探究政府調(diào)控新政策對房地產(chǎn)市場的影響

劉姜婷

自改革開放后，房地產(chǎn)企業(yè)率先進行市場化轉(zhuǎn)型，適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，依托當時國家對房地產(chǎn)市場的激勵政策，對城市土地進行使用、開發(fā)，獲得有效發(fā)展，同時帶動了周圍相關(guān)行業(yè)與企業(yè)的快速發(fā)展。之后隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，城市住房需求持續(xù)攀升，到2017年房地產(chǎn)行業(yè)在全國范圍內(nèi)吸納投資超過千億，已開發(fā)與在開發(fā)的商品房面積超過兩億平方米。但隨之而來的房價暴漲也導致了諸多社會性問題，國家為改善市場經(jīng)濟環(huán)境，穩(wěn)定國民經(jīng)濟發(fā)展，針對房地產(chǎn)行業(yè)制定了一系列政策，限制房地產(chǎn)行業(yè)的非理性發(fā)展，將其拉回到帶動經(jīng)濟發(fā)展、提高人民生活水平的軌道上來。尤其是最近幾年，各項規(guī)章制度逐步完善，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到嚴格規(guī)范。2021年國家持續(xù)推進房地產(chǎn)與土地調(diào)控政策，堅持“住房不炒”原則，各地房產(chǎn)市場在經(jīng)過近幾年土地政策、房地產(chǎn)政策與金融政策的約束，逐漸回歸正常發(fā)展軌跡，各家房企也在逐步穩(wěn)定的市場環(huán)境下不斷探索發(fā)展新路徑。本文以政府調(diào)控政策下房地產(chǎn)市場受到的影響為題，主要聚焦北京市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，從政府的調(diào)控政策著手分析，研究政府調(diào)控新政策對房地產(chǎn)市場的影響，以期給相關(guān)行業(yè)提供思考與啟示。

近年來我國各地區(qū)城市房價始終居高不下，其中既有房地產(chǎn)行業(yè)炒作的原因，也受到市場環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展政策、社會文化環(huán)境等因素的影響。在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的數(shù)十年中，房地產(chǎn)企業(yè)攫取了大量社會資源和物質(zhì)財富，同時也催生了諸多炒房客、投機者，這也進一步導致了我國各地房價的飆升，給真正有購房需求的人民群眾造成了極大困擾，“買不起房”甚至一度成為社會重點問題。針對維持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定長效發(fā)展這一世界性經(jīng)濟難題，國家開始從土地政策、金融政策、稅收政策、社會導向等多個方面對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，自2016年下半年開始，各省市地區(qū)紛紛出臺“因城施策”政策，比如，聯(lián)合人才政策進一步細化購房資格、資方補貼的認證與核算，持續(xù)推進城市老舊小區(qū)改造工程，規(guī)范租房市場等。十九大報告明確提出要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的” 定位，鼓勵房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，加快對住房制度的完善與調(diào)整。2020年“三條紅線”的提出，從金融調(diào)控的角度進一步加強了對房地產(chǎn)企業(yè)融資的限制。在國家調(diào)控政策不斷完善、細化的時代背景下，2021年各地房地產(chǎn)市場都在放緩發(fā)展腳步的同時，探索在新時代的改革與發(fā)展方向。

政府調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變

自新中國成立以后，我國土地制度經(jīng)歷了土地自由流轉(zhuǎn)與有償使用、城市土地行政劃撥與無償使用、城市土地無償使用到有償使用的過度、城市土地儲備制度等過程。我國自1996年開始，土地儲備制度形成，正式確立了以“招拍掛”土地使用權(quán)出讓方式為主的土地供應(yīng)制度，開始對城市土地供應(yīng)方式進行創(chuàng)新探索。在土地儲備制度不斷發(fā)展的二十余年間，我國城市土地開發(fā)基本形成了以存量土地開發(fā)為主，增量土地與存量土地相結(jié)合的開發(fā)模式，并通過行政劃撥、有償出讓、租賃等方式，對國有土地資源進行有效分配，推動城市化建設(shè)進程。在這個過程中，我國房地產(chǎn)市場開始了飛速發(fā)展階段，同時隨著各地房地產(chǎn)市場的活躍，土地供應(yīng)關(guān)系與房價的關(guān)系也逐漸引起社會的廣泛關(guān)注。2016年國家開始對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提起重視，并開始從土地政策角度對其進行規(guī)范，2019年在國家支持下，各地方政府以結(jié)構(gòu)化改革為主，通過局部微調(diào)方式從剛需保障、改善性需求、棚改安置等方面對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)，到2021年各地在房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展與地區(qū)房價控制方面已取得顯著成效。金融政策方面，2020年6月左右整體提出房產(chǎn)融資的“三條紅線”，對房地產(chǎn)企業(yè)進行分級管理，進一步收緊面向房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入，“去庫存、降負債”成為各地房企面臨的首要問題。同年央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布“通知”進一步加強對房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管力度。

