股權(quán)收購(gòu)方式取得土地使用權(quán)之風(fēng)險(xiǎn)與防范

趙梓辰

摘? 要：隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，面對(duì)市場(chǎng)的火爆及有限的土地資源，公司取得土地使用權(quán)越來(lái)越難，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式對(duì)擁有土地使用權(quán)的目標(biāo)公司進(jìn)行收購(gòu)或者控制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)取得土地使用權(quán)的目的，這種情況越來(lái)越普遍。基于此，文章重點(diǎn)分析了股權(quán)交易中獲取土地使用權(quán)所面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)，并就如何預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：股權(quán)拿地;企業(yè);風(fēng)險(xiǎn)防范

一、股權(quán)收購(gòu)獲得土地交易方式概述

股權(quán)收購(gòu)取得的土地是指被并購(gòu)對(duì)象將其他的財(cái)產(chǎn)提前出售，只保留一小部分，再由賣方買斷被收購(gòu)對(duì)象的大部分股權(quán)或者100%的股權(quán)，從而間接得到被收購(gòu)對(duì)象公司的所有權(quán)。以收購(gòu)股權(quán)的形式，收購(gòu)人變成了被轉(zhuǎn)讓的土地，從而間接取得了被收購(gòu)人的土地。與直接出讓土地進(jìn)行交易相比，以股權(quán)購(gòu)買取得的土地有許多優(yōu)點(diǎn)。采用股權(quán)購(gòu)買取得的土地可以降低稅收，而在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的模式下，不需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，也不會(huì)發(fā)生與不動(dòng)產(chǎn)交易有關(guān)的稅收。在程序上，并購(gòu)各方與被并購(gòu)對(duì)象簽署了股權(quán)購(gòu)買合同，并在不需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的情況下進(jìn)行了工商許可證、批文等相關(guān)事宜的變更。一旦完成股權(quán)過(guò)戶，收購(gòu)人將可以投資于該公司，不再受到任何公司的資質(zhì)和其他條件的約束。

二、股權(quán)收購(gòu)獲得土地交易方式存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

1.土地或項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)

土地所有權(quán)，土地性質(zhì)，土地規(guī)劃，土地使用期限，政府部門的各種批準(zhǔn)手續(xù)是否完成。已有在建項(xiàng)目工程的，其施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、在建項(xiàng)目或地塊是否已由標(biāo)的公司擔(dān)保、已簽署項(xiàng)目施工中的合約風(fēng)險(xiǎn)等。在并購(gòu)過(guò)程中，一旦有一個(gè)漏洞，將導(dǎo)致并購(gòu)公司的巨大虧損。

2.目標(biāo)公司或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在很短的時(shí)間里，很難完全理解目標(biāo)公司是否有未清償?shù)呢?fù)債或者將要償還的負(fù)債。在雙方完成了股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商登記之后，債權(quán)和債務(wù)均由收購(gòu)人承擔(dān)。如果企業(yè)背負(fù)著無(wú)謂的負(fù)債，遭受無(wú)謂的虧損，勢(shì)必會(huì)對(duì)公司的發(fā)展和擴(kuò)張產(chǎn)生不利的影響。

3.目標(biāo)公司重大合同及訴訟風(fēng)險(xiǎn)

在已簽約的公司中，各種合約都在執(zhí)行。例如建筑工程中的設(shè)備采購(gòu)合同、土地出讓合同、補(bǔ)充合同等與物業(yè)相關(guān)合同有關(guān)的合同，有無(wú)可能發(fā)生的法律風(fēng)險(xiǎn)和訴訟。其他勞動(dòng)人事爭(zhēng)議、行政處罰等問(wèn)題，均為并購(gòu)各方所關(guān)注的問(wèn)題，一不小心涉入不必要的訴訟或仲裁會(huì)影響到并購(gòu)企業(yè)的發(fā)展壯大。

