征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)平衡研究
——以吉林省延邊朝鮮族自治州為例

張 瀛，李淑杰，徐銘崇

（吉林大學(xué)地球科學(xué)學(xué)院，長(zhǎng)春 130061）

目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在迅速發(fā)展，為保證各類建設(shè)，土地的需求迅速增加，在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的過程中，農(nóng)用土地大量被征收，征地補(bǔ)償安置問題已經(jīng)逐步成為社會(huì)各界高度關(guān)注的焦點(diǎn)問題［1，2］。征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)是基于被征用的農(nóng)用地區(qū)位、利用類型、生產(chǎn)能力、人均耕地面積、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和轉(zhuǎn)用后的升值潛力等因素進(jìn)行區(qū)片綜合劃定之后，進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，統(tǒng)一制定征用補(bǔ)償土地區(qū)片的“綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”。征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)平衡分為內(nèi)部平衡以及外部平衡，內(nèi)部平衡是指在劃定區(qū)片范圍時(shí)，依據(jù)合理構(gòu)建指標(biāo)體系及確定權(quán)重使劃定的區(qū)片結(jié)果具有科學(xué)性，外部平衡是指在確定地價(jià)時(shí)，由于需要考慮地價(jià)在不同區(qū)位過渡的合理性所進(jìn)行的平衡研究，本研究主要探討延邊朝鮮族自治州征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)的外部平衡，即相鄰市縣的農(nóng)用地區(qū)片價(jià)平衡。延邊朝鮮族自治州下轄8個(gè)市縣，主要采用農(nóng)用地產(chǎn)值修正法、征地案例比較法以及基準(zhǔn)地價(jià)還原法測(cè)算農(nóng)用地區(qū)片價(jià)。對(duì)測(cè)定的價(jià)格進(jìn)行分層級(jí)平衡，構(gòu)建因素因子指標(biāo)體系，采用線性插值法對(duì)插值前后地價(jià)進(jìn)行空間相關(guān)性的對(duì)比分析，平衡延邊朝鮮族自治州的整體農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)，確保政府征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理性，為提高征地效率提供理論基礎(chǔ)。

1 研究區(qū)概況

延邊朝鮮族自治州位于吉林省東部，地處北緯41°59′47″—44°30′42″，東 經(jīng)127°27′43″—131°18′33″，位于中國(guó)、俄羅斯、朝鮮3國(guó)的交界處，面臨日本海［3］。隨著延邊朝鮮族自治州社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量農(nóng)用地被征用，土地的征收補(bǔ)償問題日漸明顯［4，5］，延邊朝鮮族自治州作為中國(guó)東北地區(qū)惟一的自治區(qū)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件優(yōu)秀，農(nóng)用地占全域土地面積的10%，全年糧食總產(chǎn)量168.54萬t，占補(bǔ)平衡問題尤為突出，因此，選擇延邊朝鮮族自治州作為研究區(qū)，區(qū)域位置如圖1所示。

圖1 延邊朝鮮族自治州區(qū)域位置

2 數(shù)據(jù)來源及研究方法

2.1 數(shù)據(jù)來源

本研究數(shù)據(jù)來源于2019年延邊朝鮮族自治州下轄各市縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)制定成果、各市縣統(tǒng)計(jì)年鑒以及社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，收集了延邊朝鮮族自治州各市縣地價(jià)、耕地面積比例、人口規(guī)模數(shù)、生產(chǎn)總值、財(cái)政收入、城鎮(zhèn)居民可支配收入以及農(nóng)村居民可支配收入等數(shù)據(jù)。

2.2 研究方法

不同市縣在測(cè)算地價(jià)時(shí)，測(cè)算方法和統(tǒng)計(jì)資料等會(huì)出現(xiàn)不同市縣有所不同的情況，對(duì)延邊朝鮮族自治州整體征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)進(jìn)行外部平衡［6］，本次平衡將各市縣劃分為3個(gè)層級(jí)：中心城市層級(jí)、縣域?qū)蛹?jí)和最低價(jià)區(qū)片層級(jí)，采用多因素綜合評(píng)價(jià)法綜合考慮交通狀況、人口規(guī)模、人口密度、生產(chǎn)總值、居民可支配收入等對(duì)農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)影響較大的因素因子，構(gòu)建各層級(jí)的影響因素綜合評(píng)價(jià)體系，并采用特爾斐法（DEPHI）確定合理的權(quán)重［6，7］。將地價(jià)與影響因素指數(shù)序位數(shù)相同的地區(qū)作為平衡控制點(diǎn)，進(jìn)行線性插值，將非控制點(diǎn)帶入結(jié)果，基于3個(gè)層級(jí)分別對(duì)測(cè)算地價(jià)和插值地價(jià)進(jìn)行空間平衡分析，以此進(jìn)行延邊朝鮮族自治州農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)整體的外部平衡，保證延邊朝鮮族自治州各市縣的農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)制定的合理性。