政府新調(diào)控政策下北京房地產(chǎn)市場的變化

在當前的政府新政策調(diào)控下，北京地區(qū)房地產(chǎn)市場也逐步平穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩發(fā)展勢頭，加快回籠資金，探索未來發(fā)展的新方向。在2021年3月，在國家自然資源部的政策文件要求下，北京土地規(guī)劃委員會將土地出讓形式由分散供地轉(zhuǎn)變?yōu)榧泄┑?，并結(jié)合當前的“招拍掛”制度掛出本年首批宅地30宗，建設(shè)用地面積約168萬平方米，目前該批集中供地已經(jīng)全部出讓完成，相較去年同期企業(yè)拿地數(shù)據(jù)超出130%。自2021年第二季度起，北京地區(qū)正式開始實施土地“兩集中”供地規(guī)則。從2021年度上半年北京地區(qū)房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看，住宅用地供應(yīng)相對穩(wěn)定，市場呈現(xiàn)出回暖的趨勢。與前幾年相比，北京土地出讓方式的轉(zhuǎn)變，以及“一地一策”的落地實施，地價、房價都得到有效控制，非理性拿地行為明顯減少，房地產(chǎn)市場秩序得到有效規(guī)范。但從實際交易數(shù)據(jù)來看，2021年北京地區(qū)第一季度經(jīng)營用地成交量有所下降，規(guī)劃建筑面積相比去年降低超30%，土地成交額也減少約63%。從參與土地競標的企業(yè)來看，在住宅用地方面企業(yè)的參與積極性相對較高，其中以首發(fā)集團、金地、保利、華潤等知名企業(yè)表現(xiàn)相對強勢。從房地產(chǎn)企業(yè)的整體表現(xiàn)來看，在面對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)時開始趨向聯(lián)合拿地、集體開發(fā)的方式；另外部分規(guī)模較小的房企開始集中回籠資金，開展租賃業(yè)務(wù)，或通過發(fā)展服務(wù)項目，向物業(yè)管理、旅游開發(fā)、養(yǎng)老保障等方向發(fā)展。

新調(diào)控政策下全國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)

國家調(diào)控政策的出臺，勢必會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響，從市場表現(xiàn)來看，各地房企都在探索自身發(fā)展的新方向。從2021年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看，大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的新房規(guī)模在逐漸回落，存量房、二手房的交易量在不斷上升，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤水平明顯下降，并向社會平均利潤水平靠攏。房地產(chǎn)價格上漲速度也在逐漸放緩，從全國數(shù)據(jù)來看2020年全國平均房價上漲僅5.9%，很難在達到前幾年的10%-15%增幅。在當前金融政策下，房地產(chǎn)企業(yè)在新項目開發(fā)方面面臨的資金壓力依舊得不到有效緩解，為應(yīng)對拿地、開發(fā)、項目上市等發(fā)展問題，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭與合作關(guān)系也將會產(chǎn)生變化，不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)面對的發(fā)展問題也有所區(qū)別。

