住房公積金制度對新市民住房租購選擇影響研究

李茹楠（武漢大學 經(jīng)濟與管理學院，湖北 武漢 430072）

一、引言

在黨的十九大報告中，習近平總書記強調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”的這一住房市場發(fā)展目標，并堅持調(diào)控政策不放松，加快建立更完善的“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度以適應未來經(jīng)濟發(fā)展。人人住有所居，是人民安居樂業(yè)的重中之重。近年來，“房住不炒”的呼聲也越來越大。在我國的傳統(tǒng)觀念下，房地產(chǎn)市場長期存在著“重售輕租”的現(xiàn)象，租賃住房市場難以形成規(guī)模，而首次把“租”的位置提到“購”前面，也是我國住房市場政策方向的一個重大轉(zhuǎn)變。為了促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，我國政府已從多方面、多層次進行了若干次市場調(diào)控。2016年年底，在經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展、一二線房價上漲的背景下，中央經(jīng)濟工作會議提出并強調(diào)要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持“房子不是用來炒的”這一思想。隨后房地產(chǎn)收緊政策范圍持續(xù)擴大，抑制一二線經(jīng)濟發(fā)達城市房價上漲的同時，三四線城市房地產(chǎn)市場重點轉(zhuǎn)為去庫存，中央政府的調(diào)控重點逐漸轉(zhuǎn)向建立健全的住房制度，完善我國的住房租購體系。近年的中央經(jīng)濟工作會議中，強調(diào)發(fā)展住房租賃市場的呼聲也不斷高漲，特別是長期租賃方面，同時要健全房地產(chǎn)市場持續(xù)有效發(fā)展的長效機制，重點優(yōu)先保障困難群體的住房問題的重視程度也不斷提高，可見未來我國住房政策的主要方向也將逐漸轉(zhuǎn)變。

住房公積金制度作為我國住房保障制度的重要一環(huán)，不僅能夠完善住房制度，更在我國社會保障體系建設中發(fā)揮著難以替代的作用，在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中有著時代意義。之前中共中央、國務院在提到完善我國社會主義市場經(jīng)濟體制時，明確指出要針對我國現(xiàn)有的住房公積金制度進行改革，同時在2021年兩會期間，多位代表也表示在我國目前經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境下，住房公積金制度改革刻不容緩，降低公積金提取條件和使用門檻，彌補其他保險保障制度的不足等。而新市民作為城市發(fā)展的新鮮血液，住房租購政策將影響其社會福利和留城意愿，因此研究住房公積金制度對于新市民租購住房的影響具有重要意義。

新市民主要指城鎮(zhèn)化發(fā)展中由其他地區(qū)流入本城市的新增人口，其中主要是新畢業(yè)生和務工人員，并且其中多數(shù)人口缺少當?shù)貞艏?。隨著城市化進程的不斷發(fā)展，這一群體在我國城市現(xiàn)代化經(jīng)濟發(fā)展中已成為不可缺少的一部分，但近年來城鎮(zhèn)房價呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢，大部分剛剛步入社會的年輕人，其工作薪資與房價相比相差甚遠，基本沒有住房購置能力，同時許多新市民還會因政策覆蓋面有限而被排除在住房保障體系之外，部分還只能居住在絕對低成本但相對高成本的城中村或者城市邊緣區(qū)域，這對于社會的穩(wěn)定發(fā)展提出巨大的挑戰(zhàn)。

基于此，本文主要從住房公積金角度出發(fā)，利用2017年CHFS（中國家庭金融調(diào)查）調(diào)研數(shù)據(jù)，了解住房公積金對新市民住房租購選擇的影響，希望從不同的角度分析目前中國新市民租購選擇的行為，了解其住房租賃與購買的影響因素，從而為政府未來改善住房市場政策提供更多的數(shù)據(jù)支撐。

