區(qū)域城市更新開發(fā)建設(shè)時(shí)序策劃探討

申錦華

（上海建科工程咨詢有限公司）

1 引言

區(qū)域城市更新是指隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府規(guī)劃要求某個(gè)指定區(qū)域城市化水平轉(zhuǎn)型升級(jí)，逐步淘汰相對(duì)落后的、低效的業(yè)態(tài)，有條件的通過升級(jí)城市治理達(dá)到更新的目的，必要時(shí)拆遷征收后重新規(guī)劃開發(fā)。開發(fā)建設(shè)時(shí)序是指某個(gè)區(qū)域開發(fā)建設(shè)過程中，為了更好地發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，確保區(qū)域城市更新又好又快實(shí)施而確定的每個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目或組團(tuán)建設(shè)在時(shí)間及空間上的先后順序。

區(qū)域城市更新開發(fā)建設(shè)時(shí)序[1]不僅對(duì)區(qū)域城市更新的可操作性起作用，而且直接影響區(qū)域城市更新的效率和質(zhì)量，甚至影響到區(qū)域城市一體化建設(shè)的速度。加強(qiáng)對(duì)區(qū)域城市更新開發(fā)建設(shè)時(shí)序策劃的研究，有利于緩解區(qū)域城市更新開發(fā)建設(shè)壓力、優(yōu)化區(qū)域城市更新方案、提高開發(fā)建設(shè)效益。本文以某城市副中心更新為例，對(duì)區(qū)域城市更新開發(fā)建設(shè)過程中的時(shí)序策劃進(jìn)行研究。

2 背景分析

該城市副中心[2]定位要求作為面向市域的公共服務(wù)中心，兼有全球城市專業(yè)服務(wù)的“雙重職能”，聚焦生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的功能完善和生活性服務(wù)業(yè)的品質(zhì)提升，重點(diǎn)植入文化藝術(shù)、體育休閑、創(chuàng)意研發(fā)等服務(wù)業(yè)功能，某城市副中心將建設(shè)成為具有全球影響力、創(chuàng)新智造云集、綜合服務(wù)完善、富有國(guó)際魅力的高品質(zhì)城市副中心。該副中心范圍約480hm2，規(guī)劃總建筑量約700萬(wàn)m2。政府通過城市更新大力促進(jìn)低效工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

該區(qū)域城市更新的特點(diǎn)難點(diǎn)在于建設(shè)項(xiàng)目多、統(tǒng)籌管理難度高，多棟超高層、較多深基坑、中央公園、隧道和整體地下空間多、交通組織復(fù)雜、信息種類繁雜、BIM整合難度高；工程體量大、施工單位多，全面開工預(yù)計(jì)有10個(gè)～12個(gè)標(biāo)段，涉及參建單位預(yù)計(jì)8家～10家；建設(shè)周期長(zhǎng)、進(jìn)度壓力大，首開區(qū)建設(shè)基本完成預(yù)計(jì)需要7年～8年、項(xiàng)目之間相互制約因素多；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高、工藝技術(shù)復(fù)雜，基坑[3]群體量大、數(shù)量多，河底大聯(lián)通工藝難，立體空間交叉多等。鑒于此，為確保開發(fā)建設(shè)順利推進(jìn)，科學(xué)合理的開發(fā)建設(shè)時(shí)序策劃尤為重要。

3 策劃原則

3.1 統(tǒng)籌兼顧，分區(qū)實(shí)施

城市更新是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征遷安置、建設(shè)運(yùn)營(yíng)等諸多環(huán)節(jié)前后相繼、密切關(guān)聯(lián)。經(jīng)過前期調(diào)研評(píng)估，結(jié)合征遷安置、融資規(guī)模、建設(shè)主體意愿的實(shí)際情況，確定首開區(qū)范圍0.3km2，建筑面積100萬(wàn)m2；核心區(qū)范圍1.5km2，建筑面積290萬(wàn)m2；功能區(qū)范圍4.8km2，建筑面積700萬(wàn)m2。

