經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)在房地產(chǎn)業(yè)投資決策及業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)中的應(yīng)用

林燎原

摘要：伴隨房地產(chǎn)宏觀(guān)政策的加強(qiáng)及產(chǎn)業(yè)集中度提高，地產(chǎn)行業(yè)的三大紅利（人口、土地、政策紅利）逐步消失，行業(yè)管理逐步邁入“精益制造”的管理紅利時(shí)代。如何實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)投資，高效運(yùn)營(yíng)，聚焦產(chǎn)品及客戶(hù)，成了地產(chǎn)企業(yè)的生存之道。文章分析EVA含義及重要性，分析因預(yù)售制未及時(shí)反映真實(shí)經(jīng)營(yíng)成果、資金成本未體現(xiàn)項(xiàng)目貢獻(xiàn)股東富余資金，投資評(píng)價(jià)指標(biāo)未能系統(tǒng)量化投資類(lèi)型標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐，提出簽約利潤(rùn)替代凈利潤(rùn)，資金成本增加資金歸集收益及分段計(jì)息等應(yīng)對(duì)策略。闡述通過(guò)多個(gè)指標(biāo)維度量化投資評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及建立成就共享機(jī)制的具體應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)助力企業(yè)經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造價(jià)值，有效實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)投資、高效運(yùn)營(yíng)和激活組織活力的管理目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);EVA應(yīng)用;投資決策;業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資金額大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、實(shí)行商品房預(yù)售制度等特點(diǎn)，導(dǎo)致房企的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)分析具有一定的行業(yè)特殊性及局限性。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)不能全面、及時(shí)地評(píng)價(jià)項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及資金運(yùn)營(yíng)效率，亦未能較好體現(xiàn)股東關(guān)注的投資回報(bào)率及項(xiàng)目投入的機(jī)會(huì)成本。而且經(jīng)營(yíng)者基于凈利潤(rùn)的指標(biāo)，要待交房結(jié)算確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本并計(jì)算利潤(rùn)后才能分配，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)無(wú)法得到及時(shí)有效的激勵(lì)。基于以上問(wèn)題，本文通過(guò)引入EVA指標(biāo)建立投資決策及業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)機(jī)制，消除利潤(rùn)指標(biāo)的缺陷，實(shí)現(xiàn)投資標(biāo)準(zhǔn)量化、股東投入有償使用和經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)共享的管理機(jī)制落地。

一、EVA在房地產(chǎn)業(yè)投資決策及業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)中的應(yīng)用概述

（一）EVA的含義

EVA是經(jīng)濟(jì)增加值模型的簡(jiǎn)稱(chēng)，又稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，是美國(guó)思騰思特咨詢(xún)公司在1982年基于企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化提出的評(píng)價(jià)指標(biāo)。EVA衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的剩余價(jià)值，相對(duì)“會(huì)計(jì)”利潤(rùn)而言，EVA更突出企業(yè)占用股東資本的資金成本，反映股東的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)?？朔藗鹘y(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)忽視股東資金機(jī)會(huì)成本的缺陷，能更準(zhǔn)確反映經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)為股東創(chuàng)造的價(jià)值。EVA的計(jì)算公式如下：

經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）=稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（NOPAT）-資金成本=稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（NOPAT）-投資資本總額（TC）*加權(quán)平均資金成本（WACC）

（二）EVA在房地產(chǎn)業(yè)投資決策及業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)中應(yīng)用的重要性

1. EVA能更客觀(guān)反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)收益

EVA更突出企業(yè)股東資本投入的機(jī)會(huì)成本，房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，伴隨房?jī)r(jià)高漲，地價(jià)款占項(xiàng)目總銷(xiāo)售額比重逐年升高，因此前期股東投入地價(jià)及前期建安支出的自有資金占比也逐年提高。股東對(duì)自有資金投入累計(jì)現(xiàn)金流的負(fù)數(shù)資金峰值及自有資金投入回收時(shí)間更加關(guān)注。傳統(tǒng)會(huì)計(jì)報(bào)表沒(méi)有考慮股東自有投入資金的機(jī)會(huì)成本，通過(guò)EVA體現(xiàn)股東投入的資金成本，能更客觀(guān)衡量真實(shí)的經(jīng)濟(jì)利益。

