住宅商品房面積分攤案例分析

摘要：隨著房產(chǎn)測繪市場的開放，測繪市場迎來新的發(fā)展機遇。房屋建筑面積是商品房銷售的重要指標，直接關(guān)系到購房者的切身利益。在新的市場環(huán)境下，專業(yè)測繪人員要做好內(nèi)功，增強社會服務(wù)意識，掌握房地產(chǎn)政策，熟悉房產(chǎn)測量規(guī)范和技術(shù)規(guī)則，更好地為房地產(chǎn)市場提供優(yōu)質(zhì)測繪成果。

關(guān)鍵詞：住宅商品房;公攤案例分析;技術(shù)標準;技術(shù)培訓

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0025-10 收稿日期：2021-12-25

在房屋面積測算中，處理好共有建筑面積的分攤尤為重要。依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》房屋共有共用建筑面積的處理原則：“一是產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行;二是無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤”。商品房的共有建筑面積一般按相關(guān)房屋建筑面積比例進行分攤。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，開發(fā)企業(yè)為滿足不同購房者的需求，房屋的建筑結(jié)構(gòu)和形式朝著多樣化方向發(fā)展，新的結(jié)構(gòu)形式對商品房共有建筑面積分攤的影響較大，按比例分攤遠遠無法滿足測繪工作實際，各城市需要制定技術(shù)細則加以規(guī)范。近年來，國家高度重視持續(xù)推進工程建設(shè)項目審批制度改革，全國各地陸續(xù)開放測繪市場，推進工程建設(shè)領(lǐng)域“多測合一”，對于從事房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)的技術(shù)人員來說，掌握房產(chǎn)測量規(guī)范，熟悉當?shù)赜嬎阋?guī)則，積累實踐經(jīng)驗顯得非常關(guān)鍵。本文擇取管理工作中常見的住宅商品房建筑面積分攤案例與按比例分攤方法加以分析比較。

1 案例一：獨立單元底層含有局部架空層案例分析

1.1 案例描述

某高層商品住宅樓，分地上、地下兩個部分。地下1層，地上24層。1層（見圖1）右邊為局部架空層，左邊為住宅;2層（見圖2）以上為標準層。1層架空層區(qū)域內(nèi)設(shè)有樓梯、電梯、前室和強弱電井（見圖3）等獨立的共有建筑部位。

1.2 案例分析

本案例涉及到架空層。架空層指僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護結(jié)構(gòu)的開敞空間層。本地規(guī)則規(guī)定架空部位不計建筑面積也不參與其他功能區(qū)的面積公攤。如何處理該幢建筑架空層區(qū)域設(shè)置的公攤面積，在本案例中測繪技術(shù)人員設(shè)計兩種分攤方案（本案例僅考慮地上住宅部分，地下部分公攤面積按規(guī)則另行處理）：一種方案通過分析建筑施工圖，認為1層住宅區(qū)域內(nèi)設(shè)計有與標準層共同使用的樓梯、電梯及強弱電井等公用設(shè)施。架空層區(qū)域設(shè)置的樓梯、電梯、前室等共有部分為2層以上標準層使用，1層住宅各戶型不使用該共有部位，不應(yīng)分攤該部位的公攤面積。同時，標準層較1層增加5個戶室，層套內(nèi)建筑面積增大，共有建筑面積變化較大，1層住宅和標準層住宅應(yīng)該分別設(shè)置功能區(qū)進行分攤面積計算。1層住宅單獨劃分成一個功能區(qū)，獨立分攤住宅區(qū)域內(nèi)為1層服務(wù)的共有建筑面積;標準層分攤各樓層及架空層區(qū)域內(nèi)共有建筑面積。該方案分為3級：1級公攤包括整幢樓的外半墻、配電間、頂層電梯維修間等為全樓服務(wù)的共有部位;2級公攤包括2層以上標準層使用的架空層區(qū)域樓梯、電梯和前室;3級公攤分為1層和標準層兩個功能區(qū)分別分攤為本樓層服務(wù)的共有面積。第二種按比例分攤方案不考慮1層住宅共有建筑面積的差異性，將1層與標準層住宅區(qū)域劃為同一個功能區(qū)，住宅各層各戶型按比例分攤所有為住宅服務(wù)的公攤面積，這個方案的結(jié)果是1層住宅與本幢樓標準層同一戶型住宅的建筑面積相同。