3.2 近遠(yuǎn)期結(jié)合，熟地先行

首期開發(fā)區(qū)域（見圖1）屬于一級(jí)二級(jí)聯(lián)動(dòng)、高密度、超大地下空間整體聯(lián)通。

圖1 首期開發(fā)區(qū)域示意圖

現(xiàn)狀河道一將首開區(qū)分成東西兩個(gè)區(qū)域。結(jié)合首開區(qū)各地塊實(shí)際拆遷進(jìn)展，地塊一、地塊二作為第一批拆遷完成，且達(dá)到“五通一平”條件，兩個(gè)地塊具備同時(shí)開發(fā)的可能性。以地塊一、地塊二合并成一個(gè)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目一），整體設(shè)計(jì)，兩個(gè)地塊通過裙房相連，并形成三樓與鄰近高架齊平，打造多首層體驗(yàn)場(chǎng)景。項(xiàng)目一規(guī)劃用地面積2.1萬(wàn)m2，總建筑面積約16萬(wàn)m2，其中地上建筑面積約為11萬(wàn)㎡，地下建筑面積為5萬(wàn)m2。地上共有四棟單體建筑，分別為A樓高度120m，BC樓高度均為70m。地下三層主要功能為地下停車庫(kù)及設(shè)備用房，由上至下分別為B1層、B2層、B3層。項(xiàng)目A地庫(kù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)為首開區(qū)整體聯(lián)通及能源中心接駁提供預(yù)留條件。項(xiàng)目一已于2021年1月開工，計(jì)劃于2023年12月竣工。

地塊三南臨現(xiàn)狀道路四、東臨現(xiàn)狀道路二，兩條道路均正常使用。該項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目二）總建設(shè)用地約2萬(wàn)m2，總建筑面積約20萬(wàn)m2，其中地上總建筑面積約11萬(wàn)㎡，地下建筑面積約9萬(wàn)m2，地上共有三棟單體建筑，分別為辦公樓高度180m，兩棟住宅樓高度均為90m。地下三層主要功能為地下停車庫(kù)及設(shè)備用房，由上至下分別為B1層、B2層、B3層、B4層。該項(xiàng)目前期手續(xù)辦理流程相對(duì)比較成熟清晰，審批權(quán)限在直轄市地方職能部門即可辦理。項(xiàng)目二已于2021年11月開工。

3.3 超前預(yù)判，重點(diǎn)突破

河底開挖建設(shè)大空間與河道兩側(cè)項(xiàng)目整體聯(lián)通所在城市類似項(xiàng)目極為少見，涉及環(huán)保、水務(wù)等多部門、多環(huán)節(jié)審批，且沒有正常流程可以遵循，因此涉及較多協(xié)調(diào)及審批難點(diǎn)。又因現(xiàn)狀河道一為骨干河道詳見（首期開發(fā)區(qū)域示意），是所在區(qū)域重要的引排水通道，斷流可能會(huì)對(duì)區(qū)域防洪除澇安全、水資源調(diào)度效果造成影響。河道兩側(cè)也不具備明渠導(dǎo)流的條件，施工階段多個(gè)導(dǎo)流方案均很難達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與工期的統(tǒng)一?，F(xiàn)狀河道下方大聯(lián)通項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱河底大聯(lián)通）河面寬40m，長(zhǎng)300m，西側(cè)緊鄰項(xiàng)目一，東側(cè)緊鄰規(guī)劃道路二，總面積約5萬(wàn)m2，其中B1層1萬(wàn)m2，B2層2萬(wàn)m2，B3層2萬(wàn)m2，停車位1000輛。經(jīng)多次論證，該項(xiàng)目施工導(dǎo)流方案只能采用河道分期導(dǎo)流，整個(gè)施工周期24個(gè)月，涉及兩個(gè)汛期，西側(cè)地下三層基坑正在施工，東側(cè)350m/180m群塔地下四層基坑亟待開工，一旦河道兩側(cè)項(xiàng)目基坑開始施工，河底大聯(lián)通項(xiàng)目施工交通組織極為困難。因此，河底大聯(lián)通項(xiàng)目從業(yè)主提出這個(gè)需求開始，規(guī)劃、立項(xiàng)、導(dǎo)流方案、初步設(shè)計(jì)、審批過程中遇到的問題進(jìn)行梳理，并逐一突破，避免因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目影響其他關(guān)鍵線路實(shí)施，或者因個(gè)別項(xiàng)目手續(xù)嚴(yán)重滯后造成在實(shí)際施工過程中交通組織、相鄰界面進(jìn)度制約，導(dǎo)致費(fèi)用大量增加或工期被動(dòng)延后。