2. EVA能更好優(yōu)化權(quán)益資本和債務(wù)資本的資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)行業(yè)具有高投入高杠桿的類(lèi)金融屬性，前期開(kāi)發(fā)建設(shè)一般通過(guò)信托貸款及開(kāi)發(fā)貸款等融資方式進(jìn)行建設(shè)投入。通過(guò)EVA改變以往只考慮債務(wù)資本利息成本的傳統(tǒng)觀(guān)念，補(bǔ)充考慮了股東投入的有償性，使經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)制定融資方案時(shí)需綜合平衡權(quán)益資本和債務(wù)資本的加權(quán)資本成本率，更有利于優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提升股東價(jià)值。

3. EVA能更好貫徹以現(xiàn)金流為核心的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理念

通過(guò)EVA的應(yīng)用，構(gòu)建基于EVA的財(cái)務(wù)分析決策及業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系，促使經(jīng)營(yíng)者更多關(guān)注股東投入資金時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)因素。強(qiáng)化項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流收支及股東資金往來(lái)占用的管理，影響董事會(huì)到項(xiàng)目基層人員的各項(xiàng)操盤(pán)策略、融資方案、客戶(hù)定位及銷(xiāo)售定價(jià)等決策，有利于經(jīng)營(yíng)者與所有者的目標(biāo)一致，更好地貫徹以現(xiàn)金流為核心的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理念。

二、EVA在房地產(chǎn)業(yè)投資決策及業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)中應(yīng)用存在的問(wèn)題

EVA指標(biāo)彌補(bǔ)傳統(tǒng)指標(biāo)的空白和不足，受到各標(biāo)桿房企的青睞。但因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)售制，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資類(lèi)型復(fù)雜等行業(yè)特點(diǎn)，導(dǎo)致EVA在房地產(chǎn)應(yīng)用中存在未能及時(shí)反映經(jīng)營(yíng)成果，未體現(xiàn)項(xiàng)目公司富余資金貢獻(xiàn)及投資指標(biāo)分散，未能系統(tǒng)量化投資類(lèi)型標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題。

（一）稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（NOPAT）未能及時(shí)反映經(jīng)營(yíng)成果

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從開(kāi)工到竣工交付要兩年以上的開(kāi)發(fā)周期，房地產(chǎn)的預(yù)售制度，預(yù)售的房款在會(huì)計(jì)核算上體現(xiàn)為負(fù)債（預(yù)收賬款），收入需交房后確定并結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)成本，計(jì)算凈利潤(rùn)。因此在房地產(chǎn)交房確認(rèn)會(huì)計(jì)收入前項(xiàng)目公司的凈利潤(rùn)一般為負(fù)數(shù)，需交房后才能轉(zhuǎn)為正數(shù)。但是經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)更關(guān)注在完成銷(xiāo)售簽約及回款的年度指標(biāo)后對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)共享獎(jiǎng)勵(lì)。由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的行業(yè)局限性，計(jì)算EVA中的稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是基于凈利潤(rùn)的調(diào)整，但是凈利潤(rùn)不能及時(shí)反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的真實(shí)盈利情況，無(wú)法及時(shí)有效激活組織活力。

（二）資金成本計(jì)算復(fù)雜且未能體現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造富余資金的貢獻(xiàn)

加權(quán)平均資金成本（WACC）公式計(jì)算復(fù)雜，不同會(huì)計(jì)年度及不同項(xiàng)目的資本成本率不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，難以適用房地產(chǎn)不同項(xiàng)目公司層面的資本成本計(jì)算，對(duì)投資決策和項(xiàng)目業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)，難以統(tǒng)一計(jì)算口徑。房地產(chǎn)實(shí)行商品房預(yù)售制度，主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件后即可進(jìn)行商品房銷(xiāo)售并收取房款，因此在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售至竣工交房結(jié)算期間，股東能快速收回前期投入自有資金。并且在項(xiàng)目交房前的預(yù)售階段，增值稅及土地增值稅均采取預(yù)繳制，在交房后進(jìn)行清算稅費(fèi)，因此清算前待繳納的稅費(fèi)能給股東貢獻(xiàn)富余資金。

EVA的計(jì)算公式中稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（NOPAT）是靜態(tài)指標(biāo)，資金成本也僅考慮股東投入的機(jī)會(huì)成本，兩者都沒(méi)有考慮項(xiàng)目貢獻(xiàn)富余資金的機(jī)會(huì)成本，但是該部分富余資金對(duì)股東非常重要，可以進(jìn)行項(xiàng)目再投資，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。因此，EVA公式中的資金成本對(duì)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的資金歸集貢獻(xiàn)沒(méi)得到有效的體現(xiàn)，不能有效激勵(lì)項(xiàng)目公司將富余資金歸集。