三、股權(quán)收購(gòu)獲得的交易方式法律風(fēng)險(xiǎn)防范

1.收購(gòu)前應(yīng)進(jìn)行全面的法律和財(cái)務(wù)盡職調(diào)查

通過(guò)股權(quán)購(gòu)買取得的土地、房產(chǎn)等大額的投資，為了保護(hù)自身的正當(dāng)權(quán)益，推薦并購(gòu)公司聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士，會(huì)計(jì)和法律顧問(wèn)組成一個(gè)團(tuán)隊(duì)。法定的盡責(zé)部分主要集中在對(duì)標(biāo)的公司所擁有的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓款進(jìn)行核實(shí);考察土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地是否為投資入股、土地是否存在抵押質(zhì)押、土地是否存在第三方的承租人等方面。公司若發(fā)生了持續(xù)的法律糾紛，其后果可能會(huì)對(duì)標(biāo)的公司造成財(cái)務(wù)上的損害，而一旦被法庭采取凍結(jié)、查封、強(qiáng)制執(zhí)行等手段，則會(huì)對(duì)收購(gòu)人的權(quán)益造成很大的損害，甚至可能會(huì)導(dǎo)致收購(gòu)人終止并購(gòu)。要核實(shí)對(duì)象公司有沒(méi)有因環(huán)保，稅收，產(chǎn)品責(zé)任等方面的行政懲罰，以及目標(biāo)公司是否已經(jīng)完成了改造，以及有沒(méi)有被罰款的情況。在土地財(cái)政上，應(yīng)著重于土地出讓合約金額和標(biāo)的公司的付款證明金額、協(xié)議金額和土地出讓價(jià)款的繳納比例、土地出讓價(jià)款的繳納情況、土地使用稅和房產(chǎn)稅是否繳納等。此外，審查公司歷年財(cái)務(wù)報(bào)表、審計(jì)報(bào)告、銀行貸款明細(xì)、對(duì)外擔(dān)保明細(xì)、資金往來(lái)、應(yīng)收賬款明細(xì)、注冊(cè)資本實(shí)繳比例、成本或存貨類別的票據(jù)是否合法等。

2.確定收購(gòu)后，應(yīng)簽署完善的股權(quán)收購(gòu)協(xié)議

在盡職調(diào)查中，收購(gòu)人已對(duì)目標(biāo)公司有了初步的認(rèn)識(shí)，但受限于其所需的時(shí)間、目標(biāo)公司的工程信息保存完整、標(biāo)的公司合作程度和有沒(méi)有隱藏其他土地的重要情況，不可避免地會(huì)忽略風(fēng)險(xiǎn)。所以，在簽訂并購(gòu)協(xié)議的時(shí)候，收購(gòu)方必須要有一個(gè)周密的條款，包括對(duì)被收購(gòu)方和目標(biāo)公司的承諾，以及對(duì)目標(biāo)公司的承諾。如果收購(gòu)方和目標(biāo)公司發(fā)生了違約，如有債務(wù)、訴訟、股權(quán)、資產(chǎn)等情況，則收購(gòu)人有權(quán)終止交易并向收購(gòu)人提出賠償請(qǐng)求。建立先決條件條款，在法律上的盡職調(diào)查及財(cái)務(wù)上的注意事項(xiàng)，如果收購(gòu)人認(rèn)為在改正后的交易還能繼續(xù)進(jìn)行，則可以將其作為股權(quán)收購(gòu)協(xié)議的先決條件。比如，讓收購(gòu)方先解決股東出資、財(cái)產(chǎn)、土地或項(xiàng)目的審批瑕疵，等收購(gòu)方將瑕疵全部解決，然后再進(jìn)行收購(gòu)，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，收購(gòu)方無(wú)法滿足收購(gòu)的前提，則可以選擇退出。

3.制定合適的股權(quán)價(jià)款支付方式

收購(gòu)人和被收購(gòu)人可以建立一個(gè)第三方托管賬戶來(lái)保存股權(quán)轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，收購(gòu)人可以按照收購(gòu)進(jìn)程的不同階段分批付款，如果出現(xiàn)重大的疏漏，則可以在任何時(shí)候終止交割，從而降低收購(gòu)人的損失。從收購(gòu)股權(quán)到交割，是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，在股權(quán)交割完成前，這個(gè)時(shí)間段內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)一些重要的風(fēng)險(xiǎn)，如果出現(xiàn)這種情況，收購(gòu)人就會(huì)暫停支付，與被收購(gòu)人進(jìn)行進(jìn)一步的談判，以達(dá)成更多的協(xié)議，或者終止收購(gòu)，并向收購(gòu)方索回貨款。

4.完成股權(quán)交割后，對(duì)目標(biāo)公司的整合、項(xiàng)目的運(yùn)作

以股權(quán)購(gòu)買的形式取得土地或地產(chǎn)，并間接取得地產(chǎn)或地產(chǎn)，而直接取得的則是被投資企業(yè)。并購(gòu)企業(yè)后，要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、整合。并且及時(shí)協(xié)調(diào)公司的經(jīng)營(yíng)體系、人事管理崗位的重新制定，公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的重新制定，老員工的中堅(jiān)力量的穩(wěn)定，公司的整體運(yùn)營(yíng)方式。要想經(jīng)營(yíng)好標(biāo)的公司的地皮或地產(chǎn)，并盡早取得投資回報(bào)，并購(gòu)后的并購(gòu)行為往往會(huì)影響到并購(gòu)的整體成敗。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，公司通過(guò)股權(quán)收購(gòu)交易間接收購(gòu)?fù)恋鼗蝽?xiàng)目，符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。與“待定”交易方式相比，股權(quán)收購(gòu)交易方式更簡(jiǎn)單，資金投資回報(bào)更快。只有在正確控制法律、財(cái)務(wù)等風(fēng)險(xiǎn)的前提下，才能充分發(fā)揮股權(quán)收購(gòu)交易方式的優(yōu)勢(shì)，讓企業(yè)獲得新的發(fā)展機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)新的戰(zhàn)略目標(biāo)。

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