從東貿(mào)庫改造項目談城市更新下的開發(fā)思維轉(zhuǎn)型

金挺

未來已來，新的技術(shù)、新的生活方式、新的生產(chǎn)速度以超越想象之勢頭、仿似巨大浪潮向我們襲來?！皶r代之城”項目作為新時代城市更新中的一個小節(jié)點，文化性、公共性是我們思考的著力點，也是最具時代性的價值體現(xiàn)。這是一個寶貴的機(jī)會，將歷史照進(jìn)了現(xiàn)實，又將歷史引向了未來。

In the future,new technologies,new lifestyles and new production speeds will surpass the imagination and seem to hit us like a huge wave.As a small node in the urban renewal of the new era,the "Times City"project is not only the focus of our thinking,but also the most contemporary value embodiment.This is a valuable opportunity to take history into reality and lead history to the future.

AT：政府在東貿(mào)庫項目的城市空間上位規(guī)劃中，就已經(jīng)明確了城市更新的方向。那么從城市更新的角度，華潤置地從哪些方面推進(jìn)了項目的開發(fā)？

金挺：華潤置地接手后，作為這塊土地的所有者、開發(fā)者、運(yùn)營者乃至使用者，承載了更多來自政策、經(jīng)營、運(yùn)維的壓力，也傾注了很多思考與心血。從城市更新的視角維度看，時代之城項目（即東貿(mào)庫）的成功體現(xiàn)在以下方面。

（1）促進(jìn)政策制定和規(guī)劃引導(dǎo)的城市更新

城市更新的核心在于政府的決心、政策的引導(dǎo)、制度的支持，政府前期對城市空間充分的上位思考與清晰定位，有力地支撐著項目的成功實踐。在政策形成的過程中，企業(yè)可以成為先行者和實驗軍，促進(jìn)理論結(jié)合實踐形成可操作、可指導(dǎo)、可復(fù)制的政策性指導(dǎo)文件。而東貿(mào)庫及沈海熱電廠的成功，更好地促進(jìn)文保規(guī)劃的政策文件編輯和落實。

（2）實踐歷史建筑保留的城市更新

東貿(mào)庫的更新改造，一方面將歷史建筑賦予新的城市功能，另一方面將原有建筑的結(jié)構(gòu)美、空間美、歷史美挖掘、傳承和弘揚(yáng)出來。同時，我們成功探索了政府引導(dǎo)、建筑師領(lǐng)銜（都市實踐王輝老師、文保專家陳伯超老師、景觀設(shè)計朱玲老師）、市場運(yùn)作、公眾參與的可持續(xù)性模式。

（3）實踐民生及文化維度的更新

本項目從建筑改造提升到高質(zhì)量公共空間擴(kuò)容，從外在建筑空間層面看，更新了景觀環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、立面美化、結(jié)構(gòu)修葺，提升了空間品質(zhì)。從內(nèi)在更新功能層面看，補(bǔ)充了戶外活動、休閑閱讀、養(yǎng)老醫(yī)療、文化辦公等社區(qū)剛需功能，激活了片區(qū)活力，讓百姓有地方休閑、溜娃、養(yǎng)生、辦事。所以，該項目是城市功能的改造升級，是市民空間的開放融合，一定程度上體現(xiàn)了空間正義。

（4）引領(lǐng)沈陽東部片區(qū)的城市更新

片區(qū)更新銜接著微觀街道和宏觀城市，實現(xiàn)了城市功能的完善兼具經(jīng)濟(jì)效益。未來的城市更新，不是大規(guī)模重建，而是留、改、拆的有機(jī)組合，充分尊重當(dāng)?shù)氐木用裆盍?xí)慣、價值導(dǎo)向、人員構(gòu)成、氣候特點，從而激活片區(qū)活力，補(bǔ)齊城市短板，提升區(qū)域價值。從大東區(qū)及沈陽東部片區(qū)的視角看，該項目成功超越了自身維度，成為了區(qū)域內(nèi)發(fā)展的引爆點，帶動周圍公共空間及居住品質(zhì)提升的增長級。從沈陽及國家東北區(qū)域視角看，該項目也成功復(fù)興了東北舊有工業(yè)遺址，成為城市更新項目的典范。

AT：時代之城項目之前，華潤置地曾經(jīng)先后實施了不同更新類項目的城市開發(fā)。不同時期、不同政策下，您如何看待當(dāng)下的城市更新？

金挺：回顧華潤置地在沈陽的發(fā)展，經(jīng)歷了三個不同的城市更新階段。

第一，V1.0 階段——東北制藥廠的開發(fā)

華潤置地進(jìn)入沈陽15 年，從最早的市中心核心板塊商業(yè)項目萬象城，到凱旋門、橡樹灣、奉天九里、二十四城等住宅類項目的開發(fā)，大到土地屬性的轉(zhuǎn)移，小到城市街道界面的開發(fā)，都是在城市發(fā)展浪潮中的一個又一個城市更新實踐。

