共有產(chǎn)權(quán)住房“棄選”問題研究

劉雙良　謝育珊

摘要：共有產(chǎn)權(quán)住房是對現(xiàn)行保障性住房的有益補充，但是目前仍存在“棄選”現(xiàn)象。以北京市為例，基于政策網(wǎng)絡(luò)理論的羅茲模型探究共有產(chǎn)權(quán)住房“棄選”現(xiàn)象的成因，進(jìn)而提出優(yōu)化路徑。應(yīng)構(gòu)建流動性政策網(wǎng)絡(luò)體系，打開閉合政策網(wǎng)絡(luò)，加大對議題網(wǎng)絡(luò)話語權(quán)的重視，完善立法監(jiān)督體系，建立社會信任機制。

關(guān)鍵詞：政策網(wǎng)絡(luò);共有產(chǎn)權(quán)住房;棄選;羅茲模型

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）01-0061-08 收稿日期：2021-12-24

1 共有產(chǎn)權(quán)住房“棄選”問題的提出及文獻(xiàn)回顧

共有產(chǎn)權(quán)住房作為我國住房保障體系的重要組成部分，其建設(shè)發(fā)展高度契合新時代“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的要求。為解決社會“夾心層”群體住房難問題，2007年8月，我國首次在江蘇省淮安市推出共有產(chǎn)權(quán)住房，2014年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)文，將北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安等6城市作為試點，進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)探索（見表1）。

對于抑制房地產(chǎn)泡沫、避免尋租、保障民生，共有產(chǎn)權(quán)住房的誕生意義重大。但是，從政策效果來看，共有產(chǎn)權(quán)住房目前仍存在“棄選”現(xiàn)象，特別是在大中城市表現(xiàn)更為突出。一方面，大中城市共有產(chǎn)權(quán)住房的計價基礎(chǔ)高，使得共有產(chǎn)權(quán)住房與一般商品房單價差距較小，保障對象向中等收入的“上夾心”人群傾斜，使得市場化趨勢明顯，導(dǎo)致不同購房群體需求錯位。同時，申購條件中的戶籍及社保要求會將部分剛需購房群體限制在政策保障范圍之外。另一方面，封閉的運行機制限制了共有產(chǎn)權(quán)住房的流動性，當(dāng)目標(biāo)群體具有較高的收入時，會更傾向選擇一般商品房，從而導(dǎo)致“棄選”現(xiàn)象的出現(xiàn)。購房者對共有產(chǎn)權(quán)住房提出了更高的要求，“棄選”現(xiàn)象與人民對美好生活的向往密切相關(guān)，分析共有產(chǎn)權(quán)住房的“棄選”現(xiàn)象與不同利益群體的異質(zhì)化需求，可以厘清“夾心層”群體住房難問題的形成機理，從而明晰我國共有產(chǎn)權(quán)住房的優(yōu)化路徑，減少“棄選”現(xiàn)象的產(chǎn)生。

