“雙輪雙核”顯成效大悅城控股“輕資產(chǎn)模式”構(gòu)筑穿越周期新法則

邵川

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)向逆勢(shì)巨變的2021年，大悅城控股（000031.SZ）保持了難能可貴的戰(zhàn)略定力。4月11日，大悅城控股披露2021年年度報(bào)告，公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入426.14億元，同比增長(zhǎng)10.84%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)1.08億元，同比增長(zhǎng)127.79%，較上年扭虧為盈。公司全年銷售型業(yè)務(wù)完成簽約金額727億元，同比增長(zhǎng)5%。

穩(wěn)健發(fā)展的背后，大悅城控股近年主導(dǎo)的“雙輪雙核”發(fā)展模式顯然為其提供了內(nèi)生動(dòng)力——以產(chǎn)品加服務(wù)為“雙核”，以銷售型業(yè)務(wù)與持有型業(yè)務(wù)構(gòu)成雙輪驅(qū)動(dòng)，大悅城控股在2021年進(jìn)一步呈現(xiàn)出多業(yè)態(tài)協(xié)同、商業(yè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)先及融資渠道拓寬等核心優(yōu)勢(shì)。

商業(yè)地產(chǎn)版圖加速拓展輕資產(chǎn)管理夯實(shí)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)

奉行“輕重并舉”拓展模式的大悅城控股，各大業(yè)務(wù)板塊在2021年呈現(xiàn)了可觀的業(yè)績(jī)指標(biāo)。

從銷售型業(yè)務(wù)看，第一時(shí)間發(fā)布“加速銷售回款專項(xiàng)措施指引”的大悅城控股，綜合回款率創(chuàng)新高。報(bào)告期內(nèi)公司完成簽約金額727億元，同比增長(zhǎng)5%。此外，公司全口徑結(jié)算金額815億元，結(jié)算面積347萬(wàn)平方米，已售未結(jié)算的合同面積372萬(wàn)平方米，全年去化率良好。

另?yè)?jù)年報(bào)，大悅城控股在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、酒店、長(zhǎng)租公寓等多元化業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平明顯提升。2021年公司在南京、紹興、天津、無(wú)錫等城市獲取6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，包括重資產(chǎn)項(xiàng)目1個(gè)、輕資產(chǎn)項(xiàng)目5個(gè)。

而截至報(bào)告期末，公司商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線已開業(yè)18家（含輕資產(chǎn)）購(gòu)物中心，包括15個(gè)大悅城購(gòu)物中心、3個(gè)大悅春風(fēng)里項(xiàng)目，累計(jì)總建筑面積410.1萬(wàn)平方米、商業(yè)面積272.8萬(wàn)平方米、可出租面積137.8萬(wàn)平方米，平均出租率94.3%。公司旗下購(gòu)物中心全年緊盯業(yè)績(jī)目標(biāo)，形成“2+1+1”原創(chuàng)IP營(yíng)銷矩陣，助推客流業(yè)績(jī)提升。2021年19家大悅城、春風(fēng)里及祥云小鎮(zhèn)在營(yíng)項(xiàng)目累計(jì)銷售額259.9億元，同比增長(zhǎng)40%。

事實(shí)上，在房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性緊張的背景下，輕資產(chǎn)模式正成為商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的“新法則”。其避免資金沉淀、加快周轉(zhuǎn)、提升凈資產(chǎn)收益率等特質(zhì)，既有利于企業(yè)輕量化經(jīng)營(yíng)，也是對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的考驗(yàn)。

于大悅城控股而言，2021年顯然成為其全力推動(dòng)商業(yè)輕資產(chǎn)管理輸出落地的階段。據(jù)了解，通過組織建設(shè)及投資研究等多方面發(fā)力，公司全年落地7個(gè)輕資產(chǎn)合作項(xiàng)目。

與商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的品牌影響力相對(duì)應(yīng)，大悅城控股獲得了“2021年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)十強(qiáng)企業(yè)”“2021年品牌價(jià)值典范企業(yè)”等榮譽(yù)。而根據(jù)其“十四五”規(guī)劃，公司將堅(jiān)持“輕重并舉”商業(yè)拓展模式，以輕資產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展為戰(zhàn)略方向，以一、二線與強(qiáng)三線城市為核心，加速輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目擴(kuò)張。

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化深耕“城市運(yùn)營(yíng)與美好生活服務(wù)商”戰(zhàn)略定位

伴隨“穩(wěn)健”“平衡”逐漸成為衡量企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞，大悅城控股在優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、提升安全邊際等層面同樣呈現(xiàn)出良好的運(yùn)營(yíng)底色。

從財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看，報(bào)告期末大悅城貨幣資金余額248.86億元，現(xiàn)金短債比1.44，短期償債能力較強(qiáng);在融資層面，大悅城控股融資成本降低，長(zhǎng)短期融資結(jié)構(gòu)得到合理匹配并不斷優(yōu)化。報(bào)告期末大悅城控股平均融資成本較年初下降0.19個(gè)百分點(diǎn)至4.91%，處于行業(yè)較低水平。與此同時(shí)，公司不斷創(chuàng)新融資模式，報(bào)告期內(nèi)大悅城發(fā)行了20億元購(gòu)房尾款A(yù)BS、35.2億元中期票據(jù);同時(shí)積極探索商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化，成功發(fā)行規(guī)模為18.01億元的沈陽(yáng)大悅城CMBS等。

基于財(cái)務(wù)狀況的不斷優(yōu)化，誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限公司、中證鵬元資信評(píng)估股份有限公司維持公司AAA主體信用評(píng)級(jí)。

注重流動(dòng)性安全的同時(shí)，大悅城控股并未擱置貨值儲(chǔ)備與地產(chǎn)開發(fā)。據(jù)年報(bào)，2021年公司獲取16個(gè)項(xiàng)目，新增土地面積147萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積327萬(wàn)平方米;截至報(bào)告期末，公司土地儲(chǔ)備可售貨值約2230億元。這批位于京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等核心城市的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，將積極作用于大悅城控股“城市運(yùn)營(yíng)商與美好生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位。而在多數(shù)房企對(duì)銷售目標(biāo)避而不談的2022年，大悅城控股還公示了銷售計(jì)劃。據(jù)介紹，2022年公司計(jì)劃新開工項(xiàng)目19個(gè)，新開工面積303萬(wàn)平方米。

面向未來(lái)，秉持“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)，堅(jiān)守“雙輪雙核”戰(zhàn)略定力，堅(jiān)持重型持有類項(xiàng)目和輕資產(chǎn)輸出項(xiàng)目同時(shí)發(fā)力，大悅城控股將鞏固其商業(yè)引領(lǐng)地位。