虛實同構(gòu)，產(chǎn)業(yè)共建新居住數(shù)字空間

摘要：居住數(shù)字空間本質(zhì)是居住空間的數(shù)字化。從居住數(shù)字空間的相關(guān)概念、驅(qū)動力、價值以及實踐展開分析，指出居住數(shù)字空間是推動完整產(chǎn)業(yè)數(shù)字化的基石。但從實踐看，居住數(shù)字空間整體建設(shè)滯后，需要通過產(chǎn)業(yè)開放、數(shù)碼共享，共建數(shù)字空間，實現(xiàn)數(shù)字空間與物理空間實時同步共振，以推動行業(yè)效率和品質(zhì)的新革命。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)數(shù)字化;空間數(shù)字化;居住數(shù)字空間;產(chǎn)業(yè)共建

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）04-0025-07 收稿日期：2022-03-01

作者簡介：粟樣丹，貝殼研究院戰(zhàn)略研究部高級分析師。

現(xiàn)實世界與數(shù)字世界的同頻發(fā)展映射在居住服務(wù)行業(yè)，可用“居住數(shù)字空間”概括，與當前火熱的“元宇宙”本意一致。居住數(shù)據(jù)空間可滿足消費者與服務(wù)者在不同空間的實時、沉浸、協(xié)作、智能交互，實現(xiàn)所想即所見、所見即所得。然而，居住數(shù)字空間仍然面臨啟動慢、投入重、技術(shù)融合難、數(shù)據(jù)孤島等重重挑戰(zhàn)，仍需要居住服務(wù)產(chǎn)業(yè)上下游探索和共建，為消費者帶來“空間即服務(wù)”“空間即產(chǎn)業(yè)”的全新居住體驗。

1 居住數(shù)字空間相關(guān)概念

1.1 居住數(shù)字空間定義

居住數(shù)字空間本質(zhì)是居住空間的數(shù)字化。以物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能、VR等數(shù)字技術(shù)群為基礎(chǔ)，實現(xiàn)對房屋、社區(qū)等物理居住空間全量信息與數(shù)據(jù)的采集、清洗、存儲以及應用，使得居住空間在線上可知、可感與可用。

居住數(shù)字空間由物理層、數(shù)據(jù)層、技術(shù)層和應用層構(gòu)成（見圖1）。物理層是家庭居住生活的活動空間，包括住宅、建筑物、社區(qū)所構(gòu)建的物理空間;數(shù)據(jù)層是數(shù)字空間的關(guān)鍵要素，由淺層數(shù)據(jù)、潛藏數(shù)據(jù)以及交互數(shù)據(jù)構(gòu)成;技術(shù)層解決數(shù)據(jù)采集、空間建模以及深度學習等技術(shù)處理問題。應用層則是基于空間數(shù)據(jù)在營銷、交易及其他場景的智能化應用，如智能推薦、智能交互等。

1.2 居住數(shù)字空間的數(shù)據(jù)構(gòu)成

居住空間數(shù)據(jù)具有多元性、實時性以及復雜性，表現(xiàn)在數(shù)據(jù)構(gòu)成上：第一層，空間基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，即視覺可觀測、識別和簡單工具測量數(shù)據(jù)，如房屋面積、高度、戶型、外觀、顏色等;第二層，空間潛藏數(shù)據(jù)，是視覺不可直接觀測的數(shù)據(jù)，如采光、承重、材質(zhì)、工藝、產(chǎn)權(quán)、建成時間以及數(shù)據(jù)之間的圖譜關(guān)系等，構(gòu)成AI規(guī)模應用的原料;第三層，空間交互數(shù)據(jù)，即人與空間、人與人在空間內(nèi)的交互行為、偏好數(shù)據(jù)，滿足服務(wù)向個性化、自動化等高階智能應用（見圖2）。

1.3 居住數(shù)據(jù)空間的價值

居住空間的數(shù)字化有賴于三大關(guān)鍵要素，即空間、人（消費者與從業(yè)者）以及服務(wù)流程的標準化、線上化和智能化。因此，居住服務(wù)業(yè)完整數(shù)字化轉(zhuǎn)型需完成“兩要”：既要完成關(guān)鍵要素的“拆”與“連”的重構(gòu)，也要構(gòu)建“采、存、用”的數(shù)據(jù)閉環(huán)。