然而，東北制藥廠地塊的開發(fā)，對于當(dāng)時沈陽公司而言是一個巨大的挑戰(zhàn)。在一年的土地治理中，對于北二西路沿街立面的工業(yè)建筑保護(hù)設(shè)計，聘請了陳伯超教授作為顧問。但當(dāng)時我們對工業(yè)文化留存與住宅項目開發(fā)的理解還比較單純，只做了防銹漆的立面涂刷，保留原有鐵路形成帶狀公園，并制作現(xiàn)代感的火車頭雕塑，這時的思想意識還停留在形式上。

入口 ?曾天培

第二，V2.0 階段——大東路一期的街路改造

沈陽的三大文化為清代文化、民國文化及工業(yè)文化，而大東路就是這樣一條與三種文化都密切關(guān)聯(lián)的歷史道路。大東路的歷史最早可以追溯到1680 年，史稱“大關(guān)東大街”，是連接皇城、大東城門與大東邊門的一條土路。1939 年改稱大東街，是工商一條街也是交通干線。1989 年，原長安街被劃出一部分，沿用“大東路”名稱，串聯(lián)周邊文化資源，包括工廠、名人故居、皇城、寺廟、禮堂等。在意識到大東路的歷史價值和文化價值后，面對其所承載的城市功能，我們邀請AECOM 團(tuán)隊和陳伯超老師共同打造了兩個公園，優(yōu)化場地空間的同時體現(xiàn)城市文化，提取城墻文化符號植入歷史記憶，將公交車站的標(biāo)識體系貫穿整條街道。

第三，V3.0 階段——東貿(mào)庫即時代之城的城市更新

2021年，我們在企業(yè)實踐、政企合作、專家領(lǐng)銜、合作共融等層面進(jìn)行了更進(jìn)一步的嘗試。相比于之前的項目，時代之城項目體量更加龐大，涉及區(qū)域范圍更廣，不僅是居住社區(qū)級概念的升級，甚至從某種程度上帶動了大東區(qū)的區(qū)域發(fā)展。我們認(rèn)為，它的核心價值在于通過舊倉庫的功能升級轉(zhuǎn)換，賦予舊有建筑新的生命活力，并向周圍輻射，提升居民生活空間、休閑空間的品質(zhì)，突破了項目本身的概念，轉(zhuǎn)而引發(fā)了一種城市更新現(xiàn)象級的討論。

因此，時代之城項目對于華潤置地而言的確是一個里程碑式的標(biāo)志性節(jié)點。站在城市發(fā)展的維度，立足于城市更新背景下增量發(fā)展向存量更新的轉(zhuǎn)變視角，這個項目帶給我們企業(yè)發(fā)展方向和管理精細(xì)度很多思考。

AT：時代之城項目還在推進(jìn)中，從政策協(xié)調(diào)、設(shè)計統(tǒng)籌、建設(shè)實施到后期運(yùn)營是一個漫長的過程，華潤置地將在哪些層面持續(xù)發(fā)力，實現(xiàn)項目的完整落地？

金挺：我們將繼續(xù)探索深度政企合作的方式，協(xié)調(diào)達(dá)成政府、專家、公眾的一致意見，促進(jìn)項目管理的最終落地。

首先，在政策層面，針對現(xiàn)行的行業(yè)規(guī)范與實踐的矛盾和沖突，通過企業(yè)的嘗試和行動可以觸發(fā)問題，倒逼政府、政策制定者、規(guī)范制定者進(jìn)行制度的更新和優(yōu)化，將極大地促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。文保專家陳伯超教授的加入，從沈陽市歷史文化建筑價值層面給予很大支持，方案設(shè)計的同期編制文保制度，使得保護(hù)規(guī)劃合理化，利用設(shè)計合法化，也間接促進(jìn)了沈陽在文保制度方面的完善和落地。

其次，經(jīng)濟(jì)模型層面，我們不斷摸索土地經(jīng)濟(jì)與空間經(jīng)濟(jì)的模型，嘗試一種空間兌換空間的思路，或者說虛擬空間兌換實體空間（從運(yùn)維的角度思考盈利點），這是一條充滿荊棘的探索之路，也是新形勢下順應(yīng)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。

再次，開放共融平臺層面，我們要搭建諸多專家通力合作、開放共融的機(jī)制，形成一個創(chuàng)新平臺，這也是非常寶貴的經(jīng)驗。

最后，運(yùn)營及公眾參與層面，除了牽引政府、融合專家外，我們還需要面向更重要、更龐大的客戶群體，在運(yùn)營上挖掘?qū)氋F財富，調(diào)動市民的認(rèn)知盈余，激活社區(qū)的活力。比如，拿出一個空間作為百姓的共創(chuàng)空間，收集百姓聲音，看居住在這里的市民需要怎樣的功能，可以嘗試引入社區(qū)戲劇節(jié)等一系列社區(qū)活動，還可以與高校及其他產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，打造物質(zhì)空間，豐盈市民的精神文化享受。

基地總平面圖 ?URBANUS 都市實踐

倉庫外部空間 ? 焦睿彪

倉庫內(nèi)部空間 ? 焦睿彪