中國養(yǎng)老地產的創(chuàng)新發(fā)展

摘要：在我國人口老齡化形勢越來越嚴峻的情況下，養(yǎng)老不僅在于養(yǎng)老金額的“量”，更在于養(yǎng)老的“質”上。一個有品質有尊嚴的老年生活對于滿足老年人多樣化、多層次養(yǎng)老服務需求，提升老年人及其子女獲得感、幸福感、安全感具有重要意義。以上海“梧桐人家”國際健康頤養(yǎng)社區(qū)為例，通過介紹“梧桐人家”的養(yǎng)老設施及服務，闡述“醫(yī)養(yǎng)結合”社區(qū)養(yǎng)老的做法及意義，以期為中國養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓等發(fā)展提供經驗借鑒。

關鍵詞：人口老齡化;養(yǎng)老地產;梧桐人家

中圖分類號：D669 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）04-0032-06 收稿日期：2022-03-01

作者簡介：周旭明，英屬哥倫比亞大學管理學博士，上海杉達學院勝祥商學院副教授。

1 引言

養(yǎng)老地產是指在人口老齡化日趨嚴重的背景下，由房地產開發(fā)企業(yè)或相關的社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點，以適老化設計為創(chuàng)新核心，配建日常生活護理、餐飲服務、醫(yī)療、康復、健康管理、文體活動等重點基礎設施的新興地產市場。與普通房地產開發(fā)相比，養(yǎng)老地產產業(yè)鏈延伸較長，涉及保險、醫(yī)療、教育、文化體育與娛樂等多個行業(yè)。市場參與主體涵蓋了地產開發(fā)商、保險機構、醫(yī)療機構，以及其他業(yè)務跨界企業(yè)。當前，隨著經濟發(fā)展、人民生活水平提高、科學技術不斷進步、醫(yī)療保障體系不斷完善，人均壽命相應延長，全球正面臨著“銀發(fā)浪潮”的沖擊。國際上對于傳統(tǒng)老齡化社會的定義是：當一個國家或地區(qū)60歲以上老齡人口占總人口比例達10%以上，或者65歲以上老齡人口占總人口比例達7%以上，則此區(qū)域即進入了老齡化社會。以此為標準，2000年我國60歲及以上老年人口數量有1.26億，占總人口的10%左右，可見我國在上世紀末已進入老齡化社會。根據第七次全國人口普查數據，中國60歲以上老年人口為2.64億，占比18.70%，其中65歲以上老年人口1.91億，占比13.50%。與2010年第六次全國人口普查相比，60歲以上人口比重上升5.44個百分點，65歲以上人口比重上升4.63個百分點。老年撫養(yǎng)比達到29.5%，即約3.4個勞動年齡人口（16～59歲）供養(yǎng)1個老年人口（60歲以上）。可見，我國人口老齡化形勢十分嚴峻。

為應對我國日益嚴重的人口老齡化趨勢，國家積極進行養(yǎng)老“頂層設計”。2013年，國務院印發(fā)《關于促進健康服務業(yè)發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2013〕40號），提出要積極推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務相結合。2016年10月，中共中央國務院印發(fā)《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》指出要“推進老年醫(yī)療衛(wèi)生服務體系建設，推動醫(yī)療衛(wèi)生服務延伸至社區(qū)、家庭。健全醫(yī)療衛(wèi)生機構與養(yǎng)老機構合作機制，支持養(yǎng)老機構開展醫(yī)療服務。推進中醫(yī)藥與養(yǎng)老融合發(fā)展，推動‘醫(yī)養(yǎng)結合，為老年人提供治療期住院、康復期護理、穩(wěn)定期生活照料、安寧療護一體化的健康和養(yǎng)老服務，促進慢性病全程防治管理服務同居家、社區(qū)、機構養(yǎng)老緊密結合。鼓勵社會力量興辦醫(yī)養(yǎng)結合機構”。2019年10月，國家衛(wèi)生健康委聯(lián)合民政部等部委發(fā)布《關于深入推進醫(yī)養(yǎng)結合發(fā)展的若干意見》（國衛(wèi)老齡發(fā)〔2019〕60號）進一步對“醫(yī)養(yǎng)結合”工作進行了規(guī)范。2021年，《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》指出要“實施積極應對人口老齡化國家戰(zhàn)略”，首次將“積極應對人口老齡化”上升為國家戰(zhàn)略，提出“完善社區(qū)居家養(yǎng)老服務網絡，推進公共設施適老化改造，推動專業(yè)機構服務向社區(qū)延伸，整合利用存量資源發(fā)展社區(qū)嵌入式養(yǎng)老”。在此背景下，太平人壽斥資40億元，耗時6年于2019年打造出一所高端養(yǎng)老社區(qū)——上?！拔嗤┤思摇保源藶橐劳?，地產、保險、金融機構、醫(yī)療機構等深度融合，行業(yè)發(fā)展主題持續(xù)多元，是“醫(yī)養(yǎng)結合”的具體實踐，對于更好地滿足老年人健康養(yǎng)老服務需求具有重要意義。

