中外“新基建”REITs底層資產(chǎn)與組織結(jié)構(gòu)比較分析

| 楊詠梅

作者單位 | 廣州華商學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院

2020年4月，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)拉開(kāi)帷幕。證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文（證監(jiān)發(fā)[2020]40號(hào)）鼓勵(lì)新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)。2021年5月31日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs成功發(fā)行，其中“首鋼綠能”和“首創(chuàng)水務(wù)”為“新基建”REITs。分析中外“新基建”REITs的底層資產(chǎn)與組織結(jié)構(gòu)，具有十分重要的借鑒意義。

一、“新基建”REITs的涵義

（一）“新基建”的涵義

2020年4月，國(guó)家發(fā)改委在新聞發(fā)布會(huì)指出，“新基建”發(fā)展目標(biāo)以高質(zhì)量為起點(diǎn)，以智能升級(jí)、融合創(chuàng)新、提供數(shù)字轉(zhuǎn)型、信息網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施，具體包括信息基礎(chǔ)設(shè)施（基于新一代信息技術(shù)演化生成的基礎(chǔ)設(shè)施）、融合基礎(chǔ)設(shè)施（深度應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)支撐傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施轉(zhuǎn)型升級(jí)，進(jìn)而形成的融合基礎(chǔ)設(shè)施）、創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施（支撐科學(xué)研究、技術(shù)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品研制的具有公益屬性的基礎(chǔ)設(shè)施）等。

2020年7月，發(fā)改辦投資[2020]586號(hào)文指出“鼓勵(lì)‘新基建’項(xiàng)目開(kāi)展試點(diǎn)。主要包括：通信鐵塔、5G、物聯(lián)網(wǎng)、有線電視網(wǎng)絡(luò)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)；數(shù)據(jù)中心、智能計(jì)算中心項(xiàng)目、人工智能；智慧能源、智能交通、智慧城市”。這一標(biāo)準(zhǔn)在社會(huì)上產(chǎn)生了廣泛影響，可以認(rèn)定為官方對(duì)“新基建”的準(zhǔn)確定義（詳細(xì)分類見(jiàn)表1）。

表1 國(guó)家發(fā)改委對(duì)新型基礎(chǔ)設(shè)施的分類

“新基建”是新型基礎(chǔ)設(shè)施的簡(jiǎn)稱，這一概念目前尚未明確，有不同的觀點(diǎn)。綜合中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及學(xué)者專家意見(jiàn)，認(rèn)為“新基建”可分為狹義的“新基建”和廣義“新基建”，發(fā)改委界定的為狹義的“新基建”。廣義“新基建”包括補(bǔ)短板和重創(chuàng)新的領(lǐng)域，第一，冷鏈物流、軌道交通等交通運(yùn)輸短板領(lǐng)域；第二，垃圾處理、污水處理等環(huán)保基建；第三，充電樁、特高壓、核電、鋰電創(chuàng)新等能源行業(yè)短板領(lǐng)域；以及舊改、市政建設(shè)、民生基建、特色小鎮(zhèn)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換園區(qū)等。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施REITs的涵義

REITs 是“Real Estate Investment Trusts”的簡(jiǎn)稱，1960年誕生于美國(guó)，起初僅局限于房地產(chǎn)領(lǐng)域，后來(lái)投資領(lǐng)域涉及公寓、酒店、寫(xiě)字樓、廠房、購(gòu)物中心、貨倉(cāng)、物流、

資料來(lái)源：根據(jù)國(guó)家發(fā)改委有關(guān)文件整理。醫(yī)院、監(jiān)獄等不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，現(xiàn)在拓展到了“新基建”領(lǐng)域，例如無(wú)線通訊設(shè)施、智能交通基礎(chǔ)設(shè)施、智慧能源基礎(chǔ)設(shè)施等。美國(guó)是REITs運(yùn)作模式最為成熟、市場(chǎng)最為發(fā)達(dá)的國(guó)家，其發(fā)行的REITs產(chǎn)品種類、數(shù)量和資產(chǎn)規(guī)模都在全球市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs，全稱為“公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”，以基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)，通過(guò)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隔離（SPV），由基金管理人運(yùn)營(yíng)管理，將獲得的收益90%以上分配給投資人?；A(chǔ)設(shè)施REITs向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行，為封閉式公募基金，并在證券交易所上市交易。