3 延邊朝鮮族自治州征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)平衡過程

3.1 延邊朝鮮族自治州層級(jí)劃分及地價(jià)確定

延邊朝鮮族自治州2019年征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)分布情況為各市縣地價(jià)呈輻射狀自中心向外遞減，結(jié)合延邊朝鮮族自治州征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)整體成果，在各市縣劃分的中心城市層級(jí)、縣域?qū)蛹?jí)和最低價(jià)區(qū)片層級(jí)3個(gè)范圍內(nèi)，根據(jù)劃定層域內(nèi)征收農(nóng)用地區(qū)片面積，分別計(jì)算各層級(jí)內(nèi)農(nóng)用地區(qū)片平均地價(jià)，公式如下：

式中，P n為第n個(gè)層級(jí)的平均地價(jià)；m i為第i個(gè)層級(jí)征收農(nóng)用地區(qū)片的面積；P i為第i個(gè)征收農(nóng)用地區(qū)片的地價(jià)；m為第n個(gè)層級(jí)征收農(nóng)用地區(qū)片的總面積。

根據(jù)延邊朝鮮族自治州各市縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)結(jié)果，計(jì)算各層級(jí)地價(jià)，結(jié)果見表1。由表1可知，延邊朝鮮族自治州中心城市層級(jí)征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)范圍為84.23～237.90元/m2，相差153.67元/m2，縣域?qū)蛹?jí)征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)范圍為46.04～67.99元/m2，相差21.95元/m2，最低價(jià)區(qū)片層級(jí)征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)范圍為41.00～50.00元/m2，相差9.00元/m2，中心城市層級(jí)各縣市地價(jià)跨度最大，縣域?qū)蛹?jí)其次，最低價(jià)區(qū)片層級(jí)最小，造成這種現(xiàn)象的原因可能在于不同市縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，中心城市層級(jí)發(fā)展較快，投入差距較大，地價(jià)相差較為明顯。

表1 延邊朝鮮族自治州下轄市縣各層級(jí)征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)結(jié)果 （單位：元/m2）

3.2 評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立及評(píng)價(jià)因素因子權(quán)重確定

農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)是自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)綜合影響的具體體現(xiàn)。評(píng)價(jià)指標(biāo)體系要綜合考慮當(dāng)?shù)鼐用裆钏?、?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、被征地農(nóng)民社會(huì)保障需要等其他條件［8-10］，還要考慮產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求情況、各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及城鎮(zhèn)居民可支配收入水平等多方面的因素。

經(jīng)過閱讀大量文獻(xiàn)，參考同類文獻(xiàn)相關(guān)影響因子并進(jìn)行比較后，為了保證影響因子權(quán)重值的準(zhǔn)確性，采用特爾菲法確定因素因子的權(quán)重。并邀請(qǐng)相關(guān)的專家、管理工作者對(duì)結(jié)果進(jìn)行論證討論。最終確定了延邊朝鮮族自治州各層級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系因素因子的權(quán)重值［11］。其劃分指標(biāo)體系及權(quán)重見表2。

表2 延邊朝鮮族自治州各層級(jí)征地區(qū)片綜合地價(jià)劃分指標(biāo)體系及權(quán)重

3.3 因素因子定量化處理及平衡分值確定

采用極值標(biāo)準(zhǔn)化的方法對(duì)因素因子進(jìn)行定量化處理，具體公式為：

式中，F(xiàn)i為因素因子極值標(biāo)準(zhǔn)化值；si為第i個(gè)市縣的因素因子指標(biāo)值；smin為因素因子的最小指標(biāo)值；sma x為因素因子的最大指標(biāo)值。

對(duì)定量處理的標(biāo)準(zhǔn)值使用多因素綜合評(píng)定法計(jì)算最后平衡分值，具體公式為：

式中，F(xiàn) j為第j個(gè)市縣的平衡分值；wi為第i個(gè)因素因子的標(biāo)準(zhǔn)化值；qi為第i個(gè)因素因子的權(quán)重。