既有研究對共有產(chǎn)權(quán)住房政策運行的探討主要集中于共有產(chǎn)權(quán)住房的功能定位、供給主體及循環(huán)流轉(zhuǎn)方面。劉雙良、石麗婷指出應(yīng)明確共有產(chǎn)權(quán)住房的幫扶屬性，共有產(chǎn)權(quán)住房并非經(jīng)濟適用房的延伸，要明確區(qū)別于傳統(tǒng)商品性住房。陳杰、胡明志認(rèn)為在政策定位方面，共有產(chǎn)權(quán)住房要與商品房明確劃分，同時需注入市場力量，要從完善住房供應(yīng)體系的角度定義共有產(chǎn)權(quán)住房。馬輝民、劉瀟指出要明確共有產(chǎn)權(quán)住房與其他保障類住房的區(qū)別，重視其產(chǎn)權(quán)比例及流轉(zhuǎn)模式等問題。陳思等提出引入市場定價模式，增加共有產(chǎn)權(quán)住房剩余份額產(chǎn)權(quán)擁有者數(shù)量，支持賦予購房人回購產(chǎn)權(quán)份額的權(quán)利，推動管理機構(gòu)專業(yè)化和市場化運作。胡吉亞指出應(yīng)引入多元住房供給主體，以多元梯度共有制度覆蓋更廣的目標(biāo)群體，利用市場競爭盤活共有產(chǎn)權(quán)住房制度。李哲、李夢娜認(rèn)為應(yīng)嚴(yán)格限定年限約束條件，同時引導(dǎo)共有產(chǎn)權(quán)住房逐步由開放式向封閉式過渡。王微微、張魯青建議采用“適度開放、逐步封閉”的管理模式，倡導(dǎo)拓展退出渠道、循環(huán)使用住房資源。徐虹認(rèn)為更有針對性的住房配建和合理的退出機制是修正政策偏差的關(guān)鍵。由上可知，已有文獻(xiàn)對共有產(chǎn)權(quán)住房政策在執(zhí)行過程中呈現(xiàn)的問題、原因挖掘及對策研究等主要從靜態(tài)主體層面進(jìn)行分析。基于此，本文在既有成果的基礎(chǔ)上，從各利益相關(guān)者的微觀角度出發(fā)，利用政策網(wǎng)絡(luò)理論對共有產(chǎn)權(quán)住房“棄選”的成因進(jìn)行剖析并提出優(yōu)化路徑。

2 政策網(wǎng)絡(luò)理論及對共有產(chǎn)權(quán)住房“棄選”成因的適用性分析

政策網(wǎng)絡(luò)理論是研究政策過程中多元利益主體之間的互動行為的分析體系。該理論作為一種解釋政府和多元利益相關(guān)者在公共政策過程中多重博弈關(guān)系和相互影響分析范式，目的在于調(diào)和宏觀國家-社會整體分析與微觀理性個體主義分析之間的矛盾。政策網(wǎng)絡(luò)理論誕生于美國，快速發(fā)展于英國和歐洲大陸。政策網(wǎng)絡(luò)用來比喻資源和利益權(quán)威性分配中各相關(guān)者的一種相互依賴的關(guān)系。主要理論發(fā)端可以追溯至多元主義與法團(tuán)主義的爭議，在理論發(fā)展的進(jìn)程中主要形成了三大流派：以微觀視角研究政策網(wǎng)絡(luò)中個體關(guān)系的美國學(xué)派;以中觀視角研究部門關(guān)系的英國學(xué)派;以宏觀視角探討國家和公民社會關(guān)系的歐洲學(xué)派。

英國學(xué)者羅茲（Rhodes）是政策網(wǎng)絡(luò)理論的代表人物。羅茲認(rèn)為，政策網(wǎng)絡(luò)的影響要視互動組織相對的潛力而定，任何一個組織為了達(dá)成組織目標(biāo)都需依賴其他組織的資源，故各個組織在博弈過程中自主的進(jìn)行資源交換?；谠摷僭O(shè)構(gòu)建羅茲模型，將政策網(wǎng)絡(luò)劃分為五種類型：政策社群、專業(yè)網(wǎng)絡(luò)、府際網(wǎng)絡(luò)、生產(chǎn)者網(wǎng)絡(luò)和議題網(wǎng)絡(luò)。羅茲模型概括了各政策主體間相互依賴、相互影響與運動的過程。多元網(wǎng)絡(luò)主體間不斷產(chǎn)生互動關(guān)系，由于整合程度、成員類型、依賴方式及利益導(dǎo)向的差異又不斷產(chǎn)生沖突，逐漸呈現(xiàn)出非等級性、交互性的特點。

從共有產(chǎn)權(quán)住房政策的出臺、政策的執(zhí)行再到“棄選”現(xiàn)象的產(chǎn)生，涉及多元利益主體，各利益主體相互依賴并且逐漸網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。由于各利益主體所擁有的資源不同，通過博弈實現(xiàn)自身利益訴求，該過程符合政策網(wǎng)絡(luò)理論中羅茲模型的理論假設(shè)。利用羅茲模型可以窺探共有產(chǎn)權(quán)住房“棄選”現(xiàn)象的深層原因，為調(diào)和多元網(wǎng)絡(luò)利益沖突提供解決思路。