（三）EVA指標(biāo)未能系統(tǒng)量化投資類(lèi)型標(biāo)準(zhǔn)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)屬性，不同城市、不同地段、開(kāi)發(fā)面積、房?jī)r(jià)等因素，導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目的定位千差萬(wàn)別，不同投資項(xiàng)目類(lèi)型（利潤(rùn)型、均衡型或現(xiàn)金流量型）有不同的投資策略。 EVA是絕對(duì)值指標(biāo)，針對(duì)不同項(xiàng)目的投入規(guī)模差異、投資類(lèi)型標(biāo)準(zhǔn)及投資策略選擇等，EVA不能有效解決股東關(guān)注的投資回報(bào)率等相對(duì)指標(biāo)，單一指標(biāo)也無(wú)法有效地量化投資類(lèi)型標(biāo)準(zhǔn)并指導(dǎo)具體投資策略。

三、EVA在房地產(chǎn)業(yè)投資決策及業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)中的應(yīng)用對(duì)策

針對(duì)以上問(wèn)題，在EVA的管理思想基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐提出將簽約利潤(rùn)替代凈利潤(rùn)，資金成本增加資金貢獻(xiàn)收益，設(shè)置多個(gè)指標(biāo)體系量化投資評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)對(duì)策略，更好地實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)指標(biāo)助力企業(yè)經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造價(jià)值。

（一）EVA指標(biāo)調(diào)整公式及含義

1. EVA公式調(diào)整

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）=項(xiàng)目稅后簽約利潤(rùn)-資金成本=項(xiàng)目稅后簽約利潤(rùn)-資金占用成本+資金貢獻(xiàn)收益

項(xiàng)目稅后簽約利潤(rùn)：基于房地產(chǎn)行業(yè)商品房預(yù)售的屬性，為更好及時(shí)體現(xiàn)實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果，在管理報(bào)表口徑中，用簽約利潤(rùn)替代會(huì)計(jì)利潤(rùn)，將收入確定口徑由竣工交房時(shí)點(diǎn)提前至商品房簽約時(shí)點(diǎn)。即商品房簽約后，將預(yù)收賬款對(duì)應(yīng)的簽約合同金額提前確認(rèn)收入（實(shí)務(wù)中銷(xiāo)售網(wǎng)簽后退房的比例低，在管理口徑中，可視為風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移），并匹配結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本費(fèi)用，確認(rèn)相應(yīng)的簽約利潤(rùn)。調(diào)整后的簽約利潤(rùn)有利于實(shí)現(xiàn)簽約后及時(shí)真實(shí)反映項(xiàng)目真實(shí)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。

資本成本：基于房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷(xiāo)售至竣備期間產(chǎn)生富余現(xiàn)金流的特性，資本成本公式做一定的調(diào)整，除考慮股東投入資金的機(jī)會(huì)成本，補(bǔ)充項(xiàng)目貢獻(xiàn)富余資金的利息收益，計(jì)算公式如下：

資金成本=資金占用成本-資金貢獻(xiàn)收益

資金占用成本=∑月末股東累計(jì)現(xiàn)金流（負(fù)數(shù)）*資金占用資金成本率

資金貢獻(xiàn)收益=∑月末股東累計(jì)現(xiàn)金流（正數(shù)）*資金貢獻(xiàn)資金成本率

股東累計(jì)現(xiàn)金流：從項(xiàng)目起始點(diǎn)（通常以確定土地合同作為起始點(diǎn)）開(kāi)始，將每月股東與項(xiàng)目公司的往來(lái)現(xiàn)金流凈額進(jìn)行累加。用于計(jì)算項(xiàng)目資金占用或資金貢獻(xiàn)的余額，計(jì)算股東現(xiàn)金流回正時(shí)間。

2. 資金成本計(jì)息起止日及資金成本率

計(jì)息起止日：自項(xiàng)目?jī)粽加眉瘓F(tuán)之日起，至項(xiàng)目竣工交房（如果是分期交房，資金貢獻(xiàn)扣除當(dāng)期應(yīng)分配的股東利潤(rùn)）。

資金成本率：伴隨房地產(chǎn)銷(xiāo)售凈利率逐年走低，通過(guò)提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率提高ROE。比如快速開(kāi)工、快速開(kāi)盤(pán)及縮短股東現(xiàn)金流回正時(shí)間要求。為倒逼經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏，激勵(lì)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)及時(shí)進(jìn)行資金歸集。以?xún)舻仨?xiàng)目為例，股東對(duì)自有資金占用采取分段計(jì)息方式（即占用時(shí)間越長(zhǎng)利率越高），股東現(xiàn)金流回正周期<=12月按16%，13～15月按24%，超過(guò)15月按30%進(jìn)行計(jì)息。資金貢獻(xiàn)資金成本率統(tǒng)一按12%計(jì)息。

