穩(wěn)定市場預(yù)期 關(guān)鍵是做到“三個(gè)平衡”

摘要：“穩(wěn)”一直都是房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)。2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。結(jié)合“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)要求，有必要厘清房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)的幾個(gè)基本問題。

關(guān)鍵詞：三個(gè)平衡;市場調(diào)控;因城施策

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）04-0022-03 收稿日期：2022-03-18

作者簡介：郭祖軍，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心，副總分析師，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。

1 房地產(chǎn)市場預(yù)期形成機(jī)制

預(yù)期是一種事先期望，一般指市場主體對(duì)市場變量未來變化所做出的預(yù)測或判斷。在房地產(chǎn)市場中，市場主體最關(guān)注的變量就是價(jià)格。“穩(wěn)預(yù)期”就是引導(dǎo)和管理各主體對(duì)市場特別是房價(jià)的預(yù)期，使之穩(wěn)定并符合“保持市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的政策目標(biāo)。

一般而言，專業(yè)分析師會(huì)從經(jīng)濟(jì)學(xué)、國際經(jīng)驗(yàn)和歷史發(fā)展周期等維度總結(jié)應(yīng)用各類市場預(yù)測和理性預(yù)期模型，如大多數(shù)人將“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”奉為圭臬。他們認(rèn)為，對(duì)于深圳等超大城市而言，人口流入與產(chǎn)業(yè)積聚、資本集中、配套成熟互為促進(jìn)，構(gòu)成了巨大的住房需求，而居住用地供應(yīng)又有限，中長期看漲房價(jià);短期則看資金的多寡，貨幣發(fā)行多、資金流入寬松的話，住房將很大程度上成為最大的資金“蓄水池”。2015—2016年全國性的房價(jià)快速上漲就是典型的貨幣超發(fā)推動(dòng)的，2020年深圳二手房非理性上漲亦是各類信貸資金違規(guī)流入推波助瀾。

普通民眾或許也有如專業(yè)人士一樣的分析范式和中長期預(yù)期，但其短期預(yù)期主要基于市場信息和身邊案例，即市場情緒。如周邊朋友很少討論房地產(chǎn)，其自然也不會(huì)過多關(guān)注;若其經(jīng)常接收到“我上個(gè)月?lián)Q了一套大平層”“我買的龍華那房子不到半年已經(jīng)漲了100萬元”這種信息，其躍躍欲試就在所難免。

一個(gè)不應(yīng)忽視的趨勢是，在便捷交通、高速網(wǎng)絡(luò)、超現(xiàn)實(shí)的虛擬和現(xiàn)實(shí)交互技術(shù)、人工智能技術(shù)等科技革新的帶動(dòng)下，社會(huì)資源集聚、人們生活方式等社會(huì)組織形式正在發(fā)生潛移默化的變化，這將深刻影響區(qū)域房地產(chǎn)市場。一線城市是否持續(xù)聚集人口，人們對(duì)高昂成本下的住房產(chǎn)權(quán)需求是否還如當(dāng)前這般執(zhí)著，還是未知數(shù)。

2 市場預(yù)期如何影響市場走勢

房地產(chǎn)市場是一個(gè)典型的二級(jí)混沌系統(tǒng)，其走勢會(huì)受到預(yù)期影響而改變，從而很難精準(zhǔn)預(yù)測。這很好理解，如果有一個(gè)模型能精確預(yù)測2022年底深圳房價(jià)會(huì)大漲到10萬元/平方米并被人們認(rèn)同，那么購房者現(xiàn)在就會(huì)大舉買入，很可能2022年上半年就會(huì)沖到這個(gè)價(jià)位，至于下半年實(shí)際會(huì)是多少，不得而知。理解這個(gè)原理，是判斷市場走勢、加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)的關(guān)鍵。

預(yù)期要穩(wěn)，前提是確定性。但是，一旦這種確定性被放大、確認(rèn)，又會(huì)反作用于市場，加大市場波動(dòng)，這似乎是個(gè)矛盾。

對(duì)購房者來說，中長期預(yù)期固然影響其購房決策，但短期預(yù)期及可支付能力才直接決定其當(dāng)前是否購房的行為。大多數(shù)購房者總是試圖踏準(zhǔn)“市場低點(diǎn)”，即使中長期看漲，但短期看跌或看不明白的話并不會(huì)出手，而是持幣待購。當(dāng)市場調(diào)整初期、趨勢不明朗時(shí)，有心的購房者則是觀察周邊人的動(dòng)向，采取“跟隨”策略，這將催化并確立市場趨勢。

回顧近20年的房地產(chǎn)市場，有學(xué)者認(rèn)為市場正處于庫茲涅茨周期尾部，現(xiàn)在看還為時(shí)過早。以深圳為例，市場經(jīng)歷了2006—2007年、2009年、2013年、2015—2016年、2020年等多輪快速上漲，即使2008年、2012年市場回調(diào)，但政府馬上出臺(tái)刺激措施，市場隨即暴漲。顯然，政策變量干預(yù)甚至改變了周期波動(dòng)，但是，政策的逆周期調(diào)節(jié)也使得市場主體形成了房價(jià)“漲多跌少”“只漲不跌”甚至“只能漲不能跌”的預(yù)期。受此預(yù)期影響，房企加杠桿擴(kuò)張，購房者擔(dān)心買晚、買小，超前借貸買房，這些行為又進(jìn)一步推動(dòng)了房價(jià)加快上漲，市場陷入惡性循環(huán)。背后的根本原因是，住房供求關(guān)系緊張和住房信貸寬松等房地產(chǎn)“過度金融化”帶來的市場投資炒作盛行。

