新建幼兒園項(xiàng)目決策階段成本控制分析

霍曉凡

(上海市地下空間設(shè)計(jì)研究總院有限公司,上海 200125)

1 研究背景

1.1 幼兒園需求現(xiàn)狀

根據(jù)全國(guó)教育事業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)幼兒園教育機(jī)構(gòu)共有28.12萬(wàn)所，入園兒童1 688.23萬(wàn)人，適齡兒童入園率只能達(dá)到80%左右。近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)需求增長(zhǎng)較快，部分新建大居社區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施仍有待開(kāi)發(fā)建設(shè)。以上海為例，截止到2019年底，上海市常住人口2 128.14萬(wàn)人，幼兒園共有1 670所，入園兒童有57.13萬(wàn)人。根據(jù)現(xiàn)有幼兒園建設(shè)規(guī)范，每1萬(wàn)人口 的住宅小區(qū)應(yīng)配建15班規(guī)模的幼兒園一所，按照15班幼兒園390名幼兒的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，上海市共需要82.99萬(wàn)名幼兒園亟需解決入園需求，上海市入園率嚴(yán)重不足。

隨著2015年全面放開(kāi)二孩政策后，目前國(guó)內(nèi)正面臨著不斷增長(zhǎng)的適齡兒童的入園需求壓力，且根據(jù)最新確定的幼兒園遠(yuǎn)期發(fā)展服務(wù)范疇定位為300 m～500 m，原有規(guī)范規(guī)定的社區(qū)服務(wù)人口對(duì)應(yīng)的幼兒園建設(shè)規(guī)模已不能滿(mǎn)足現(xiàn)有社會(huì)人口結(jié)構(gòu)的入園需求。今年全面放開(kāi)三胎政策后，對(duì)國(guó)內(nèi)學(xué)前教育又帶來(lái)了更大的需求壓力。

1.2 工程造價(jià)控制的意義

由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較晚，為適應(yīng)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)水平，最初的工程建設(shè)多采用粗放型的管理模式，從施工技術(shù)、施工人員整體水平、管理人員自身素質(zhì)均處于較低水平。隨著工程建設(shè)制度的進(jìn)一步完善，項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)控制、全過(guò)程工程咨詢(xún)等概念開(kāi)始被提出，并逐漸被大眾所關(guān)注。項(xiàng)目成本控制從原來(lái)獨(dú)立的、分階段控制，調(diào)整為事前、事中和事后三階段協(xié)調(diào)統(tǒng)一控制[1-2]。根據(jù)近年來(lái)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，項(xiàng)目決策設(shè)計(jì)階段費(fèi)用雖然只占總工程投資的1%左右，卻決定了整個(gè)項(xiàng)目75%以上的工程投資方案。因此，項(xiàng)目決策設(shè)計(jì)階段的投資控制成為了工程建設(shè)全過(guò)程投資控制的首要任務(wù)。

工程項(xiàng)目策劃、投資、建設(shè)過(guò)程中，項(xiàng)目決策及投資策劃階段非常重要，通過(guò)投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目建議書(shū)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“項(xiàng)建書(shū)”)、可行性研究報(bào)告(或項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“工可”)、資金申請(qǐng)報(bào)告等的編制和評(píng)估，可以提高項(xiàng)目決策的正確性、科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性，以保障項(xiàng)目建成投入使用后的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益[3-5]。

為保障人民的基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)，公共設(shè)施服務(wù)水平不斷提升。在過(guò)去的40 a里，每年國(guó)家財(cái)政投入到工程建設(shè)中的預(yù)算不斷增加，基礎(chǔ)教育設(shè)施又尚在不斷完善階段，為充分利用有限財(cái)政資金，最大限度完善基礎(chǔ)教育設(shè)施，土建投資成本控制成為了項(xiàng)目把控的重中之重。