3. EVA經(jīng)濟(jì)含義

當(dāng)EVA>0，即（項(xiàng)目稅后簽約利潤(rùn)+資金歸集收益）大于資金占用成本，代表項(xiàng)目創(chuàng)造的靜態(tài)利潤(rùn)及資金貢獻(xiàn)利息收入大于股東投入的資金占用成本，股東價(jià)值增加。

當(dāng)EVA<0，即（項(xiàng)目稅后簽約利潤(rùn)+資金歸集收益）小于資金占用成本，代表項(xiàng)目創(chuàng)造的靜態(tài)利潤(rùn)及資金貢獻(xiàn)利息收入大于股東投入的資金占用成本，股東價(jià)值減少。

從調(diào)整后公式可以看出，在管理報(bào)表口徑上，以簽約利潤(rùn)替代凈利潤(rùn)，根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)度情況，能更真實(shí)反映企業(yè)盈利狀況，有效解決稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)指標(biāo)滯后未能及時(shí)反映經(jīng)營(yíng)成果的問(wèn)題。同時(shí)在資金成本上考慮資金貢獻(xiàn)收益及分段計(jì)息，能更客觀(guān)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)現(xiàn)金流項(xiàng)目創(chuàng)造富余資金貢獻(xiàn)的價(jià)值及加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金周轉(zhuǎn)效率。以下進(jìn)一步闡述調(diào)整后EVA公式在投資評(píng)價(jià)及業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)中的具體應(yīng)用。

（二）EVA的投資評(píng)價(jià)應(yīng)用：結(jié)合EVA率及銷(xiāo)售凈利率作為項(xiàng)目類(lèi)型卡位標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功取決于投資決策和運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)，投資決策發(fā)揮了最主要的作用，評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇、計(jì)算、分析是投資決策的核心。投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要圍繞利潤(rùn)和現(xiàn)金流做評(píng)價(jià)，其中利潤(rùn)指標(biāo)主要是銷(xiāo)售凈利率，現(xiàn)金流指標(biāo)主要是NPV、IRR等。為解決EVA不能有效評(píng)價(jià)不同項(xiàng)目投資類(lèi)型及規(guī)模差異及投資回報(bào)率，使用相對(duì)指標(biāo)EVA率（即項(xiàng)目EVA/項(xiàng)目銷(xiāo)售總額）來(lái)進(jìn)行不同規(guī)模項(xiàng)目指標(biāo)評(píng)價(jià)。

從上文分析中提及的問(wèn)題，為解決EVA單一指標(biāo)的局限性，將銷(xiāo)售凈利、EVA率及IRR進(jìn)行組合并界定指標(biāo)期間值制定投資評(píng)價(jià)體系，量化不同項(xiàng)目類(lèi)型，如下：

利潤(rùn)型項(xiàng)目：銷(xiāo)售凈利率≥12%且EVA率≥4%且IRR≥16%

均衡型項(xiàng)目：銷(xiāo)售凈利率≥8%且EVA率≥銷(xiāo)售凈利率*60%且IRR≥20%

現(xiàn)金型項(xiàng)目：銷(xiāo)售凈利率≥7%且EVA率≥銷(xiāo)售凈利率且IRR≥20%

根據(jù)凈利率、EVA及IRR/MIRR三項(xiàng)指標(biāo)來(lái)量化項(xiàng)目的投資類(lèi)型（利潤(rùn)型、均衡型或現(xiàn)金流量型），其中利潤(rùn)型項(xiàng)目側(cè)重利潤(rùn)指標(biāo)，在銷(xiāo)售凈利率≥12%且IRR≥16%的條件下，現(xiàn)金流回正要求放寬，資金占用成本可以大于資金貢獻(xiàn)利息收入，但是EVA率最低不低于4%，該類(lèi)型適用于地貨比高，項(xiàng)目體量大，靜態(tài)利潤(rùn)較高但股東現(xiàn)金流回正周期長(zhǎng)的項(xiàng)目。現(xiàn)金流項(xiàng)目側(cè)重股東現(xiàn)金流快速收回，EVA率≥凈利率（即資金貢獻(xiàn)需大于資金占用）且IRR≥20%，靜態(tài)利潤(rùn)指標(biāo)可以適當(dāng)放寬，但不低于7%。EVA率≥凈利率，即資金貢獻(xiàn)收益-資金占用成本≥0， 代表資金貢獻(xiàn)的利息收入大于股東投入資金占用成本，表明該項(xiàng)目正向現(xiàn)金流貢獻(xiàn)超出股東投入的機(jī)會(huì)成本。

