共有產(chǎn)權(quán)房托起百姓“安居夢(mèng)”

楊芝

在共同富裕的道路上，住房問題一直都是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。作為扎實(shí)推進(jìn)寧波高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕先行市的重要舉措之一，《寧波市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）于2月26日起施行。

該《辦法》的出臺(tái)，旨在深入推進(jìn)寧波市住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者擁有產(chǎn)權(quán)住房的夢(mèng)想。那么，寧波市共有產(chǎn)權(quán)住房主要面向哪些人群供應(yīng)？?jī)r(jià)格和權(quán)屬如何確定？上市交易有哪些限制？政府產(chǎn)權(quán)份額如何購(gòu)買？近日，針對(duì)這些市民關(guān)心的問題，記者采訪了寧波市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人。

嘉賓

寧波市住房保障和房屋征收管理中心主任 袁布軍

寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局住房保障處處長(zhǎng) 胡利順

寧波市住房保障和房屋征收管理中心副主任 孔林海

記者：請(qǐng)問《辦法》出臺(tái)的背景是什么？

袁布軍：黨的十九大提出，加快建立多主體供給、多渠道 保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。2021年6月印發(fā)的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》明確提出，完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，首次從國(guó)家層面確認(rèn)了共有產(chǎn)權(quán)住房是當(dāng)前及今后一段時(shí)期住房保障體系的重要組成部分。

為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于完善住房保障體系的決策部署，寧波市積極推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，推出與市場(chǎng)接軌但兼顧保障性的共有產(chǎn)權(quán)住房，推動(dòng)住房回歸居住屬性，滿足人民群眾對(duì)美好生活的向往。

記者：什么是共有產(chǎn)權(quán)住房？共有產(chǎn)權(quán)住房的房源如何籌集建設(shè)？

袁布軍：共有產(chǎn)權(quán)住房是由政府投資或政府提供政策優(yōu)惠，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)籌集建設(shè)，限定套型面積，限制使用范圍和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房家庭按份共有產(chǎn)權(quán)，面向符合規(guī)定條件的本市無房家庭供應(yīng)的保障性住房。

《辦法》提出3種籌集建設(shè)房源渠道。一是以出讓方式供應(yīng)土地集中建設(shè)。土地出讓前，住房保障部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門確定共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)要求、車位車庫產(chǎn)權(quán)歸屬、不動(dòng)產(chǎn)登記、房源回購(gòu)等內(nèi)容，納入土地出讓條件。二是商品住房項(xiàng)目配建。土地出讓前，住房保障部門會(huì)同有關(guān)部門確定共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)要求、配建比例、不動(dòng)產(chǎn)登記等內(nèi)容。三是既有房源轉(zhuǎn)用。政府房源、商品住房或其他社會(huì)房源，可以按照規(guī)定程序轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房?？捎勺》勘Ｕ蠈?shí)施機(jī)構(gòu)提出具體實(shí)施方案，經(jīng)住房保障部門征求發(fā)改、財(cái)政、自然資源規(guī)劃等部門意見，按權(quán)限報(bào)本級(jí)政府審議通過后組織實(shí)施。前兩種籌集建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房單套建筑面積以中小套型為主。既有房源轉(zhuǎn)用的，不受前述套型面積限制。

記者：共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格和權(quán)屬如何確定？

袁布軍：為抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，共有產(chǎn)權(quán)住房將按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行銷售。其中，交付未滿1年的，市場(chǎng)銷售價(jià)格參考相近時(shí)期、相鄰地段商品住房項(xiàng)目銷售備案平均價(jià)格;交付滿1年的，市場(chǎng)銷售價(jià)格參照相近時(shí)期、相鄰地段存量住房小區(qū)平均交易價(jià)格。單套住房銷售價(jià)格在上述市場(chǎng)銷售價(jià)格基礎(chǔ)上，結(jié)合樓層、朝向、位置等因素，實(shí)行差價(jià)浮動(dòng)。

共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額由購(gòu)房家庭與政府按比例共同持有。購(gòu)房家庭產(chǎn)權(quán)份額是購(gòu)房家庭實(shí)際出資額占共有產(chǎn)權(quán)住房市場(chǎng)銷售房款的比例，原則上不低于60%，不高于80%，同批次銷售同一項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)份額相同;申請(qǐng)前12個(gè)月家庭人均可支配收入低于上年度當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入的購(gòu)房家庭，購(gòu)買政府籌集建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房，可以自主選擇持有不低于60%的產(chǎn)權(quán)份額。其余部分為政府產(chǎn)權(quán)份額，由政府指定部門或機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱代持機(jī)構(gòu)）持有。

《辦法》指出，集中新建共有產(chǎn)權(quán)住房居住區(qū)的車位、車庫產(chǎn)權(quán)歸政府所有;居住區(qū)配套設(shè)施除根據(jù)有關(guān)規(guī)定移交相關(guān)部門外，其余部分歸政府所有，政府所有的由代持機(jī)構(gòu)持有產(chǎn)權(quán)并負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理。

