綠色標準的生意

許冰清

01 上海麥當(dāng)勞中國總部旗艦餐廳是內(nèi)地首家獲得LEED鉑金級認證的餐廳。

02 麥當(dāng)勞浙江溫州五馬街餐廳是中國第800家LEED認證綠色餐廳。

一棟擠滿了全球500強企業(yè)的寫字樓和一家親民的麥當(dāng)勞餐廳，在絕大多數(shù)情況下是沒什么可比性的。但有一種例外，是將它們都放在一個名為“LEED”的標準下考核—前者也許只能拿到水平較高的“金級”，而后者有機會沖擊最高標準的“鉑金級”。

只要有了比較，勝負欲自然容易被點燃。地產(chǎn)咨詢機構(gòu)第一太平戴維斯的高級助理董事李旭，在北京就接到過一些急切的客戶委托，“他們會說，這個改造項目您趕緊給想想辦法，做個LEED認證吧。我周圍4個樓都做LEED了，不做不就是后進了么？”

地產(chǎn)商爭先恐后想要認證LEED，這一源自美國的綠色建筑認證標準在中國步入了“快進”模式。數(shù)據(jù)顯示，中國內(nèi)地僅2021年就認證了1153個LEED項目，比上一年增長超過30%;以認證項目的總面積計算，中國已經(jīng)連續(xù)6年成為LEED在美國之外最大的區(qū)域市場。

另一個來自英國的“健康建筑”認證體系WELL，也見證了類似的發(fā)展速度。其2021年數(shù)據(jù)顯示，中國內(nèi)地正以2200萬平方米的總注冊認證面積，在全球各區(qū)域市場中排名第一?！叭绱烁叩臒崆橐馕吨?，中國人可能比過去更意識到工作、生活、學(xué)習(xí)和娛樂的實體空間對健康至關(guān)重要?！眹HWELL建筑研究院曾這樣評價。

不時反復(fù)的新冠疫情，以及“碳達峰、碳中和”目標的明確提出，可能確實讓中國人對“綠色”“健康”等字眼的敏感度大幅提升，也讓LEED和WELL這樣的認證體系抓住了最好的發(fā)展時機。

“2020年我們已經(jīng)感受到了市場態(tài)度的轉(zhuǎn)變，到了2021年‘雙碳’目標提出后，（LEED認證在中國的）市場需求就被進一步催化了?！泵绹G色建筑協(xié)會（USGBC）北亞區(qū)總監(jiān)王婧對《第一財經(jīng)》雜志表示。

LEED的英文全稱為Leadership inEnergy & Environmental Design Building，也就是“能源及環(huán)境設(shè)計先鋒”評估體系。它是美國綠色建筑協(xié)會在1998年達成的最重要成果之一，最早用于評估白宮的綠色改造成果，此后逐步完善為涉及多個建筑、規(guī)劃方向的評估體系。

目前，小到住宅、學(xué)校和零售門店，大到寫字樓、居住社區(qū)，甚至是城市，不管是新建項目，還是已運行多年的老項目，幾乎都可以匹配到相應(yīng)的LEED細分類目。所有項目都可以按照110分的最高分，被分為認證級（40至49分）、銀級（50至59分）、金級（60至79分）、鉑金級（80分及以上）4檔。

在制定標準的USGBC與反映評估結(jié)果的LEED之間，還有專門的評估和培訓(xùn)機構(gòu)GBCI，以及專營認證業(yè)務(wù)的顧問（通常都擁有LEED AP專業(yè)資質(zhì)證書）如果用學(xué)校與考試來打比方，USGBC就是確定打分標準的高層，GBCI是閱卷處和教師培訓(xùn)處，咨詢顧問是老師，而不同等級的LEED評定，就是考生拿到的成績等級。

在王婧的印象中，國內(nèi)最早愿意來“考”LEED的，多為跨國企業(yè)進入中國時為其租用的辦公空間申請LEED室內(nèi)設(shè)計與施工認證;從地產(chǎn)開發(fā)的角度，港資背景、對可持續(xù)發(fā)展有前瞻性規(guī)劃的地產(chǎn)開發(fā)商則是先行者。比如太古地產(chǎn)，不僅所有的自建項目都申請了LEED認證，在為商場和寫字樓招募租戶時，也會優(yōu)先考慮遵循可持續(xù)發(fā)展理念的公司。