2 前期階段成本控制現(xiàn)有問(wèn)題

新建公辦幼兒園等政府財(cái)政投資項(xiàng)目，根據(jù)使用政府財(cái)政資金投資項(xiàng)目審批流程規(guī)定，項(xiàng)目一般采用審批制。項(xiàng)目前期審批流程：“項(xiàng)建書(shū)”“工可”、初步設(shè)計(jì)概算等?！绊?xiàng)建書(shū)”“工可”階段均為投資估算，原則上“項(xiàng)建書(shū)”投資估算控制在10%、“工可”投資估算控制在5%，且項(xiàng)目施工結(jié)算不能超出概算批復(fù)金額。但在項(xiàng)目實(shí)際操作過(guò)程中，項(xiàng)目工程指標(biāo)沒(méi)有參照標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目投資難以把控。

項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，即使相同城市不同區(qū)域的項(xiàng)目審批投資金額也差距較大，相似背景的工程項(xiàng)目建筑安裝工程各項(xiàng)指標(biāo)也沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。工程建設(shè)過(guò)程中也經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)由于工程變更增加投資，最終造成項(xiàng)目結(jié)算金額遠(yuǎn)超項(xiàng)目概算批復(fù)金額，導(dǎo)致項(xiàng)目重新調(diào)整概算，造成人力和資金的浪費(fèi)。

近年來(lái)隨著財(cái)政投資項(xiàng)目的縮緊，嚴(yán)格控制項(xiàng)目投資，如何更合理、高效地利用有限的財(cái)政資金，最大限度的完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，成為了工程造價(jià)行業(yè)面臨的主要問(wèn)題。

3 工程案例分析

即使相同城市，不同區(qū)域的幼兒園項(xiàng)目投資指標(biāo)把控仍有一定的差距。以上海地區(qū)為例，相同城市不同區(qū)的2個(gè)新建幼兒園建設(shè)投資進(jìn)行對(duì)比分析如下。

3.1 案例一

3.1.1 項(xiàng)目建議書(shū)階段

上海市某區(qū)某新建幼兒園工程“項(xiàng)建書(shū)”階段，根據(jù)項(xiàng)目地塊選址、項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃規(guī)定的項(xiàng)目用地面積、容積率、計(jì)容建筑面積、建筑高度等要求，暫定項(xiàng)目總平面布置方案和建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(見(jiàn)圖1)。根據(jù)設(shè)計(jì)方案，“項(xiàng)建書(shū)”階段估算項(xiàng)目總投資3 750.36萬(wàn)元人民幣，其中土建安裝工程費(fèi)2 907.43萬(wàn)元(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“建安費(fèi)”)、工程建設(shè)其他費(fèi)565.13萬(wàn)元(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“二類(lèi)費(fèi)”)、預(yù)備費(fèi)227.80萬(wàn)元(按5%計(jì)取)。

圖1 總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表(項(xiàng)建書(shū))

根據(jù)分析，項(xiàng)目“總投資”單位面積經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6 197.92元/m2，其中“建安費(fèi)”單位面積指標(biāo)4 804.87元/m2。

3.1.2 工可(擴(kuò)初深度)階段

隨著項(xiàng)目資料的補(bǔ)充，地勘、物探的明確、項(xiàng)目方案進(jìn)一步深化、項(xiàng)目功能面積細(xì)化，項(xiàng)目總用地面積不變，總建筑面積增加(見(jiàn)圖2)。

圖2 總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表(工可)

根據(jù)2018年12月上海市政府發(fā)布的《政府投資房屋建筑工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(初步設(shè)計(jì)深度)編制指南》，為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院“放管服”改革，針對(duì)上海市行政區(qū)域內(nèi)政府投資的所有新建、改建、擴(kuò)建的房屋建筑工程項(xiàng)目，“工可”深化到“初步設(shè)計(jì)深度”。