具體來講，首要任務(wù)是完成對空間、消費者、從業(yè)者與服務(wù)流程的拆分與再連接?！安鸱帧?，即對空間信息、消費者需求、服務(wù)流程拆分為數(shù)百個結(jié)構(gòu)化字段或者上百個標準化環(huán)節(jié);“連接”，即通過技術(shù)和產(chǎn)品的方式將數(shù)百個字段、環(huán)節(jié)重新連接，重新定義空間、消費者、服務(wù)者乃至整個流程和組織。其次是在數(shù)據(jù)安全和合規(guī)條件下，搭建數(shù)據(jù)采集、存儲、清洗和應用完整環(huán)節(jié)，形成數(shù)據(jù)賦能業(yè)務(wù)、業(yè)務(wù)反哺數(shù)據(jù)的閉環(huán)。

因此，居住數(shù)字空間是產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的新基石與加速器，具體表現(xiàn)為三方面：一是數(shù)字空間是完整數(shù)字化的必要環(huán)節(jié)，空間數(shù)據(jù)具有撬動產(chǎn)業(yè)數(shù)字化的乘數(shù)效應，是數(shù)據(jù)閉環(huán)必不可少的一環(huán);二是數(shù)字空間是響應消費者需求變化的新載體，是服務(wù)者提供服務(wù)的“新場所”;三是數(shù)字空間既是技術(shù)具體的應用場景，又是推動技術(shù)進步的反作用力。

2 居住數(shù)字空間驅(qū)動力

2.1 需求方面，居住數(shù)字空間成為服務(wù)體驗的新媒介

住宅總體短缺已成為歷史，房屋回歸居住屬性，2020年城鎮(zhèn)家庭人均建筑面積超40平方米。伴隨著Z時代消費者入市、新中產(chǎn)崛起、老齡化加速，專業(yè)、品質(zhì)、多元服務(wù)需求亟待被滿足。疊加消費行為線上化加速，數(shù)字空間成為更高效、更便捷、更好體驗服務(wù)的新媒介。

2.2 供給方面，數(shù)字空間牽引服務(wù)者改造

相對需求的快速變化，供給側(cè)應變相對遲緩：一方面，隨著人力成本上升、利潤空間被壓縮，中小型企業(yè)服務(wù)效率與創(chuàng)新遭遇瓶頸;另一方面，專業(yè)化、職業(yè)化居住服務(wù)者數(shù)量遠遠不足，服務(wù)者之間能力方差大，優(yōu)質(zhì)服務(wù)成為“稀缺品”。

數(shù)字空間有助于牽引服務(wù)者數(shù)字化改造，降低服務(wù)者能力方差，提升服務(wù)效率與品質(zhì)（見圖3）。如貝殼找房經(jīng)紀人借助AI訓練（小貝助手），提升線上VR帶看講解能力，縮短成長周期。

2.3 技術(shù)方面，規(guī)模商用進程加快，商用成本快速下降

隨著云計算、AI、VR、IOT等數(shù)字空間可應用技術(shù)不斷成熟，技術(shù)從實驗室到商業(yè)落地周期越來越短。如2020年貝殼找房·如視推出的三維激光采集設(shè)備“伽羅華”，實現(xiàn)了采集半徑擴大至10～25米，且采集精度縮小至20mm絕對誤差。

同時，技術(shù)規(guī)模商用成本逐步下降，降低房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)建設(shè)數(shù)字空間的成本。德勤分析，2020年全球芯片價格相比2014年下降70%。阿里云新的存算分離解決方案使得整體成本下降30%（見圖4）。

2.4 政策方面，政策友好，立法逐步完善

國家數(shù)字化戰(zhàn)略從信息化向智能化轉(zhuǎn)變。2014年“大數(shù)據(jù)”首次寫入政府工作報告，“十四五”規(guī)劃再次明確提出打造數(shù)字經(jīng)濟新優(yōu)勢，培育壯大人工智能、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈、云計算等新興數(shù)字產(chǎn)業(yè)。

此外，隨著《個人信息保護》《數(shù)據(jù)安全法》的表決通過和實施，相關(guān)立法逐步完善，產(chǎn)業(yè)運行有法可依。政策與立法的完善為數(shù)字空間為代表的產(chǎn)業(yè)數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施提供有利運行規(guī)則和環(huán)境。

