房地產(chǎn)測繪過程中新技術(shù)的應(yīng)用

胡金慶 高峰 李強 喬婕

摘要：我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展對房地產(chǎn)測繪技術(shù)也有越來越高的要求，亟需加強對測繪新技術(shù)的研究和應(yīng)用，從而為房地產(chǎn)建設(shè)和規(guī)劃提供更可靠的數(shù)據(jù)支持。新的測繪技術(shù)包括GPS-RTK技術(shù)、GIS技術(shù)、3S集成技術(shù)在測繪速度、精度、便捷度等方面作用日益突出?；诖?，分析房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容及技術(shù)特征，提出房地產(chǎn)測繪中新技術(shù)的應(yīng)用，希望能為促進房地產(chǎn)測繪技術(shù)水平提升提供有益借鑒和參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測繪;測繪新技術(shù);GPS-RTK技術(shù);GIS技術(shù);3S集成技術(shù)

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）07-0065-03 收稿日期：2022-06-05

作者簡介：胡金慶、高峰、李強、喬婕，山東省煙臺市蓬萊區(qū)長島自然資源局自然資源和林業(yè)服務(wù)中心。

測繪是房地產(chǎn)開發(fā)的重要前提和基礎(chǔ)，利用測繪技術(shù)能夠獲得房屋總量、地域分布、利用情況以及各個產(chǎn)權(quán)單位的地理位置、界址、面積等基礎(chǔ)資料，為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和投資決策提供準確的數(shù)據(jù)依據(jù)，同時為消費者選房、購房提供了必要的基礎(chǔ)信息。近年來，隨著GPS-RTK技術(shù)、GIS技術(shù)、全站儀、計算機制圖、數(shù)字化成像等測繪新技術(shù)在房地產(chǎn)工程測量中的廣泛應(yīng)用，房地產(chǎn)測繪效率及精確度進一步提高，更好地滿足了房地產(chǎn)建設(shè)的需要，有力地促進了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。現(xiàn)將房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容及技術(shù)特征簡述如下。

1 房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容及技術(shù)特征

1.1 房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容

房地產(chǎn)測繪工作包括房產(chǎn)測繪、地籍測量、行政區(qū)域界限測繪、房地測繪監(jiān)理諸內(nèi)容，為國家開展房地登記工作提供測繪保障和基礎(chǔ)資料。

1.2 房地產(chǎn)測繪的技術(shù)特征

一是大比例尺測圖;二是多內(nèi)容測繪;三是高精度取點;四是高頻率更新。房地產(chǎn)測繪通常以城市或城鎮(zhèn)內(nèi)的某一地塊為具體測繪對象，其涵蓋面積較小，但需要標記的要素較多，特別是與權(quán)屬界線有關(guān)的信息，需要在地圖上準確表示出來，這就要求測繪時選擇相對較大的比例尺，否則很難將這些內(nèi)容精準清楚標記。此外，房地產(chǎn)測繪結(jié)果中包含了大量與房屋、用地相關(guān)的信息，而這些地物的權(quán)屬或非權(quán)屬信息經(jīng)常發(fā)生變化，需要及時對測繪結(jié)果進行更新，從而導(dǎo)致測繪成果的修補、變更較為頻繁。

2 房地產(chǎn)測繪中新技術(shù)的應(yīng)用

2.1 GPS-RTK技術(shù)

GPS全球定位系統(tǒng)（Global Positioning System，簡稱GPS），是一項使用衛(wèi)星信號進行定位的導(dǎo)航系統(tǒng)，該系統(tǒng)有全球性、全天候、高精度、快捷實時三維導(dǎo)航、定位、測速和授時功能，以及完善的抗干擾能力和保密性能，其操作簡單快捷高效，定位結(jié)果可靠，但在靜態(tài)測量方面具有一定的局限性。實時動態(tài)技術(shù) （Real Time Kinematics，簡稱RTK）是在GPS的基礎(chǔ)上逐漸完善起來的、可以在指定坐標系中提供移動站臺的實時三維定位結(jié)果，測量精度可達到厘米級，是一種全新的GPS定位測量方法。GPS-RTK技術(shù)是以GPS技術(shù)為基礎(chǔ)發(fā)展起來的，它解決了GPS在靜態(tài)測量中無法快速獲取定位結(jié)果的問題。采用GPS-RTK技術(shù)時，應(yīng)挑選信號干擾盡可能小的基準站點，使用GPS接收機對GPS衛(wèi)星進行實時精準的觀測和載波相位數(shù)據(jù)采集，基準站將采集到的數(shù)據(jù)發(fā)送給流動站的GPS接收機，流動站能夠在接收到基準數(shù)據(jù)的同時，對衛(wèi)星觀測并獲取載波相位觀測數(shù)據(jù)，以兩種觀測數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，GPS流動站利用OTF技術(shù)快速求解整周模糊度，進而得出高精度定位結(jié)果。