二、文獻綜述

當前我國政府重視房地產(chǎn)市場發(fā)展的穩(wěn)定與和諧，“租購并舉”政策的提出也反映出人民的呼聲，以期在當前高房價的現(xiàn)實下滿足中低收入居民的住房需求，實現(xiàn)人人有所居的目標。目前在有關住房公積金推動居民住房需求的研究中，楊巧（2014）在研究住房公積金對房產(chǎn)市場成交量與成交價格的影響時提出，住房公積金對住房價格的推動作用略弱于其對住房成交量的推動，并且住房公積金貸款對房價和房屋銷售量有積極影響，同時提倡推行層次化、差異化的策略，展示住房公積金對不同住房消費模式的支持，使得住房公積金制度得到更充分的發(fā)揮。李果（2016）在對25個城市采用聚類分析和模型回歸分析后得出結(jié)論，住房公積金貸款對住房成交量和房價水平有顯著的正向促進作用，且對于房價處于中等階級的第二類區(qū)域的成交量影響程度最高，可能原因在于這類城市房價適中，潛在購房群體對優(yōu)惠政策更加敏感，公積金貸款能得到更有效的利用，從而轉(zhuǎn)化為實際的房產(chǎn)交易量。李偉軍等（2019）利用logit模型在研究住房公積金、金融知識與新市民住房租購決策行為時得出結(jié)論，擁有住房公積金的新市民更傾向于選擇租賃住房，并且對于沒有購買房屋的新市民來說，對住房公積金和金融知識有更多的了解能夠提升他們的購房意愿，這也與現(xiàn)實情況相吻合。

在我國城鄉(xiāng)差距的背景下，住房公積金制度的覆蓋范圍仍然有限，較多中低收入人群難以充分利用這一政策租購住房。肖作平等（2010）研究住房公積金繳存相關情況時發(fā)現(xiàn)，住房公積金繳存比例與當?shù)氐娜司a(chǎn)總值、城市人口數(shù)量等因素是負相關關系，相對發(fā)達的城市人口較多，對于高房價而言，住房公積金作用有限，這也阻礙了住房公積金發(fā)揮作用，普通市民住房租購問題也難以得到較好的解決。祝仲坤等（2017）在利用中國勞動力動態(tài)調(diào)查數(shù)據(jù)分析農(nóng)民工住房公積金運行狀況后發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民工人力資本積累匱乏，就業(yè)水平較低，同時住房公積金制度對這一群體并不具有強制性，醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保險覆蓋面要顯著高于住房公積金，使得農(nóng)民工這一弱勢群體在城市內(nèi)租購住房較困難。研究員高廣春（2017）提出，我國住房公積金政策缺乏平等性和普惠性，體制內(nèi)外和不同收入人群政策覆蓋面差異較大，因收入水平和償還能力有限，在房價不斷高漲的形勢下，中低收入群體難以使用住房公積金租購住房，實際使用住房公積金貸款者反而是中高收入家庭居多，而且多為投資或投機炒房。同時王盛等（2019）則提出徹底推行“租購并舉”制度造成現(xiàn)有定價體系的混亂，會對社會和經(jīng)濟產(chǎn)生一定影響。路錦非等（2019）在研究住房公積金制度時，依次從參與廣度、參與深度和參與活躍度3個方面分別分析得出，只有繳存住房公積金并且作為積極用戶提取使用了住房公積金的職工，該制度才能對其解決居住需求有顯著的積極作用，同時住房公積金制度對租房的支撐功能尚未發(fā)揮。

針對新市民的住房問題，國內(nèi)外研究主要從住房滿意度、市民的租購決策以及影響機制等方面出發(fā)，同時學者們的研究對象主要是城鎮(zhèn)居民、農(nóng)民工、非農(nóng)就業(yè)群體、畢業(yè)大學生等，相較而言針對新市民這一整體的研究仍然匱乏。中國社會科學院2014年發(fā)布的《社會藍皮書》中提到：超過50%的90后畢業(yè)生，畢業(yè)后短期內(nèi)不會考慮購置住房。朱介鳴（2006）提到，初入新城市的新市民缺乏資本積累和戶籍優(yōu)勢，在房價高漲的現(xiàn)實下往往只能靠租賃解決住房問題，并且是遠離城中心的城市低成本住房，這種現(xiàn)象是城市化過程中政府公共職能不到位的必然結(jié)果。藍宇蘊（2008）在研究城中村空間結(jié)構(gòu)時指出，城中村以其低房租、租賃門檻低的優(yōu)勢，吸引城市大量低收入人口的同時，也削弱了城市公共住房供應不足帶來的社會矛盾，滿足了外來人口對低成本住房的基本需求，這也展示出城中村在城市發(fā)展中的重要功能。汪夏明等（2019）在分別對三類不同城市新市民群體的樣本進行回歸分析后，得出住房公積金制度、住房區(qū)位等對三類群體的購房需求存在顯著影響的結(jié)論。葉裕民等（2020）則提出將新市民住房問題與城中村更新這兩個“孿生難題”聯(lián)系看待，利用城中村更新機遇來解決新市民的住房問題，鼓勵非法住房變合理住房，改變可支付住房供給機制，將現(xiàn)實有效的住房需求與城中村更新結(jié)合。