二、國(guó)外“新基建”REITs的底層資產(chǎn)與組織結(jié)構(gòu)

（一）美國(guó)“新基建”REITs概況

1.美國(guó)“新基建”REITs的底層資產(chǎn)。美國(guó)REITs是世界最成熟、最發(fā)達(dá)的國(guó)家，1960年，美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)了關(guān)于房地產(chǎn)投資《信托法案》和國(guó)內(nèi)《稅收法案》，為REITs市場(chǎng)奠定了法律基礎(chǔ)，開(kāi)啟了REITs。但是，美國(guó)REITs初創(chuàng)階段并沒(méi)有引起投資者的關(guān)注，一度發(fā)展極其緩慢。1986年，美國(guó)REITs開(kāi)始稅收政策改革，國(guó)會(huì)通過(guò)多次《稅收改革法案》，并對(duì)外開(kāi)放。直到20世紀(jì)90年代開(kāi)始，美國(guó)REITs才步入了快速成長(zhǎng)期。20世紀(jì)之后，美國(guó)REITs迎來(lái)了爆發(fā)階段，美國(guó)REITs規(guī)模集聚增加，REITs投資范圍不斷拓展，“新基建”REITs不斷涌現(xiàn)。

2007年，美國(guó)國(guó)稅局允許電力基礎(chǔ)設(shè)施成為REITs的合格資產(chǎn)，美國(guó)REITs投資的領(lǐng)域得到廣泛擴(kuò)大，包括市政公用設(shè)施、電力、通信、公路、鐵路等。開(kāi)啟了“新基建”REITs時(shí)代，截至2019年5月31日，美國(guó)新基建REITs 雖然只有6只（見(jiàn)表2），但總市值高達(dá)1728多億美元，占上市REITs 總市值約15%，到期收益率27.27%，遠(yuǎn)超其他類REITs，發(fā)展速度、規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)?！靶禄ā盧EITs 底層資產(chǎn)涉及無(wú)線通信、鐵塔、變電站、發(fā)射塔、液體天然氣、油氣管道管道與網(wǎng)絡(luò)、無(wú)線廣播通訊風(fēng)能、太陽(yáng)能、生物質(zhì)能、地?zé)崮艿然A(chǔ)設(shè)施。截至2019年底，美國(guó)自助倉(cāng)儲(chǔ)REITs市值600多億美元、互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心市值900多億美元。加上其他新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs，合計(jì)市值3400多億美元，占REITs市場(chǎng)總額的30%。

表2 美國(guó)最典型的6只“新基建”REITs

2.美國(guó)“新基建”REITs的組織結(jié)構(gòu)。美國(guó)法律規(guī)定，REITs的結(jié)構(gòu)可以采用公司型和傘形兩種結(jié)構(gòu)。早期以公司型為主，出于避稅目的，1992年產(chǎn)生了一種新型結(jié)構(gòu)，即傘型REITs，成為權(quán)益型REITs的主流形式。美國(guó)90年代以來(lái)，約有2/3新設(shè)立的REITs采用了傘形結(jié)構(gòu)。原因在于根據(jù)美國(guó)國(guó)內(nèi)稅法，公司型REITs為投資公司，資產(chǎn)在向REITs轉(zhuǎn)移的過(guò)程中需繳納資本利得稅。而傘型REITs為有限合伙企業(yè)，在資產(chǎn)轉(zhuǎn)移過(guò)程中，暫時(shí)推遲了資產(chǎn)轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的資本利得稅。因此傘型REITs給投資者提供了很好的延遲納稅優(yōu)惠，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。傘形REITs的另外一個(gè)特點(diǎn)是，能靈活購(gòu)買資產(chǎn)，擴(kuò)大REITs規(guī)模。傳統(tǒng)REITs要求REITs每年收益的95%需要分配給REITs股份持有者，可留存的收益有限，對(duì)REITs經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買新資產(chǎn)、擴(kuò)大規(guī)模形成障礙。而傘形REITs，合伙企業(yè)的合伙人是不需要股利分紅的，合伙企業(yè)的持有人就可以利用合伙人的留存收益購(gòu)買其他資產(chǎn)，從而靈活擴(kuò)大REITs規(guī)模。