3 居住數(shù)字空間實踐

3.1 居住數(shù)字空間規(guī)模

以全球最大的居住存量空間以及最大的居住服務(wù)市場為基礎(chǔ)，中國是全球最大潛在居住數(shù)字空間的國家。物理居住空間看，我國城鎮(zhèn)存量住宅超3億套、約340億平方米，遠超過美國住宅1.4億套、200億平方米;市場規(guī)?？矗幼》?wù)業(yè)擁有超30萬億的市場規(guī)模，是美國的1.8倍、英國的10倍、日本的15倍（見圖5）。

3.2 居住數(shù)字空間建設(shè)現(xiàn)狀

居住數(shù)字空間是一場長期戰(zhàn)役：居住行業(yè)數(shù)字空間建設(shè)普遍較為滯后，且行業(yè)之間發(fā)展差距較大。此外居住數(shù)字空間建設(shè)面臨數(shù)據(jù)采集和清洗難度大、技術(shù)場景化應用有待深化、資金約束等諸多挑戰(zhàn)。

3.2.1 居住數(shù)字空間尚未規(guī)模性啟動

調(diào)研公司中，約兩成公司嘗試建設(shè)居住數(shù)字空間。其中房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)相對領(lǐng)先，約55%公司自行建設(shè)或搭載互聯(lián)網(wǎng)公司應用數(shù)字空間數(shù)據(jù)庫，而在房地產(chǎn)開發(fā)、家庭服務(wù)業(yè)（搬家、保潔）這一比例不足10%（見圖6）。

3.2.2 數(shù)字空間建設(shè)以自建為主

已建設(shè)數(shù)字空間數(shù)據(jù)庫居住服務(wù)業(yè)企業(yè)中，超八成選擇通過人工采集、硬件掃描等方式自建空間數(shù)據(jù)庫（見圖7）。其中，VR/3D技術(shù)采用比例最高，占比約70%;其次為三維掃描技術(shù)，占比約40%。

3.2.3 數(shù)字空間的應用場景

建筑與家裝的設(shè)計應用、線上智能營銷是居住服務(wù)業(yè)應用數(shù)字空間最主要應用場景，分別占比62%與58%（見圖8）。

3.3 居住數(shù)據(jù)空間面臨的挑戰(zhàn)

數(shù)字空間面臨的挑戰(zhàn)：既需要與企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型整體戰(zhàn)略協(xié)同，還需要攻破技術(shù)、組織、人才等諸多難題，“單打模式”困難重重。

3.3.1 居住服務(wù)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型受阻

調(diào)研表明，居住服務(wù)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型滯后。一方面，約六成未開展數(shù)字化轉(zhuǎn)型，觀望學習、無從開啟數(shù)字化以及預估數(shù)字化成本過高是阻礙企業(yè)開展數(shù)字化轉(zhuǎn)型最主要的因素，分別占比60%、35%、21%（見圖9）?？梢姡髽I(yè)數(shù)字化意識轉(zhuǎn)化為戰(zhàn)略行動仍需要較長的實踐道路。另一方面，開展數(shù)字化轉(zhuǎn)型企業(yè)仍處于起步階段，且數(shù)字化轉(zhuǎn)型投入力度弱。根據(jù)調(diào)研，九成企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型不足五年，其中約1/4企業(yè)開展數(shù)字化轉(zhuǎn)型不足1年，而且60%企業(yè)數(shù)字化投入占每年收入比重不足10%。

3.3.2 數(shù)據(jù)價值難以充分利用

對嘗試建設(shè)居住數(shù)字空間企業(yè)而言，數(shù)據(jù)上下游不合作、數(shù)據(jù)人才支持不足以及非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)難清洗三大難題限制了數(shù)據(jù)價值的最大化。具體來看：約42%的受訪者認為由于行業(yè)缺乏通用數(shù)據(jù)采集標準，空間數(shù)據(jù)無法連接應用;其次，公司數(shù)據(jù)人才不足、技術(shù)落后以及數(shù)據(jù)非結(jié)構(gòu)化、清洗難度大，占比均為30%（見圖10）。