借助量化投資指標(biāo)分類(lèi)項(xiàng)目投資類(lèi)型，各房企可結(jié)合公司發(fā)展的階段性戰(zhàn)略，可以快速進(jìn)行項(xiàng)目類(lèi)型選擇。比如從資金投入來(lái)看，三、四線(xiàn)城市地價(jià)較低，自有資金負(fù)峰值較小，同時(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策相對(duì)寬松，快速開(kāi)工快速開(kāi)盤(pán)的可能性較大，能快速收回股東投入，再快速再投資，實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖贁U(kuò)張。因此，三、四線(xiàn)城市投資類(lèi)型及經(jīng)營(yíng)定位應(yīng)更側(cè)重現(xiàn)金流類(lèi)型項(xiàng)目。通過(guò)量化投資指標(biāo)篩選項(xiàng)目類(lèi)型，讓集團(tuán)投資決策委員會(huì)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展策略，區(qū)域的項(xiàng)目分布情況等因素能更快速、精準(zhǔn)地做出科學(xué)的投資決策。

（三）EVA的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)應(yīng)用：動(dòng)態(tài)測(cè)算EVA，結(jié)合開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行階段成就共享獎(jiǎng)勵(lì)發(fā)放

為了消除利潤(rùn)指標(biāo)的滯后，導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行及時(shí)激勵(lì)的缺陷，實(shí)現(xiàn)“事業(yè)共創(chuàng)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享”，基于EVA指標(biāo)制定成就共享激勵(lì)機(jī)制。

首先，根據(jù)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，定期測(cè)算項(xiàng)目全周期現(xiàn)金流收支?；谌芷诂F(xiàn)金流收支余缺情況，測(cè)算項(xiàng)目與股東現(xiàn)金流往來(lái)情況，計(jì)算股東現(xiàn)金流回正時(shí)間及股東累計(jì)現(xiàn)金流量余額。其次，根據(jù)股東現(xiàn)金流回正周期及開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，界定項(xiàng)目分段計(jì)息的資金成本率，結(jié)合股東累計(jì)現(xiàn)金流余額，計(jì)算資金占用成績(jī)資金貢獻(xiàn)收益，測(cè)算項(xiàng)目動(dòng)態(tài)EVA值。根據(jù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售簽約情況，測(cè)算已實(shí)現(xiàn)簽約利潤(rùn)及EVA;最后，根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)考核節(jié)點(diǎn)要求，基于已實(shí)現(xiàn)的簽約利潤(rùn)及EVA，測(cè)算相應(yīng)計(jì)提系數(shù)及共享獎(jiǎng)金總額;結(jié)合現(xiàn)金流的回正及回款率等獎(jiǎng)金發(fā)放要求，按開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)分階段發(fā)放成就共享獎(jiǎng)金。

通過(guò)以上成就共享獎(jiǎng)金機(jī)制，配合信息化系統(tǒng)建設(shè)搭建項(xiàng)目效益跟蹤系統(tǒng)，經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目共享獎(jiǎng)金總額及發(fā)放節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)在線(xiàn)實(shí)時(shí)可視化，有效強(qiáng)化項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)貫徹以現(xiàn)金流為核心的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理念，及時(shí)了解項(xiàng)目真實(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況和激活經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的組織活力。

四、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)引入EVA指標(biāo)及應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)以財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向，以利潤(rùn)和現(xiàn)金流為核心的投資決策、經(jīng)營(yíng)監(jiān)控及業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的運(yùn)營(yíng)體系建設(shè)。首先，以銷(xiāo)售凈利率、EVA率及IRR/MIRR作為綜合指標(biāo)量化投資類(lèi)型，實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策支撐。其次，通過(guò)信息化手段，定期測(cè)算項(xiàng)目全盤(pán)現(xiàn)金流及EVA，跟蹤項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)效益情況。最后，通過(guò)EVA測(cè)算可視化項(xiàng)目共享金，并及時(shí)按節(jié)點(diǎn)發(fā)放獎(jiǎng)金，有效評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)并激活組織活力。通過(guò)EVA指標(biāo)的應(yīng)用有效拉通投資決策、運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的指標(biāo)體系的連貫性，讓股東、管理層及項(xiàng)目操盤(pán)人員用科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)作為績(jī)效評(píng)估依據(jù)，實(shí)現(xiàn)“事業(yè)共創(chuàng)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享”。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：廈門(mén)大唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）