淺析金融服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

馬文清

摘要：21世紀(jì)初至今，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額增長(zhǎng)了大約20倍，房地產(chǎn)行業(yè)一直處于高速發(fā)展階段。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的二重性，實(shí)體性表現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供的住房服務(wù)，而虛擬性則表現(xiàn)在房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的金融屬性。總體來(lái)看目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于過(guò)熱狀態(tài)，因此近年來(lái)住建部不斷制定相關(guān)政策明確落實(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金、降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)任務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開(kāi)金融機(jī)構(gòu)提供的多樣化金融服務(wù)。金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)提供的金融服務(wù)不僅能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售提供充足的信貸資金，還能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供必要的風(fēng)險(xiǎn)管理咨詢服務(wù)來(lái)幫助房地產(chǎn)企業(yè)合理規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)還能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供資產(chǎn)證券化服務(wù)，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性以及使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠進(jìn)行合理的資產(chǎn)負(fù)債管理。然而房地產(chǎn)企業(yè)不規(guī)范使用金融工具則會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)危機(jī)、房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)以及系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。文章深入探究了金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)提供的金融服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極影響以及潛在風(fēng)險(xiǎn)，并且基于審慎管理的原則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)正確運(yùn)用金融服務(wù)提出建設(shè)性建議。

關(guān)鍵詞：金融服務(wù);房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理

2019年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占同期國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為7.0%，帶動(dòng)上下游行業(yè)產(chǎn)出增加值占比達(dá)17.2%，并且2019年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額達(dá)到13.22萬(wàn)億元，較上年增長(zhǎng)9.9%?？梢钥闯?，目前我國(guó)房地產(chǎn)整體產(chǎn)業(yè)規(guī)模較大并且整體的開(kāi)發(fā)投資水平也較高，這使得我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度居高不下，以致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定的泡沫特征，從而亟需宏觀政策調(diào)控。規(guī)避系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)是我國(guó)近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行政策調(diào)控的主要目的。金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)提供的金融服務(wù)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。目前銀行貸款和信托貸款占我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資總額的90%以上，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行體系的依賴程度較大。并且國(guó)民在房地產(chǎn)投資與消費(fèi)中也高度依賴商業(yè)銀行提供的抵押貸款服務(wù)。截至2019年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額44.41萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.8%，占同期人民幣各項(xiàng)貸款增量的34.0%。由此可見(jiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款余額體量較大，并且我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高度依賴金融機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)資金融通服務(wù)。綜合來(lái)說(shuō)，金融服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)信貸資金的取得以及資產(chǎn)證券化等金融需求都離不開(kāi)金融機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)價(jià)格的階段性波動(dòng)使得房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)性不斷增加。而且房地產(chǎn)企業(yè)金融服務(wù)的不恰當(dāng)運(yùn)用使得房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、泡沫風(fēng)險(xiǎn)以及系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)都增加。因此本文著重分析了金融服務(wù)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用以及潛在風(fēng)險(xiǎn)，并提出降低財(cái)務(wù)杠桿、依據(jù)審慎原則進(jìn)行資產(chǎn)證券化的管理等建議來(lái)防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

一、金融服務(wù)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用

（一）為房地產(chǎn)企業(yè)提供信貸資金

房地產(chǎn)企業(yè)目前主要的融資渠道便是在商業(yè)銀行辦理信貸業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行往往是房地產(chǎn)企業(yè)最大的債權(quán)人。房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金不足以支撐動(dòng)輒上億的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因此房地產(chǎn)企業(yè)從土地競(jìng)標(biāo)到開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的全過(guò)程都需要商業(yè)銀行提供信貸資金支持。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究所的研究數(shù)據(jù)，2019年我國(guó)50家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.1%，其中有30家房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%，10家房企超過(guò)85%，4家房企超過(guò)90%。因此可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債水平較高，債務(wù)融資是房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資手段。根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心的研究報(bào)告，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求量巨大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高是普遍現(xiàn)象，一般來(lái)看資產(chǎn)負(fù)債率在85%以下的房地產(chǎn)企業(yè)的兌付風(fēng)險(xiǎn)是較小的。綜合來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程無(wú)法脫離商業(yè)銀行的信貸融資服務(wù)，商業(yè)銀行提供的信貸資金能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

（二）促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的證券化

金融機(jī)構(gòu)還能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供資產(chǎn)證券化服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的增值和風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，以及提高資產(chǎn)流動(dòng)性。根據(jù)我國(guó)證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)以及滬深證券交易所發(fā)布的企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)指南和管理辦法，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)因空置而不能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)、待開(kāi)發(fā)或在建占比超過(guò)10%的不動(dòng)產(chǎn)、能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)在相關(guān)金融機(jī)構(gòu)辦理資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)（ABS）。金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)提供的資產(chǎn)證券化服務(wù)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性大大提高。房地產(chǎn)企業(yè)還可以利用證券化的資產(chǎn)進(jìn)行融資，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)性。根據(jù)監(jiān)管要求，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用證券化的資產(chǎn)獲得房產(chǎn)估值30%至50%的融資額。

二、金融服務(wù)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)

（一）債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行為房地產(chǎn)企業(yè)提供的信貸資金能夠支持房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)部分飽和的趨勢(shì)。同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域價(jià)格波動(dòng)性較大，價(jià)格波動(dòng)使房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資產(chǎn)減值損失，從而使我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平偏高。截至2019年底，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債總額高達(dá)76萬(wàn)億元，占GDP比重高達(dá)76.7%，由此可見(jiàn)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)存在著較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。并且根據(jù)2020年我國(guó)25家大型房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售情況，銷(xiāo)售目標(biāo)完成率超過(guò)75%的僅有兩家，這足以說(shuō)明目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不夠樂(lè)觀，再加上較高的資產(chǎn)負(fù)債水平，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