因此，根據(jù)設(shè)計(jì)提供的初步設(shè)計(jì)方案、圖紙、上海市現(xiàn)行概算定額及計(jì)費(fèi)依據(jù)(如：《上海市建筑和裝飾工程預(yù)算定額(2016)》《上海市安裝工程預(yù)算定額(2016)》《上海市市政工程預(yù)算定額(2016)》等)以及現(xiàn)行國(guó)家和地區(qū)的二類(lèi)費(fèi)計(jì)費(fèi)依據(jù)，投資編制深度從估算深化到項(xiàng)目投資概算，并結(jié)合相似工程的經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整項(xiàng)目計(jì)費(fèi)依據(jù)、零星工程費(fèi)率等，最終項(xiàng)目總投資3 566.71 萬(wàn)元，其中：“建安費(fèi)”2 869.74萬(wàn)元、“二類(lèi)費(fèi)”527.13萬(wàn)元、預(yù)備費(fèi)169.84萬(wàn)元。

根據(jù)分析，項(xiàng)目總體控制單位面積經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5 822.25元/m2，其中建安費(fèi)單位面積指標(biāo)4 684.52元/m2。較“項(xiàng)建書(shū)”階段，項(xiàng)目總投資減少183.65萬(wàn)元，單位面積指標(biāo)下降375.67元/m2；建安費(fèi)減少37.69萬(wàn)元，單位面積指標(biāo)下降120.35元/m2。建安費(fèi)指標(biāo)明細(xì)詳見(jiàn)表1。

3.2 案例二

3.2.1 項(xiàng)目建議書(shū)階段

上海市其他區(qū)某新建幼兒園工程“項(xiàng)建書(shū)”階段，根據(jù)項(xiàng)目用地塊選址、項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃規(guī)定的項(xiàng)目用地面積、容積率、計(jì)容建筑面積、建筑高度等要求，暫定項(xiàng)目總平面布置方案和建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。根據(jù)暫定設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目投資估算總投資5 345.08萬(wàn)元，其中“建安費(fèi)”4 224.04萬(wàn)元、“二類(lèi)費(fèi)”504.64萬(wàn)元、預(yù)備費(fèi)378.30萬(wàn)元(按5%計(jì)取)，建設(shè)用地費(fèi)238.10萬(wàn)元。

根據(jù)分析，項(xiàng)目“總投資”單位面積經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7 860.41元/m2，其中“建安費(fèi)”單位面積指標(biāo)6 211.82元/m2。

3.2.2 可行性研究報(bào)告階段

隨著項(xiàng)目資料的補(bǔ)充，項(xiàng)目用地預(yù)審、地勘、物探的明確，項(xiàng)目方案進(jìn)一步深化，項(xiàng)目功能面積細(xì)化。最新土地測(cè)繪數(shù)據(jù)項(xiàng)目總用地面積6 871.50 m2，總建筑面積調(diào)整為6 163.21 m2(均為地上建筑面積)，建筑密度33.48%，容積率0.897，綠化率26.44%，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位12輛，非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位31輛。

根據(jù)原有政府投資項(xiàng)目審批流程，本項(xiàng)目按照：“項(xiàng)建書(shū)”“工可”、初步設(shè)計(jì)概算分別報(bào)批評(píng)審。最終“工可”批復(fù)項(xiàng)目總投資4 504.16萬(wàn)元，其中“建安費(fèi)”3 362.33萬(wàn)元，“二類(lèi)費(fèi)”675.76萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)201.90萬(wàn)元，地塊內(nèi)架空管線(xiàn)搬遷費(fèi)26.07萬(wàn)元，建設(shè)用地費(fèi)238.10萬(wàn)元。

根據(jù)分析，項(xiàng)目“總投資”單位面積經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7 308.14元/m2，其中“建安費(fèi)”單位面積指標(biāo)5 455.49元/m2。較“項(xiàng)建書(shū)”階段，項(xiàng)目總投資減少840.92萬(wàn)元，單位面積指標(biāo)下降552.27元/m2；“建安費(fèi)”減少861.71萬(wàn)元，單位面積指標(biāo)下降745.33元/m2。