而在內(nèi)地市場，從LEED在2005年認證的首個項目“科技部節(jié)能示范大樓”就可以看出，其早期價值，更多體現(xiàn)在與政府合作的“示范性”上。

彼時，中國也在開發(fā)自己的綠色建筑評價標準，以加速與發(fā)達國家接軌。在全球范圍內(nèi)，當(dāng)時除美國的LEED之外，還有英國的BREEAM、日本的CASBEE、法國的HQE等多種綠色建筑認證體系。各類認證的核心思想相對趨同，但細節(jié)上有本地化差異。

太古地產(chǎn)開發(fā)的北京頤堤港，2019年獲LEED建筑鉑金級認證。

“綠色建筑評價標準各國都在搞，發(fā)達國家起步早、水平高，但我們在綠色建筑方面絕不搞與國際接軌。因為各國國情不同，氣候、環(huán)境、資源、經(jīng)濟、文化條件不一樣，不可能有相同的綠色建筑標準?！?006年首版《綠色建筑評價標準》發(fā)布后，其主編王有為在接受行業(yè)期刊《建設(shè)科技》采訪時曾這樣表示。

王婧告訴《第一財經(jīng)》雜志，LEED標準在走向美國之外的全球市場時，確實也遇到過與當(dāng)?shù)匾?guī)定相沖突的情況。比如吸煙，LEED明確規(guī)定“不得在建筑物內(nèi)吸煙”，而日本開發(fā)商幾乎都會在寫字樓內(nèi)配備一個吸煙室。為了增強LEED在全球的普適性，LEED此后在日本吸收了當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)，通過對吸煙室排風(fēng)等的嚴格規(guī)范，替代了美國規(guī)范中的相應(yīng)部分。

但進入中國市場后，LEED基本沒有遇到過這樣的阻礙。一方面，《綠色建筑評價標準》幾經(jīng)修訂，但把認證重心放在了對政府樓宇、公共建筑的強制要求上，而不是以寫字樓為代表的商業(yè)物業(yè)，與LEED的關(guān)注重點并不沖突。

另一方面，中國過去數(shù)十年來，有大量的新建項目和總體規(guī)劃，在顧問的引導(dǎo)下，很容易從開發(fā)早期就盡可能貼近LEED的認證要求。USGBC也在強化與大型項目的前期合作、溝通。拿到全球首個“LEED城市鉑金級認證”的北京大興國際機場臨空經(jīng)濟區(qū)，就幫助USGBC豐富了自己的業(yè)務(wù)體系。

李旭對《第一財經(jīng)》雜志表示，自2018年起，LEED認證在中國的覆蓋面已不局限于一線城市，在新一線、二線、三線城市也都在快速增長。

此外，市場對LEED的認知也有了顯著提升?！翱赡茉?017年，還有客戶會問我：什么是LEED？認證了有什么好處？而到了現(xiàn)在這個階段，我們覺得LEED已經(jīng)不需要解釋了，和客戶可以直接談執(zhí)行過程。這是很大的進步?！崩钚裾f。

如果說綠色建筑標識在中國，更多是一種強制性的認證，那么驅(qū)動LEED等國際化認證標準在華發(fā)展的，主要就是市場化的需求。

首先，商業(yè)樓宇的開發(fā)商、運營商，對于租戶品質(zhì)，以及租金、空置率等指標都較為敏感。如果想要爭取一個國際品牌乃至全球500強公司入駐，樓宇有LEED認證往往就是重要的先決條件之一，因為這符合租戶“全球一致”的環(huán)境標準。