1.3 計算結(jié)果

如表1所示，第一種分級分攤方案1層住宅分攤系數(shù)為0.239163，2～24層住宅分攤系數(shù)為0.344342;按比例分攤方案住宅分攤系數(shù)為0.342105。兩種方案公攤面積差異比較：1層住宅各戶型在第一種方案和第二種方案中，同一戶型的公攤建筑面積差異較大，最小差3.60平方米，最大差5.33平方米;標準層住宅在兩個方案中各戶型因套數(shù)多分攤建筑面積每戶差異在0.08平方米與0.12平方米之間。兩種方案對標準層各戶型面積影響較小，第二種分攤方案讓1層住宅戶室承擔了較多為其他樓層服務(wù)的公攤面積。經(jīng)過比較采用第一種分攤方案更為合理。

2 案例二：多層住宅單層設(shè)計不同的案例分析

2.1 案例描述

某幢6層商品住宅樓（見圖4、圖5、圖6），該幢建筑每層均設(shè)有常規(guī)的樓梯、電梯、過道、強弱電井等服務(wù)設(shè)施。1層除上述共有公攤面積外還設(shè)有大堂供各樓層使用，2～5層為標準層，6層有部分退層設(shè)計，6層右邊與標準層相比減少兩套住宅。

2.2 案例分析

本案例公攤建筑面積功能區(qū)的劃分（本案例地下部分另行計算），第一種方案考慮本幢樓1層因設(shè)有大堂，6層受退層影響，兩個樓層住宅共有建筑面積與標準層住宅的共有建筑面積不一致，將1層、6層和標準層分別設(shè)置功能區(qū)，分層計算共有建筑面積。其中1層大堂、電梯、樓梯及部分過道與整幢外半墻等一起作為全樓公攤面積處理。第二種方案將住宅部分設(shè)為同一個功能區(qū)，各個戶型按比例分攤建筑面積，使各樓層相同戶型建筑面積保持一致。

2.3 計算結(jié)果

如表2所示，第一種方案1層住宅分攤系數(shù)為0.147614，2～5層住宅分攤系數(shù)為0.246203，6層住宅分攤系數(shù)為0.257553;第二種方案住宅分攤系數(shù)為0.230698。通過比較：1層各戶型分攤面積差異較大，最小3.55平方米，最大4.42平方米;2～5層各戶型差異在0.66～0.83平方米之間;6層各戶型差異在1.15～1.43平方米之間。第二種方案1層住宅相對于標準層和6層分攤了較多公攤面積。按層分級計算的公攤面積會造成1層、6層同戶型住宅與標準層住宅建筑面積不一致，但對于多層建筑來說相對合理，在本地實踐中按層劃分多個功能區(qū)的做法被更多采用。

3 案例三：高層住宅單層設(shè)計不同的案例分析

3.1 案例描述

某幢高層商品住宅樓（見圖7、圖8、圖9）。地上26層，地下1層。1層設(shè)計有大堂、管理用房、門斗、走廊、過道、前室、樓梯、電梯強弱電井等相應(yīng)的共有部位，2～18層和19～26兩個標準層共有建筑面積和戶型的設(shè)計均有變化。地下1層設(shè)計有配電房供整幢樓使用，設(shè)計明確管理用房是為整幢樓服務(wù)使用，機房層設(shè)有電梯機房和通往機房的樓梯。本案例地下部分與地庫相接規(guī)劃另行處理。

3.2 案例分析

根據(jù)建筑施工圖分析本案例分攤方案將1層的大堂、管理用房、門斗、走廊、過道、前室、局部樓梯、電梯、地下1層配電間、機房層電梯間、機房層過道及本幢樓外半墻等各個共有部位由整幢樓共同分攤。1層、2～18層和19～26層各層的共有部分建筑面積分為3個功能區(qū)：1層住宅只分攤為本層服務(wù)的局部樓梯和強弱電井，2～18層和19～26層各標準層住宅分別按層分攤各自的共有建筑面積。

3.3 計算結(jié)果

如表3所示，按照上述分攤方案1層住宅分攤系數(shù)為0.200760，2～18層住宅分攤系數(shù)為0.277299，19～26層住宅分攤系數(shù)為0.289859;所有住宅按比例分攤系數(shù)為0.278314。與按比例分攤方案比較，1層各戶型分攤面積差異最小3.32平方米，最大4.99平方米;2～18層各戶型差異在0.04平方米與0.07平方米之間;19～26層各戶型差異在0.49平方米與0.74平方米之間。根據(jù)比較上述方案逐級細分住宅各層共有部位，使1層住宅共有建筑面積分攤更為合理。2～18層和19～26層兩個標準層各戶型按不同的方案公攤面積變化不大，層數(shù)越多差異越小。