記者：共有產(chǎn)權(quán)住房的購(gòu)房者需要符合哪些條件？

胡利順：《辦法》將供應(yīng)對(duì)象覆蓋到本地城鎮(zhèn)戶籍家庭和非本地城鎮(zhèn)戶籍家庭。

本地城鎮(zhèn)戶籍家庭，需要同時(shí)符合下面這些條件：一是主申請(qǐng)人具有共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)行政區(qū)域城鎮(zhèn)戶籍連續(xù)滿10年或申請(qǐng)前12個(gè)月在當(dāng)?shù)剡B續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)且無補(bǔ)繳記錄;二是在本市無房屋;三是家庭人均年可支配收入低于上年度當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入的150%。

非本地城鎮(zhèn)戶籍家庭，需要同時(shí)符合這些條件：一是主申請(qǐng)人是在當(dāng)?shù)氐怯涀?cè)的單位穩(wěn)定就業(yè)且正常繳納社會(huì)保險(xiǎn)，申請(qǐng)前5年在本市累計(jì)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿36個(gè)月，申請(qǐng)前12個(gè)月在當(dāng)?shù)剡B續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)且無補(bǔ)繳記錄;二是在本市無房屋;三是家庭人均年可支配收入低于上年度當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入的150%。

對(duì)于列入本市人才分類目錄且經(jīng)認(rèn)定的高級(jí)及以上層次人才，《辦法》明確可以放寬或者取消繳納社會(huì)保險(xiǎn)、收入財(cái)產(chǎn)等條件并優(yōu)先供應(yīng)。同時(shí)，還可根據(jù)工作需要，分項(xiàng)目分批次定向定量供應(yīng)人才集聚的特定企事業(yè)單位特定范圍在職人才，具體供應(yīng)方案報(bào)經(jīng)本級(jí)政府審議通過后組織實(shí)施。

記者：共享產(chǎn)權(quán)住房對(duì)哪些人群限制供應(yīng)？

胡利順：《辦法》還對(duì)限制供應(yīng)的家庭和正在享受其他住房保障政策的家庭政策銜接進(jìn)行了明確。

購(gòu)買過本市低收入家庭住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性住房的，或者被列入嚴(yán)重失信名單的家庭，不得申請(qǐng)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房。

符合條件的購(gòu)房家庭應(yīng)當(dāng)滿足本市住房限購(gòu)條件且只能購(gòu)買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。

租賃公租房、保障性租賃住房、公有住房的購(gòu)房家庭，應(yīng)當(dāng)在簽訂購(gòu)房合同前騰退或者以市場(chǎng)租金租賃該住房，租賃期限至共有產(chǎn)權(quán)住房交付通知送達(dá)后滿6個(gè)月止。

對(duì)享受公租房租賃補(bǔ)貼的購(gòu)房家庭，應(yīng)當(dāng)自簽訂購(gòu)房合同次月起停止發(fā)放租賃補(bǔ)貼。

記者：共有產(chǎn)權(quán)住房可以上市交易嗎？如果可以，上市交易有哪些限制？

胡利順：《辦法》規(guī)定，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿10年的共有產(chǎn)權(quán)住房可以上市轉(zhuǎn)讓。購(gòu)房家庭既可以通過購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額，獲得全部產(chǎn)權(quán)后上市轉(zhuǎn)讓，也可以與代持機(jī)構(gòu)按照各自產(chǎn)權(quán)份額上市轉(zhuǎn)讓，分配總房款的相應(yīng)部分，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)為普通商品住房。41250B73-4C36-4D6A-9462-81EB3FE2D39B

取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿10年的共有產(chǎn)權(quán)住房，購(gòu)房家庭產(chǎn)權(quán)份額不得上市轉(zhuǎn)讓，但有下列特殊情形之一的，同時(shí)符合當(dāng)?shù)刈》肯奘垡?guī)定，經(jīng)住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，代持機(jī)構(gòu)可以按原購(gòu)房?jī)r(jià)格與屆時(shí)單套市場(chǎng)銷售價(jià)格中的最低價(jià)格回購(gòu)：

一是購(gòu)房家庭在本市新購(gòu)商品住房的;

二是購(gòu)房家庭戶口全部遷離本市或者成員全部出國(guó)定居的;

三是非本市戶籍購(gòu)房家庭居住證全部被注銷，但因戶口遷入本市導(dǎo)致的除外;

四是購(gòu)房家庭因重大疾病救治需要籌集資金;

五是購(gòu)房家庭產(chǎn)權(quán)份額因購(gòu)房抵押貸款合同違約被司法處置;

六是市人民政府規(guī)定的其他情形。

記者：如果購(gòu)房者想要擁有完整產(chǎn)權(quán)，政府產(chǎn)權(quán)份額該如何購(gòu)買？

孔林海：為滿足購(gòu)房家庭擁有完整產(chǎn)權(quán)份額的愿望，同時(shí)促進(jìn)住房保障資金良性循環(huán)使用，《辦法》規(guī)定在兩個(gè)時(shí)間段，符合條件的購(gòu)房家庭可以購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額：