各層級(jí)因素定量化處理的結(jié)果見表3，根據(jù)因素權(quán)重計(jì)算出各層級(jí)最終平衡分值見表4。

表3 延邊朝鮮族自治州各層級(jí)定量化結(jié)果

表4 延邊朝鮮族自治州各層級(jí)平衡分值

3.4 平衡控制點(diǎn)篩選及地價(jià)平衡

依據(jù)各層級(jí)地價(jià)及平衡分值排序作為依據(jù)確定控制點(diǎn)，地價(jià)排序與平衡分值排序相同的市縣作為本次的控制點(diǎn)［12］，根據(jù)表1和表4，中心城市層級(jí)的控制點(diǎn)為延吉市、敦化市、圖們市以及安圖縣，縣域?qū)蛹?jí)的控制點(diǎn)為延吉市、敦化市、琿春市以及安圖縣，最低價(jià)區(qū)片層級(jí)的控制點(diǎn)為敦化市、琿春市、和龍市以及安圖縣。對(duì)延邊朝鮮族自治州各層級(jí)的地價(jià)和最終的平衡分?jǐn)?shù)進(jìn)行線性插值，進(jìn)行延邊朝鮮族自治州宏觀的征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)平衡，平衡結(jié)果見圖2、圖3和圖4。

圖2 中心城市層級(jí)插值結(jié)果

圖3 縣域?qū)蛹?jí)插值結(jié)果

圖4 最低價(jià)區(qū)片層級(jí)插值結(jié)果

4 延邊朝鮮族自治州征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)平衡分析

將各市縣平衡分?jǐn)?shù)帶入擬合公式，將所得的插值地價(jià)與平衡地價(jià)比較，比較結(jié)果見表5。

由表5可知，中心城市層級(jí)插值地價(jià)最高為111.26元/m2，最低價(jià)為100.71元/m2，平衡地價(jià)最大值為117.13元/m2，最低價(jià)為94.26元/m2，平衡地價(jià)和插值地價(jià)的相差幅度最大為11.07%，最小可達(dá)4.96%。

表5 插值地價(jià)與測(cè)算地價(jià)比較結(jié)果

縣域?qū)蛹?jí)插值地價(jià)最高為51.34元/m2，最低價(jià)為48.28元/m2，平衡地價(jià)最大值為50.30元/m2，最低價(jià)為46.04元/m2，平衡地價(jià)和插值地價(jià)的相差幅度最大為11.51%，最小可達(dá)0.49%。

最低價(jià)區(qū)片層級(jí)插值地價(jià)最高為45.96元/m2，最低價(jià)為44.97元/m2，平衡地價(jià)最大值為50.00元/m2，最低價(jià)為42.00元/m2，平衡地價(jià)和插值地價(jià)的相差幅度最大為8.08%，最小可達(dá)0.78%。

延邊朝鮮族自治州整體征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)中，各層級(jí)的地價(jià)水平都較為合理，插值地價(jià)與平衡地價(jià)相差較小，整體差距幅度基本穩(wěn)定在10%左右，所以延邊朝鮮族自治州此次征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)分布結(jié)果比較合理。

5 空間平衡分析

5.1 全局自相關(guān)分析

基于市縣利用Geoda軟件對(duì)延邊朝鮮族自治州征收農(nóng)用地區(qū)片地價(jià)和插值地價(jià)進(jìn)行全局自相關(guān)分析，建立接臨空間權(quán)重和距離空間權(quán)重，分別計(jì)算莫蘭指數(shù)見表6。由表6可知，接臨空間權(quán)重和距離空間權(quán)重3個(gè)層級(jí)的平衡地價(jià)莫蘭指數(shù)全部大于0，說明本次農(nóng)用地區(qū)片地價(jià)制定結(jié)果整體呈現(xiàn)空間自相關(guān)，體現(xiàn)測(cè)算地價(jià)的合理性，插值地價(jià)莫蘭指數(shù)普遍大于測(cè)算地價(jià)，平衡后的地價(jià)空間集聚效應(yīng)有所提升。

表6 全局Moran’s I結(jié)果

5.2 局部自相關(guān)分析

利用Geoda軟件計(jì)算延邊朝鮮族自治州征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)局部莫蘭指數(shù)，通過莫蘭散點(diǎn)圖、LISA集聚圖檢驗(yàn)局部空間自相關(guān)性，結(jié)果見圖5、圖6。

由圖5可知，局部莫蘭指數(shù)與全局莫蘭指數(shù)一致，延邊朝鮮族自治州本輪征收農(nóng)用地區(qū)片測(cè)算地價(jià)呈現(xiàn)空間正相關(guān)，表明制定地價(jià)的合理性，插值地價(jià)空間相關(guān)性更明顯，空間集聚效應(yīng)加強(qiáng)。