3 北京市共有產(chǎn)權(quán)住房“棄選”現(xiàn)象成因的政策網(wǎng)絡(luò)理論分析

北京市保障性住房主要由經(jīng)濟適用房、公共租賃房、限價房等構(gòu)成，共有產(chǎn)權(quán)住房是對現(xiàn)行保障性住房的有益補充，體現(xiàn)出集居住功能、保障屬性與財產(chǎn)權(quán)利“三位一體”的住房功能屬性。2017年北京市頒布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），制定了北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃建設(shè)、審核配售、產(chǎn)權(quán)約定、監(jiān)督管理的實施細(xì)則;同年頒布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則（試行）》（以下簡稱《導(dǎo)則》），對共有產(chǎn)權(quán)住房的土地供應(yīng)、招投標(biāo)管理、質(zhì)量監(jiān)管及社區(qū)營造等提出具體要求;為提升共有產(chǎn)權(quán)住房的宜居品質(zhì)，2021年北京市在《導(dǎo)則》的基礎(chǔ)上進(jìn)行修訂，對共有產(chǎn)權(quán)住房的社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施建設(shè)及戶型面積等方面內(nèi)容進(jìn)行優(yōu)化補充，目前處于社會公開意見征詢中。共有產(chǎn)權(quán)住房的申購標(biāo)準(zhǔn)決定了意向申購人數(shù)，而產(chǎn)權(quán)比例、定價方式、退出機制、配套設(shè)施等綜合條件決定實際購買人數(shù)。在申購標(biāo)準(zhǔn)方面，北京市無家庭財產(chǎn)及戶籍限制，僅要求購房者在京無房且單身家庭年滿30周歲，非京籍家庭申購需在京連續(xù)繳納社保或個人所得稅滿60個月;產(chǎn)權(quán)比例方面，參照所在項目銷售基準(zhǔn)價格占相近品質(zhì)、相鄰地段的商品住房的比例;定價標(biāo)準(zhǔn)方面，要求低于同期、用地段商品房銷售價格;退出機制方面，購房者在取得房屋所有權(quán)后原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的個人所持有的份額可上市交易，但是交易對象需為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房申購標(biāo)準(zhǔn)的潛在購房者。

北京市政府預(yù)計在2017-2021年完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房的供給，解決社會“夾心層”群體住房剛需問題。共有產(chǎn)權(quán)住房統(tǒng)一要求全裝修交房，充分體現(xiàn)其保障屬性。但實際效果與政策初衷存在一定偏差，呈現(xiàn)出了一系列“棄選”現(xiàn)象：在首次申購中，海淀區(qū)中鐵碧桂園項目29364戶家庭申購431套房源，到1536號所有房源才全部售出;大興區(qū)四季盛景園房源共2224套，2191戶符合申購條件的家庭在第一輪申購中僅選走28套;房山區(qū)金林嘉苑項目總套數(shù)1722套，4510戶申購家庭參與選房，最終共售出580套;房山區(qū)城志暢悅園564戶申購家庭共選走121套住房;金悅嘉苑3907戶申購家庭競爭1244套房源，僅60套住房被選走……為什么共有產(chǎn)權(quán)住房市場會出現(xiàn)“棄選”現(xiàn)象？運用政策網(wǎng)絡(luò)理論探索共有產(chǎn)權(quán)住房“棄選”現(xiàn)象的成因，可從共有產(chǎn)權(quán)住房政策的實施環(huán)境、結(jié)構(gòu)及行為主體互動關(guān)系進(jìn)行分析（見圖1）。

3.1 政策網(wǎng)絡(luò)理論的環(huán)境分析

與其他試點城市相比，北京市共有產(chǎn)權(quán)住房兼具市場與保障的雙重屬性。對其“棄選”現(xiàn)象的成因探究，可結(jié)合市場與制度雙環(huán)境進(jìn)行剖析。