3 房地產(chǎn)市場預(yù)期穩(wěn)定的基礎(chǔ)和條件

不同群體的房價(jià)期望各不相同，市場“長牛慢漲”是開發(fā)商、業(yè)主、購房者和地方政府都可接受的“最大公約數(shù)”。但期望不等同于預(yù)期，而且一致良好的預(yù)期也可能會(huì)“合成謬誤”。必須看到，穩(wěn)預(yù)期穩(wěn)的是“房價(jià)不會(huì)大漲大跌”的預(yù)期，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)是穩(wěn)預(yù)期的基礎(chǔ)，穩(wěn)預(yù)期又反作用于穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)，三者形成一個(gè)閉環(huán)反饋機(jī)制。

要形成房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的預(yù)期，前提是宏觀經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期穩(wěn)定。穩(wěn)定、可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期可使居民就業(yè)和收入增長預(yù)期穩(wěn)定，增加居民投資和消費(fèi)的底氣，資金也有更多可選擇的去處。同時(shí)，需要做到“三個(gè)平衡”：一是住房供求基本平衡。住房供應(yīng)適足，供求總量、結(jié)構(gòu)基本平衡，各種層次的住房需求都可滿足，購房者更加從容。二是調(diào)控政策保壓平衡。合理甄別需求，對(duì)合理需求、投資投機(jī)需求有保有壓且原則一以貫之，市場主體對(duì)政策調(diào)整的方向、內(nèi)容、力度甚至?xí)r點(diǎn)可預(yù)期、可自我調(diào)節(jié)，而不是“賭政策”。三是市場信息疏堵平衡。市場信息公開透明，行為規(guī)范，購房者可輕松獲得及時(shí)準(zhǔn)確的市場信息，加大對(duì)市場不實(shí)信息、鼓噪輿論的打擊，使購房者不會(huì)明顯受到市場躁動(dòng)或恐慌情緒傳染甚至裹挾。

4 因城施策加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)

要使這種“長牛慢漲”的期望轉(zhuǎn)化為預(yù)期，進(jìn)而形成市場走勢，需要因城施策，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制。

保持住房供求動(dòng)態(tài)平衡是核心。要處理好人、房、地的平衡關(guān)系，確保住房新增供應(yīng)保持合理水平，其中，一個(gè)核心指標(biāo)的新房庫存去化周期。實(shí)踐證明，庫存去化周期保持在9～18個(gè)月的動(dòng)態(tài)區(qū)間是合理的，只有供給量保持一定富余，購房者才會(huì)不慌不忙，預(yù)期穩(wěn)定才有基礎(chǔ)。其中，對(duì)于去化周期低于9個(gè)月的城市，要加大居住用地供應(yīng)和住房建設(shè)力度;對(duì)于去化周期高于18個(gè)月的城市，則要果斷減少居住用地供應(yīng)。

因城施策加強(qiáng)需求調(diào)控仍是必要的。無論是經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜性還是房地產(chǎn)市場的敏感性，都必須要牢牢堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一根本遵循，不斷完善去杠桿、防止“超融超貸”的政策措施，遏制市場投機(jī)炒作。對(duì)于去化周期低于9個(gè)月的城市，要堅(jiān)持以需求側(cè)管控為核心的限購、限價(jià)、限售等調(diào)控政策不動(dòng)搖，不斷強(qiáng)化住房居住屬性;對(duì)于去化周期高于18個(gè)月的城市，則要把握好政策的“時(shí)度效”，有針對(duì)性的加大保障剛性需求、支持改善性需求的政策力度，擴(kuò)大有效需求，堅(jiān)持穩(wěn)市場防風(fēng)險(xiǎn)并重，合理優(yōu)化信貸環(huán)境，杜絕因?yàn)榉婪讹L(fēng)險(xiǎn)而引發(fā)新的風(fēng)險(xiǎn)。

增強(qiáng)市場透明度是重要手段。普通購房者容易受市場情緒影響，因此，一方面，要對(duì)各類渲染市場崩盤、炒作氣氛的言論和違法違規(guī)行為保持高壓態(tài)勢，避免各種不確定性不斷疊加中引發(fā)人們內(nèi)心的不安。另一方面，要主動(dòng)發(fā)布市場信息，組織開展理性的市場解讀，合理發(fā)揮價(jià)格指導(dǎo)錨定效應(yīng)，從源頭確保關(guān)鍵指標(biāo)變化所釋放的信號(hào)是準(zhǔn)確且有利于市場穩(wěn)定的。

保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長是重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)增長的支柱力量，被譽(yù)為“周期之母”。要熨平房地產(chǎn)市場波動(dòng)，需要穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。既要逐步擠出房地產(chǎn)業(yè)的“超額利潤”，使人們?cè)谑杖朐鲩L中更愿意把資金投向其他行業(yè)和領(lǐng)域，也要加快推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金，使人們有更多渠道增加財(cái)產(chǎn)性收入。