政府調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對措施——以北京地區(qū)為例

1.針對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的土地政策

2021年北京地區(qū)針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展在土地政策上主要有三個指導方向：一是土地由分散供應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榧谐鲎?，各主管部門要做好相關(guān)協(xié)助工作，向房地產(chǎn)市場傳達出土地保障充足的信號，進一步降低土地市場的競爭熱度，穩(wěn)定低價、房價；二是隨著城市化發(fā)展程度的加深，城市土地資源不斷減少，應(yīng)更加強調(diào)土地指標的價值，推動土地要素市場化改革；三是推進各地區(qū)最新政策的落實，并探索形成更科學的相關(guān)的配套政策和實施細則。在政策的指導下，北京地區(qū)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，依舊堅持“房住不炒”原則，積極創(chuàng)新土地供應(yīng)方式，通過“價格指導”對房價上限進行限制，從而規(guī)范土地市場；加大對房屋租賃市場的支持力度，規(guī)范租賃市場發(fā)展，2021年北京供地計劃中的租賃住宅面積相較2020年有明顯提升，漲幅高達130%；持續(xù)推進老舊小區(qū)改造工作，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場供應(yīng)，目前北京房產(chǎn)市場中可售住房數(shù)超過9萬套，為剛需群眾提供保障。

2.新調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對措施

在以上政策調(diào)控背景下，房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)企業(yè)必然會受到一定影響，房地產(chǎn)企業(yè)要想在當前市場環(huán)境下維持穩(wěn)定發(fā)展，必須對自身業(yè)務(wù)范圍、工作重點、戰(zhàn)略規(guī)劃等進行調(diào)整。第一，在集中供地模式下，房地產(chǎn)企業(yè)進行新盤開發(fā)，面臨的資金壓力將會進一步加大，再加上2020年出臺的針對房產(chǎn)融資“三條紅線”影響，資金壓力將會成為一個普遍且持續(xù)的問題。在這一背景下，聯(lián)合拿地將成為各家房企的重要選擇，北京地區(qū)多家房企已經(jīng)開始積極謀求聯(lián)合拿地、共同開發(fā)的有效措施，在年初的土地交易中首發(fā)集團、金地、保利、華潤等幾家知名房地產(chǎn)企業(yè)通過聯(lián)合拿地方式，參與政府經(jīng)營性土地的規(guī)劃。第二，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”發(fā)展目標的指導下，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也將會有所緩和，從近兩年的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示，地價溢價率在緩慢回落。一方面隨著金融政策的進一步縮緊，融資限制與企業(yè)監(jiān)管進一步加強，房地產(chǎn)企業(yè)進行新項目開發(fā)將會得到更細致的論證，開發(fā)過程的監(jiān)管工作也會得到進一步升級。另一方面，集中供地、拿地也會導致未來房產(chǎn)項目的集中入市，項目開發(fā)、驗收、住房供應(yīng)等都會相對穩(wěn)定。在這種外部環(huán)境下，各家房企間的競爭將會更多放到提升質(zhì)量、拓展服務(wù)、穩(wěn)定供應(yīng)等方面，北京地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)也在逐步降低開發(fā)規(guī)模，從工程設(shè)計與服務(wù)方式等方面拓展業(yè)務(wù)類型。第三，在“房住不炒”原則、“租售并舉”方針、“因城施政”方案下，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸步入理性發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場也將進入“存量時代”。北京地區(qū)在2021年2月出臺政策對房屋租賃市場進行規(guī)范，要求設(shè)置專用監(jiān)管賬戶，對租房押金、租金貸等進行監(jiān)管，并要求房租預收在原則上不能超過3個月；同時要求相關(guān)部門與企業(yè)協(xié)同探索 “租售并舉”政策的具體實施辦法。北京地區(qū)多家中小型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始探索房屋租賃與物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務(wù)，通過提高企業(yè)服務(wù)能力，將企業(yè)發(fā)展與地方政策導向相結(jié)合，探索發(fā)展新方向，以保證在當前背景下獲得穩(wěn)定生存的機會。

從政府會議的內(nèi)容來看，政府調(diào)控政策主要有三個明確方向：一是明確地方政府的主體責任，通過對金融政策、土地供應(yīng)方式等的調(diào)控，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場；二是增加租賃住房供應(yīng)，鼓勵自有土地建設(shè)面積和閑置商業(yè)用地轉(zhuǎn)變、改建為租賃住房，保障住房市場供應(yīng)；同時針對租賃市場進行稅種改革，要求租賃企業(yè)、企事業(yè)單位在向個人出租住房時按一定比例繳納增值稅、房產(chǎn)稅，規(guī)范租賃市場；三是持續(xù)推進老舊小區(qū)改造，完善城市規(guī)劃，切實提升城市居民生活質(zhì)量。從北京住建部披露的數(shù)據(jù)顯示，2021年北京將完成300公頃商品住房供地，老舊小區(qū)改造項目超過300個，改造面積超過1000萬平方米，同時加大公租房、保障性租賃房、集租房的供應(yīng)力度。

