薄利時代，房企風(fēng)險化解亟需內(nèi)外兼修

李庚南

3月16日，針對資本市場持續(xù)大幅下調(diào)以及房地產(chǎn)領(lǐng)域等風(fēng)險問題，國務(wù)院金融委及時召開了專題會議。會議特別提到市場高度關(guān)注的房地產(chǎn)企業(yè)問題，要求及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

這意味著，2022年乃至今后一段時期房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)就是拆彈、轉(zhuǎn)型。當(dāng)務(wù)之急，就是精準拆彈，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，避免系統(tǒng)性風(fēng)險。其次是推動轉(zhuǎn)型，支持房地產(chǎn)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

在當(dāng)前異常復(fù)雜的形勢下，這次會議無疑給充滿迷茫的市場指明了方向，注入了信心。A股和港股市場應(yīng)聲而起，一掃連日來的陰霾。但需清醒的是，這也并不代表房企本身風(fēng)險的出清。如何穩(wěn)妥有效地化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，并推動行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，步入良性循環(huán)的發(fā)展軌道，是當(dāng)前乃至今后一段時期房地產(chǎn)行業(yè)的核心主題。

房地產(chǎn)市場真正的風(fēng)險在哪里？

盡管房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)并未改變，但圍繞促進良性循環(huán)和滿足合理需求，政策的靈活性和邊際微調(diào)的跡象逐漸顯露。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，目前政策面已是春風(fēng)微醺。但是，房地產(chǎn)市場運行，似乎仍徘徊在冬季，下行壓力依然較大，市場信心恢復(fù)尚需時日。從剛剛公布的1-2月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，房企面臨的壓力依然較大，形式依然嚴峻。

當(dāng)前房企的風(fēng)險總體可歸為兩方面：

一是現(xiàn)金流缺乏。房企受市場萎靡、銷售不暢、資金回籠慢影響，現(xiàn)金流緊張甚至枯竭。這是內(nèi)因，也是關(guān)鍵和核心所在。在“充分釋放購房者需求”和“滿足購房者合理的購房需求”指導(dǎo)下，各地積極落實因城施策，房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步向需求端側(cè)重，購房者置業(yè)情緒略有好轉(zhuǎn)，但整體預(yù)期仍偏弱。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，住宅銷售額同比下降22.1%，居民預(yù)期整體仍偏弱。企業(yè)銷售同比降幅較1月進一步擴大。

二是債務(wù)危機。主要是債券到期兌付的危機，包括內(nèi)債和外債。內(nèi)債兌付困難，自身現(xiàn)金流缺乏顯然是硬傷。最根本的原因是，房企發(fā)債模式原本是基于高周轉(zhuǎn)經(jīng)營模式的，續(xù)債是其債務(wù)管理的基本理念與邏輯。而依賴續(xù)債來維持運轉(zhuǎn)的財務(wù)管理模式，顯然是非常脆弱的。最易受到的沖擊就是企業(yè)信用評級被下調(diào)導(dǎo)致發(fā)債、續(xù)債困難。而房企外債的兌付壓力，除了面臨與內(nèi)債同樣的因素外，還面臨外部地緣政治沖擊、中美博弈及國際投資者惡意做空的共同打擊，特別是境外投資機構(gòu)惡意做空的沖擊。這種情況下，一方面房企融資難度增加。有關(guān)資料顯示，1-2月房企境內(nèi)、境外債券融資累計約856億元，同比下降59%。另一方面，房企債券到期兌付壓力增大，違約概率上升。2022年3月至12月，惠譽授評的中資房企將面臨330億美元境外市場債務(wù)和1500億元人民幣的境內(nèi)市場債務(wù)到期。這勢必對部分房企的資金流動性構(gòu)成一定的威脅。

如何化解當(dāng)前房企面臨的風(fēng)險？

化解房企風(fēng)險需要房企內(nèi)外兼濟、外部政策措施的統(tǒng)籌推進。需要從供給、需求兩端同時發(fā)力。

一方面，要從供給端入手。應(yīng)該盡快摸清底數(shù)，分類施策，多措并舉。哪些該救、可救，哪些不該救、需要推動市場出清。其中一個重要的考量，應(yīng)該是房企本身的償債能力（包括現(xiàn)金流）和償債意愿。

