商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)踐分析

摘要：商品房預(yù)售資金監(jiān)管是指由房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施的第三方監(jiān)管，要求房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。為確保預(yù)售資金安全，監(jiān)管期自項(xiàng)目核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至項(xiàng)目辦理房地產(chǎn)首次不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記結(jié)束，以福建省霞浦縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)踐為例進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

關(guān)鍵詞：預(yù)售資金;監(jiān)管;商品房

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）02-0019-03 收稿日期：2021-12-25

1 建立預(yù)售資金監(jiān)管制度

2016年以前，福建省霞浦縣預(yù)售資金監(jiān)管模式主要采用“銀企聯(lián)動(dòng)、事后報(bào)備、單一監(jiān)管”形式，即“商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行簽訂監(jiān)管協(xié)議，資金流水事后報(bào)備至霞浦縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案，各銀行獨(dú)立監(jiān)管”的模式，但該模式存在資金監(jiān)管不到位、信息反饋不及時(shí)、監(jiān)管規(guī)則不統(tǒng)一、信息網(wǎng)絡(luò)不共享等一系列問題。為有效杜絕地產(chǎn)商資金抽逃問題、保障購(gòu)房人利益。2016年5月30日霞浦縣出臺(tái)《霞浦縣人民政府關(guān)于印發(fā)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法的通知》（霞政〔2016〕13號(hào)），同年8月配套研發(fā)“霞浦縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)”并投入試行，成為繼福安后寧德市第二家開通商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)。2018年6月28日霞浦縣重新修訂《霞浦縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法的通知》（霞政辦〔2018〕97號(hào)），要求住建部門聯(lián)合商業(yè)銀行對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。住建部門負(fù)責(zé)監(jiān)管技術(shù)指導(dǎo)及日常管理工作，各商業(yè)銀行負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金賬戶的日常監(jiān)管工作并積極配合住建部門完善監(jiān)管體系;讓相關(guān)制度切實(shí)落實(shí)到具體工作中，實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房預(yù)售資金的全過程監(jiān)管。

2 商品房預(yù)售資金監(jiān)管流程

2016年8月，霞浦縣啟用商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，采取“商戶申請(qǐng)、機(jī)關(guān)審核（監(jiān)管）、銀企配合”模型運(yùn)作，即開發(fā)商提出資金使用申請(qǐng)、縣住建局（監(jiān)管單位）審核、監(jiān)管銀行根據(jù)審核結(jié)果給予撥付資金，杜絕樓盤爛尾、抽逃資金等問題，保證預(yù)售資金?？顚Ｓ?。自監(jiān)管系統(tǒng)啟用至今，霞浦縣共開通11家監(jiān)管銀行，監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)35家、開發(fā)項(xiàng)目43個(gè)，累計(jì)入賬1664172.8萬(wàn)元，累計(jì)支出1557557.47萬(wàn)元。目前，43個(gè)監(jiān)管項(xiàng)目的預(yù)售資金收支賬目清晰，資金支取符合規(guī)范，項(xiàng)目建設(shè)序時(shí)推進(jìn)，暫未出現(xiàn)停工停產(chǎn)或因工資、工程款發(fā)放不及時(shí)而引發(fā)的群體性信訪性和爛尾樓等事件，資金風(fēng)險(xiǎn)總體可控，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展起到重要作用。