3.3 成本分析

由于不同項(xiàng)目選址環(huán)境不同、周邊建筑物、地下管線(xiàn)影響范圍不同，導(dǎo)致項(xiàng)目前期配套費(fèi)、土地費(fèi)等具有個(gè)體差異性，且二類(lèi)費(fèi)明細(xì)均為根據(jù)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)價(jià)計(jì)取，故本文只針對(duì)項(xiàng)目建安費(fèi)中通用項(xiàng)目指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，詳見(jiàn)表1。

表1 建安費(fèi)對(duì)比表

續(xù)表

綜合以上2個(gè)幼兒園前期立項(xiàng)造價(jià)成本數(shù)據(jù)，從開(kāi)始的“項(xiàng)建書(shū)”立項(xiàng)到“工可”、初步設(shè)計(jì)概算深度，項(xiàng)目投資不斷核減，單位建筑面積投資指標(biāo)不斷降低。由于政府批復(fù)投資是指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)文件，所以項(xiàng)目前期合理把控項(xiàng)目成本在滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)需求的基礎(chǔ)上不至于造成政府投資浪費(fèi)成為了成本控制的重中之重。

根據(jù)以上建安費(fèi)通用指標(biāo)對(duì)比分析，項(xiàng)目主控指標(biāo)為樁基工程、建筑工程、結(jié)構(gòu)工程、室內(nèi)外裝修工程、強(qiáng)電工程、弱電工程、給排水工程、通風(fēng)工程、消防工程等，其中：“結(jié)構(gòu)工程”“裝飾裝修”“給排水工程”“弱電工程”指標(biāo)的差值率均超過(guò)40%，項(xiàng)目主控指標(biāo)沒(méi)有統(tǒng)一的可參照標(biāo)準(zhǔn)，且差值較大。2個(gè)新建幼兒園案例建設(shè)規(guī)模接近，但項(xiàng)目建安費(fèi)單位面積指標(biāo)4 684.52元/m2(方案一)、5 455.00元/m2(方案二)，單位面積指標(biāo)相差近14%。

4 思考與結(jié)論

根據(jù)以上2個(gè)案例數(shù)據(jù)分析可知，即使同一個(gè)城市，不同區(qū)域的類(lèi)似項(xiàng)目投資審批指標(biāo)仍有較大差異，沒(méi)有參考性較強(qiáng)的通用項(xiàng)目統(tǒng)一的官方指導(dǎo)單價(jià)，且不同咨詢(xún)單位技術(shù)能力水平參差不齊，導(dǎo)致項(xiàng)目審批過(guò)程中投資控制仍存在一定的提升空間。

新建工程項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、施工都是由淺入深的過(guò)程，隨著設(shè)計(jì)方案的進(jìn)一步深化，項(xiàng)目投資明細(xì)不斷精細(xì)化管理，項(xiàng)目投資監(jiān)控指標(biāo)更進(jìn)一步接近項(xiàng)目實(shí)際工程投資。為了更好的監(jiān)控項(xiàng)目投資指標(biāo)，建議項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中應(yīng)動(dòng)態(tài)、信息化管理，在工程施工計(jì)劃內(nèi)動(dòng)態(tài)調(diào)控指標(biāo)，并形成反饋機(jī)制，在總結(jié)過(guò)去的類(lèi)似項(xiàng)目的投資管理經(jīng)驗(yàn)的前提下，形成不同類(lèi)型項(xiàng)目成本控制數(shù)據(jù)庫(kù)。建議每個(gè)城市總結(jié)相關(guān)項(xiàng)目工程投資指標(biāo)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，匯總成為具有可查詢(xún)的市場(chǎng)通用指導(dǎo)指標(biāo)， 為項(xiàng)目前期審批提供較可靠的參考依據(jù)，使項(xiàng)目投資更加接近項(xiàng)目招投標(biāo)和施工建設(shè)的控制標(biāo)準(zhǔn)。為后期施工階段投資監(jiān)理動(dòng)態(tài)把控項(xiàng)目建設(shè)投資提供有效的依據(jù)。