展城市更新形成了巨大阻力。

1.3 開發(fā)商與業(yè)主方

（1）拆遷成本壓力。開發(fā)商在城市更新改造過程中，要給予被征收房屋主一定比例的物業(yè)補(bǔ)償，不少業(yè)主在此地生活很長(zhǎng)時(shí)間，對(duì)周邊環(huán)境十分熟悉，形成了較大的依賴性，因此在征收談判時(shí)，出于重重考慮會(huì)提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，希望獲得更多的物質(zhì)補(bǔ)償，而開發(fā)商則希望盡量壓低征收成本。

（2）建設(shè)成本壓力。開發(fā)商與村社共同開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，也面臨著配套面積和規(guī)模談判的問題。對(duì)業(yè)主來說，他們希望得到更好的公共設(shè)施和配套，而這對(duì)開發(fā)商來說是一筆不小的成本，雙方往往在這個(gè)問題上糾纏不清。

2、城市更新大環(huán)境下，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨的商機(jī)和可切入點(diǎn)

同傳統(tǒng)征拆模式相比，城市更新面臨的情況更加復(fù)雜多樣化，例如土地權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜、業(yè)主身份多樣化，土地用途多樣化等。盡管如此，在政府的大力推動(dòng)下、在市場(chǎng)需求的拉動(dòng)下，未來城市更新依然有很大的商機(jī)和機(jī)會(huì)：

（1）改造意愿切入點(diǎn)，改造意愿市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)有很大的空間。某一區(qū)域是否推行更新改造，關(guān)鍵取決于意愿，雖然政府是城市更新改造的主體，但是政府在推行工作之前必然要征求被改造區(qū)域居民的意見和訴求。這對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)來說，是一個(gè)巨大的商機(jī)。公司前期巨大的投入終于獲得了回報(bào)，在近期成功簽約某城中村改造項(xiàng)目，全權(quán)代理本項(xiàng)目改造意愿調(diào)查。

（2）社會(huì)穩(wěn)定切入點(diǎn)，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估也是城市更新項(xiàng)目的一個(gè)重要工作。首先，居民改造意愿直接決定了社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)大小，如果意愿不統(tǒng)一就推行改造項(xiàng)目，顯然會(huì)遇到巨大的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。2020年，很多地方發(fā)布了城市更新指導(dǎo)意見，該文件較 “舊政”最大的區(qū)別在于，對(duì)居民改造意愿給與了高度重視，居民同意比例從2/3 提高到80%以上。二是相關(guān)利益群體如果十分抵觸改造項(xiàng)目，在項(xiàng)目實(shí)施后到處信訪、暴力拆遷等。因此，居民改造意愿直接關(guān)系到社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，必須要對(duì)居民、利益相關(guān)者意愿進(jìn)行提前調(diào)查，這才能夠有效防控潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）改造效益切入點(diǎn)，也就是評(píng)估改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好壞。關(guān)于這方面政府已出臺(tái)了多個(gè)文件，例如，“改造項(xiàng)目前期成立工作組，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)遴選測(cè)繪機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、工程技術(shù)咨詢、工程造價(jià)部門等工作，工程咨詢部門負(fù)責(zé)評(píng)估社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)效益，并形成完整的調(diào)查報(bào)告”。這與城市更新改造項(xiàng)目的前期工作是如出一轍的。因此，這里面也蘊(yùn)含了巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。當(dāng)然，這項(xiàng)工作專業(yè)性較強(qiáng)，主要涉及測(cè)繪、工程造價(jià)等領(lǐng)域，這可以通過與其他專業(yè)部門合作的方式來達(dá)成。政府是城市更新改造的主體和推動(dòng)者，其在做出更新改造決策之前，根據(jù)低風(fēng)險(xiǎn)、高收益原則確定最佳改造項(xiàng)目，而高風(fēng)險(xiǎn)、低收益項(xiàng)目不會(huì)立即采取工作措施啟動(dòng)。

（4）房產(chǎn)和土地價(jià)值評(píng)估。一直以來，土地、房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，其在城市更新改造項(xiàng)目中具有“舊有”的切入點(diǎn)。機(jī)構(gòu)通過謹(jǐn)慎分析和決策，簽訂“舊改”項(xiàng)目，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目土地、房屋價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)。