2 上海梧桐人家概述

上海梧桐人家全稱為“太平小鎮(zhèn)·梧桐人家國際健康頤養(yǎng)社區(qū)”，是集生活照料、康復護理、文體娛樂等多功能于一體，輻射上海市區(qū)及周邊城市，具有示范作用的醫(yī)養(yǎng)結合型養(yǎng)老機構，由中國世界500強企業(yè)——中國太平保險集團旗下專業(yè)壽險子公司太平人壽出資興建的首個旗艦型養(yǎng)老社區(qū)項目，由太平養(yǎng)老產業(yè)管理有限公司負責運營。梧桐人家坐落在上海浦東張江科學城上海國際醫(yī)學園區(qū)，占地18.9萬平方米，包括15.9萬平方米的活力居住區(qū)和會所中心，以及1.3萬平方米的療養(yǎng)院等。地理位置優(yōu)越：其所在的張江科學城，是一個集“醫(yī)、教、研、產”為一體的新興綜合性醫(yī)學園區(qū)，上海國際醫(yī)學中心、質子重離子醫(yī)院、曙光醫(yī)院總院等各大醫(yī)院就在周邊，毗鄰新場古鎮(zhèn)，文化氣息濃厚，距離市中心和陸家嘴40分鐘車程，距離浦東機場僅30分鐘車程，距上海迪士尼樂園約3公里，靠近軌道交通11號線、16號線站點（見圖1）。

上海梧桐人家主體部分為金楓區(qū)養(yǎng)老公寓，建設有多棟小高層，是面向活力長者推出的高端養(yǎng)老公寓。多種房型任意選擇可滿足不同客戶的入住需求，且房間均為南向戶型，配有獨立廚房、衛(wèi)生間、地暖器、新風、空調等設施。全區(qū)域通用設計及適老化設施，如緊急呼叫按鈕、輪椅出入母門、隔音門窗等，為滿足老年人的特殊需求，各房間配有專用床，并配有專業(yè)浴缸，每日清洗。另外，每棟養(yǎng)老公寓一樓設置衛(wèi)星會所，打造寬闊的主題活動空間。樓與樓、樓與景之間規(guī)劃風雨連廊晴無日曬、雨無淋濕，游樂區(qū)可體驗易普樂設施，克服一般康復訓練的單調感，增加老人與兒童的互動。該社區(qū)有圖書館、休閑學院等學習場所，為計劃復學的老人提供服務（見圖2）。

上海梧桐人家金楓區(qū)養(yǎng)老公寓戶型主要有溫馨一居、清雅一室和頤樂雙居等，具體為：①溫馨一居（使用面積約39m2），臥室連通南向陽臺，客廳連同餐廳，各功能空間齊備，布局合理;②清雅一室（使用面積約59m2），戶型方正，南北朝向，全明戶型，具有寬敞獨立的會客空間;③頤樂雙居（使用面積約65m2），在清雅一室的基礎上，增加一間北向臥室（見圖3）。

上海梧桐人家金楓區(qū)養(yǎng)老公寓多樣可選的戶型，可滿足不同消費群體的居住需求。值得一提的是，金楓區(qū)中心會所設置各類活動空間，主體結構為地上四層+地下一層，秉持“功能齊全，動靜區(qū)分”的布局理念，一樓生活服務包括游泳館、SPA、超市、餐廳、銷售大廳等;二樓躍動強身包括健身房、康復運動館、餐廳等;三樓睿智養(yǎng)心包括老年大學、多功能廳、圖書館等;四樓綜合服務包括辦公區(qū)、多功能廳、娛樂空間等，而地下一樓為配套設施，包括員工餐廳、廚房等，為長者們提供了休閑好去處，極大滿足了老齡人士精神文化需求。

3 上海梧桐人家“5H”服務簡介

“5H”代表健康悅生（Health&Hospital）、旅居悅情（Holiday）、家之悅享（Home）、服務悅心（Hotel）、快樂悅學（Happiness）5個英文首字母。在此基礎上，根據中國老人的喜好與習慣，將整體服務分為四大板塊：生活服務（安居家）、餐飲服務（美食家）、娛樂服務（快樂家）、健康服務（健康家），多達145項服務可供住戶選擇，其中24類共91項為基礎服務，涵蓋住戶日常中從開門七件事到健康八維度的幾乎所有基本需求，讓每位住戶都能找到同家一樣的安全感及輕松自在感（見表1）。