建筑工程規(guī)劃許可證記載本幢建筑是租賃住宅項目。雖然各樓層共有建筑面積有較大的差異，但考慮租賃住房的政策因素，不區(qū)分各樓層共有建筑面積的差別，按比例分攤共有建筑面積可以保持不同樓層相同戶型的房屋建筑面積和套內(nèi)面積一致，在一些地方采用該方案也是一種選擇。本案例管理用房如果沒有明確使用范圍，需要單獨計算建筑面積并參與整幢樓共有建筑面積的分攤。

4 案例四：兩單元戶型不同的案例分析

4.1 項目描述

某商品住宅樓，地上11層，地下1層，地上部分兩個單元戶型設(shè)計不同。各單元2～11層為標準層;1層設(shè)計了室外大堂，大堂無頂蓋。1層室外還為2～11標準層設(shè)計與1層住宅不相通的外部樓梯（見圖10、圖11），2層以上住戶不通過1層過道直接進入樓梯，室外樓梯與1層住宅部分用實體墻分隔，1層內(nèi)部設(shè)計有過道、電梯和強弱電井等共有設(shè)施。

4.2 案例分析

根據(jù)建筑施工圖分析本幢樓分攤方案劃為3個部分：地下車庫部分，1層住宅部分，2～11層住宅部分。整幢樓外半墻面積按規(guī)則由全樓分攤。1層大堂無頂蓋不計建筑面積。1層建筑內(nèi)共有部位分攤給3個功能區(qū)：即地下車庫樓梯部分由地下車庫分攤;1層室外樓梯由2層以上標準層共同分攤;1層住宅和標準層住宅共有建筑面積變化較大，1層住宅和標準層住宅應(yīng)該分別設(shè)置功能區(qū)進行面積分攤計算，即1層的過道，電梯和強弱電井等其他共有建筑面積由1層各戶型分攤計算，標準層共有建筑面積由本層各戶型分攤計算（本案例地下車庫部分略）。

4.3 計算結(jié)果

如表4所示，按照上述分攤方案一單元1層戶型分攤系數(shù)為0.084878，二單元1層戶型分攤系數(shù)為0.079673，一單元和二單元2～11層住宅分攤系數(shù)分別為0.192124和0.174933;整幢樓各單元戶型按比例分攤計算一單元分攤系數(shù)為0.181742，二單元分攤系數(shù)為0.165786。兩單元1層各戶型與整幢樓各戶型按各自單元比例分攤比較：一層兩戶型分攤建筑面積差異分別為8.65和8.38平方米;標準層兩種分攤方法各戶型分攤面積相差不到1平方米。根據(jù)結(jié)果該幢建筑應(yīng)細分共有建筑面積的服務(wù)范圍，采用各單元1層與標準層分別計算各戶型公攤建筑面積方案比較合理。

5 案例五：兩單元戶數(shù)不同的案例分析

5.1 案例描述

某地上41層的高層住宅樓（地下部分另行規(guī)劃）。分東西兩個獨立單元，各單元1層設(shè)有門廳。東單元為兩梯兩戶室，每層設(shè)有公共陽臺;西單元為兩梯四戶室，設(shè)計有連廊。兩個單元各層分別設(shè)有樓梯、電梯、前室、強弱電井等共有部位，頂層設(shè)計有通往屋面的樓梯間、電梯間。

5.2 案例分析

根據(jù)建筑施工圖第一種分攤方案分為3級，認為該幢住宅樓東、西兩單元共有部位面積差異較大，應(yīng)劃分東單元、西單元兩個功能區(qū)。本幢樓外半墻由全樓分攤;各單元頂層的樓梯間和1層門廳、電梯及通往電梯的通道等共有部位按各單元共有建筑面積進行分攤計算;各單元1層分攤本層局部過道、強弱電井，標準層分別按層分攤各自的共有建筑面積。通往地下車庫的樓梯單獨計算建筑面積，不計入公攤面積。第二種分攤方案將本幢樓住宅部分設(shè)為同一個功能區(qū)，沒有區(qū)分各單元和1層共有建筑面積的差異，各個戶型按比例分攤建筑面積。

