城市軌道交通站內商業(yè)業(yè)態(tài)選擇

王宇

摘? 要：軌道交通進入建設高速發(fā)展期，由此形成的商業(yè)資源價值巨大，如何高效利用商業(yè)資源產生經濟效益將成為未來軌道交通研究發(fā)展的方向。我國軌道交通車站站內商業(yè)普遍起步較晚，開發(fā)較建設運營滯后，經營業(yè)態(tài)單一，服務品質有待改善。本文將圍繞軌道交通車站商業(yè)業(yè)態(tài)，分析車站商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)的問題及成因，結合國內外研究和現實情況，針對站內商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇提供一些選擇思路，有助于提升軌道整體經營形象，打造軌道經濟生活圈。

關鍵詞：軌道交通;站內商業(yè);經營業(yè)態(tài);科學配置;業(yè)態(tài)組合

引言

隨著中國城鎮(zhèn)化率的不斷提高，常規(guī)地面公共交通運輸壓力日益劇增，城市交通開始向地下或空中延伸，安全準點的大運量軌道交通系統(tǒng)有效緩解交通擁堵，降低城市污染排放，成為城市公共交通大動脈。軌道交通完善的交通網絡，不僅能增強城市內部的通達性，也能實現城市生活區(qū)和商業(yè)區(qū)的延展和結合。軌道交通站內商業(yè)作為地鐵族出行的必經區(qū)域，逐步衍生成新一類商業(yè)中心，為市民提供便民服務設施，增加企業(yè)經營收入，減輕政府財政負擔，實現軌道良性健康可持續(xù)發(fā)展。

一、 城市軌道交通站內商業(yè)的總體特征

國內有學者將地鐵商業(yè)資源主要分為站廳商業(yè)、通道商業(yè)、以及地下商業(yè)街等資源，本文側重于研究軌道交通車站站內商業(yè)，類似于站廳商業(yè)，其依附于軌道交通動線站點內，分布于車輛運營、售票、安檢等主要交通功能區(qū)以外的公共空間部分的商業(yè)系統(tǒng)。

不同于上蓋物業(yè)、車站附屬設施商業(yè)，站內商業(yè)位于軌道交通運營第一線，在滿足科學運營管理的前提下，將交通站點與商業(yè)空間相結合，開展商業(yè)經營活動，將地鐵客流轉化為商流，提升站點經濟效益。

二、 城市軌道交通站內商業(yè)業(yè)態(tài)存在的問題

商業(yè)業(yè)態(tài)不等同于商品類別，是商業(yè)經營者為滿足不同的消費需求，根據各種經營要素，如市場定位、商鋪規(guī)模大小、商鋪位置布局、商品策略等形成的經營模式或經營形態(tài)。軌道交通站內商業(yè)主要面向站內乘客，滿足乘客過路式即興消費，目前主要經營業(yè)態(tài)以零售類和服務類為主。

但我國城市軌道交通站內商業(yè)開發(fā)起步較晚，商業(yè)規(guī)劃與建設不同步，缺乏統(tǒng)籌系統(tǒng)性思考，商業(yè)作為后期附屬品被嵌入車站，導致車站商業(yè)空間不足、空間布局不合理，商業(yè)業(yè)態(tài)選擇處于被動狀態(tài)，存在業(yè)態(tài)種類單一、同行惡性競爭、產品服務品質較低等問題。同時由于產權證明、消防安全等問題，資源經營存在無法租賃或合同糾紛等風險，出現商業(yè)資源閑置、招商困難的局面。

三、 軌道交通站內商業(yè)業(yè)態(tài)選擇的思路

1.合理預留車站商業(yè)