受市場經(jīng)濟周期和供求關(guān)系影響，購房者申購共有產(chǎn)權(quán)住房的意愿與市場環(huán)境密切相關(guān)。例如，2008年的經(jīng)濟危機使我國樓市處于低迷狀態(tài)，北京市推出的限價房也曾出現(xiàn)類似棄選現(xiàn)象。近年來新建商品房和二手房市場呈降價趨勢，增加了部分共有產(chǎn)權(quán)住房目標(biāo)購買者持幣觀望的心理。另外，優(yōu)質(zhì)區(qū)位房屋的市場供給不足，是導(dǎo)致“棄選”現(xiàn)象的原因之一。北京市共有產(chǎn)權(quán)住房供地數(shù)據(jù)顯示，64.1%的共有產(chǎn)權(quán)住房位于郊區(qū)，但優(yōu)質(zhì)企業(yè)及教育資源多集中于城六區(qū)，購房者會結(jié)合通勤距離、房屋地價、住宅環(huán)境及配套設(shè)施等，對共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)行綜合評估。但共有產(chǎn)權(quán)住房就是為了解決符合條件的社會“夾心層”人口的住房問題，購房者通過與政府共同持有產(chǎn)權(quán)的方式以相對于市場較低的價格獲得固定居所，這就限定了大多共有產(chǎn)權(quán)住房的地段選擇。共有產(chǎn)權(quán)住房的制度環(huán)境包括政策制定與政策執(zhí)行環(huán)境。政策制定過程中，在《辦法》的基礎(chǔ)上，住房管理部門對購房者的準(zhǔn)入、退出條件等進(jìn)行多次修訂，政策制定與政策執(zhí)行均承擔(dān)較高成本，行政部門須與公民社會互動取得協(xié)助，以減小政策執(zhí)行的阻力。當(dāng)信息反饋渠道狹窄時，信息失真及延時反饋會在社會層面產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)。

政策執(zhí)行過程中，當(dāng)由政策漏洞導(dǎo)致尋租現(xiàn)象出現(xiàn)時，民眾監(jiān)督意識淡薄會導(dǎo)致“棄選”的破窗效應(yīng)，共有產(chǎn)權(quán)住房制度的運行需要社會各界的監(jiān)督，嚴(yán)格準(zhǔn)入資格審查制度和住房退出制度，保障符合條件的住房消費者的權(quán)利，杜絕炒房現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3.2 政策網(wǎng)絡(luò)理論的結(jié)構(gòu)分析

將共有產(chǎn)權(quán)住房領(lǐng)域各行為主體置于羅茲模型中，政策網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)劃定（見表2）。

作為全局引導(dǎo)者的政策社群，負(fù)責(zé)共有產(chǎn)權(quán)住房政策規(guī)制的制定并指導(dǎo)實施，包括全國人民代表大會、國務(wù)院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國有資產(chǎn)管理局、財政部、中國人民銀行等。該領(lǐng)域相對封閉，具有穩(wěn)定性。專業(yè)網(wǎng)絡(luò)在政策網(wǎng)絡(luò)中是雙重推動者的角色，主要由各個層級政府住房政策研究室、人口研究中心、智庫、各高等院校相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜覍W(xué)者等組成，為政策制定者提供咨詢服務(wù)。各個領(lǐng)域的專家運用自身知識，對政策進(jìn)行軟化，使決策更加科學(xué)，是連接議題網(wǎng)絡(luò)與政策社群、府際網(wǎng)絡(luò)的橋梁。

府際網(wǎng)絡(luò)是政策的具體執(zhí)行者，針對北京市共有產(chǎn)權(quán)住房，府際網(wǎng)絡(luò)涉及除國務(wù)院以外的地方各級人民政府（北京市政府、各區(qū)政府），負(fù)責(zé)落實政策社群制定的制度，并結(jié)合各區(qū)的實際情況制定具有地方特色的住房規(guī)則，為政策社群和議題網(wǎng)絡(luò)雙向服務(wù)，但府際網(wǎng)絡(luò)位于夾心地帶，常處于兩難境地。

