預售資金監(jiān)管中如何加強與銀行協(xié)作

摘要：銀行是在預售資金監(jiān)管體系中不可或缺的一個主體。資金監(jiān)管活動是保障項目順利建設的核心環(huán)節(jié)，無論是行政主管部門、銀保監(jiān)部門、商業(yè)銀行都應該各司其職，配合協(xié)作，以保交房為目的，以問題為導向，共同做好資金監(jiān)管工作。

關鍵詞：資金監(jiān)管;銀行;預售制度

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0012-03 收稿日期：2021-12-03

近期全國各地房地產開發(fā)企業(yè)頻頻爆雷，除了其自身經營風險控制問題和國家政策調整因素以外，也和各地商品房資金監(jiān)管工作息息相關。

房地產開發(fā)企業(yè)為了利益最大化，必然會追求資金利用的最大化，這也導致其想方設法將本該監(jiān)管的資金逃避監(jiān)管，以便投入新的投資項目。而房地產開發(fā)企業(yè)為了達到此目的，無法繞過的一個主體就是銀行，而監(jiān)管部門要達到資金監(jiān)管目的，無法繞過的也是銀行。因此，銀行是在預售資金監(jiān)管體系中不可或缺的一個主體。

1 銀行身份的特殊性

銀行在房地產開發(fā)流程和預售資金監(jiān)管體系中具備著多種身份，歸納起來主要為以下幾種：

（1）房地產項目開發(fā)貸款的提供者;（2）購房款支付服務的提供者;（3）購房貸款資金的提供者;（4）依資金監(jiān)管協(xié)議提供監(jiān)管資金撥付服務的實際撥款人。

從以上幾種身份可知，銀行作為提供金融服務的中間人，與房地產開發(fā)企業(yè)的利益糾葛是比較深的，其所作所為在一定程度上影響了銀行在實際監(jiān)管過程中的獨立性和公正性。

2 銀行資金監(jiān)管中常見風險類型

由于銀行作為資金監(jiān)管的中間服務提供商，風險類型主要可分成自身和非自身兩大類型。

銀行自身原因導致的風險主要有以下幾種類型：

（1）銀行未按約定將監(jiān)管資金打入監(jiān)管賬戶;

（2）未按監(jiān)管協(xié)議進行總體資金監(jiān)控;

（3）違規(guī)將監(jiān)管資金撥付到房地產企業(yè)股東和關聯(lián)企業(yè)賬戶;

（4）銀行違規(guī)將監(jiān)管資金用于歸還本行貸款;

（5）違規(guī)將監(jiān)管賬戶開通非柜臺業(yè)務和網銀業(yè)務，為房地產企業(yè)違規(guī)轉款提供了便利;

（6）沒有采取必要的技術手段，如提供專用POS機以便購房人的購房款直接刷入監(jiān)管戶;

（7）對不符合首付款比例的購房人發(fā)放貸款;

（8）為完成自身存款任務，人為干擾開發(fā)商正常用款的撥付時間。

房地產開發(fā)企業(yè)花式解凍監(jiān)管賬戶資金和逃避監(jiān)管的手法屢見不鮮，其類型主要有：

（1）在其他銀行設立賬戶，并要求購房人將購房款打入非監(jiān)管戶、甚至是股東個人賬戶、關聯(lián)企業(yè)賬戶等;

（2）打通政府和銀行的關系，降低監(jiān)管比例等要求;

（3）本區(qū)域內所有項目打包監(jiān)管，盤活資金周轉效率;

（4）與總包單位和監(jiān)理單位串通提供虛假工程進度和稅票套取監(jiān)管資金;

（5）房地產開發(fā)企業(yè)收取銷售款項后推遲進入監(jiān)管賬戶的時間等，更有甚者不對銷售合同進行網簽，而是提供草簽協(xié)議或者是虛假的網簽備案合同。