總體流程分解如下：一是監(jiān)管賬戶及協(xié)議備案。結(jié)合《霞浦縣人民政府關(guān)于印發(fā)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法的通知》相關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應(yīng)履行相應(yīng)職責(zé)，開立監(jiān)管賬戶的開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證前，必須選擇授信優(yōu)良、貸款額度大的商業(yè)銀行作為監(jiān)管銀行，確保?？顚Ｓ?。對(duì)存在開發(fā)貸款的預(yù)售項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)應(yīng)會(huì)同監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資監(jiān)管協(xié)議，交由住建局備案，且不得開通任何形式的自助專賬業(yè)務(wù)。二是預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)與網(wǎng)簽系統(tǒng)互通對(duì)接。通過讀取樓盤信息、購(gòu)房人、購(gòu)房款、網(wǎng)簽數(shù)據(jù)、資金流水等實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)交換，若購(gòu)房款未繳存至監(jiān)管賬戶，預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)將智能預(yù)警，臨時(shí)鎖定開發(fā)企業(yè)商品房網(wǎng)簽權(quán)限;當(dāng)企業(yè)超期未核對(duì)支出事宜，系統(tǒng)將鎖定資金撥付，保障資金安全，督促企業(yè)及時(shí)繳存預(yù)售資金;為加強(qiáng)企業(yè)支取資金管理，監(jiān)管賬戶不允許任何形式的網(wǎng)銀操作。三是資金支付申請(qǐng)全程網(wǎng)辦。為加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量、提升工作效率，避免因?qū)徟蕟栴}影響項(xiàng)目建設(shè)，霞浦縣預(yù)售資金監(jiān)管日常業(yè)務(wù)審批采用全程網(wǎng)辦的形式，同時(shí)規(guī)定節(jié)點(diǎn)審批、資金撥付等業(yè)務(wù)辦理時(shí)限為3個(gè)工作日。四是工程節(jié)點(diǎn)人性化設(shè)置。為兼顧預(yù)售資金安全及項(xiàng)目建設(shè)資金需要，我局將工程形象進(jìn)度節(jié)分為6個(gè)環(huán)節(jié)：①取得預(yù)售許可證，②形象工程進(jìn)度達(dá)50%，③主體工程封頂，④外墻裝修落架，⑤單體竣工驗(yàn)收，⑥完成初始登記。分別對(duì)應(yīng)可支取額度為不超過監(jiān)管資金總額的30%、60%、70%、80%、90%、100%。五是監(jiān)管賬戶數(shù)量不設(shè)限。過去1個(gè)預(yù)售許可的監(jiān)管賬戶不得超過3個(gè)，現(xiàn)在通過預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)技術(shù)支持，為滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際需要，監(jiān)管賬戶數(shù)量不再進(jìn)行限制。

3 商品房預(yù)售資金監(jiān)管措施

一是資金監(jiān)管。商品房預(yù)售資金監(jiān)管總額須參照建設(shè)項(xiàng)目綜合造價(jià)以及項(xiàng)目交付條件等因素確定，原則上不超過建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)總額的1.3倍。根據(jù)幢數(shù)計(jì)算建設(shè)成本后列入重點(diǎn)監(jiān)管資金，按規(guī)定嚴(yán)格管理，預(yù)售資金中超出部分列入非重點(diǎn)監(jiān)管資金，可由企業(yè)根據(jù)需要隨時(shí)提取，既保證項(xiàng)目建設(shè)所需資金不被挪用，又保證企業(yè)自有資金的回收和新項(xiàng)目建設(shè)的開發(fā)、利用。二是預(yù)售款繳存監(jiān)管。商品房的預(yù)售資金必須全部存入監(jiān)管賬戶（預(yù)售資金包括定金、預(yù)付款、首付款、分期付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款、一次性付款等）。霞浦縣的商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)與商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)相關(guān)聯(lián)，相互制約，實(shí)時(shí)監(jiān)控網(wǎng)簽合同，監(jiān)控商品房合同履行狀態(tài)，確保購(gòu)房人的購(gòu)房款能夠及時(shí)進(jìn)入監(jiān)管專用賬戶，切時(shí)保障購(gòu)房人權(quán)益。此外，開發(fā)企業(yè)需在網(wǎng)上簽約后3個(gè)工作日內(nèi)，將已售房屋的預(yù)付款、首付款存入監(jiān)管專用賬戶;若采取分期付款的方式，則需按照合同要求按期存入監(jiān)管專用賬戶;若采用銀行按揭貸款和住房公積金貸款的方式，則需在建設(shè)項(xiàng)目封頂后180天內(nèi)存入監(jiān)管專用賬戶。對(duì)不按照既定時(shí)間繳存購(gòu)房款的企業(yè)，霞浦縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通過監(jiān)管系統(tǒng)暫停其網(wǎng)簽，切實(shí)保障商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)效性。三是資金支取監(jiān)管。為防止開發(fā)商隨意挪用監(jiān)管資金，影響項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。要求重點(diǎn)監(jiān)管資金僅可用于項(xiàng)目有關(guān)的費(fèi)用（如項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等前期費(fèi)用以及材料設(shè)備采購(gòu)、工程進(jìn)度款、小區(qū)配套建設(shè)等相關(guān)費(fèi)用）。支取必須提供充足的相應(yīng)證據(jù)材料證明符合上述使用款項(xiàng)用途，如雙方簽訂的合同、付款發(fā)票等，經(jīng)住建部門或監(jiān)管銀行審核后方可批準(zhǔn)使用。撥付渠道還應(yīng)該直接撥付給收款單位，如施工單位、監(jiān)理單位或鋼筋、水泥、電梯等材料供應(yīng)商，則不允許直接撥付到開發(fā)商賬戶以防被挪用。四是監(jiān)管資金劃轉(zhuǎn)。開發(fā)企業(yè)通過資金監(jiān)管系統(tǒng)申請(qǐng)資金劃轉(zhuǎn)，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算申請(qǐng)使用額度、合同價(jià)、發(fā)票等相關(guān)要素資料，經(jīng)住建局核對(duì)收款單位、收款賬號(hào)、用途后，開發(fā)企業(yè)可憑資金劃轉(zhuǎn)通知書到銀行柜面進(jìn)行資金劃轉(zhuǎn)申請(qǐng)。避免開發(fā)商直接向監(jiān)管銀行申請(qǐng)資金，杜絕違規(guī)挪用資金的情況發(fā)生。五是督導(dǎo)制度檢查把控。重點(diǎn)資金的監(jiān)管，必然影響開發(fā)商對(duì)該資金的自由支配，會(huì)出現(xiàn)消極、抵觸的行為，為避免該情況，根據(jù)省住建廳要求，各地政府要督促指導(dǎo)企業(yè)銀行落實(shí)相關(guān)監(jiān)管政策，對(duì)資金繳存、資金使用、信息共享等方面進(jìn)行檢查，若發(fā)現(xiàn)的問題，要限期整改、嚴(yán)厲問責(zé)、公開通報(bào)、納入失信行為。