地塊四內(nèi)規(guī)劃有350m塔樓，該地塊（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目三）北臨地塊五（現(xiàn)狀為支路），東臨現(xiàn)狀道路二，南臨規(guī)劃道路三，西臨規(guī)劃道路二，項(xiàng)目三總建設(shè)用地面積約2.1萬(wàn)m2，總建筑面積約38萬(wàn)m2，其中地上總建筑面積約23萬(wàn)m2，地下建筑面積約15萬(wàn)m2，地上共有兩棟單體建筑，分別為辦公/酒店綜合體高度350m，1棟住宅樓高度為180m。地下四層主要功能為地下停車庫(kù)及設(shè)備用房，由上至下分別為B1層、B2層、B3層、B4層。該項(xiàng)目前期手續(xù)辦理流程相對(duì)比較成熟清晰，審批權(quán)限在國(guó)家級(jí)政府職能部門。但該項(xiàng)目工期為整個(gè)首開區(qū)的關(guān)鍵線路，綜合考慮到河底大聯(lián)通施工交通組織、現(xiàn)狀道路二沿線未完全確定的地鐵線路走向及站點(diǎn)設(shè)置的具體位置，策劃方案為項(xiàng)目三350m塔樓單獨(dú)基坑順作施工，其他裙樓及塔樓部位逆作法施工，一方面為河底大聯(lián)通施工交通組織留出時(shí)間；另一方面為地鐵線路走向及站點(diǎn)設(shè)置協(xié)調(diào)預(yù)留空間及時(shí)間。

3.4 群坑統(tǒng)籌，分坑推進(jìn)

為綜合考慮群坑[4]開挖經(jīng)濟(jì)性，經(jīng)過研究，分為已拆遷完成及待拆遷分為兩個(gè)組團(tuán)。

組團(tuán)一包括河底大聯(lián)通（含河岸兩側(cè)）、地塊五、規(guī)劃道路二、項(xiàng)目三（非330m塔樓區(qū)域）、規(guī)劃道路三等，已拆遷征收完成。在上述已開工及局部?jī)?yōu)先策劃基礎(chǔ)上，規(guī)劃道路二位于河底大聯(lián)通與項(xiàng)目二、三之間，雙向兩車道，紅線寬度16m，長(zhǎng)約300m；規(guī)劃道路三項(xiàng)目位于項(xiàng)目二與項(xiàng)目三之間，地下開挖面積0.7萬(wàn)m2，地下總建筑面積1萬(wàn)m2，雙向兩車道，紅線寬度16m，長(zhǎng)約160m。從設(shè)計(jì)階段開始，在河底大聯(lián)通分期導(dǎo)流前提下，組團(tuán)一所有區(qū)域統(tǒng)籌分坑。策劃為河底大聯(lián)通西坑（含項(xiàng)目一至河岸邊緣部位）、河底大聯(lián)通東坑（含規(guī)劃道路二）、項(xiàng)目三裙房部位基坑（含規(guī)劃道路三）。