3、城市更新中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)

3.1 為項(xiàng)目業(yè)主提供專業(yè)咨詢，切實(shí)維護(hù)其合法權(quán)益

提供征地補(bǔ)償政策咨詢。項(xiàng)目業(yè)主通常是普通居民，他們對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、方案和政策往往知之甚少，很容易因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱遭受利益損失。為了更好的維護(hù)自身利益，這類業(yè)主希望獲得專業(yè)的咨詢服務(wù)。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)主要針對(duì)普通個(gè)人提供咨詢服務(wù)。在城市更新改造項(xiàng)目中，普通業(yè)主往往處于弱勢(shì)地位，其僅憑一己之力很難獲得充分、及時(shí)的信息。在這種情況下，項(xiàng)目業(yè)主的合法權(quán)益可能會(huì)被損害。因此，項(xiàng)目業(yè)主為了保護(hù)自身權(quán)益，往往會(huì)聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供咨詢服務(wù)。

3.2 為政府部門提供專業(yè)顧問、方案編制服務(wù)

首先，城市更新是一項(xiàng)長(zhǎng)期系統(tǒng)的工作，它需要較長(zhǎng)的完成時(shí)限和周期，在完成過程中總是會(huì)遇到各種各樣的利益關(guān)系，不同利益主體之間不可避免會(huì)出現(xiàn)糾紛和爭(zhēng)議。例如，房地產(chǎn)企業(yè)希望最大化自身投入產(chǎn)出效益，盡量爭(zhēng)取提高容積率，降低賠償標(biāo)準(zhǔn)和基礎(chǔ)配套等；但是從業(yè)主角度來看，他們希望較低的容積率、更高的賠償標(biāo)準(zhǔn)以及更完善的公共設(shè)施。因此雙方之間存在不可避免的矛盾，這都需要政府從中協(xié)調(diào)解決。政府部門要完成這項(xiàng)工作，必須要以來專業(yè)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析，在協(xié)調(diào)好雙方利益關(guān)系后推動(dòng)更新改造項(xiàng)目。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要把握其中的機(jī)會(huì)，在項(xiàng)目啟動(dòng)初期就才入，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、定位、補(bǔ)償?shù)扔幸粋€(gè)全面深入的了解，為政府化解矛盾提供有益參考，從而提高項(xiàng)目改造進(jìn)度。

其次，我國(guó)城市更新改造正處于快速發(fā)展階段，但還有一些地方政府對(duì)這方面了解不多，對(duì)更新改造政策不熟悉。一些大城市作為城市更新改造的先行者，其依然有許多基層政府部門不熟悉相關(guān)政策、流程和要求。例如，在集體資產(chǎn)申報(bào)和認(rèn)定方面，沒有建立完善的備案流程，政策解讀存在較大偏差，對(duì)集體資產(chǎn)定義認(rèn)識(shí)不足，監(jiān)管漏洞較大。在這種情況下。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要及時(shí)彌補(bǔ)政府短板，為其提供專業(yè)的咨詢服務(wù)。

最后，城市更新改造項(xiàng)目總是會(huì)牽涉到不同利益關(guān)系。例如，利益分配不合理就會(huì)引起群體性信訪等，這直接阻礙更新改造項(xiàng)目的推進(jìn)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要提高風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估專業(yè)化水平，在項(xiàng)目啟動(dòng)之前對(duì)項(xiàng)目各個(gè)階段可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，并提前做好相關(guān)預(yù)案防備。要建立社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，針對(duì)各種可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，切實(shí)維護(hù)好城市更新改造項(xiàng)目開發(fā)。

3.3 為更新改造項(xiàng)目開發(fā)商提供專業(yè)咨詢服務(wù)