近年來，關于新市民住房情況的研究逐漸增加，但多數(shù)集中于從理論政策出發(fā)分析解決路徑，實證研究較為匱乏。蔡鵬等（2020）指出目前新市民住房問題主要來源于四個方面，個人經(jīng)濟能力較差、租賃主體關系難以持續(xù)、可選擇住房環(huán)境差、中央和地方權(quán)力分配不均，同時各城市當?shù)氐淖》空唠y以覆蓋大量新市民的住房需求、住房保障制度覆蓋率較低、住房租賃市場發(fā)展不充分等之間的矛盾則更加惡化了這一現(xiàn)實情況。崔光燦等（2020）在進行上海新市民住房調(diào)查研究時發(fā)現(xiàn)，戶籍狀態(tài)是否穩(wěn)定是影響新市民住房決策的主要因素，同時與婚姻狀況、學歷水平等其他因素共同決定其是否購房居住以及是否改善住房，并且在首次購房選擇中，高學歷、高收入水平都對購房決策有積極影響，數(shù)據(jù)顯示青年家庭有更高的購房需求。郭金金等（2020）利用二元回歸模型進行研究時，發(fā)現(xiàn)政策因素對城市中低收入群體的住房租購選擇影響最強烈，即公積金和租房權(quán)益保障措施等，并指出政策的改進和完善將提高這一群體的租賃意愿，同時工作單位性質(zhì)對住房租賃與購買選擇影響較大，這也是我國目前社會資源配置不合理的結(jié)果。

綜上所述，在房價不斷上漲的現(xiàn)實下，通過改善住房公積金制度對于新市民住房租購選擇改善有著較強的現(xiàn)實意義，是實現(xiàn)住有所居的重要途徑。但現(xiàn)有研究在關于住房公積金與新市民租購選擇方面相對不足，缺少多維度分析住房公積金制度對新市民住房租購決策影響的相關文獻。因此，研究住房公積金制度對新市民住房租購決策的影響，能為政府掌握這一邊緣群體的住房問題提供重要的理論依據(jù)。

三、研究設計

一般而言，新市民在城市落腳首先需要滿足基本居住需要，而其根據(jù)自身條件則會選擇租賃住房或者購買房屋來滿足需求。因此本文從新市民是否擁有自有住房也就是是否購買房屋居住入手，來研究住房公積金制度對新市民住房租購選擇的影響。在實證分析結(jié)論的基礎上探討該制度存在的問題，以及住房公積金制度對于買房或租房的支持作用，從而提出住房公積金制度改善建議，為政策制定提供更有利的數(shù)據(jù)支撐。

（一）數(shù)據(jù)來源和變量選取

本文數(shù)據(jù)來源于2017年西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心開展的“中國家庭金融調(diào)查（China Household Finance Survey，CHFS）”，并且針對所關注的研究方向，從問卷的成百上千個調(diào)查問題中挑出了幾個核心問題，并整合提取出7個研究變量，組成了文章的數(shù)據(jù)支持，共2685個觀測值。

本文選擇與住房相關的因變量：是否購買住房居住，體現(xiàn)住房公積金制度對新市民住房租購選擇的影響。自變量為近期是否繳納住房公積金?？刂谱兞恐饕牵耗挲g、工作單位性質(zhì)、受教育程度、婚姻狀況、家庭總收入。

新市民。關于新市民的定義，現(xiàn)在暫無統(tǒng)一的定義標準。本文根據(jù)目前已有文獻中的界定方法，將新市民樣本范圍界定為城市常住人口中的無本地戶籍的群體。在此基礎上，本文進一步在CHFS樣本庫中進行數(shù)據(jù)篩選，并以家庭為中心選取戶主樣本，從而挑選出本文的新市民研究樣本。