組團(tuán)二包括規(guī)劃道路一、現(xiàn)狀道路一接地出入口處改造、地塊六、地塊七、地塊八、地塊九、現(xiàn)狀道路二等。其中，規(guī)劃道路一（現(xiàn)狀道路二至現(xiàn)狀道路三），雙向四車道，紅線寬度24m，長(zhǎng)約360m；現(xiàn)狀道路一接地出入口處改造紅線寬度40m，改造段長(zhǎng)約150m。地塊九建筑用地面積約7000m2，建筑限高24m，地上建筑面積約1.5萬(wàn)m2，地下開挖面積約7000m2，地下總建筑面積2萬(wàn)m2。地塊六（以下簡(jiǎn)稱能源中心項(xiàng)目）地塊建筑用地面積約8000m2，建筑限高24m，地上建筑面積2萬(wàn)m2，地下開挖面積約8000m2，地下總建筑面積2.5萬(wàn)m2。地塊八（含35kV變電站）建筑用地面積約1.5萬(wàn)m2，建筑限高24m，地上建筑面積3萬(wàn)m2，地下開挖面積1.5萬(wàn)m2，地下總建筑面積約3.5萬(wàn)m2。地塊七（以下簡(jiǎn)稱藝術(shù)中心項(xiàng)目）建筑用地面積約3萬(wàn)m2，地上建筑面積約1.2萬(wàn)m2，地下開挖面積約2.8萬(wàn)m2，地下總建筑面積約2.4萬(wàn)m2。現(xiàn)狀道路二（規(guī)劃道路一至現(xiàn)狀道路四）雙向四車道，紅線寬度24m，長(zhǎng)約400m。綜合考慮到能源中心項(xiàng)目?jī)?yōu)先建設(shè)滿足各地塊能源切換及調(diào)試需要，地塊八現(xiàn)狀35kV變電站拆除相對(duì)較晚的實(shí)際情況，策劃為中央公園北坑（含規(guī)劃道路一、現(xiàn)狀道路一接地出入口處改造、地塊六、地塊七局部、地塊九）和中央公園南坑（含地塊七局部、現(xiàn)狀道路二南段、地塊八）。

通過上述采取一定技術(shù)措施統(tǒng)籌分坑策劃后，既降低了按項(xiàng)目分坑需要較多地下連續(xù)墻等維護(hù)費(fèi)用，又因?yàn)檩^少基坑節(jié)約工期，保證了整個(gè)首開區(qū)的順利推進(jìn)。

4 應(yīng)該把握的問題

對(duì)區(qū)域城市更新開發(fā)建設(shè)時(shí)序策劃研究在把握以上四個(gè)原則的同時(shí)，還應(yīng)該重點(diǎn)把握好兩個(gè)方面的問題。

1）策劃的目的是實(shí)施

對(duì)區(qū)域城市更新開發(fā)建設(shè)時(shí)序策劃研究時(shí)，要注意明確影響時(shí)序策劃原則發(fā)揮的制約條件，如拆遷征收完成情況、項(xiàng)目周邊條件、前期手續(xù)辦理繁雜程度、相鄰項(xiàng)目施工交通組織、總進(jìn)度關(guān)鍵線路、基坑開挖統(tǒng)籌等。在實(shí)際進(jìn)行方案比選過程中，土方平衡、雨污臨排、永臨結(jié)合、相鄰項(xiàng)目施工界面統(tǒng)籌等因素也應(yīng)綜合考慮在內(nèi)。

2）搞好專題研究，及時(shí)修正完善建設(shè)時(shí)序

開發(fā)建設(shè)時(shí)序的科學(xué)合理關(guān)系到區(qū)域城市更新是否能充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，前期調(diào)研、目標(biāo)提取、難點(diǎn)梳理、重點(diǎn)突破、技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)籌會(huì)引出有關(guān)開發(fā)建設(shè)時(shí)序多個(gè)專題研究，通過專題研究形成與開發(fā)建設(shè)時(shí)序的相互關(guān)聯(lián)及驗(yàn)證，為修正完善建設(shè)時(shí)序提供技術(shù)支撐。只有這樣，在區(qū)域城市更新整個(gè)周期內(nèi)，開發(fā)建設(shè)時(shí)序才能引領(lǐng)每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入良性軌道。