在更新改造項(xiàng)目中，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商提供專業(yè)的服務(wù)和支持。從經(jīng)濟(jì)效益角度來看，房地產(chǎn)商要投入大量資金到更新改造項(xiàng)目當(dāng)中，投入十分巨大。在一個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)初期投入大量資金，如果項(xiàng)目運(yùn)作不順利就會(huì)陷入到資金周轉(zhuǎn)困境當(dāng)中；如果在這個(gè)時(shí)候撤回投資，那么前期的投資就完全打水漂了；如果繼續(xù)投入資金，那么有可能會(huì)遭受更大的損失。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在項(xiàng)目啟動(dòng)初期才入，為開發(fā)商提供經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估，提醒其做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，最大程度減低項(xiàng)目損失。

從談判角度來看，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)還可以提供談判支持。就像本文前面分析的那樣，城市更新項(xiàng)目涉及十分復(fù)雜的利益關(guān)系，一旦處理不當(dāng)就會(huì)面臨著各種阻力。因此，對(duì)房地產(chǎn)上來說談判成本也是不可忽視的一個(gè)方面，此時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)也可以才入商業(yè)談判，為房地產(chǎn)公司提供專業(yè)的談判支持。

從顧問角色來看，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)同樣有自己的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，其對(duì)更新改造政策更為熟悉和了解，能夠?yàn)殚_發(fā)商提供專業(yè)咨詢。當(dāng)前，我國(guó)城市更新正處于起步階段，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)相關(guān)政策了解不多，在實(shí)際操作過程中，很容易出現(xiàn)因?yàn)檎呓庾x不到位導(dǎo)致決策失誤的情況，因此，聘請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以有效規(guī)避這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

4、未來發(fā)展趨勢(shì)

4.1 自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)不斷改進(jìn)完善，服務(wù)方向調(diào)整

從當(dāng)前情況來看，傳統(tǒng)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估主要參考周邊市場(chǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)來推算，這是一般評(píng)估價(jià)值流程和做法。而目前城市更新項(xiàng)目中，還有不少中才機(jī)構(gòu)才入到了更新項(xiàng)目的可行性分析業(yè)務(wù)當(dāng)中，利用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)處理改造區(qū)域的規(guī)劃圖、交通圖、產(chǎn)權(quán)紅線等數(shù)據(jù)，對(duì)改造項(xiàng)目未來發(fā)展空間、可行性等進(jìn)行判斷，下一步在根據(jù)人工操作對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分項(xiàng)分析。隨著以后城市管理信息化不斷提高，以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益規(guī)范有序，加上先進(jìn)計(jì)算機(jī)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的投入使用，自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)將會(huì)更加先進(jìn)和完善，今后在城市更新評(píng)價(jià)方面評(píng)估價(jià)值將會(huì)更加科學(xué)化、系統(tǒng)化，為項(xiàng)目主體提供更加多樣化、專業(yè)化的咨詢服務(wù)。

4.2 行業(yè)服務(wù)規(guī)范化，注重服務(wù)效率與質(zhì)量

城市更新項(xiàng)目涉及到各種各樣的問題，例如歷史產(chǎn)權(quán)問題、征地補(bǔ)償爭(zhēng)議等，因此項(xiàng)目推進(jìn)面臨著許多不確定性因素影響，這使得項(xiàng)目推進(jìn)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。隨著今后城市更新規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市更新政策也會(huì)相應(yīng)成熟和完善，并針對(duì)各種歷史遺留問題制定專門的解決方案，城市更新行業(yè)將會(huì)步入高速發(fā)展階段；推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展，形成健康成熟的市場(chǎng)環(huán)境；向基層下放事權(quán)，做好職能部門分工，加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)保值升值，切實(shí)維護(hù)好廣大居民利益。

另外，隨著估價(jià)機(jī)構(gòu)不斷參與更新改造項(xiàng)目，其專業(yè)水平也會(huì)不斷提高，城市更新信息庫(kù)也會(huì)快速擴(kuò)容和豐富，估價(jià)機(jī)構(gòu)操作日益規(guī)范、服務(wù)更加到位，評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠?yàn)槌鞘懈马?xiàng)目編制專門的產(chǎn)品和服務(wù)指南，為服務(wù)對(duì)象提供覆蓋“評(píng)估、工程咨詢、房地產(chǎn)策劃”等多位一體的綜合資訊服務(wù)。繼續(xù)鞏固和強(qiáng)化傳統(tǒng)評(píng)估市場(chǎng)地位，積極向服務(wù)鏈上下游拓展，大力推出各種附加值服務(wù)和項(xiàng)目，將自身打造成綜合性、專業(yè)化的城市更新咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)。例如，針對(duì)土地、房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，可以將其延伸到更新改造方案策劃、信息共享、拆遷支撐等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。在土地、房產(chǎn)估值方面，將會(huì)是客戶最為關(guān)注的領(lǐng)域。