1981年，美國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)REITs出現(xiàn)了另外一種典型組織形式MLPs（Master Limited Partnerships的簡(jiǎn)稱），是一種主導(dǎo)型有限合伙基金。該結(jié)構(gòu)模式既有有限合伙所具有的稅收優(yōu)勢(shì)，又有交易所公開(kāi)交易的流動(dòng)性優(yōu)勢(shì)。MLPs結(jié)構(gòu)中普通合伙人（GP）處于主導(dǎo)地位，持有MLPs的份額，對(duì)基金進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和管理。MLPs組織結(jié)構(gòu)中要求有限合伙人（LP）和普通合伙人（GP）至少一人。普通合伙人（GP）為發(fā)起人和控制人。圖1所示為典型的MLPs結(jié)構(gòu)。

圖1 MLPs典型組織結(jié)構(gòu)圖

（二）澳大利亞“新基建”LPTs概況

1.澳大利亞“新基建”LPTs的底層資產(chǎn)。在澳大利亞，REITs被稱為L(zhǎng)PTs(“上市房地產(chǎn)信托”，Listed Property Trust)，1971年4月澳大利亞發(fā)行第一支LPTs，近20年澳大利亞LPTs發(fā)展迅猛，成為一種成熟的投融資工具。2019年澳大利亞有58只上市LPTs，市值1250多億澳元，折合900多億美元。其中7只基礎(chǔ)設(shè)施LPTs，底層資產(chǎn)包括“新基建”(油氣管道、電力設(shè)施、通信設(shè)施)和交通設(shè)施(收費(fèi)公路、機(jī)場(chǎng)、鐵路、碼頭)等。4只“新基建”見(jiàn)表3所示。澳大利亞《基礎(chǔ)設(shè)施15年計(jì)劃》涵蓋78個(gè)改善基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、投資、交付和使用的建議，其中主要為“新基建”項(xiàng)目，掀起了“新基建”LPTs熱潮。

表3 澳大利亞4只“新基建”LPTs（2019年）

2.澳大利亞“新基建”LPTs組織結(jié)構(gòu)。根據(jù)澳大利亞法律，REITs采用信托型結(jié)構(gòu)，占主導(dǎo)地位的是“合訂結(jié)構(gòu)的REITs”（圖2）。合訂結(jié)構(gòu)是將一份基金管理公司的股份和一個(gè)REITs的信托單位一起捆綁，且一經(jīng)簽訂合同，股份與REITs份額不能分開(kāi)交易。一股合訂證券，投資者同時(shí)持有一份基金管理公司股份和一個(gè)REITs信托單位。在這種結(jié)構(gòu)下，由外部管理模式（external management）轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)部管理模式，可以提高REITs的業(yè)績(jī)，增加投資吸引力，擴(kuò)大投資領(lǐng)域和投資范圍，獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流。從而為基金的管理提供更大的靈活性，實(shí)現(xiàn)“被動(dòng)持有、主動(dòng)管理”。

圖2 澳大利亞LPTs訂合式結(jié)構(gòu)

（三）印度“新基建”REITs概況

1.印度“新基建”REITs的底層資產(chǎn)。2014年9月，印度證券交易委員會(huì)發(fā)布《房地產(chǎn)投資信托守則REITs》，但發(fā)展遲緩，至今還沒(méi)有房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)行。同月發(fā)布《基礎(chǔ)設(shè)施投資信托守則InvITs》，目前已有兩家基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目成功發(fā)行上市。一家為“新基建”REITs(見(jiàn)表4)，經(jīng)營(yíng)電力網(wǎng)絡(luò)的IndiGrid；另一家為經(jīng)營(yíng)收費(fèi)公路的IRB。印度基礎(chǔ)設(shè)施投資信托基金(簡(jiǎn)稱“InvIT”)發(fā)行的第一只REITs為電力行業(yè)，底層資產(chǎn)為高壓輸電線路和變電站，公司為Indi Grid，總資產(chǎn)530億盧比，橫跨9個(gè)州。底層基礎(chǔ)資產(chǎn)擁有5個(gè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，涵蓋總長(zhǎng)3360公里的輸電線路和2座變電站，2019年，市值為260多億盧比。