4 資金監(jiān)管難點(diǎn)問題

一是監(jiān)管系統(tǒng)亟待升級(jí)改造。商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)不僅涉及上億的資金安全，還涉及數(shù)萬(wàn)戶業(yè)主的個(gè)人信息，數(shù)據(jù)安全至關(guān)重要。隨著社會(huì)信息化普及及大數(shù)據(jù)發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)實(shí)施網(wǎng)絡(luò)化、信息化、全覆蓋管理，需實(shí)現(xiàn)監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等單位的信息互通、數(shù)據(jù)共享。根據(jù)公安部門要求，需進(jìn)行系統(tǒng)升級(jí)改造及維護(hù)，該部分資金缺口較大，需要政府財(cái)政資金支持。二是監(jiān)管銀行懲戒把控。目前，現(xiàn)有監(jiān)管銀行的懲戒措施、機(jī)關(guān)單位與銀行監(jiān)管行協(xié)同機(jī)制仍不完善。當(dāng)監(jiān)管銀行存在違反《霞浦縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法的通知》的行為時(shí)，現(xiàn)有手段為通報(bào)人行、銀保監(jiān)等部門做相應(yīng)處理，違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重的，不接受其做為新的預(yù)售資金監(jiān)管銀行。若能完善與人民銀行或銀保監(jiān)部門在信用建設(shè)方面的協(xié)同機(jī)制（如采取暫停其作為預(yù)售資金監(jiān)管銀行等懲戒措施），將能更好地杜絕監(jiān)管銀行違約行為。三是資金所有權(quán)歸屬不明確。當(dāng)購(gòu)房人將購(gòu)房款繳存到監(jiān)管賬戶后，因開發(fā)企業(yè)債權(quán)債務(wù)糾紛引起的強(qiáng)制執(zhí)行案件均從預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中強(qiáng)制凍結(jié)或劃轉(zhuǎn)監(jiān)管賬戶上預(yù)售資金。一旦被劃轉(zhuǎn)或凍結(jié)，將造成項(xiàng)目建設(shè)資金不足，且根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定，監(jiān)管主體應(yīng)當(dāng)給予購(gòu)房者因監(jiān)管失職而承擔(dān)賠償責(zé)任。相關(guān)法律應(yīng)對(duì)預(yù)售賬戶中監(jiān)管資金的權(quán)屬給予明確，避免因法院凍結(jié)或劃轉(zhuǎn)監(jiān)管資金而造成項(xiàng)目停工或“爛尾”的風(fēng)險(xiǎn)。

作者簡(jiǎn)介：余長(zhǎng)鈴，福建省霞浦縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。