××集團(tuán)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

[ 作者簡(jiǎn)介 ]

馬志樺，女，河南林州人，洛陽(yáng)科技職業(yè)學(xué)院，助教，本科，研究方向：金融。

[ 摘要 ]

房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，也存在很多問(wèn)題，隨著“房住不炒”概念的提出，很多房地產(chǎn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)與問(wèn)題日益凸顯，其中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最為重要。本文通過(guò)對(duì)××集團(tuán)進(jìn)行探究，分析其在發(fā)展過(guò)程中面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素，探討造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因，最后結(jié)合相關(guān)內(nèi)容，提出建議與對(duì)策。

[ 關(guān)鍵詞 ]

房地產(chǎn);××集團(tuán);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

從2003—2015年中國(guó)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。2015年后，為了調(diào)控樓市供過(guò)于求的情況政府出臺(tái)了“限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)”等一系列政策抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要大量資金，靠自身的積累是很難滿足其資金需求的，在房貸政策收緊的情況下，往往會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)為了適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展，務(wù)必做出相應(yīng)的調(diào)整。××集團(tuán)房地產(chǎn)作為國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)，其發(fā)展對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。因此，不僅××集團(tuán)的管理者關(guān)注其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，廣大的利益相關(guān)者也在一直關(guān)注。

1 ××集團(tuán)發(fā)展現(xiàn)狀

××集團(tuán)作為世界500強(qiáng)企業(yè)集團(tuán)，擁有八大產(chǎn)業(yè)。截至2021年6月，該集團(tuán)總資產(chǎn)2.38萬(wàn)億，年銷售規(guī)模超7 000億。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，××地產(chǎn)集團(tuán)有限公司位居2021年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力排行榜前列。

根據(jù)該集團(tuán)年報(bào)顯示，其在全國(guó)范圍內(nèi)共有一級(jí)子公司129家，分布于82個(gè)大中小城市。近年來(lái)，××集團(tuán)不斷優(yōu)化其在一、二、三線城市的布局，補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2014年到2020年，××集團(tuán)總投資用地建筑面積每年平均2.38億平方米。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)可知，××集團(tuán)投資規(guī)模從2014年開(kāi)始連續(xù)4年持續(xù)增長(zhǎng)，2018年開(kāi)始下降，2020年降幅達(dá)到五分之一。投資額從2014年到2017年呈逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，且增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯高于其投資用地建筑面積，一方面說(shuō)明其補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的戰(zhàn)略方向，另一方面也說(shuō)明其拿地成本越來(lái)越高。從2018年開(kāi)始出現(xiàn)大幅下降，之后總體上雖然略有提升，但是與之前相比，投資額明顯呈下降趨勢(shì)。這說(shuō)明近年來(lái)，××集團(tuán)積極響應(yīng)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，不斷縮減其投資規(guī)模，減少投資額。

2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析

2.1 籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金一般很難滿足其自身發(fā)展的需要，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都需要通過(guò)各種辦法來(lái)籌集資金。但是房地產(chǎn)企業(yè)從拿地建房到房子蓋好出售，往往是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，而在這期間企業(yè)就容易面臨籌資風(fēng)險(xiǎn)，因此有必要提前識(shí)別籌資風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)有充足的時(shí)間提前做好防范。償債能力分析是判斷企業(yè)是否存在籌資風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要方面，筆者主要從短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力兩方面對(duì)××集團(tuán)在籌資過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，具體如表2所示。