表4 印度 India Grid Trust 概況

2.印度“新基建”InvITs組織結(jié)構(gòu)。印度基礎(chǔ)設(shè)施投資信托基金簡(jiǎn)稱“InvITs”，目前有一只“新基建”InvITs，經(jīng)營(yíng)電力網(wǎng)絡(luò)的IndiGrid。印度法律規(guī)定，InvITs采用信托型結(jié)構(gòu)，發(fā)起人不得超過(guò)3人，項(xiàng)目累積規(guī)模不少于50億盧比；InvITs持有SPV股權(quán)不少于50%，本國(guó)居民和外國(guó)居民均可投資，InvITs或SPV層面90%收益分配給投資人。InvITs可控制多家項(xiàng)目公司，通過(guò)專門人員進(jìn)行資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)，禁止關(guān)聯(lián)交易，關(guān)聯(lián)方不設(shè)投票權(quán)。印度InvITs結(jié)構(gòu)如圖3所示。

圖3 印度InvITs結(jié)構(gòu)圖

（四）新加坡“新基建”REITs概況

1.新加坡“新基建”REITs的底層資產(chǎn)。新加坡“新基建”REITs，最有代表型的是APTT（亞洲付費(fèi)電視信托）和KIT（吉寶基礎(chǔ)設(shè)施信托）。APTT是亞洲首家專注于付費(fèi)電視業(yè)務(wù)的REITs。通過(guò)投資獲取付費(fèi)電視的控制權(quán)，在新加坡、日本、香港、臺(tái)灣運(yùn)營(yíng)，主要業(yè)務(wù)是付費(fèi)電視和寬帶業(yè)務(wù)，現(xiàn)金流穩(wěn)定、擁有技術(shù)性壁壘、收益穩(wěn)定。KIT“新基建”REITs的底層資產(chǎn)包括數(shù)據(jù)中心、電纜、天然氣、發(fā)電廠、海水淡化廠、污水處理廠、廢物燃燒廠、水處理化學(xué)品，分別與水利、環(huán)保、無(wú)線電、天然氣、電力等國(guó)有公司長(zhǎng)期合作，簽訂租賃合同，可獲得穩(wěn)定收益、效益良好。

吉寶數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)通過(guò)吉寶DC REIT于2014年12月上市，成為亞洲首只純數(shù)據(jù)中心REITs，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)占據(jù)近半的份額，其次是電信、IT服務(wù)公司和金融服務(wù)企業(yè)，共擁有80個(gè)客戶。目前，吉寶DCREIT共包含19個(gè)物業(yè)，其中18個(gè)為成熟運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。新加坡2只“新基建”REITs概況見(jiàn)表5。

表5 新加坡2只“新基建”REITs概況

2.新加坡“新基建”REITs組織結(jié)構(gòu)。新加坡“新基建”REITs采用信托型設(shè)立，在募集資金方面，REITs發(fā)起人通過(guò)收購(gòu)底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，擁有資產(chǎn)的所有權(quán)，向社會(huì)公眾發(fā)行REITs份額募集資金。信托管理人管理運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，取得收益，大部分收益分配給投資者。新加“新基建”REITs組織結(jié)構(gòu)如圖4所示。

圖4 新加坡“新基建”REITs組織結(jié)構(gòu)

三、我國(guó)“新基建”REITs概況

（一）“新基建”REITs的底層資產(chǎn)

2021年5月31日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs成功發(fā)行。其中7只為傳統(tǒng)基建，涉及產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)和高速公路。2只為“新基建”REITs，分別是“首鋼綠能”和“首創(chuàng)水務(wù)”?！笆卒摼G能”的底層資產(chǎn)為首鋼生物質(zhì)能源科技公司資產(chǎn)，涉及生物質(zhì)能源發(fā)電、技術(shù)開(kāi)發(fā)與服務(wù)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓與咨詢、環(huán)保專用與通用設(shè)備、電氣機(jī)械的維護(hù)與安裝、垃圾處理發(fā)電等?！笆讋?chuàng)水務(wù)”的底層資產(chǎn)為位于深圳市的福永、燕川、公明三項(xiàng)污水處理廠BOT 特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，合肥市 PPP 特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，十五里河污水處理廠等。正在申報(bào)中的“中金云網(wǎng)數(shù)據(jù)中心”，底層資產(chǎn)為中金云網(wǎng)數(shù)據(jù)中心的機(jī)房棟、動(dòng)力棟及業(yè)務(wù)（監(jiān)控）綜合樓，數(shù)據(jù)中心外包服務(wù)，我國(guó)部分“新基建”REITs概況見(jiàn)表6。