2.2 GIS技術(shù)

GIS地理信息體系（Geographic Information System，簡稱GIS）是一項集測繪、地圖、計算機等諸多學(xué)科技術(shù)為一體的新興測繪技術(shù)，能夠利用模型處理一些復(fù)雜的地理信息數(shù)據(jù)，為后期的房地產(chǎn)開發(fā)和工程建設(shè)提供可靠的決策參考。采用GIS進行房地產(chǎn)測繪時，可利用遙感技術(shù)結(jié)合地理坐標采集到全套的測繪數(shù)據(jù)，且對于測繪范圍內(nèi)的建筑物、道路等相關(guān)數(shù)據(jù)可直接保存到GIS數(shù)據(jù)庫中，然后借助各種表之間的對比聯(lián)系實現(xiàn)對空間數(shù)據(jù)的管理和分析，得到立體三維模型。目前，GIS技術(shù)已在房地產(chǎn)測繪工作中得到了較為廣泛的應(yīng)用，尤其是在房地產(chǎn)交易管理及房地產(chǎn)估價中發(fā)揮了重要作用，已成為一種不可或缺的房地產(chǎn)測繪工具。

2.3 全站儀

全站儀綜合了電子機械、光學(xué)機械等先進測繪儀器及技術(shù)，具有多樣化的測量功能，且操作十分便捷，在大型建筑工程等對精密度要求較高的測繪作業(yè)中運用較為廣泛。在房地產(chǎn)測繪中使用全站儀，能夠有效提高測繪自動化程度，并且可以利用電子檔案實時儲存或數(shù)據(jù)調(diào)取，全面提升測繪精度及效率。使用全站儀進行測繪時，若選取AB兩個控制點進行放樣，只需在A控制點安裝全站儀，然后利用后視定向原理，設(shè)立基本三維坐標，就能實現(xiàn)對四個角點的測量。此外，使用全站儀進行測繪時，無需改變儀器位置，可一次性完成測量任務(wù)。

2.4 計算機制圖

傳統(tǒng)測繪方式需要利用測繪數(shù)據(jù)進行手工繪圖，不但耗時耗力，且繪圖質(zhì)量和精度受測繪人員技術(shù)水平的影響較大。計算機制圖直接利用AutoCad等輔助軟件進行繪圖，在具體操作中，僅需要將數(shù)據(jù)預(yù)處理，生成房產(chǎn)圖形交換文件，再將其調(diào)入生成圖形，就能夠?qū)⑺鶞y物按照實際位置通過圖示精準展現(xiàn)。從而快捷、直觀展示建筑圖形，大大提升制圖的效率和精度，彌補手工繪圖存在的不足。

2.5 數(shù)字化技術(shù)

數(shù)字化科技涵蓋了數(shù)字化成圖技術(shù)、數(shù)字攝影測量技術(shù)以及地圖數(shù)字化技術(shù)。數(shù)字化成像技術(shù)因其具有成圖質(zhì)量好、自動化程度高、存放使用方便，可以隨時進行更新等優(yōu)勢，為房地產(chǎn)測繪提供了很大的方便。在測量作業(yè)完成后，可直接錄入各項權(quán)屬信息，形成對應(yīng)點信息。例如，以每棟房為基本單位，利用基礎(chǔ)測繪構(gòu)建房與房之間的聯(lián)系，然后借助計算機處理生成房地產(chǎn)基本設(shè)計圖。通過數(shù)字化成像不但能夠準確得出建筑面積，而且能夠清晰地展示建筑周邊環(huán)境，幫助人們更加方便地使用測繪結(jié)果。

2.6 RS技術(shù)

遙感（Remote Sensing，簡稱RS）技術(shù)可用于大面積的同步觀測，兼具時效性、數(shù)值的綜合性、可比性、經(jīng)濟性等眾多優(yōu)勢，所以得以迅速普及，高分辨率的遙感衛(wèi)星和多光譜航空攝影逐漸成為對地觀測獲取基礎(chǔ)地理信息的重要手段。各種中小比例尺地形圖都可以利用遙感影像來獲取，為應(yīng)用于房地工程測量領(lǐng)域的城市建筑、地籍圖以及地形圖的快速更新提供了便利先進的方法和手段。無人機航空傾斜攝影技術(shù)作為測繪遙感領(lǐng)域新興技術(shù)的杰出代表，利用傾斜攝影技術(shù)獲得測量信息，建立相應(yīng)的三維模型，可以更加直觀地展現(xiàn)地物、地貌。

2.7 3S集成技術(shù)

3S集成技術(shù)是GPS、GIS、RS的統(tǒng)稱，是對三種技術(shù)的整合運用。在房地產(chǎn)測繪中，GPS負責為房地產(chǎn)測繪提供基本的定位數(shù)據(jù)，RS則用來編制高清晰度的房地、影像圖，獲取房地產(chǎn)測繪所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。GIS主要是對GPS和RS提供的數(shù)據(jù)進行分析、篩選和處理，為GPS與RS的運作提供可靠指導(dǎo)。3S技術(shù)很好地解決了傳統(tǒng)測繪技術(shù)存在的數(shù)據(jù)集成度低、數(shù)據(jù)現(xiàn)勢性差等問題，有力地促進了房地產(chǎn)測繪、登記、評估的一體化發(fā)展。

3 結(jié)論與思考

伴隨著現(xiàn)階段科技不斷發(fā)展，會有越來越多全新的科技展現(xiàn)在此項領(lǐng)域內(nèi)，有力地推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。今后，隨著GPS-RTK、GIS、計算機制圖、數(shù)字化成像、RS、全新的無人機攝像技術(shù)、三維激光掃描等科技不斷得到推廣，房地產(chǎn)測繪技術(shù)將逐漸向著自動化、網(wǎng)絡(luò)化、一體化的標準進行發(fā)展，在簡化房地產(chǎn)測繪流程的同時，進一步提高測繪的效率與精確性，從而更好地發(fā)揮作用。