結(jié)合表2可知，2016—2020年××集團(tuán)房地產(chǎn)的流動(dòng)比率逐年下降，從2016年的1.52 %下降到1.26 %，而房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)比率為2時(shí)，是比較適合的，表明××集團(tuán)房地產(chǎn)在這5年時(shí)間內(nèi)流動(dòng)比率低于行業(yè)水平，存貨變現(xiàn)能力不足。另外從速動(dòng)比率來(lái)看，該比例維持在1 %左右屬于合理范圍，但是××集團(tuán)房地產(chǎn)的速動(dòng)比率僅僅維持在0.33 %～0.62 %范圍內(nèi)，較合理比例差別較大。其資產(chǎn)負(fù)債率一直保持在 83 %～86 %之間，而房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均水平保持在 65.85 % 左右，說(shuō)明公司欠款較多，償債能力較弱，因此籌資風(fēng)險(xiǎn)較大。

2.2 投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在投資中可能遭受的風(fēng)險(xiǎn)。投資總會(huì)伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)確判斷企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，避免盲目投資，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。在分析××集團(tuán)的投資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，主要從總資產(chǎn)利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率、毛利率、凈利率等指標(biāo)來(lái)詳細(xì)分析。具體如表3所示。

結(jié)合表3相關(guān)信息來(lái)看，××集團(tuán)的投資風(fēng)險(xiǎn)情況在2017年和2018年較好，之后還是呈現(xiàn)下降趨勢(shì)?？傎Y產(chǎn)收益率到2020年已經(jīng)降到了0.36 %，這表明了該集團(tuán)的總資產(chǎn)投入和使用效率存在問(wèn)題。凈資產(chǎn)收益率近5年從2016年的10.69 %下降到了2020年的5.52 %，這表明其盈利能力處于下降趨勢(shì)，投資風(fēng)險(xiǎn)較高。

××集團(tuán)的毛利率較為穩(wěn)定，整體處于24 %～36 %范圍，在2018年處于近5年最高水平，從中可知，××集團(tuán)的投資與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)效率較高。從凈利率的數(shù)據(jù)內(nèi)容來(lái)看，該集團(tuán)近些年的投資整體呈下降狀態(tài)。

2.3 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是由于企業(yè)的現(xiàn)金流入和流出時(shí)間不一致而導(dǎo)致的。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)一旦出現(xiàn)會(huì)給企業(yè)造成嚴(yán)重?fù)p失，需要企業(yè)嚴(yán)密監(jiān)控。筆者分別從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)三個(gè)方面的現(xiàn)金流凈值進(jìn)行分析，如何如表4所示。

從表4可以看出，該集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈值大部分情況下都是負(fù)數(shù)，說(shuō)明這兩項(xiàng)活動(dòng)并不能給企業(yè)提供充足的資金，其發(fā)展經(jīng)營(yíng)只能依靠籌資活動(dòng)提供現(xiàn)金流，這對(duì)于企業(yè)的發(fā)展是不利的，尤其在“三條紅線”政策出臺(tái)后，企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

3 ××集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

3.1 對(duì)國(guó)家政策和市場(chǎng)變化缺乏前瞻性

自2010年“最嚴(yán)”限購(gòu)政策出臺(tái)后，國(guó)家便不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。近幾年，政府一直保持著對(duì)房地產(chǎn)的高頻調(diào)控。從政策出臺(tái)的高頻次和覆蓋范圍的廣泛性可以看出國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心，而在國(guó)家如此高強(qiáng)度的調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)如果沒(méi)有引起足夠的重視，勢(shì)必會(huì)對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生巨大的沖擊。通過(guò)前面對(duì)該集團(tuán)相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析，發(fā)現(xiàn)××集團(tuán)已經(jīng)在有意識(shí)地減少房地產(chǎn)的新增投資額，但是減少幅度較小，說(shuō)明××集團(tuán)沒(méi)有對(duì)國(guó)家政策產(chǎn)生足夠的重視。

2020年監(jiān)管部門推出“三條紅線”政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式進(jìn)行調(diào)控。而××集團(tuán)三條紅線均超過(guò)，這也就意味著其不能再靠借錢來(lái)籌集資金。根據(jù)前文分析，其自有資金是無(wú)法滿足正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，主要靠借錢的方式來(lái)籌集資金，這條政策使其未來(lái)的經(jīng)營(yíng)舉步維艱。