生產(chǎn)者網(wǎng)絡(luò)在共有產(chǎn)權(quán)住房領(lǐng)域中扮演主動承擔(dān)者角色，主要涉及各類建筑商、房地產(chǎn)開發(fā)商等，該領(lǐng)域成員具有流動性。在政策指導(dǎo)下，生產(chǎn)者網(wǎng)絡(luò)通過競標(biāo)的方式獲得土地使用權(quán)并完成共有產(chǎn)權(quán)住房的建造工作，對房屋質(zhì)量負(fù)有直接責(zé)任。作為“經(jīng)濟人”，生產(chǎn)者網(wǎng)絡(luò)追求個人利益最大化，網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部競爭與合作并存，北京市對共有產(chǎn)權(quán)住房要求精裝交付，若網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部規(guī)制對房地產(chǎn)開發(fā)商約束較為薄弱，則會對購房者維權(quán)和追責(zé)造成障礙。

議題網(wǎng)絡(luò)包括符合申請條件并購買共有產(chǎn)權(quán)住房的人群、符合申購條件但“棄選”的人群、不符合申購條件但有意向購買的人群及大眾媒體等，是共有產(chǎn)權(quán)住房領(lǐng)域內(nèi)的主要參與者。與其他網(wǎng)絡(luò)相比，成員類型無限制，相互依賴程度低。由于其網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)松散的屬性，在共有產(chǎn)權(quán)住房政策執(zhí)行過程中，議題網(wǎng)絡(luò)與政府、企業(yè)存在信息不對稱問題。

3.3 政策網(wǎng)絡(luò)理論行動者互動分析

在共有產(chǎn)權(quán)住房領(lǐng)域中，政策網(wǎng)絡(luò)模型內(nèi)各行動者不斷互動產(chǎn)生聯(lián)系，逐漸網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。行為主體通過博弈實現(xiàn)自身利益，這種競爭大多數(shù)是非零和互動，即其他網(wǎng)絡(luò)利益的實現(xiàn)不會影響自身利益，一旦有成員追求零和利益，就會出現(xiàn)社會總成本上升而效率下降的現(xiàn)象。對政策網(wǎng)絡(luò)領(lǐng)域內(nèi)各行動者的互動進(jìn)行分析，探尋共有產(chǎn)權(quán)住房“棄選”現(xiàn)象的形成機理。

3.3.1 政策社群與府際網(wǎng)絡(luò)職責(zé)范圍不同

政策社群頒布共有產(chǎn)權(quán)住房政策，由各區(qū)政府依據(jù)屬地管理原則，結(jié)合本轄區(qū)具體情況進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)，由于政策社群與府際網(wǎng)絡(luò)的職責(zé)不同，在政策執(zhí)行過程中易產(chǎn)生效果偏差。

首先，在資金劃撥方面，政策社群掌握財權(quán)，依據(jù)各區(qū)的具體現(xiàn)狀和預(yù)算劃撥動工經(jīng)費，旨在盡快落實民生工程。各區(qū)政府作為具體政策的執(zhí)行者和落實者掌握事權(quán)，對本轄區(qū)內(nèi)的人口及供地情況擁有更詳實的資料。雖然政策社群已經(jīng)明確了各項政策性住房的資金來源，但是在實際執(zhí)行過程中，受經(jīng)濟環(huán)境及房地產(chǎn)開發(fā)商議價能力的影響，專項資金數(shù)額與實際需求之間仍會存在缺口。其次，轄區(qū)內(nèi)GDP數(shù)值往往是地方政府政績的一項重要評判標(biāo)準(zhǔn)，共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)不僅可以為本區(qū)招商引資，吸引人才，還可以拉動區(qū)內(nèi)消費指數(shù)，刺激當(dāng)?shù)亟?jīng)濟增長，當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)住宅的樓盤建設(shè)與購房者需求不匹配時，會導(dǎo)致“棄選”現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3.3.2 政策社群與議題網(wǎng)絡(luò)的需求矛盾