3 加強監(jiān)管協(xié)作，改進監(jiān)管模式

從法律的角度上來看，做好資金監(jiān)管工作的責任主體是地方行政主管部門，而預售許可又是以政府信用來背書的一種行政行為，監(jiān)管缺失的主要責任自然應當由政府來承擔，而行政主管部門一家是無法獨立完成監(jiān)管工作的，并且隨著社會經濟和信息技術的發(fā)展以及經濟環(huán)境的不斷變化。如何加強協(xié)作、改進監(jiān)管模式也是對政府的重要考驗。

（1）應當建立聯(lián)合監(jiān)管模式，地方預售資金監(jiān)管部門和地方銀保監(jiān)部門應當建立監(jiān)管信息共享平臺。各商業(yè)銀行應當將房地產開發(fā)企業(yè)開設的銀行賬戶報送至銀保監(jiān)部門，地方銀保監(jiān)部門如有發(fā)現房地產企業(yè)非監(jiān)管戶經常性的不明入賬，除了依照自身法規(guī)進行監(jiān)管以外，還應當將相關信息通報給建設行政主管部門，建設行政主管部門在日常監(jiān)管中發(fā)現監(jiān)管銀行違規(guī)行為的，也應當及時通報給銀保監(jiān)部門，以達到聯(lián)合監(jiān)管的效果。

（2）各商業(yè)銀行以及貸款銀行應當將相關的流水賬戶信息與行政主管部門實時共享，以便主管部門能夠及時與網簽備案信息相比對，能夠及時核對監(jiān)管銀行的數據和款項，進而判斷開發(fā)企業(yè)是否按照約定進入監(jiān)管賬戶。對未按規(guī)定及時轉入的，應當暫停新的網簽備案和預售資金支取。

（3）多手段規(guī)范銀行經營。由于對監(jiān)管銀行的責任并無明確法律規(guī)定，除了人民銀行、銀保監(jiān)會等金融主管部門按照《銀行業(yè)監(jiān)管法》以外，行政主管部門基本上都是依靠地方政府或者主管部門出臺的規(guī)范性文件以及監(jiān)管協(xié)議約束監(jiān)管銀行，而規(guī)范性文件對銀行的約束力和在法院訴訟的時候效力存疑。因此，目前來看最好的辦法就是利用和完善監(jiān)管協(xié)議，監(jiān)管協(xié)議中應當明確銀行的職責和違約的后果。如應當明確違規(guī)操作應當與房地產開發(fā)企業(yè)承擔連帶的賠償責任。行政主管部門應當對違規(guī)的監(jiān)管銀行在一定期間內限制其辦理新監(jiān)管業(yè)務。

（4）行政主管部門除了要盡量建立完善的監(jiān)管系統(tǒng)和制定監(jiān)管協(xié)議以外，還應當建立日常檢查制度和工程節(jié)點的核驗制度，不能盲目信任總包施工企業(yè)、監(jiān)理機構。

在撥款時應當加強對施工企業(yè)、材料供應商等提供的發(fā)票真?zhèn)涡赃M行核驗。對有區(qū)分重點監(jiān)管資金和非重點監(jiān)管資金的地方還應當加強對重點監(jiān)管額度的核定，以避免重點監(jiān)管額度不夠覆蓋工程建設和交付的資金需要。

（5）行政主管部門在加大對開發(fā)企業(yè)監(jiān)管力度的同時，要加大對監(jiān)管資金的宣傳力度，讓購房人明白備案的意義。備案之后的資金要打入監(jiān)管賬戶，購房人如果知曉監(jiān)管資金能夠有效防止爛尾項目的產生，將會加大社會力量對開發(fā)商的監(jiān)督。行政部門也應該根據監(jiān)管中發(fā)現的問題加大對監(jiān)管資金信息系統(tǒng)的升級改造，既達到監(jiān)管的根本目標，也能有效解決目前監(jiān)管要求的不斷提高和監(jiān)管人員不足之間的矛盾。

綜上所述，資金監(jiān)管活動是保障項目順利建設、不爛尾的核心環(huán)節(jié)。無論是行政主管部門、銀保監(jiān)部門、商業(yè)銀行都應該各司其職，配合協(xié)作，以保交房為目的，以問題為導向，共同做好資金監(jiān)管工作。

作者簡介：李煒，武夷山市住房和城鄉(xiāng)建設局。