從目前政府調(diào)控政策的效果來看，房地產(chǎn)市場將會迎來以下變化：新房規(guī)模在很長一段時間內(nèi)逐漸回落，存量房交易量不斷上漲，尤其在經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，如北京、上海、深圳等，存量房交易將會進一步上升；房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤水平降低，“房住不炒”政策進一步落實，房地產(chǎn)升值速度將回歸常態(tài)，各地房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平向社會平均利潤水平靠攏；商品房價格的上漲速度放緩，逐步與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況、當?shù)厝司杖朐鏊佟⑹袌鐾涀兓认噙m應(yīng)；房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈進一步豐富，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間、成長空間被進一步壓縮，房企開始轉(zhuǎn)向發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)、物業(yè)管理、文娛與傳媒等相關(guān)業(yè)務(wù)；針對房地產(chǎn)行業(yè)的融資限制仍將繼續(xù)，針對房地產(chǎn)企業(yè)的融資監(jiān)管力度仍會進一步加大；房地產(chǎn)行業(yè)的集中度仍會持續(xù)提升，行業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)關(guān)聯(lián)更加緊密。

而房地產(chǎn)企業(yè)要想在新時代順應(yīng)市場發(fā)展需求，在政府政策指導下實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，獲得更大的發(fā)展空間，就必須針對企業(yè)的實際情況進行分析，尋找適合自身發(fā)展的道路。從當前北京地區(qū)各家企業(yè)的表現(xiàn)來看，多家老牌央企、國企開始聯(lián)合競標拿地、共同開發(fā)，另有部分企業(yè)開始出售企業(yè)股權(quán)、剝離房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)等，各家企業(yè)大都傾向于回籠資金，收縮業(yè)務(wù)范圍，并探索非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)項目。在未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)需要進一步探索聯(lián)合開發(fā)方式，應(yīng)對集中供地等土地新政，穩(wěn)定發(fā)展方向；并不斷進行業(yè)態(tài)創(chuàng)新，尋找行業(yè)發(fā)展新的增長點，拓展業(yè)務(wù)范圍，比如房屋租賃業(yè)務(wù)、商鋪托管、青年旅社，以及養(yǎng)老公寓項目等；同時房地產(chǎn)企業(yè)將會進一步加強內(nèi)部管理，從提高企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新能力、運營能力、精細化管理能力等角度，實現(xiàn)企業(yè)綜合業(yè)務(wù)與核心競爭力的升級；房地產(chǎn)企業(yè)可以通過承接城市改造、環(huán)保技術(shù)更新、公共設(shè)施建設(shè)等項目，參與到城市建設(shè)中來，通過配合政府工作，樹立企業(yè)品牌，獲得更多發(fā)展空間。

從當前政府調(diào)控政策下房地產(chǎn)市場與企業(yè)的發(fā)展狀況來看，未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展預期比較積極。政府應(yīng)該繼續(xù)推行限購政策保證房地產(chǎn)市場剛需能夠得到滿足，限制投資性需求，以此來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，另外也需要進一步完善市場結(jié)構(gòu)體系和法規(guī)監(jiān)管。未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還是要更多的關(guān)注政策調(diào)整，創(chuàng)新開發(fā)的新模式，把握機遇。在市場內(nèi)找到新的發(fā)展方向，有更多的選擇空間?？傊?，政府的新政策出臺對房地產(chǎn)行業(yè)各方面都產(chǎn)生了一定的影響。土拍政策調(diào)控和房地產(chǎn)市場政策調(diào)控，對于“房住不炒”大基調(diào)是有效的。從短期來看新政策的調(diào)控為房地產(chǎn)行業(yè)帶來一些機遇和挑戰(zhàn)，從長期來看有利于穩(wěn)定房價，促使行業(yè)內(nèi)部進行調(diào)整，從而促進行業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展?？傮w來看對于我國經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展有一定的促進作用。在政府的正確調(diào)控下，進一步推動房產(chǎn)良性發(fā)展，服務(wù)于民。

（北京首開仁信置業(yè)有限公司）

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