對于國際化程度特別高，或者說特別“要強”的項目來說，在LEED之外，國際級的綠色建筑認證，甚至是“多多益 善”。

一個典型案例，就是位于北京的亞投行總部大樓“亞洲金融大廈”。在LEED鉑金級認證之外，它也拿下了中國綠色建筑認證最高的“三星級”。而按照項目設(shè)計方、清華大學(xué)建筑學(xué)院教授林波榮的說法，亞洲金融大廈在設(shè)計時還對標了德國DGNB、英國BREEAM和WELL三大認證體系的“高星級標準”。

反過來說，綠色認證對于租戶的吸引力越大，也就越有利于寫字樓提升租金水平，甚至是在下次交易時，提升股東的投資回報率。

2022年年初，地產(chǎn)咨詢機構(gòu)仲量聯(lián)行在一篇名為《中國綠色建筑是否存在租售溢價？》的報告中指出，截至2021年上半年，經(jīng)過LEED認證或國內(nèi)綠色建筑認證的物業(yè)，在北京、上海、廣州、深圳和成都均有可觀的租金溢價。相比于同區(qū)位、同樓齡的非綠色認證辦公樓，綠色建筑的平均租金可以高出10.0%至13.3%。

“雖然很難說有了LEED、WELL認證的樓，就一定能在交易溢價上有非常明顯的反映，但在前期評估中，綠色認證肯定是要點之一。”李旭對《第一財經(jīng)》雜志介紹，市場上也有按照LEED、WELL標準改造樓宇后，重新包裝再上市交易的情況，“相比之前，資產(chǎn)估值和市場吸引力都有明顯提升。”

這種樓宇改造與認證所帶來的成本增長，也更容易被租金和投資回報的上漲所消化。根據(jù)USGBC的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，與LEED新建或重大改造相關(guān)的項目平均認證費用為3920美元（約合24960元人民幣）;既有項目的認證費用約為1.8萬元人民幣。不過，既有項目的LEED認證需要每3年重新認證一次。

在USGBC看來，相比于靠前期一次性投入就容易獲得高分的新建項目，“建筑投入運營之后的表現(xiàn)，才能直接證明LEED認證建筑是否按照預(yù)期實踐了綠色設(shè)計。”而有時候，這種綠色標準并不需要大規(guī)模的改造投入，反而在日?；目沙掷m(xù)探索中就可以實現(xiàn)。

數(shù)據(jù)來源：USGBC

數(shù)據(jù)來源：USGBC

2022年年初拿到亞洲范圍內(nèi)首個LEED 4.1版“既有社區(qū)”金級認證的上海“匯龍新城”小區(qū)，就是一個“省錢”的認證案例。

這個小區(qū)建成于2002年，由上海地方國資背景的公司開發(fā)，項目地理位置不錯，但品質(zhì)與周邊的頂級社區(qū)顯然有差距。此次能拿到LEED認證，主要靠的是改善社區(qū)綠化、修訂應(yīng)急管理措施、體系化的節(jié)能減排改造、節(jié)水及循環(huán)用水，以及居民自行組織的社區(qū)舊物交換平臺等一系列小改進。而這些舉措，幾乎又能與LEED認證體系中的得分點對應(yīng)，因而拿下了較高的分數(shù)。

綠色標準之所以首先流行于太古地產(chǎn)這樣的港資房企之間，除了理念的前瞻性外，還有來自信息披露制度的壓力。

港交所集聚了大量房地產(chǎn)上市公司。從2012年起，港交所發(fā)布的《ESG報告指引》就建議上市公司自主披露公司當(dāng)年與環(huán)境（Environmental）、社會（Social）、公司治理（Governance）相關(guān)的重要信息。目前，港交所已經(jīng)強制要求這部分ESG內(nèi)容與上市公司年報同步發(fā)布。

對公司而言，工作和經(jīng)營場所的綠色化，既可視作環(huán)境保護方向的亮點，也可視作重視社會責(zé)任、增加員工福祉的手段。在房企之外，諸如騰訊、阿里巴巴、萬國數(shù)據(jù)、京東這樣的技術(shù)企業(yè)，也在給數(shù)據(jù)中心、倉儲物流中心，乃至園區(qū)廠房等項目做LEED認證，