政策社群和議題網(wǎng)絡(luò)按照成員類型的緊密程度排列分布在羅茲模型的兩端。政策社群在聽取議題網(wǎng)絡(luò)需求的基礎(chǔ)上出臺共有產(chǎn)權(quán)住房政策，議題網(wǎng)絡(luò)在政策社群所提供的平臺上發(fā)表對現(xiàn)行政策的看法，由此循環(huán)修正，形成二者間互動關(guān)系。

一方面，共有產(chǎn)權(quán)住房政策社群以公共利益為導(dǎo)向保障人民的住房需求，在自住型商品房的基礎(chǔ)上，開始了共有產(chǎn)權(quán)住房的實踐性探索，共有產(chǎn)權(quán)住房誕生的初衷是為社會“夾心層”群體提供一種分段購買的方式，為城市的發(fā)展留住人才。但是，議題網(wǎng)絡(luò)對于住房的功能認(rèn)定不僅涵蓋房屋居住的自然屬性，還涉及包括準(zhǔn)商品性和增值性在內(nèi)的經(jīng)濟屬性，且隨著后工業(yè)時代的到來，傳統(tǒng)住房需求正在不斷面臨著價值觀的挑戰(zhàn)，共有產(chǎn)權(quán)住房購買者除了對居住環(huán)境、配套設(shè)施、交通狀況提出新的要求外，購房者享受的權(quán)利更為重要，落戶政策及配套學(xué)區(qū)的質(zhì)量成為購房者的重要考量因素，兩級網(wǎng)絡(luò)的期望差異導(dǎo)致“棄選”現(xiàn)象的出現(xiàn)。從銀行角度分析，為建立樓市的長效調(diào)控機制，削減投機者牟利空間，貼息貸款政策要求共有產(chǎn)權(quán)住房首付款不得低于房產(chǎn)總價的30%，住房貸款最長可分25年還清，長期且持續(xù)的固定資金支出狀態(tài)會使理性購房者不會因為購買政策性住房而降低選房標(biāo)準(zhǔn)。

另一方面，政策網(wǎng)絡(luò)與議題網(wǎng)絡(luò)間認(rèn)知受阻是導(dǎo)致政策執(zhí)行偏差的另一個原因。金字塔形的管理模式易導(dǎo)致溝通困難，政策社群網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部相對封閉，購房者的需求在傳播過程中存在信息延時及失真等問題，使得決策層不能針對現(xiàn)實問題及時對政策作出調(diào)整。

3.3.3 房地產(chǎn)生產(chǎn)者網(wǎng)絡(luò)與府際網(wǎng)絡(luò)、議題網(wǎng)絡(luò)的利益沖突

房地產(chǎn)生產(chǎn)者在房屋建設(shè)過程中享受用地、貸款、稅收等優(yōu)惠政策，同時需要承擔(dān)相應(yīng)的社會責(zé)任。但其根本目的是追求項目帶來的經(jīng)濟收益最大化，與共有產(chǎn)權(quán)住房政策層面的公共利益及議題社群的個人利益存在沖突，這是導(dǎo)致政策效果偏差的根源。

房地產(chǎn)生產(chǎn)者與政策網(wǎng)絡(luò)的互動過程中，《辦法》規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)住由政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)。共有產(chǎn)權(quán)住房的生產(chǎn)者是由各區(qū)政府依據(jù)本轄區(qū)供地政策和住房政策公開面向全社會招標(biāo)，秉持公平公正的原則保障購房者的利益。包括建筑商、開發(fā)商在內(nèi)的房地產(chǎn)生產(chǎn)者作為獨立的法人，在政府的許可下建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房并對住房質(zhì)量負(fù)責(zé)，充分賦予房地產(chǎn)生產(chǎn)者自主權(quán)。但是，目前我國對于房屋建造者、房地產(chǎn)開發(fā)商的法治約束停留在法規(guī)級別，并未上升到法律層面，高層立法與企業(yè)社會責(zé)任感的缺失使得共有產(chǎn)權(quán)住房的質(zhì)量存在差異。