（二）過(guò)度資產(chǎn)證券化帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

合理的資產(chǎn)證券化可以為房地產(chǎn)企業(yè)提高資產(chǎn)的流動(dòng)性使房地產(chǎn)獲得適當(dāng)?shù)娜谫Y。資產(chǎn)證券化是目前房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的重要部分之一，房地產(chǎn)企業(yè)往往利用資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)來(lái)回籠開(kāi)發(fā)資金，從而提高企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性。目前房地產(chǎn)可用的資產(chǎn)證券化模式較多，主要有類(lèi)REITs（房地產(chǎn)信托模式）、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、物業(yè)費(fèi)證券化、購(gòu)房尾款證券化以及運(yùn)營(yíng)收益權(quán)證券化。多樣的房地產(chǎn)證券化模式在短期能夠?qū)崿F(xiàn)資金回籠、風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偟饶康?，但是?duì)于房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展而言，過(guò)度的資產(chǎn)證券化將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)而爆發(fā)，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)和金融市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

三、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)合理運(yùn)用金融服務(wù)的建議

（一）降低財(cái)務(wù)杠桿、控制資產(chǎn)負(fù)債水平

資產(chǎn)負(fù)債率以及速動(dòng)比率較高是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)的根源。銀行和信托貸款占我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資總額的90%以上，且多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都在80%以上，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)大大增加。因此房地產(chǎn)企業(yè)首先要認(rèn)清目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面情況，并結(jié)合自身發(fā)展規(guī)劃使用適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)杠桿以獲得債務(wù)融資。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要建立獨(dú)立的資產(chǎn)負(fù)債管理部門(mén)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債一體化管理。第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的融資需求做全面的評(píng)估，并對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中的資金使用情況進(jìn)行嚴(yán)格的預(yù)算管理，從而平衡項(xiàng)目收支并最大化資源的使用效率。我國(guó)目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)短期債務(wù)和長(zhǎng)期債務(wù)合理規(guī)劃償還金額和順序，從而導(dǎo)致由債務(wù)償還問(wèn)題引發(fā)的法律和經(jīng)濟(jì)糾紛。因此房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該針對(duì)短期債務(wù)和長(zhǎng)期債務(wù)做詳細(xì)的償還計(jì)劃，減少債務(wù)違約以及經(jīng)濟(jì)糾紛的發(fā)生。

（二）建立全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系

目前我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有在資產(chǎn)負(fù)債管理過(guò)程中設(shè)置全面、客觀的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別指標(biāo)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力不足，提升了房地產(chǎn)企業(yè)的綜合風(fēng)險(xiǎn)水平。例如2019年房地產(chǎn)龍頭企業(yè)泰禾集團(tuán)因債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理不善，截至2019年末秦禾集團(tuán)已到期尚未還款的借款本金總額為48.62億元，導(dǎo)致泰禾集團(tuán)資金鏈斷裂。此外，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立完善的事后風(fēng)險(xiǎn)處理機(jī)制，無(wú)法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)進(jìn)行及時(shí)有效的事后管理。2020年我國(guó)便有近300家房地產(chǎn)企業(yè)由于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理不當(dāng)而破產(chǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)置符合自身實(shí)際發(fā)展規(guī)劃的資產(chǎn)負(fù)債指標(biāo)以指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該對(duì)資產(chǎn)負(fù)債水平進(jìn)行全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)于偏離資產(chǎn)負(fù)債指標(biāo)的情況進(jìn)行深入分析和處理。第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)事件處理流程，以指導(dǎo)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的管理工作。

（三）依據(jù)審慎原則進(jìn)行資產(chǎn)證券化的管理

過(guò)度的資產(chǎn)證券化使房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)過(guò)于分散，并暴露房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)要依據(jù)審慎管理原則辦理資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，使資產(chǎn)證券化為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資支持和短期風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。其次房地產(chǎn)企業(yè)要在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置合理的資產(chǎn)證券化管理指標(biāo)，準(zhǔn)確識(shí)別證券化資產(chǎn)水平過(guò)高帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該對(duì)證券化資產(chǎn)進(jìn)行全過(guò)程管理，從而避免證券化資產(chǎn)管理不善帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

金融服務(wù)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展起著關(guān)鍵的支撐作用，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開(kāi)適當(dāng)?shù)慕鹑诜?wù)。金融機(jī)構(gòu)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供信貸資金支持以進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，同時(shí)也能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供資產(chǎn)證券化服務(wù)以提高房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性。但是不恰當(dāng)?shù)慕鹑诠ぞ叩氖褂脤⒔o房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)消極影響，比如提高了房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)以及過(guò)度資產(chǎn)證券化帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。因 此房地產(chǎn)企業(yè)在金融工具的使用上一定要審慎管理以規(guī)避潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]師瑞斌.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的宏觀管理政策分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2021（05）：98-101.

[2]王超.優(yōu)化房地產(chǎn)金融發(fā)展的路徑探析[J].金融發(fā)展研究，2020（07）：89-90.

[3]唐云鋒，毛軍.房地產(chǎn)與地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)疊加機(jī)制及其金融空間溢出效應(yīng)[J].社會(huì)科學(xué)戰(zhàn)線，2020（11）：65-73.

[4]孫菁.房?jī)r(jià)波動(dòng)與房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系研究——基于格蘭杰因果檢驗(yàn)[J].中國(guó)物價(jià)，2020（03）：74-77.

[5]陳纖纖.我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及防范研究[J].市場(chǎng)周刊·理論版，2019（14）：0108-0109.

[6]張良悅.中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬性分析[J].區(qū)域經(jīng)濟(jì)評(píng)論，2019（02）：126-133.

（作者單位：西寧房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）