以工業(yè)上樓優(yōu)化城市產業(yè)發(fā)展空間的思考與建議

王曉羚

工業(yè)上樓是以多層及高層廠房為載體，實現(xiàn)生產空間高密度組織及工業(yè)用地高強度開發(fā)的空間模式，是都市工業(yè)發(fā)展的重要載體形式。推動工業(yè)上樓可以實現(xiàn)產業(yè)空間供給方式從“供地”向“供樓”轉變，有利于形成微型產業(yè)集群、促進產業(yè)轉型升級、實現(xiàn)城市精細化管理，對于提高工業(yè)用地集約利用水平，全面增強現(xiàn)代產業(yè)支撐等中心城區(qū)核心功能具有重要意義。為探索成都推動工業(yè)上什么樣的樓，如何推動工業(yè)上樓等問題，本研究在總結國內外推動工業(yè)上樓基本類型和典型做法的基礎上，結合成都中心城區(qū)發(fā)展實際，提出推進工業(yè)上樓的思考與建議。

國內外工業(yè)上樓的基本類型

自20世紀50年代以來，先發(fā)國家和地區(qū)為解決城市土地資源緊缺問題開始對推動工業(yè)上樓進行了探索，基本形成工業(yè)大廈、堆疊式廠房、工業(yè)綜合體三種類型。在產業(yè)門類、產業(yè)空間等方面存在一定的共性：一是以24米以上高層廠房為主，用地容積率較高；二是樓板荷載、建筑層高、生產輔助設施等設計適應生產需要；三是上樓產業(yè)一般為輕型產業(yè)，能耗低、污染輕，生產工業(yè)流程相對簡單，需要的室內空間尺度較小，內部物流與管線較少。

工業(yè)大廈——香港實踐

20世紀50年代，香港為解決土地資源緊缺與工業(yè)發(fā)展需求的矛盾，將低技術、勞動密集的手工業(yè)、輕工業(yè)搬上高樓，形成工業(yè)大廈。隨著產業(yè)不斷更新升級，工業(yè)大廈主導產業(yè)門類也變成以服裝、醫(yī)藥、電子等輕型產業(yè)為主，例如新梅怡廣場，高達24層。工業(yè)大廈地塊容積率高，通?？蛇_3.0以上，建筑通常在50米以上，以研發(fā)和輕型生產為主。工業(yè)大廈優(yōu)勢在于產業(yè)集聚度高，可塑造園區(qū)地標形象，但由于樓層較多，使物流組織難度增大，樓板荷載、柱跨間距等限制對生產有較大影響，因而產業(yè)適配性差，僅適用于中小規(guī)模的高端制造及研發(fā)試驗、設計等產業(yè)環(huán)節(jié)。

堆疊式廠房——新加坡實踐

20世紀80年代，由于產業(yè)相對偏重，新加坡主要發(fā)展堆疊式廠房，如現(xiàn)代化工業(yè)基地裕廊工業(yè)區(qū)，大量采用了堆疊式廠房提升產業(yè)集聚度。堆疊式廠房建筑高度為24米以下，4-9層廠房，以三層為一個單元向上堆疊，將地塊容積率提高至2.0以上。堆疊式廠房配有直達貨梯、裝卸貨平臺等生產輔助設施，可實現(xiàn)中試生產制造、研發(fā)辦公、物流倉儲三大功能。堆疊式廠房優(yōu)勢在于符合相關規(guī)范，平面排布更集中，物流組織靈活，對生產限制小，產業(yè)適配性強，大部分生產可上樓。但因容積率不高，產業(yè)集聚度低于工業(yè)大廈。

工業(yè)綜合體——珠三角實踐

珠三角地區(qū)產業(yè)配套完善，但土地資源緊張，企業(yè)上樓意愿強烈，深圳、東莞等地紛紛探索融合工業(yè)大廈與堆疊式廠房的工業(yè)綜合體模式，如東莞松湖智谷（生產區(qū)）。工業(yè)綜合體整體采用樓宇外觀建設，容積率約2.2，通常為24-50米，圍合式布置研發(fā)或高端制造生產用房，中央設置公共配套軸帶，提供食堂、咖啡廳、嵌入式幼托、健身房等功能，注重各種生產要素的集聚，塑造產業(yè)生態(tài)。工業(yè)綜合體優(yōu)勢在于產業(yè)集聚度良好，有一定形象展示功能。因物流可利用室外吊裝平臺解決，對生產限制相對較小，有較好產業(yè)適配性，適用于兼顧產研功能與形象展示的場景。

先發(fā)地區(qū)推動工業(yè)上樓的主要做法

2019年，深圳寶安區(qū)率先在全國范圍內出臺《深圳市寶安區(qū)工業(yè)上樓工作指引（試行）》，隨后青島、東莞、佛山等地紛紛出臺相關政策，在產業(yè)導向、開發(fā)運營投資主體、開發(fā)建設基本要求、自持比例及分割轉讓等方面做了具體規(guī)定。

明確工業(yè)樓宇建筑設計標準

深圳、東莞等地對“工業(yè)上樓”項目具體建筑高度（層數(shù)）、標準層面積、層高、承重、柱間距、貨梯設置、物流系統(tǒng)、卸貨平臺、平面布局等都做了明確要求。如深圳要求工業(yè)樓宇樓層高層荷載不低于650公斤/平方米、每個生產單元至少設置1臺載重2噸以上的貨梯，而全至科技創(chuàng)新園科創(chuàng)大廈樓層整體荷載達750公斤/平方米，每個生產單元配備了2臺載重3噸及4臺載重2噸大型貨梯。