“目前香港的上市公司都在給自己的ESG報告尋找一些能寫故事的亮點，互相之間也有競爭壓力。各類綠色建筑認證，恰好是可以量化證明其表現(xiàn)的方法?！蓖蹑簩Α兜谝回斀?jīng)》雜志表示。

以LEED為代表的國際綠色認證標準，都會將評定過程拆解為多個具體的方向、數(shù)十條環(huán)節(jié)和上百項要求，逐項打分，是非常量化的考核體系。這對于運營方、品牌方全方位理解“綠色”這個模糊的概念，本身就有好處。一個可以佐證的事實是：LEED AP的資質(zhì)近年來在地產(chǎn)開發(fā)商、運營商和建筑事務(wù)所中熱度持續(xù)提升，本質(zhì)上也是從業(yè)者希望更加了解標準和打分制度的結(jié)果。

2018年，麥當(dāng)勞中國曾提出聚焦綠色餐廳、綠色供應(yīng)鏈、綠色包裝和綠色回收四大方向的可持續(xù)發(fā)展計劃。其中，“綠色餐廳”的部分正以中國市場上首個L EED“批量認證”方案推進。截至2022年3月，麥當(dāng)勞中國獲得LEED各級別認證的“綠色餐廳”已達120 0家，其中50%位于中國的二線、三線城市。

位于北京的亞投行總部大樓“亞洲金融大廈”。在LEED鉑金級認證之外，它也拿下了中國綠色建筑認證最高的“三星級”。

麥當(dāng)勞中國對《第一財經(jīng)》雜志表示，過去餐廳的建造裝修標準與公司全球標準一致，“與LEED認證要求的最大差距，在于數(shù)據(jù)上的量化。比如某個面積的餐廳、某個檔次的排風(fēng)量，需要滿足一定小時數(shù)的排風(fēng)凈化才可以交付使用?！?/p>

為此，麥當(dāng)勞中國不僅修訂了原先的標準，還對設(shè)計、建材和設(shè)備的供應(yīng)商做了多輪培訓(xùn)?！安⒉皇钦f他們原本不達標，而是我們要求他們學(xué)會使用LEED認證的邏輯和方式來做項目管理和數(shù)據(jù)計算?！边@也進一步提升了供應(yīng)商的資質(zhì)水平，以及施工現(xiàn)場的管理要求。

李旭認為，基于能源、水等指標的“量化”管理優(yōu)勢，往往也能反映在樓宇的運營數(shù)據(jù)上。“樓宇的持有者、管理者，對于這部分感受是最深的。他能看到，通過技術(shù)手段，能耗和碳排放有降低，財務(wù)報表上也有變化?！?/p>

數(shù)據(jù)來源：USGBC

數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行

麥當(dāng)勞中國的預(yù)測是：到2022年年底，麥當(dāng)勞中國獲得LEED認證的餐廳將達1800家，每年減排總計可達約6萬噸;每1000家綠色餐廳一年的節(jié)電總量，相當(dāng)于減少二氧化碳排放超過3萬噸。

但此次接受《第一財經(jīng)》雜志采訪的從業(yè)者普遍認為，對于建筑的實際使用者，如公司人、物業(yè)及保潔人員，或者步入GUCCI和麥當(dāng)勞門店的消費者，像LEED這樣的綠色認證不會帶來太多直觀感受上的差異，需要靠其他方法“補充證明”。

李旭手頭正在服務(wù)的一個項目，客戶就想通過WEL L認證來強調(diào)設(shè)計方案中的體驗感。與LEED更關(guān)注建筑本身、強調(diào)環(huán)保和可持續(xù)略有不同的是，WELL更多探索的是建筑與使用者的健康福祉之間的關(guān)系，更關(guān)注“人”。

“印象比較深的是樓里有獨立的母乳室，有沙發(fā)、有冰箱，可以獨立上鎖，也是照顧了職業(yè)媽媽對私密空間的需求。以前泵奶這樣的需求，可能只能去洗手間，不太衛(wèi)生，自己感受也不好?！崩钚裾f。