在基礎服務體系的基礎上，17類共54項為增值服務偏重于餐飲及健康服務，生活及快樂服務仍以基礎類服務為主，可滿足住戶的個性化服務需求。

考慮到入住的老年人大多身體狀況復雜，存在較多的基礎疾病，對醫(yī)療及健康服務要求更為突出的情況，梧桐人家八維生活計劃從日常生活：食、運動、休閑等設計定制化健康干預計劃，將健康融入生活，為老人制定健康的生活方式來調理一系列慢性病。其健康管理服務涵蓋：

（1）突發(fā)疾病現(xiàn)場急救：引進心電圖、血壓、血氧、呼吸、體溫、EtCO2、血紅蛋白、心肌鈣蛋白和N末端腦鈉素源水平等多維度生命體征檢測系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)老人有異常后第一時間趕到現(xiàn)場，進行急救服務。

（2）急救轉診：40分鐘內可達梧桐人家附近急診醫(yī)院，監(jiān)護室通知120急救中心派車，管家到現(xiàn)場急救、保安引導120進園區(qū)，及時送往定點醫(yī)院。

（3）三甲醫(yī)院專家預約和全程陪同：由梧桐醫(yī)護團隊派專車陪同老年人及家屬去醫(yī)院例行檢查，并提供老人就醫(yī)流程協(xié)助。

（4）遠程醫(yī)療服務：多位知名專家坐診梧桐遠程會診中心，針對各類疑難病癥進行遠程會診。

（5）綠色就醫(yī)及住院通道：可協(xié)助預約多個三甲醫(yī)院門診掛號、VIP診室、特殊檢查或住院、手術優(yōu)先安排。

（6）海外醫(yī)療通道：提供海外知名醫(yī)療機構就醫(yī)渠道和專家資源，專業(yè)團隊協(xié)助對接出國就醫(yī)事宜。

以上這些服務無疑為住戶健康安全筑起堅實全面的“安全網”以及完整可靠的健康屏障。

同時，梧桐人家非常注重健康教育，根據季節(jié)變換，梧桐人家每月推出一個特色沙龍活動主題，在輕松、融洽中學習健康知識，獲得健康的專業(yè)指導（見表2）。

此外，在餐飲服務方面，上海梧桐人家也積極貫徹“健康”理念，采用符合長者生理特點的烹飪方法。比如，部分長者咀嚼能力及吞咽能力都較弱，梧桐人家餐飲團隊將設計研發(fā)適合的“軟食物”，不僅保有食材原本的美味，還能夠咀嚼容易消化;同時，針對長者普遍存在的“三高”問題，由營養(yǎng)師主導，專門設計符合慢病的低糖低鹽少油的食物，讓住戶吃的更健康。為保證食品安全，梧桐人家餐飲團隊將與多家有機農場合作，持續(xù)為住戶提供最安全最新鮮的無公害健康綠色食材。

4 結論與啟示

人口老齡化成為21世紀全人類最重要的社會趨勢之一，老齡化引發(fā)的“銀發(fā)危機”迫切要求在保障養(yǎng)老金金額“量”的同時，注重老年生活的“質”。“十四五”規(guī)劃提出“構建養(yǎng)老、孝老、敬老的社會環(huán)境，強化老年人權保障，發(fā)展銀發(fā)經濟，開發(fā)適老化技術和產品，培育智慧養(yǎng)老等新業(yè)態(tài)”，可見，養(yǎng)老地產大有可為。將從建筑設計、園林規(guī)劃到房屋的標準配置上強調適老化設計，即更偏向于符合老年人相關的建筑產品開發(fā)，從護理、醫(yī)療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常的起居呵護更符合老年人的行為習慣，“醫(yī)養(yǎng)結合”“健康康養(yǎng)”已成為老年公寓或老年社區(qū)的發(fā)展趨勢及目標。中國太平保險集團旗下專業(yè)壽險子公司太平人壽打造的上海梧桐人家首創(chuàng)“健康醫(yī)療”“溫馨家園”“酒店式服務”“文娛生活”“旅居度假”等全方位5H服務理念，集高品質養(yǎng)老服務、個性化親情服務、健康養(yǎng)生、臨床醫(yī)療、護理服務于一體，開展“居家式一站式”的養(yǎng)老體驗，根據長者的身體特點、實際需求和個人喜好，結合專業(yè)的照護評估結果，針對能力完好、輕度失能、中度失能、重度失能四個級別的長者，為其定制全過程專業(yè)照護計劃，包括醫(yī)療康復方案、用藥管理方案、個性化膳食方案、疾病防治方案、運動方案、心理健康方案等，使長者保持健康的體質、愉悅的心情，生理上各項功能的衰退得到有效延緩，提升生命質量。不僅實現(xiàn)了“保險”與“地產”的“完美結合”，更為中國房地產業(yè)特別是養(yǎng)老地產領域的發(fā)展注入更多的活力與“人文關懷”。

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