圖5 各層級(jí)測(cè)算地價(jià)和插值地價(jià)Moran’s I散點(diǎn)圖

由圖6可知，中心城市層級(jí)測(cè)算地價(jià)高-低集聚出現(xiàn)在敦化市和延吉市，插值地價(jià)出現(xiàn)在2個(gè)自相關(guān)集聚區(qū)：高-低集聚依舊出現(xiàn)在敦化市和延吉市，由于受到高-低集聚區(qū)的影響，低-高聚集區(qū)出現(xiàn)在臨近的安圖縣?？h域?qū)蛹?jí)測(cè)算地價(jià)和插值地價(jià)的高-低集聚出現(xiàn)在敦化市和延吉市，低-高聚集區(qū)出現(xiàn)在安圖縣，表現(xiàn)出良好的擴(kuò)散趨勢(shì)，周圍地價(jià)相對(duì)協(xié)調(diào)。最低價(jià)區(qū)片層級(jí)測(cè)算地價(jià)相關(guān)性不顯著，插值地價(jià)琿春市和汪清縣呈現(xiàn)高-高集聚，圖們市呈現(xiàn)高-低集聚，表明本輪征收農(nóng)用地區(qū)片最低地價(jià)可適當(dāng)向插值地價(jià)靠攏。

圖6 各層級(jí)測(cè)算地價(jià)和插值地價(jià)LISA集聚圖

6 小結(jié)

征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)的平衡是指依據(jù)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)區(qū)域之間地價(jià)差值、適當(dāng)銜接新舊測(cè)算方案，合理確定和平衡各市縣之間征收農(nóng)用地區(qū)片價(jià)的差異，并進(jìn)行平衡和適當(dāng)調(diào)整［13，14］。通過本研究對(duì)延邊朝鮮族自治州征地區(qū)片綜合地價(jià)平衡的研究，可以得到如下結(jié)論。

1）中心城市層級(jí)利用延吉市、敦化市、圖們市以及安圖縣的平衡地價(jià)及平衡分值線性插值，琿春市、和龍市、龍井市和汪清縣平衡地價(jià)與插值地價(jià)分別相差5.52%、4.96%、6.84%和11.07%；縣域?qū)蛹?jí)利用延吉市、敦化市、琿春市以及安圖縣的平衡地價(jià)及平衡分值線性插值，圖們市、和龍市、龍井市和汪清縣平衡地價(jià)與插值地價(jià)分別相差9.59%、4.02%、0.49%和11.51%；最低價(jià)區(qū)片層級(jí)利用敦化市、琿春市、和龍市以及安圖縣的平衡地價(jià)及平衡分值線性插值，延吉市、圖們市、龍井市和汪清縣的平衡地價(jià)與插值地價(jià)分別相差8.08%、4.88%、7.07%和0.78%。

2）延邊朝鮮族自治州征收農(nóng)用地區(qū)片地價(jià)3個(gè)層級(jí)全局自相關(guān)莫蘭指數(shù)全部大于0，整體呈現(xiàn)空間正自相關(guān)，地價(jià)銜接合理，插值地價(jià)莫蘭指數(shù)略大于測(cè)算地價(jià)莫蘭指數(shù)，集聚效應(yīng)加強(qiáng)。局部自相關(guān)莫蘭指數(shù)與全局莫蘭指數(shù)一致，中心城市層級(jí)測(cè)算地價(jià)延吉市和敦化市為高-低集聚區(qū)，插值地價(jià)安圖縣受到影響呈現(xiàn)低-高集聚；縣域?qū)蛹?jí)測(cè)算地價(jià)和插值地價(jià)集聚區(qū)相同，表明延邊朝鮮族自治州整體征收農(nóng)用地區(qū)片地價(jià)測(cè)算合理，符合實(shí)際發(fā)展；最低價(jià)區(qū)片層級(jí)測(cè)算地價(jià)呈現(xiàn)不相關(guān)，插值地價(jià)空間相關(guān)性較強(qiáng)，可以適當(dāng)調(diào)整地價(jià)向插值地價(jià)靠攏。

3）本次對(duì)延邊朝鮮族自治州的征收農(nóng)用地綜合區(qū)片地價(jià)平衡采用的是分層級(jí)線性插值，空間相關(guān)性檢驗(yàn)，可操作性強(qiáng)，對(duì)于全州不同地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也可以有一個(gè)整體的把控，確定了各層級(jí)地價(jià)與各市縣的區(qū)位狀況相符，體現(xiàn)了征地補(bǔ)償需要實(shí)行“同地同價(jià)”以及綜合考慮土地區(qū)位差異確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基本要求［15-17］。另外，各層級(jí)地價(jià)也能夠較好地體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異和土地供需狀況，可以達(dá)到農(nóng)民與政府全部滿足的平衡點(diǎn)。