一是房企積極自救。房企要通過積極處置庫存，盡最大可能挖掘現(xiàn)金流以“續(xù)命”。同時，要制定瘦身計劃，收縮規(guī)模，盤活資產(chǎn)，或變賣低效、無效投資資產(chǎn)，積極降杠桿。二是推動房地產(chǎn)企業(yè)并購重組。推動大型、有實力的房企并購中小風(fēng)險房企。當(dāng)然，項目并購的前提是銷售穩(wěn)定，這一點或會存現(xiàn)實難度。應(yīng)鼓勵機構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。三是推動房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。加強對優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的支持力度，可為更多暫時不具備負債融資條件、但綜合資質(zhì)仍較好的房企提供融資機會，進一步提高債務(wù)化解規(guī)模和速度。引導(dǎo)和鼓勵有條件、有能力的金融機構(gòu)及社會資本參與房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險化解，如引入AMC參與房企風(fēng)險化解，協(xié)同發(fā)揮AMC “產(chǎn)業(yè)+金融”的優(yōu)勢來支持困境地產(chǎn)企業(yè)盤活項目。積極推進REITs、ABS等資產(chǎn)證券化，優(yōu)化相關(guān)產(chǎn)品的審批效率。

另一方面，從需求端入手，通過政策的邊際微調(diào)，影響市場預(yù)期，改善市場需求。

土地供應(yīng)、房企杠桿率及購房政策的邊際微調(diào)能否逐漸影響和改變市場預(yù)期，是房地產(chǎn)后市走向的關(guān)鍵。

應(yīng)在堅持“一城一策，因城施策”導(dǎo)向下，給予房價下行的城市以適當(dāng)?shù)娜萑潭?，允許通過適當(dāng)降低首付比、銀行適當(dāng)降低房貸利率等手段，激活房地產(chǎn)合理的市場需求，推動房地產(chǎn)市場逐步穩(wěn)定。同時，應(yīng)優(yōu)化現(xiàn)行的房價監(jiān)控體系，逐步調(diào)整全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)調(diào)控政策；關(guān)鍵是要改變對新房售價簡單控制可能導(dǎo)致的新房與二手房價格倒掛的“畸形”。更為關(guān)鍵的是，要盡可能保持相關(guān)政策的相對穩(wěn)定性，培育和形成市場理性的預(yù)期。

如何推動房企向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型？

所謂新發(fā)展模式，就是要從土地供應(yīng)、房屋投資開發(fā)及銷售各環(huán)節(jié)創(chuàng)新房地產(chǎn)供給模式，摒棄房企盲目擴張、一味追求規(guī)?？焖倥蛎浀募扔心Ｊ?，其核心顯然是針對既有的依賴高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式。長遠看，房地產(chǎn)新發(fā)展模式的方向應(yīng)該是企業(yè)持有運營和服務(wù)業(yè)務(wù)。

可以預(yù)見，未來房價將逐漸進入平穩(wěn)運行態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)將由外延擴張向內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)變。就是要從土地供給、房地產(chǎn)開發(fā)、住房消費端入，矯正失真的市場信號，推動房地產(chǎn)行業(yè)步入良性發(fā)展軌道。其根本方向是更好滿足購房者的合理住房需求，則充分體現(xiàn)了促進共同富裕大局之下減輕民眾居住負擔(dān)、提升民眾生活品質(zhì)的導(dǎo)向。對不動產(chǎn)空間的持有、運營和服務(wù)，以及圍繞城市更新、運維、租賃和服務(wù)，包括滿足新市民居住需求、滿足租賃需求、滿足老舊小區(qū)更新改造需求、城市空間服務(wù)業(yè)務(wù)機會等，將成為房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展空間。

當(dāng)然，這些領(lǐng)域意味著投資周期更長、投資回報率更低，也就是說，房地產(chǎn)行業(yè)終將步入薄利時代，其公共服務(wù)屬性逐漸凸顯。這顯然與資本的逐利性形成沖突。也將因此帶來房地產(chǎn)市場的重整，國有房企或重新站回C位。