5.3 計算結(jié)果

如表5所示，按照第一種方案東單元1層各戶型分攤系數(shù)為0.238496，2～41層各戶型分攤系數(shù)為0.269459;西單元1層各戶型分攤系數(shù)為0.176857，2～41層各戶型分攤系數(shù)為0.215588。第二種分攤方案各戶型分攤系數(shù)為0.236146。第一種方案東單元因各戶型增加公共陽臺，門廳、前室面積大，各戶型分攤面積較多，1層各戶型因本層公攤面積小微有變化，標準層各戶型較第二種分攤方案分別增大4.08和4.52平方米;西單元各戶型因共有面積少分攤面積減小，西單元1層各戶型公攤面積較第二種分攤方案分別減小6.69、6.50和3.38平方米，標準層各戶型分別減少2.32、1.85和2.25平方米。通過計算結(jié)果可以看出整幢樓按比例分攤共有面積，使西單元各戶型分攤了東單元較多的共有建筑面積，這種分攤方法在計算軟件支持的條件下應(yīng)避免使用。采用多級分攤的方法按照共有建筑面積服務(wù)范圍分單元、分層計算各戶型公攤面積是本案例最佳方案。

6 結(jié)論及實踐

按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》住宅樓共有建筑面積的分攤方法“住宅樓以幢為單元，依照B2的方法和計算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積”。在實際工作中已經(jīng)無法合理解決房屋共有建筑面積公攤問題，常常成為房地產(chǎn)市場的供需雙方矛盾焦點。根據(jù)上述案例分析，在房屋面積測算中住宅商品房面積計算應(yīng)該采用多級分攤的方法，按照建筑施工圖設(shè)計功能細化服務(wù)范圍，明確各層共同分攤和獨立分攤的共有建筑部位，實現(xiàn)多級按比例公攤計算。建筑物1層設(shè)計功能復雜，共有建筑部位與標準層相比變化較大，需要單獨劃分服務(wù)范圍分攤共有建筑面積。標準層各戶型共有建筑面積相同時按同比例分攤共有建筑面積，標準層各戶型共有建筑面積不同時應(yīng)分別計算。

“同一幢建筑電梯數(shù)、樓梯、層數(shù)、戶型、戶室數(shù)及其他共有建筑部位不同的單元應(yīng)分別計算共有建筑面積;同一幢建筑或同一單元各層共有建筑部位發(fā)生變化的應(yīng)按層分別計算共有建筑面積”。經(jīng)過多年的工作實踐，上述規(guī)則不僅在合肥市具有可操作性，對其他地市也有借鑒作用。

7 問題及建議

7.1 重視技術(shù)培訓

根據(jù)《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)測繪資質(zhì)管理辦法和測繪資質(zhì)分類分級標準的通知》（自然資辦發(fā)〔2021〕43號），新的《測繪資質(zhì)管理辦法》和《測繪資質(zhì)分類分級標準》2021年7月1日開始執(zhí)行。在房產(chǎn)市場放開的初期，測繪單位普遍缺乏從事房產(chǎn)測繪的技術(shù)人員，房產(chǎn)測繪專業(yè)人員需要掌握廣泛的業(yè)務(wù)知識和豐富的實踐經(jīng)驗，監(jiān)管部門需要加快落實業(yè)務(wù)培訓，加強房產(chǎn)測繪專業(yè)人才培養(yǎng)，保障測繪單位生產(chǎn)出合格的測繪成果。

7.2 統(tǒng)一技術(shù)標準

保證房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量，規(guī)范測繪市場行為，統(tǒng)一技術(shù)標準是關(guān)鍵。房產(chǎn)測繪雖有《房產(chǎn)測量規(guī)范》通用標準，但各地執(zhí)行的技術(shù)規(guī)則仍然存在差別。開放的測繪市場，需要統(tǒng)一的計算規(guī)則，同時職能部門還要重視制定符合規(guī)范的計算軟件標準，避免因計算軟件不合格導致的測繪成果質(zhì)量問題。加快測繪市場監(jiān)管平臺建設(shè)，真正實現(xiàn)對測繪企業(yè)成果質(zhì)量的事中事后動態(tài)監(jiān)管。

8 結(jié)束語

近年來，隨著房產(chǎn)測繪市場的開放，在多地城市陸續(xù)推行“多測合一”的背景下，更多的測繪企業(yè)進入房產(chǎn)測繪市場，由于房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)發(fā)展的特殊性，對于眾多的測繪單位來說是個陌生的領(lǐng)域。房屋建筑面積是房地產(chǎn)市場的重要指標，是商品房銷售的計價單位，要求從事房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)的技術(shù)人員，一方面要熟悉國家房地產(chǎn)相關(guān)政策和房屋面積測算規(guī)范，另一方面還要熟悉各地執(zhí)行的現(xiàn)行規(guī)則和約定俗成的習慣做法，不能盲目地照搬照抄其他城市的經(jīng)驗和方法，以免與當?shù)赜嘘P(guān)政策“水土不服”。

作者簡介：江煒，合肥市房屋交易管理中心。