軌道商業(yè)空間的開發(fā)具有不可逆性，一旦建成幾乎不能重新規(guī)劃改造，若進行重新改造，需要投入巨大的時間、財力、人力，地鐵公司應遵循同步規(guī)劃、同步設計、同步建設的原則，預留車站商業(yè)空間，優(yōu)化商業(yè)空間布局，提供合理商業(yè)面積，為站內商業(yè)的開發(fā)提供可實施的場地，降低商業(yè)空間對業(yè)態(tài)選擇的局限性。根據地鐵防火設計規(guī)定，在車站站廳層兩端面向公共區(qū)設置單處面積不大于 30㎡、總面積不超過 100 ㎡的便民服務設施，在公共區(qū)利用墻角、結構柱布置自助設備等，根據商業(yè)預留面積和位置，選擇適合的經營業(yè)態(tài)。

2.明確車站等級和定位

根據區(qū)位理論，軌道交通車站所處的地理位置、交通通達性以及周邊區(qū)域功能，影響車站的中心等級，重慶軌道交通站點按客運量、地理區(qū)位、行車組織等劃分為城市級、組團級、街道級、社區(qū)級四個等級，城市級車站能夠覆蓋全市域，充分利用軌道交通紅利和區(qū)位中心優(yōu)勢，形成足夠的聚集度和吸引力，適合發(fā)展百貨、購物中心等大型綜合類業(yè)態(tài)，滿足市民購物、文化、娛樂、餐飲為一體的一站式消費。因城市建設用地規(guī)劃性質不同，站點所在區(qū)域功能有所差異，如居住型站點周邊居民住宅場所密集，適合開發(fā)與社區(qū)配套相關的規(guī)模適中品類豐富的業(yè)態(tài)，如便利店、超市、干洗店、水果店、藥店或榨汁機、充電寶等與居民生活場景匹配的業(yè)態(tài)。

3.實施差異化經營策略

不同結構層次的消費者，在需求偏好、消費觀念、購物方式等方面存在一定差異，對于在特定環(huán)境的軌道交通商業(yè)開發(fā)，要充分考慮消費客流行為差異，分析影響乘客購買決策的因素，準確定位目標顧客。據統(tǒng)計，軌道交通站點乘客主要以青年群體為主，出行目的多為通勤、購物，青年消費群體追求個性化和自主性，注重消費品質，可設置連鎖便利店、奶茶店、雜志販賣機或盲盒等，并根據不同功能類型站點進行投放，實行差異化經營、錯位經營，避免業(yè)態(tài)重復單調，商品同質化嚴重。城市軌道交通車站空間處于半封閉狀態(tài)，要注意采光、空氣、溫度等物理環(huán)境的打造，同時利用車站內墻面進行一些涂鴉設計或裝飾，為消費者營造舒適的購物環(huán)境，吸引乘客的購物興趣。

4.提升軌道商業(yè)經營能力

隨著軌道交通線網的不斷拓展，軌道站內商業(yè)價值潛力巨大，軌道集團商業(yè)管理團隊應具備高素質、專業(yè)化的商業(yè)開發(fā)能力，統(tǒng)一整合商業(yè)資源，避免資源的閑置浪費。軌道集團加強與行業(yè)優(yōu)秀單位的橫向交流合作，借鑒在站內商業(yè)開發(fā)管理上的經驗，提前進行商業(yè)規(guī)劃，合理進行品牌招商，提高整體出租率，同時采取多樣的經營模式，重點將內部資源有機結合，打造自主經營品牌，提升軌道品牌辨識度，控制合同應收款風險。軌道站點TOD綜合開發(fā)體系以公共交通為導向，以城市生產、生活、生態(tài)格局為核心，擴大服務半徑，提供一站式生活體驗，提升市民出行獲得感和幸福感，建設軌道上的都市圈。

四、結語

軌道交通站內商業(yè)傳統(tǒng)經營模式后勁不足，存在業(yè)態(tài)單一、品質不高等問題，軌道集團商業(yè)運營團隊應以系統(tǒng)性思維，統(tǒng)一同步規(guī)劃車站商業(yè)，科學合理配置業(yè)態(tài)種類，實施多元化特色經營，完善商業(yè)配套設施，利用互聯網探索新的商業(yè)模式，提高車站空間使用效率和吸引力，促進站城融合協同發(fā)展，凸顯軌道交通在交通、經濟、社會方面的正外部效應。

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