4 居住數(shù)字空間展望

4.1 構(gòu)建產(chǎn)業(yè)數(shù)字空間的有效路徑

近2/3受訪者認為，產(chǎn)業(yè)上下游開放、共享、共建居住數(shù)字空間，是解決當前數(shù)字空間建設(shè)中資金壓力大、采集難度大、數(shù)據(jù)價值未充分挖掘等難題的有效方案。產(chǎn)業(yè)共建既能有效豐富數(shù)據(jù)維度，解決數(shù)據(jù)完整性，還能共享成熟技術(shù)和硬件設(shè)備，避免技術(shù)研發(fā)的重復投入和數(shù)據(jù)重復采集，共擔人員和運維成本。

4.2 居住數(shù)字空間的產(chǎn)業(yè)共建方案

面對數(shù)字空間建設(shè)的挑戰(zhàn)和痛點，本文嘗試提出“四步走”解決方案，協(xié)同政府、學會，共建覆蓋全產(chǎn)業(yè)的數(shù)字空間運營平臺（見圖11）。

第一步，重視數(shù)字空間，強化合作理念。數(shù)字空間是一項長期建設(shè)工程，是數(shù)字化戰(zhàn)略的基石。為此，行業(yè)各參與者應將數(shù)字化轉(zhuǎn)型、數(shù)字空間構(gòu)建從輔助業(yè)務(wù)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)提升到戰(zhàn)略地位。

第二步，數(shù)據(jù)開放、共享，夯實基礎(chǔ)設(shè)施。以信任為核心，以信息安全和數(shù)據(jù)合規(guī)為前提，構(gòu)建數(shù)字空間的共享機制。貝殼作為科技驅(qū)動的新居住服務(wù)商，數(shù)字空間建設(shè)周期已超過13年。未來，貝殼找房將深化自身能力，打造產(chǎn)業(yè)云，面向全產(chǎn)業(yè)開放和共享數(shù)據(jù)、技術(shù)，讓更多消費者與經(jīng)紀人享受數(shù)字空間紅利。

第三步，合作框架機制化，數(shù)據(jù)和技術(shù)產(chǎn)品化?？臻g數(shù)據(jù)與技術(shù)能力的開放平滑了數(shù)字空間在應用環(huán)節(jié)的梯度差，但數(shù)字空間“生產(chǎn)”環(huán)節(jié)仍需進一步探索和實踐。首先，居住服務(wù)企業(yè)協(xié)同上下游充分研討，達成對數(shù)據(jù)采集、清洗、存儲以及應用的統(tǒng)一規(guī)則的共識，保障數(shù)據(jù)生產(chǎn)、流轉(zhuǎn)和應用的質(zhì)量以及安全可靠。其次，保證各相關(guān)利益群體知曉以及合法權(quán)益的前提下，各方共同推動數(shù)字空間的數(shù)據(jù)生產(chǎn)、應用以及治理的通用標準和管理框架，將合作規(guī)則機制化，數(shù)據(jù)、技術(shù)產(chǎn)品化，以便各參與方能夠最小化溝通成本。

第四步，全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋，建立第三方運營平臺。協(xié)同政府、學會以及行業(yè)各方，共建數(shù)字空間的建設(shè)與應用的第三方平臺。將各個垂直生長、孤立的數(shù)字空間由豎到橫全方位打通，甚至串聯(lián)住宅開發(fā)、交易、家裝、家居、家庭服務(wù)等產(chǎn)業(yè)上下游。

5 結(jié)語

居住數(shù)字空間作為居住服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化的新基石，將重塑居住服務(wù)的效率和品質(zhì)：一方面，“空間即服務(wù)”，數(shù)字空間將打破時空約束，為消費者打造虛實同構(gòu)的“第三體驗空間”，提供一站式、超個性化和品質(zhì)服務(wù);另一方面，“空間即產(chǎn)業(yè)”，以數(shù)字空間為載體，緊密鏈接房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)各方。從長遠來看，居住數(shù)字空間可連接開發(fā)商、房產(chǎn)交易、家裝、智能家居等產(chǎn)業(yè)上下與各方，衍生大量的創(chuàng)新空間和嶄新的行業(yè)機會，推動新職業(yè)涌現(xiàn)。

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