表6 中國(guó)部分“新基建”REITs簡(jiǎn)表

（二）“新基建”REITs的組織結(jié)構(gòu)

我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的組織結(jié)構(gòu)為“公募基金+ABS”，基金為契約型封閉式，封閉期較長(zhǎng)，在滬深交易所交易。底層資產(chǎn)為成熟、穩(wěn)定和優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，REITs資金超過(guò)80%投資于資產(chǎn)支持證券，并完全持有基礎(chǔ)設(shè)施支持證券100%的份額。REITs沒(méi)有固定利息，每年至少分紅一次，分配比例不得低于基金當(dāng)年可分配收益的90%。風(fēng)險(xiǎn)隔離單位為“資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（SPV）”，而非信托型（SPV）。實(shí)際操作中大部分基礎(chǔ)設(shè)施REITs增加了嵌入層次的SPV（私募基金），從而形成了復(fù)雜的雙層SPV結(jié)構(gòu)。

參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs主要主體有六類，底層資產(chǎn)項(xiàng)目的原始權(quán)益人、對(duì)底層資產(chǎn)進(jìn)行盡職調(diào)查和維護(hù)運(yùn)營(yíng)的基金管理人、為公募基金提供管理的資產(chǎn)支持證券管理人、為資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃提供資金保管服務(wù)的托管人、外部管理機(jī)構(gòu)（或有）以及中介機(jī)構(gòu)（會(huì)計(jì)師事務(wù)所、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、律師事務(wù)所、評(píng)估機(jī)構(gòu)等），我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的組織結(jié)構(gòu)見(jiàn)圖5。

圖5 中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的組織結(jié)構(gòu)

“新基建”REITs“首創(chuàng)水務(wù)”采用了“公募基金+支持支持專項(xiàng)計(jì)劃+項(xiàng)目公司”的單層SPV組織結(jié)構(gòu)，簡(jiǎn)單明了，操作簡(jiǎn)單。而“首鋼綠能”卻采用了“公募基金+支持支持專項(xiàng)計(jì)劃+首礙咨詢（SPV）+北京首鋼生物質(zhì)公司+首鋼生物質(zhì)項(xiàng)目公司”的復(fù)雜結(jié)構(gòu)，而且還要通過(guò)反向吸收復(fù)雜的操作，最終形成了雙重SPV組織結(jié)構(gòu)。究其原因，主要是我國(guó)REITs稅收制度不夠完善。

“首創(chuàng)水務(wù)”底層資產(chǎn)為運(yùn)行穩(wěn)定成熟的深圳項(xiàng)目和合肥項(xiàng)目，在REITs設(shè)立階段享受居多稅收優(yōu)惠，根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文規(guī)定，首創(chuàng)股份不繳納增值稅；根據(jù)財(cái)稅[2018]57號(hào)文規(guī)定，首創(chuàng)股份暫不繳納土地增值稅；根據(jù)《企業(yè)所得稅法條例》第88條、財(cái)稅［2009］166號(hào)文，企業(yè)所得稅“三免三減半”；根據(jù)財(cái)稅[2018]17號(hào)文第9條，不征契稅；根據(jù)國(guó)稅發(fā)[1991]155號(hào)《印花稅若干問(wèn)題的解釋和規(guī)定》第9條，不需要繳納印花稅。

而“首鋼綠能”在REITs設(shè)置階段，項(xiàng)目公司并不存在，底層資產(chǎn)包括土地、沼氣發(fā)電廠房、汽機(jī)及主控廠房、焚燒廠房和污泥脫水間等不動(dòng)產(chǎn)。如果采用單層SPV組織結(jié)構(gòu)，則面臨高額的土地增值稅、增值稅和巨額的企業(yè)所得稅。設(shè)計(jì)如此復(fù)雜的組織結(jié)構(gòu)，目的是為了降低土地增值稅、增值稅和企業(yè)所得稅，最終形成了復(fù)雜的雙層SPV組織結(jié)構(gòu)。