3.2 籌資規(guī)模大、方式單一

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資規(guī)模較大，且很難在短期內(nèi)回籠資金?！痢良瘓F(tuán)籌集的資金大部分來(lái)自銀行借款，還本付息的壓力較大，此外，還通過(guò)發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、企業(yè)債券、私募信托基金等方式籌集資金，這些全部都屬于負(fù)債的籌資方式，雖然短時(shí)間內(nèi)解決了其對(duì)資金的需求，但是籌資方式單一的問(wèn)題最終給該集團(tuán)留下了巨大的隱患。在“三條紅線”的制度下，其現(xiàn)在已經(jīng)不能再用傳統(tǒng)的借款方式籌錢，而在沒(méi)有其他的籌資渠道的情況下，該集團(tuán)現(xiàn)在面臨著嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)，欠債高達(dá)2萬(wàn)多億元，還面臨眾多的起訴需要處理，需要通過(guò)出售股份、變賣資產(chǎn)的方式為集團(tuán)“續(xù)命”。由此可見(jiàn)，單一的籌資方式對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)具有很大的財(cái)務(wù)隱患，一旦籌資渠道出現(xiàn)問(wèn)題，公司將會(huì)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。

4 房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

4.1 加強(qiáng)政策研究，深入市場(chǎng)調(diào)查

房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展關(guān)系到千千萬(wàn)萬(wàn)普通百姓的生活，更關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)都受到國(guó)家和政府高度重視。近幾十年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展不僅為政府帶來(lái)了財(cái)政收入，更是為社會(huì)提供了大量的就業(yè)崗位，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，但是房地產(chǎn)的過(guò)快發(fā)展也留下了很多隱患。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國(guó)家政策息息相關(guān)，拿地成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本中占很大比重，而拿地成本的高低直接取決于政府的土地政策，另外，房貸政策的調(diào)整直接影響到人民的購(gòu)買力，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的銷售狀況，稅收政策、房產(chǎn)交易政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大影響。目前，××集團(tuán)作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視國(guó)家相關(guān)政策的出臺(tái)，深入研究有關(guān)政策，相信政府對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控的決心，順應(yīng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控，及時(shí)調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)方針。

4.2 拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化融資

××集團(tuán)由于在前期大量運(yùn)用銀行貸款的方式融資，致使超過(guò)“三條紅線”，現(xiàn)在已無(wú)法再通過(guò)銀行貸款的方式來(lái)籌集資金，從而陷入嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)。由此可見(jiàn)，高負(fù)債比雖然有較好的抵稅效應(yīng)，但還是要適度才好，否則就有可能會(huì)因企業(yè)籌資方式的不合理而導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，產(chǎn)生破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

多元化的籌資方式才是其健康發(fā)展的王道。隨著金融市場(chǎng)的發(fā)展，籌資渠道也越來(lái)越多，P2P貸款、房產(chǎn)眾籌逐漸進(jìn)入人們的視野。雖然互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的發(fā)展還有很多不完善的地方，但是不可否認(rèn)的是其快速發(fā)展也給我們帶來(lái)了很多便利，房地產(chǎn)企業(yè)如果能合理地運(yùn)用這些新興的金融工具，相信既可以改變其長(zhǎng)期以來(lái)依靠銀行貸款這種單一的融資方式，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，改善融資結(jié)構(gòu)，又可以為其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

5 結(jié)論

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)控程度不斷加深，房地產(chǎn)企業(yè)受到了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更加突出，尤其是“三條紅線”政策的出臺(tái)，使××集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況雪上加霜。走出困境、解決融資難題、緩解財(cái)務(wù)狀況是該集團(tuán)目前急需解決的問(wèn)題?！痢良瘓F(tuán)應(yīng)積極關(guān)注國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路，拓寬融資渠道，走出困境。

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