房地產(chǎn)稅的一般均衡視角

房地產(chǎn)稅2022年試點(diǎn)擴(kuò)圍已勢在必行。在諸多討論中，一些研究者測算了不同稅率下房地產(chǎn)稅帶給地方政府的財(cái)政收入。這種測算方法有一個(gè)少為人知的重大缺陷，即忽視了房地產(chǎn)稅對人們收入、消費(fèi)、房地產(chǎn)投資、土地拍賣價(jià)格、征收成本等多方面的影響，從而間接影響政府的財(cái)政收入。

很多時(shí)候我們討論房地產(chǎn)稅，視野還不夠?qū)拸V，大多數(shù)人仍然停留在局部均衡而不是一般均衡的視角，僅僅考慮房地產(chǎn)稅的征收對房地產(chǎn)市場的影響，而不考慮其他產(chǎn)品、要素和其他資產(chǎn)市場發(fā)生的可能變化，而由此得到的結(jié)論自然是可疑的。

比如一個(gè)人月收入1萬元，是否稅率越高，政府獲得的稅收越高呢？答案是否定的。因?yàn)楦叩亩惵蕰?dǎo)致這個(gè)人的生產(chǎn)和消費(fèi)行為發(fā)生變化，產(chǎn)出減少，政府的財(cái)政收入因此會受到不利影響，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)界被稱之為“拉弗曲線”。房地產(chǎn)稅作為直接稅的代表，又被稱為“第二個(gè)人所得稅”，其首先影響的是居民部門的可支配收入。居民可支配收入的減少會直接減少消費(fèi)，從而減少政府從消費(fèi)端獲得的增值稅或消費(fèi)稅等各種收入。也就是說，房地產(chǎn)稅的征收會導(dǎo)致政府稅收收入內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，即提高直接稅的比例，降低間接稅的比例。這是我們多年來想要實(shí)現(xiàn)的一個(gè)目標(biāo)，不過，這個(gè)目標(biāo)會帶來一些非經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。

由于邊際消費(fèi)傾向小于1，人們的消費(fèi)減少會小于收入的減少，因此帶來的稅收減收效應(yīng)還是要小于房地產(chǎn)稅的增收效應(yīng)。這個(gè)結(jié)論即使延伸到租賃市場上也是合適的。在租賃市場，房地產(chǎn)稅會被視為間接稅，居住型房產(chǎn)的房租會上漲，這是無可置疑的。房地產(chǎn)稅通過兩種渠道導(dǎo)致房租上漲：一是在當(dāng)前，直接提高房東的持有成本后房東會轉(zhuǎn)嫁部分成本給租客，從而導(dǎo)致房租上漲;二是在未來，投資房產(chǎn)成本上升導(dǎo)致可供給房源減少，房租也會上漲。當(dāng)然，房東無法將所有成本都轉(zhuǎn)嫁給租客，最終其實(shí)是雙方分擔(dān)房地產(chǎn)稅成本，具體分擔(dān)比例取決于當(dāng)時(shí)租賃市場的供求狀況。

居民部門要么是房東，要么是租客，少部分人二者兼具。這意味著房地產(chǎn)稅征收后收入和消費(fèi)的減少是普適性的，并非僅僅針對有房一族。從這個(gè)意義上講，如何防止房地產(chǎn)稅征收后房租的一次性或突發(fā)性上漲，應(yīng)該有所考慮。住建部2021年8月底發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，要求城市住房租金年度漲幅不超過5%?？赡苓€有人會誤解，認(rèn)為房地產(chǎn)稅率最多只有1%，應(yīng)該能輕易滿足政府要求的房租漲幅限制。大謬不然！一套價(jià)值300萬元的房子，普遍的租賃回報(bào)率只有2%～3%，也就是年房租大約在6萬～9萬元。哪怕房地產(chǎn)稅率只有0.5%，房東也要每年繳納1.5萬元的房地產(chǎn)稅。這1.5萬元即使只轉(zhuǎn)嫁0.5萬元給租客，也輕易突破了5%的房租漲幅限制。不過，好在這種突發(fā)性的上漲并不具有持續(xù)性。

除了對收入和消費(fèi)有不利影響外，從一般均衡的視角來看，房地產(chǎn)稅還會對房地產(chǎn)投資和其他部門的投資產(chǎn)生重要影響，因而也會影響政府的財(cái)政收入。房地產(chǎn)稅的征收，在提高居民部門住房持有成本的同時(shí)，也隨之降低了住房的資產(chǎn)回報(bào)率，相對提高了其他部門資產(chǎn)回報(bào)率。人們的資產(chǎn)配置均衡是考慮了風(fēng)險(xiǎn)之后的各部門回報(bào)率也就是夏普值相等。這會隨之減少房地產(chǎn)投資需求，增加其他部門和資產(chǎn)的投資需求。這同樣會導(dǎo)致政府稅收收入的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，即來自房地產(chǎn)部門的稅收減少，但來自其他部門的稅收會增加。

真正對政府的財(cái)政收入產(chǎn)生重要影響的，可能是來自于土地拍賣價(jià)格的降低。這是我多年以來的一貫看法。一塊土地拍賣，可以只收取一次性的土地轉(zhuǎn)讓金;也可以既收取土地轉(zhuǎn)讓金，同時(shí)又按年收取房地產(chǎn)稅。但第二種意義上的土地出讓金一定小于第一種。甘蔗沒有兩頭甜，不可能在居民部門繳納住房房地產(chǎn)稅后，土地出讓金不受影響。這就像領(lǐng)取彩票獎(jiǎng)金，可以一次性領(lǐng)500萬元;也可以一次性領(lǐng)400萬元，然后每年領(lǐng)5萬元（假設(shè)貼現(xiàn)率為5%，每年5萬元的現(xiàn)值剛好等于100萬元）。兩種方式是等價(jià)的，政府可以以這筆每年的房地產(chǎn)稅為基礎(chǔ)發(fā)行一筆永續(xù)債券，從而保證財(cái)政收入不受影響。

最后，除了征收成本外，我們可能還得考慮房地產(chǎn)稅帶來的房價(jià)可能調(diào)整以及由此產(chǎn)生的負(fù)的財(cái)富效應(yīng)，這也會對消費(fèi)和政府財(cái)政收入產(chǎn)生不利影響。人們的資產(chǎn)價(jià)值增加，會增加消費(fèi)擴(kuò)張總需求。如果資產(chǎn)價(jià)值減少呢？消費(fèi)和稅收自然也會受到不利影響。

上述這些考慮也未必全面，比如，我沒有考慮房地產(chǎn)價(jià)格可能調(diào)整，帶來的信貸收縮效應(yīng)以及政府支出增加帶來的總需求擴(kuò)張效應(yīng)。不過，在不發(fā)債的前提下，政府支出增加的前提是因房地產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)了政府增收，如果只是稅收和財(cái)政收入內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，那就未必增收。具體的影響仍然有待試點(diǎn)擴(kuò)圍后全面評估。但無論如何，在此之前，需要先有一個(gè)一般均衡的視角。

作者簡介：

趙奉軍，杭州師范大學(xué)

阿里巴巴商學(xué)院。