明確可上樓產業(yè)準入條件

深圳、東莞等地均明確了鼓勵工業(yè)上樓產業(yè)、有條件上樓產業(yè)和不建議上樓產業(yè)。如深圳重點鼓勵新一代通信設備、超高清視頻顯示、智能終端、新材料、高端醫(yī)療器械、安全節(jié)能環(huán)保、精密儀器、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代時尚等產業(yè)上樓，不建議農副食品加工業(yè)、家具制造業(yè)、化學纖維制造業(yè)、橡膠和塑料制品業(yè)、食品制造業(yè)、汽車制造業(yè)等產業(yè)上樓。東莞規(guī)定造紙和紙制品業(yè)，文教、工美、體育和娛樂用品，紡織業(yè)等為有條件上樓產業(yè)。

明確工業(yè)樓宇開發(fā)標準

深圳、東莞均將投資強度、稅收效益等經濟指標作為政府部門考核園區(qū)開發(fā)主體、園區(qū)開發(fā)主體考核入駐企業(yè)的標準。如東莞寮步鎮(zhèn)政府與園區(qū)開發(fā)主體、園區(qū)開發(fā)主體與入駐企業(yè)均需簽訂投資協(xié)議，園區(qū)開發(fā)主體投資強度不低于600萬元/畝、年稅收貢獻不低于100萬元/畝；入駐企業(yè)需自進駐后年平均交稅不低于1000元/平方米，計量指標精細到元/平方米。

明確工業(yè)樓宇經營方式

深圳制定的工業(yè)樓宇轉讓管理辦法，對企業(yè)自建工業(yè)樓宇轉讓建筑面積、轉讓類型等方面進行了明確規(guī)定；東莞產業(yè)轉型升級基地工業(yè)廠房滿足建筑面積與總建筑面積比小于80%、基本單元面積不低于300平方米等條件，允許產權分割，并采取“先租賃后出讓”的方式，對擬上市企業(yè)、國家高新技術企業(yè)總部以及其他類型企業(yè)分類實施。青島規(guī)定開發(fā)商必須自持總建筑面積的30%以上，其中配套設施面積必須全部自持，自持部分只能自用或出租，允許整體轉讓，不得分割轉讓。

成都市推動工業(yè)上樓的思考與建議

成都市委市政府做出了“三個做優(yōu)做強”重大部署，要求中心城區(qū)推動城市有機更新、產業(yè)轉型升級，全面增強高端要素運籌、現(xiàn)代產業(yè)支撐等核心功能，有序疏解非核心功能，加快實現(xiàn)由中心聚集向輻射帶動轉變。發(fā)展都市工業(yè)，作為中心城區(qū)克服產業(yè)“空心化”，做優(yōu)做強核心功能的重要舉措，面臨著存量土地逐漸減少、建設指標緊缺、土地成本不斷攀升的局面。推動中心城區(qū)工業(yè)上樓，可以實現(xiàn)存量產業(yè)用地提容增效，促進產業(yè)高端和高端產業(yè)聚集，塑造城市地標形象，是實現(xiàn)城市精明增長的重要探索。

分區(qū)域探索上樓模式

根據(jù)工業(yè)大廈易集聚高端企業(yè)、凸顯地標形象，堆疊式廠房適配中大型生產，工業(yè)綜合體利于中小企業(yè)孵化的特征，按照中心城區(qū)、城市新區(qū)、郊區(qū)新城核心功能差異化導向，結合具體產業(yè)和項目需求具體分析確定建設不同的建筑模式，在不同區(qū)域布局堆疊式廠房以滿足生產需求，布局工業(yè)綜合體和工業(yè)大廈以滿足研發(fā)和形象展示需求。

明確上樓產業(yè)類別

圍繞全市“支柱+新興+未來”的制造業(yè)體系，明確鼓勵工業(yè)上樓產業(yè)、有條件上樓產業(yè)和不建議上樓產業(yè)類別，并制定完善的評估體系，鼓勵輕型生產與高端制造產業(yè)優(yōu)先上樓，匹配城市未來重點產業(yè)布局，優(yōu)化產業(yè)結構。鼓勵投融資機構、研發(fā)機構、服務機構等入駐，助力企業(yè)發(fā)展。

出臺工業(yè)樓宇開發(fā)管理辦法

重點導控建筑空間是否適于生產，對土地開發(fā)面積、容積率、建筑層高、樓板荷載、柱網間距、生產輔助設施、配套服務設施等建設標準做出詳細規(guī)定，保障空間的生產適宜性。明確工業(yè)樓宇的主導產業(yè)，設定工業(yè)樓宇開發(fā)項目準入資格、企業(yè)入駐資格等要求，進一步優(yōu)化工業(yè)樓宇、標準廠房產權分割條件及流程。

推動工業(yè)樓宇試點示范

以存量樓宇功能改造和新城高端樓宇規(guī)劃建設為抓手，大力實施樓宇增量、載體提質和“騰籠引鳳”工程，鼓勵建設高層工業(yè)樓宇，著力推廣“工業(yè)上樓”模式。制定工業(yè)樓宇認定標準，動態(tài)認定一批工業(yè)樓宇，給予一定的政策優(yōu)惠。

創(chuàng)新工業(yè)用地管理辦法

牢牢守住工業(yè)用地底線，劃定工業(yè)用地區(qū)塊線，在容積率、地下空間的開發(fā)利用率等方面給予部分彈性指標，保障工業(yè)發(fā)展空間。對工業(yè)用地實施精細化管理，加大全市低效閑置工業(yè)用地的盤活力度，鼓勵對邊角地、夾心地等分散低效的工業(yè)用地進行整合利用，開發(fā)工業(yè)樓宇項目。