房地產(chǎn)生產(chǎn)者與議題網(wǎng)絡(luò)的互動過程中，依據(jù)《導(dǎo)則》規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)全裝修成品交房，這就要求房屋生產(chǎn)者充分考量房屋布局及屋內(nèi)裝修。對于購房者而言，共有產(chǎn)權(quán)住房的出現(xiàn)使社會“夾心層”人口實現(xiàn)了住有所居的愿望，但二孩政策帶來的家庭結(jié)構(gòu)的改變沖擊著傳統(tǒng)核心家庭模式，以兩室一廳為主要戶型的共有產(chǎn)權(quán)住房該如何應(yīng)對家庭人口的變化？對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，新建商品房采用先建設(shè)再定價模式，共有產(chǎn)權(quán)住房則是先公布房價，再進(jìn)行建設(shè)，如果前期預(yù)算不準(zhǔn)確，后期裝修需要控制成本，會影響房屋質(zhì)量及購房者消費體驗。

3.3.4 專業(yè)網(wǎng)絡(luò)對其他網(wǎng)絡(luò)的催化活動

專業(yè)網(wǎng)絡(luò)主要運用專業(yè)知識，通過調(diào)查研究政策環(huán)境和議題網(wǎng)絡(luò)的訴求，為政策社群和府際網(wǎng)絡(luò)提供政策咨詢，為共有產(chǎn)權(quán)住房生產(chǎn)者提供專業(yè)支持，從而間接地服務(wù)于議題網(wǎng)絡(luò)，充當(dāng)政策制定和執(zhí)行的催化劑作用。專業(yè)網(wǎng)絡(luò)在與其他網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行互動的過程中應(yīng)秉持公平正義的態(tài)度，將客觀的研究結(jié)果呈現(xiàn)給各政策網(wǎng)絡(luò)。共有產(chǎn)權(quán)住房“棄選”現(xiàn)象的出現(xiàn)，也應(yīng)辯證分析：一方面，該現(xiàn)象的出現(xiàn)說明政策制定與執(zhí)行存在脫節(jié)現(xiàn)象，應(yīng)及時放緩政策執(zhí)行速度，依據(jù)實際情況進(jìn)行調(diào)整。另一方面，“棄選”現(xiàn)象的產(chǎn)生也表明投機者的離場，對住房具有緊急需求的人群中簽率更高，真正還原了住房的居住屬性。

4 降低共有產(chǎn)權(quán)住房棄購率的對策建議

4.1 構(gòu)建流動性政策網(wǎng)絡(luò)體系，因地制宜多層次規(guī)則設(shè)定

共有產(chǎn)權(quán)住房領(lǐng)域內(nèi)各主體相互影響，共同推動共有產(chǎn)權(quán)住房的落實，在網(wǎng)絡(luò)化思維下，應(yīng)該打破固態(tài)網(wǎng)絡(luò)壁壘，增強政策網(wǎng)絡(luò)的流動性。一方面，靈活設(shè)定共有產(chǎn)權(quán)住房準(zhǔn)入退出機制。各地方政府應(yīng)該依據(jù)本轄區(qū)內(nèi)具體經(jīng)濟情況、人員類型、設(shè)施配置等條件綜合考慮，在政策層的指導(dǎo)下充分的發(fā)揮自主能動性，對每個共有產(chǎn)權(quán)樓盤的準(zhǔn)入退出機制進(jìn)行個性化規(guī)定，將準(zhǔn)入機制與區(qū)域發(fā)展相結(jié)合，增加高新技術(shù)人員的政策優(yōu)惠，適當(dāng)放寬準(zhǔn)入條件;對非京籍人員申購比例依據(jù)區(qū)域人員結(jié)構(gòu)靈活設(shè)定;增加對殘障人士共有產(chǎn)權(quán)住房保障政策。另一方面，房屋定價科學(xué)化。北京市共有產(chǎn)權(quán)住房總價雖然低于同等地段普通商品住房房價，但用每平方米的價格除以產(chǎn)權(quán)比例，其價格優(yōu)勢并不顯著，甚至與普通商品住房持平，退出機制中不可贖回份額的限定，令共有產(chǎn)權(quán)住房更處于劣勢，房屋定價應(yīng)明確其保障屬性，應(yīng)與普通商品住房在價格上明確區(qū)分。