4.3 加強(qiáng)自身品牌建設(shè)，提高服務(wù)人員綜合素質(zhì)

自房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)改革之后，估值行業(yè)市場(chǎng)化水平不斷提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈化，城市更新業(yè)務(wù)必然成為眾多評(píng)估機(jī)構(gòu)虎視眈眈的對(duì)象。城市更新項(xiàng)目涉及領(lǐng)域和利益比較復(fù)雜，估價(jià)機(jī)構(gòu)要在激烈的市場(chǎng)中勝出，必然要重視品牌建設(shè)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)積累。這兩項(xiàng)決定了評(píng)估機(jī)構(gòu)的綜合實(shí)力強(qiáng)弱，也是保證其勝出的重要因素。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)品牌宣傳，大力提升服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)自身業(yè)務(wù)創(chuàng)新能力，利用成功案例提升市場(chǎng)影響力，逐步有序提升城市更新評(píng)估品牌知名度，在未來更新市場(chǎng)上搶占更多的份額，不斷做大做強(qiáng)。

另一方面，估價(jià)機(jī)構(gòu)要應(yīng)對(duì)新的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，要盡量建立完善的客戶資源管理系統(tǒng)，將所有城市更新客戶信息納入到信息系統(tǒng)管理，以提高客戶資源共享利用水平。在人才引入和培養(yǎng)方面，要打造專業(yè)、復(fù)合型的更新咨詢?nèi)瞬?，以?yōu)質(zhì)的人力資源保障更新業(yè)務(wù)發(fā)展。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)要為員工提供良好的實(shí)踐鍛煉和理論學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，對(duì)更新項(xiàng)目設(shè)計(jì)的規(guī)劃、土地、權(quán)屬、征收、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行全面才入，打造一支高素質(zhì)更新改造人才隊(duì)伍。

在城市更新項(xiàng)目立項(xiàng)和申報(bào)階段，房地產(chǎn)公司與規(guī)劃設(shè)計(jì)院作為申報(bào)主體，協(xié)調(diào)建筑、交通、環(huán)境、生態(tài)、城市管理等專業(yè)部門，組建多專業(yè)、多學(xué)科的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，對(duì)更新改造項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)分析和論證，提供專業(yè)系統(tǒng)的服務(wù)。估價(jià)機(jī)構(gòu)利用自身價(jià)值評(píng)估專業(yè)優(yōu)勢(shì)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估；利用自身豐富的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研經(jīng)驗(yàn)和資源，為規(guī)劃設(shè)計(jì)院開展圖紙?jiān)O(shè)計(jì)提供專業(yè)意見和重組的參考信息，這可以提高專業(yè)部門的協(xié)同水平。將一些非重要的業(yè)務(wù)外包給第三方機(jī)構(gòu)，利用專業(yè)部門的優(yōu)勢(shì)和特長(zhǎng)完成分工，這可以顯著提高項(xiàng)目申報(bào)質(zhì)量和效率。

結(jié)束語(yǔ)：

城市更新正處于快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在其中發(fā)揮了不可替代的作用，是城市更新改造的專業(yè)支撐力量，正是有了它們的存在，估價(jià)服務(wù)日益豐富和完善。城市更新改造過程中，估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)了不可或缺的功能。估價(jià)機(jī)構(gòu)在提高評(píng)估專業(yè)性的同時(shí)，大力向評(píng)估價(jià)值鏈上下游延伸和滲透，切實(shí)提高更新改造專業(yè)化水平，促進(jìn)城市更新改造項(xiàng)目快速發(fā)展。