四、完善我國(guó)“新基建”REITs的建議

（一）培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項(xiàng)目，擴(kuò)大“新基建”REITs底層資產(chǎn)

縱觀世界各國(guó)，“新基建”REITs底層基礎(chǔ)資產(chǎn)非常廣泛，涉及通信網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施(無(wú)線和廣播通信、付費(fèi)電視、通信鐵塔、發(fā)射塔等)、融合基礎(chǔ)設(shè)施(配電網(wǎng)絡(luò)、高壓輸電網(wǎng)絡(luò)、發(fā)電站、天然氣管道、太陽(yáng)能、風(fēng)能發(fā)電廠、生物質(zhì)能、地?zé)崮?、創(chuàng)新型基礎(chǔ)設(shè)施(數(shù)據(jù)中心、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)等)。而我國(guó)目前試點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs七大領(lǐng)域中，還只有信息網(wǎng)絡(luò)、污染治理、水電氣熱等市政設(shè)施三大領(lǐng)域?yàn)椤靶禄ā盧EITs，范圍過(guò)于狹窄，有待進(jìn)一步擴(kuò)大。

我國(guó)并不缺乏“新基建”REITs優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)全國(guó)PPP綜合信息平臺(tái)項(xiàng)目管理庫(kù)公布數(shù)據(jù)，截至2021年3月，我國(guó)PPP項(xiàng)目累計(jì)入庫(kù)項(xiàng)目10079個(gè)、投資額15.6萬(wàn)億元。我國(guó)“兩新一重”項(xiàng)目（新基建、新型城鎮(zhèn)化、重大工程）累計(jì)在庫(kù)項(xiàng)目8578個(gè)、投資額13.6萬(wàn)億元。新型基礎(chǔ)設(shè)施累計(jì)項(xiàng)目162個(gè)、投資額1765億元。建議將基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)領(lǐng)域進(jìn)一步擴(kuò)大，將我國(guó)政府與資本合作的PPP項(xiàng)目中新基建、新型城鎮(zhèn)化、通信建設(shè)和重大工程等領(lǐng)域納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)范圍。通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 集合更多社會(huì)資本，調(diào)動(dòng)各方資源，化解地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)良性發(fā)展。

（二）完善法律制度，優(yōu)化“新基建”REITs組織結(jié)構(gòu)

證券會(huì)公告[2020]54號(hào)《指引》要求，在資產(chǎn)證券化過(guò)程中基金公司需要通過(guò)特殊目的載體(SPV)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的“真實(shí)出售”和“破產(chǎn)隔離”。在美國(guó)、新加坡，特殊目的載體(SPV)既可以采用公司法人型SPV，也可以采用信托型SPV，其他國(guó)家采用信托型SPV居多。而我國(guó)與其他國(guó)家有所不同，采用的是資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃型SPV，對(duì)于資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃型SPV是否能夠?qū)崿F(xiàn)破產(chǎn)隔離存在爭(zhēng)議。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的基礎(chǔ)是《證券投資基金法》、證券及基金公司子公司《資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》和規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的《指導(dǎo)意見(jiàn)》等法律法規(guī)。優(yōu)點(diǎn)是立法成較低，解決了ABS與REITs的公開(kāi)發(fā)行制度障礙。但環(huán)節(jié)復(fù)雜，稅收負(fù)擔(dān)過(guò)重、管理成本較高、重復(fù)征稅明顯，與歐美各國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化REITs相比，缺乏一個(gè)理想的SPV，導(dǎo)致公募REITs產(chǎn)品嵌套較多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜。

以證券公司為代表的一方認(rèn)為，資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃型SPV能夠?qū)崿F(xiàn)破產(chǎn)隔離功能。依據(jù)是 證監(jiān)會(huì)公告[2014]49號(hào)以及《證券投資基金法》第四條的規(guī)定，資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃型SPV除了基礎(chǔ)資產(chǎn)為未來(lái)現(xiàn)金流的情況之外，實(shí)現(xiàn)了破產(chǎn)隔離。以信托公司為代表的一方持反對(duì)意見(jiàn)，認(rèn)為證監(jiān)會(huì)公告[2014]49號(hào)文是證監(jiān)會(huì)的部門規(guī)章，不是法律，應(yīng)該依據(jù)法律效力層級(jí)較高的《信托法》，采用信托型SPV，只有信托這種方式可以達(dá)到基礎(chǔ)資產(chǎn)破產(chǎn)隔離的效果。