4.2 打開封閉性政策網(wǎng)絡(luò)，加大對議題網(wǎng)絡(luò)話語權(quán)的重視

要實現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)住房政策網(wǎng)絡(luò)共通，打開封閉性政策網(wǎng)絡(luò)。首先，建立意見反饋交流機制，加快政府信息化建設(shè)進(jìn)程。5G技術(shù)的誕生為電子政務(wù)提供了優(yōu)化契機，將遠(yuǎn)程技術(shù)運用于政策網(wǎng)絡(luò)，利用云處理技術(shù)對議題網(wǎng)絡(luò)的反饋意見進(jìn)行收集，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)對群眾意見進(jìn)行分析，為政策制定科學(xué)化提供支持，多方合作共建共有產(chǎn)權(quán)智慧社區(qū)。同時，相關(guān)保障部門應(yīng)定期舉辦住房論壇和現(xiàn)場咨詢會等活動，了解人民真正訴求，向民眾介紹共有產(chǎn)權(quán)住房項目情況及定價依據(jù)等訊息，減小政策推行阻力。其次，將共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)與管理納入地方政府政績考核體系。重建考核指標(biāo)，將共有產(chǎn)權(quán)住房的供地情況、房企狀況、特別是民意反饋量化匯總，對政府解決矛盾的效果進(jìn)行評估，并作為考核依據(jù)，扭轉(zhuǎn)區(qū)域GDP增長作為地方政府主要參考指標(biāo)的觀念，消除尋租動機。再次，鼓勵專業(yè)組織進(jìn)入政策網(wǎng)絡(luò)。嘗試采取政府與非營利組織合作方式，引導(dǎo)更多專業(yè)組織，特別是民間組織參與建設(shè)，拓寬籌資渠道，盤活共有產(chǎn)權(quán)住房剩余房源。

4.3 完善立法與監(jiān)督體系，構(gòu)建責(zé)任分擔(dān)機制

在保證共有產(chǎn)權(quán)住房試點自主權(quán)的前提下，應(yīng)出臺法律規(guī)制，以法律形式確立問責(zé)機制，完善共有產(chǎn)權(quán)住房法制保障體系。第一，住房管理部門要對房地產(chǎn)建筑企業(yè)組織培訓(xùn)，并對住房質(zhì)量進(jìn)行全程監(jiān)督，保障共有產(chǎn)權(quán)住房質(zhì)量。第二，大眾媒體應(yīng)加大對共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)情況的跟蹤報道，擴大購房者及人民大眾的知情權(quán)。第三，鼓勵第三方監(jiān)督管理機構(gòu)對共有產(chǎn)權(quán)住房從動工到交房進(jìn)行全程評估，并向社會出具評估報告，便于社會各界對共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督。

4.4 發(fā)揮各資源擁有者優(yōu)勢作用，建立社會信任機制

共有產(chǎn)權(quán)住房出現(xiàn)“棄選”現(xiàn)象的一個重要原因就是政策網(wǎng)絡(luò)各行為主體的配合聯(lián)動問題，政策網(wǎng)絡(luò)中每個角色都擁有不同的資源，政府應(yīng)把握好方向，協(xié)調(diào)好各主體之間的利益關(guān)系，調(diào)動各行為主體的積極性，相互服務(wù)、優(yōu)勢互補，使資源在各行為主體間良性循環(huán)。在此互動網(wǎng)絡(luò)中，相互信任是協(xié)商合作的前提，各行為主體應(yīng)恪守職業(yè)道德，通過溝通建立社會信任機制，真正發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)住房的惠民作用。

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作者簡介：劉雙良，天津商業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，教授。

謝育珊，天津商業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，碩士研究生。

基金項目：天津市哲學(xué)社會科學(xué)規(guī)劃基金重點項目“京津冀城市群大中城市青年住房問題的成因機理、影響測度及政策優(yōu)化研究”（TJGL21-021）。