諸如星巴克這樣的大型品牌，也在探索“自定標準”的可能性。2018年，星巴克與世界自然基金會（WWF）合作推出了自己的綠色門店開源框架，并從美國本土市場開始改造門店。2021年9月底，星巴克中國也在上海開出了這一體系下的國內(nèi)首家綠色門店“向綠工 坊”。

實際上，星巴克與USGBC早在2001年就有過合作，幫助后者探索了零售門店的綠色認證標準，并于2005年開設(shè)了第一家獲得LEED認證的星巴克門店。截至2021年年中，星巴克全球共有1600余家符合LEED認證的門店，但這一進展要遠遠落后于它提出的“2025年要在全球建設(shè)和改造出1萬家綠色門店”的目標。

星巴克放棄成熟標準、自創(chuàng)新標準的原因之一，可能是其特許經(jīng)營模式帶來的改造限制。而對于麥當(dāng)勞中國來說，2017年被中信為首的財團收購2 0年的特許經(jīng)營權(quán)，是門店大規(guī)模拿到LEED認證的基礎(chǔ)。

“不是所有的麥當(dāng)勞，都能選址在一線城市的高標準商場或是寫字樓里，尤其是現(xiàn)階段的新店，都在拓展低線市場，可能就開在一個縣城里。雖然多數(shù)門店現(xiàn)在設(shè)定的認證目標是基線標準，但能保證所有門店都達到LEED的認證標準，是很不容易的?！蓖蹑簩Α兜谝回斀?jīng)》雜志表示。

麥當(dāng)勞中國也回應(yīng)稱，目前公司約75%的LEED認證門店為最基礎(chǔ)的“認證級”，另有3家金級認證餐廳和一家位于上?？偛績?nèi)的鉑金級認證餐廳。此后，公司會“根據(jù)不同的業(yè)務(wù)發(fā)展需求，來推進麥當(dāng)勞餐廳LEED認證的進展”。

消費者并不一定會認為一家拿到LEED認證的麥當(dāng)勞或者一家更加綠色的星巴克有多特別，但對于一些大公司而言，類似“可持續(xù)發(fā)展”這樣的關(guān)鍵詞，在集團戰(zhàn)略中永遠可以成為亮點。

而對于更多已經(jīng)從綠色改造和認證中嘗到甜頭的開發(fā)商來說，在認證中拿下鉑金級，甚至博得高分，已經(jīng)成了新的目標。截至2021年年底，中國市場出現(xiàn)過4個在LEED認證中得分超過100分的鉑金項目，均是針對既有項目的運營成果認證。

李旭曾經(jīng)參與過101分的北京環(huán)球金融中心項目認證。雖然為這個項目做了諸如冷機節(jié)能改造、更換LED光源、改進室外草坪噴灌方式之類的改造，但能拿到高分，主要還是因為“孩子本身是學(xué)霸”—這棟樓在2010年建成時，就是亞洲面積最大的LEED“結(jié)構(gòu)及外立面”鉑金級認證新建項目。

“現(xiàn)在我接觸到的客戶，基本都是要爭奪鉑金的。就像考學(xué)校，既然能上大學(xué)，就要盡自己所能考最好的學(xué)校。不過，我也希望和客戶形成一個共識：如果是應(yīng)試的話，可以考出很高的分數(shù);但讓團隊在綠色運營方面有提升、讓樓宇有亮點，才是更理想的狀態(tài)?！?/p>

不過，這些綠色標準在誕生地正在遭受挑戰(zhàn)。2015年，一直專注于綠色建筑的建筑師諾曼·福斯特在哈佛綠色建筑與城市中心的一場講座中也指出LEED的評估標準需要改進，“真正的綠色建筑需要從更具廣度與更具歷史角度出發(fā)做設(shè)計。我們現(xiàn)在可以以另一個有趣的方式去衡量這些指標，比如：可以觀測人進入建筑環(huán)境后血液循環(huán)的變化，以及用技術(shù)手段去測量建筑與自然的交互?！薄啾确夏稠椌G色標準，他們主張更負責(zé)任的建筑實踐。