一是取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿4年（含）、未滿5年（不含）的共有產(chǎn)權(quán)住房，未持有其他住房的購(gòu)房家庭可以按照原購(gòu)房?jī)r(jià)格一次性購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額，準(zhǔn)予上市交易時(shí)間不變。

二是取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿10年（含）的共有產(chǎn)權(quán)住房，購(gòu)房家庭可以按照屆時(shí)單套市場(chǎng)銷售價(jià)格一次性購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額，并可根據(jù)屆時(shí)購(gòu)房家庭經(jīng)濟(jì)困難狀況、未持有其他住房等情況給予合理優(yōu)惠，具體優(yōu)惠政策由市住房保障部門另行規(guī)定。

購(gòu)房家庭拒不履行住房保障部門作出的有關(guān)房屋管理的行政決定或者有違約行為未改正的，不允許購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額。

房源使用方面，在取得完全產(chǎn)權(quán)前，原則上不得擅自轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出租、出借共有產(chǎn)權(quán)住房。

記者：產(chǎn)權(quán)份額繼承、離婚析產(chǎn)等情況如何處理？

孔林海：《辦法》還對(duì)購(gòu)房家庭產(chǎn)權(quán)份額繼承、離婚析產(chǎn)、夫妻加名等特殊情形處理進(jìn)行了明確。

購(gòu)房家庭產(chǎn)權(quán)份額繼承、離婚析產(chǎn)、夫妻加名的，按照以下不同情形分別處理。

一是繼承人或受讓人沒有其他住房的，按照規(guī)定提交申請(qǐng)后，可以與代持機(jī)構(gòu)簽訂房屋使用協(xié)議，作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。

繼承或受讓后的不動(dòng)產(chǎn)登記，住房性質(zhì)仍為共有產(chǎn)權(quán)住房，限制交易期限從購(gòu)房家庭首次取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起計(jì)算，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上注記“繼承”“離婚析產(chǎn)”或“夫妻加名”等內(nèi)容。

二是繼承人或受讓人有其他住房的，在《辦法》適用范圍內(nèi)，繼承人或受讓人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)份額或者由代持機(jī)構(gòu)按規(guī)定回購(gòu)購(gòu)房家庭產(chǎn)權(quán)份額。

記者：針對(duì)違規(guī)情況如何處罰？

孔林海：《辦法》還對(duì)建設(shè)單位違規(guī)銷售和購(gòu)房家庭違規(guī)申請(qǐng)的情形和責(zé)任進(jìn)行了明確。

項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位違規(guī)向未取得購(gòu)房資格的家庭銷售共有產(chǎn)權(quán)住房的，住房保障部門可以按照合同約定，要求其改正，并追究其違約責(zé)任。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員不得違規(guī)代理共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)讓、出租等業(yè)務(wù)。違規(guī)代理的，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理等有關(guān)法律規(guī)定處理。

購(gòu)房家庭不如實(shí)申報(bào)，故意隱瞞或者虛報(bào)身份相關(guān)狀況的，偽造或者提供不真實(shí)材料申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房的，違背承諾或未按規(guī)定時(shí)間騰退所租賃的公租房、保障性租賃住房、公有住房的，5年內(nèi)不得申請(qǐng)本市各類保障性住房，并按以下情形處理：

一是已取得資格的，取消其購(gòu)買資格;

二是已簽約的，解除購(gòu)房合同，購(gòu)房家庭承擔(dān)違約責(zé)任;

三是已交付的，責(zé)令其騰退房屋，由代持機(jī)構(gòu)收取住房占用期間的市場(chǎng)租金，按原購(gòu)房?jī)r(jià)格與屆時(shí)單套市場(chǎng)銷售價(jià)格中的最低價(jià)格回購(gòu)購(gòu)房家庭產(chǎn)權(quán)份額，并追究其違約責(zé)任;

四是不能騰退的，按原購(gòu)房?jī)r(jià)格與屆時(shí)單套市場(chǎng)銷售價(jià)格中的最高價(jià)格向代持機(jī)構(gòu)補(bǔ)繳差價(jià)款。

五是涉嫌犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

購(gòu)房家庭未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)選房或選房后未按規(guī)定簽訂購(gòu)房合同和房屋使用協(xié)議的，或因自身原因?qū)е潞炗喌馁?gòu)房合同被解除的，已取得的共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買資格即時(shí)失效，累計(jì)兩次及以上的，5年內(nèi)不得申請(qǐng)本市各類保障性住房。

在取得完全產(chǎn)權(quán)前，購(gòu)房家庭有違反房屋使用協(xié)議約定行為的，可以按照協(xié)議約定，要求其限期改正并追究其違約責(zé)任;逾期未改正的，住房保障部門可以取消其保障資格，責(zé)令其騰退住房并禁止其5年內(nèi)申請(qǐng)本市各類保障性住房。代持機(jī)構(gòu)可以按原購(gòu)房?jī)r(jià)格與屆時(shí)單套市場(chǎng)銷售價(jià)格中的最低價(jià)格回購(gòu)購(gòu)房家庭產(chǎn)權(quán)份額。41250B73-4C36-4D6A-9462-81EB3FE2D39B