《企業(yè)破產(chǎn)法》的部分規(guī)定對(duì)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃型SPV破產(chǎn)隔離造成了一定障礙。由于在《企業(yè)破產(chǎn)法》立法時(shí)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃型SPV還未進(jìn)入大眾視野，近幾年資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)展非常迅猛，《企業(yè)破產(chǎn)法》應(yīng)該給資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的破產(chǎn)隔離實(shí)現(xiàn)更多支持。

公募REITs的法律框架構(gòu)建還有待完善，有較大改進(jìn)空間。建議待時(shí)機(jī)成熟時(shí)，修訂《信托法》、《企業(yè)破產(chǎn)法》等法律時(shí)增加資產(chǎn)證券化的相關(guān)內(nèi)容，促進(jìn)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs法律的進(jìn)一步完善。

（三）完善稅收制度，促進(jìn)“新基建”REITs穩(wěn)健發(fā)展

實(shí)踐中，眾多基礎(chǔ)設(shè)施REITs采用了反向吸收，雙層SPV組織結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致操作復(fù)雜、費(fèi)用增加、管理難度加大，究其原因，是我國(guó)尚無(wú)完整的REITs稅收制度，推出基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)稅收優(yōu)惠政策尤為必要。根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)，REITs 在設(shè)立和持續(xù)經(jīng)營(yíng)階段的稅負(fù)均較高，需要對(duì)稅收制度進(jìn)行改革，推出相應(yīng)稅收優(yōu)惠政策。

1.建議對(duì)設(shè)置REITs資產(chǎn)重組涉及的土地增值稅和企業(yè)所得稅給予稅收優(yōu)惠政策。對(duì)REITs資產(chǎn)重組環(huán)節(jié)，若項(xiàng)目公司事先并不存在，原始權(quán)益人將標(biāo)的資產(chǎn)出售或劃轉(zhuǎn)至項(xiàng)目公司時(shí)，為視同銷售行為，原始權(quán)益人面臨高額的土地增值稅和企業(yè)所得稅，這是阻礙眾多公司開(kāi)展REITs的主要原因。而縱觀成熟市場(chǎng)國(guó)家REITs，均不征收土地增值稅，例如新加坡免征企業(yè)所得稅。建議原始權(quán)益人將標(biāo)的資產(chǎn)出售或劃轉(zhuǎn)至項(xiàng)目公司時(shí)，對(duì)土地增值稅和企業(yè)所得稅實(shí)行3-5年減半征收的稅收優(yōu)惠政策，并且可遞延可抵扣。

2.借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，避免重復(fù)征稅。國(guó)際上成熟市場(chǎng)REITs 均只征一次所得稅，避免了重復(fù)征稅的問(wèn)題，而我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs存在嵌入層次、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、重復(fù)征稅問(wèn)題比較突出。建議借鑒成熟國(guó)家REITs經(jīng)驗(yàn)，由財(cái)政部和國(guó)稅總局牽頭與相關(guān)部委協(xié)調(diào)溝通，完善REITs稅收制度，避免REITs重復(fù)征稅的問(wèn)題。在短期內(nèi)，可在“公募基金+ABS”模式結(jié)構(gòu)下，優(yōu)化REITs 的稅收優(yōu)惠政策，對(duì)REITs設(shè)立和運(yùn)營(yíng)的稅收規(guī)則進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，推出相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與法律法規(guī)完善相結(jié)合，推出系統(tǒng)的REITs稅收制度，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

3.建議對(duì)“新基建REITs ”的SPV和項(xiàng)目公司適用高新企業(yè)的優(yōu)惠稅率。“新基建REITs ”底層資產(chǎn)從事高新技術(shù)行業(yè)的居多，但進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隔離的（SPV）和項(xiàng)目公司并不能享受高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。若“新基建”REITs的項(xiàng)目公司在運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)從事的是高新技術(shù)行業(yè)的服務(wù)，建議沿用高新企業(yè)申報(bào)認(rèn)定，按照高新技術(shù)企業(yè)15%稅率征收企業(yè)所得稅。