（二）模型設定

本文構(gòu)造的計量模型如式（1）所示。

式（1）中，Y為因變量，代表因變量house，表示新市民目前的租購選擇，屬于二元離散因變量，因此采用Probit模型進行估計。M為關鍵自變量，表示住房公積金制度層面的影響：HPF，表示近期是否繳存住房公積金。同時N代表年齡、受教育程度（edu）、工作單位性質(zhì)（job）、婚姻狀況（marry）、家庭總收入對數(shù)（h_inc），并作為模型中的控制變量。本文研究中主要變量的指標解釋和描述性統(tǒng)計結(jié)果如表1所示。

表1 變量的指標解釋與描述性統(tǒng)計

（三）描述性統(tǒng)計

表1列舉出了各變量的取值含義及描述性統(tǒng)計。在2685個觀測樣本中，所有新市民樣本的平均年齡為44歲，未婚人口約占72%；高中畢業(yè)及以下的樣本占82.01%；64.02%的樣本在私營/個體(不含外資)企業(yè)工作，13.85%在國有企事業(yè)單位工作；家庭年均總收入約為22026元；樣本中52.4%的新市民擁有自有住房。就住房公積金與新市民住房租購選擇來看，在有公積金的新市民群體中，57.01%有自有住房，42.99%選擇租房；而在無公積金的新市民群體中，有51.24%購房居住，48.76%選擇租賃住房。已有數(shù)據(jù)初步顯示出，對于新市民群體而言，擁有住房公積金小幅度地提升了其購房概率，沒有選擇租房；但對于沒有公積金的群體，卻更傾向于租房而不是購房。

四、住房公積金制度對新市民住房租購選擇影響的實證分析

基于上文的描述性分析，為了更清晰地探討住房公積金制度與新市民住房租購選擇之間的關系，下文對此進行了相應的實證研究，通過構(gòu)建7個變量的Probit模型，對CHFS數(shù)據(jù)進行上述設定模型的計量分析，回歸處理結(jié)果如表2。

表2 模型組回歸結(jié)果

從結(jié)果總體來看，住房公積金制度與新市民家庭租房選擇呈負相關關系，這表明擁有住房公積金的新市民家庭更傾向于購買房屋居住，無住房公積金的新市民更多選擇租房。在其余控制變量中，已婚家庭、工作單位性質(zhì)為私營（個體）和外資的新市民群體更多地選擇租房，而年齡較大、受教育水平較高、家庭經(jīng)濟水平較高的新市民群體更傾向于選擇購房。

從政策設計來看，住房公積金是為了促進城市居民購房的一種金融工具，本文中的實證結(jié)果也驗證了住房公積金在促進城市新市民群體購買住房中發(fā)揮著作用，同時是否擁有公積金在1%的顯著水平上影響著新市民的租購選擇，說明目前住房公積金對新市民群體在城市扎根具有重要的現(xiàn)實意義。在控制變量中，年齡對因變量的影響在1%的顯著水平上，年齡越大的市民更傾向于購買住房，這也符合我國的基本國情，只有擁有了自己的住房才有城市歸屬感和安全感，同時因房價高，年紀較小的新市民沒有足夠的資本進行房屋購置，所以在攢夠一定的資金后才會選擇購房；同時學歷較高的新市民群體更傾向于購買住房，并在1%的水平上顯著，隨著我國許多城市相繼頒布了吸引人才的相關政策，使得本科、研究生畢業(yè)生等群體在落戶時更加優(yōu)惠和便捷，所以他們往往也會優(yōu)先選擇購買住房，保證在城市中的穩(wěn)定發(fā)展。在工作單位性質(zhì)這一變量中，我們可以看出相較于國有/企事業(yè)單位的新市民群體而言，私營個體或者外資企業(yè)的市民選擇租房的概率更高，其對住房租購較為敏感，這也與我國住房公積金制度的落實程度有關，國家政府機關、企事業(yè)單位中的政策福利相對完善，公積金繳存比例往往也是最高等級，這就與民營、外資、個體企業(yè)形成較大的社會保障差距，所以非國有企業(yè)職工購買住房往往成本也更高，租房概率也越大。在考慮了家庭特征方面的兩個變量后，回歸分析有了一些細微的差異。對于未婚新市民而言，已婚家庭更傾向于租房，可能對于已婚家庭而言，家庭結(jié)構(gòu)較穩(wěn)定，通常在戶口所在地或者遷出地已經(jīng)有了自己的住房，在進入新城市后，選擇租房來減少家庭支出和降低家庭負擔。同時家庭總體收入水平較高的新市民，其資本積累更加充足，往往青睞于購買住房，同時也反映出我國“重售輕租”的現(xiàn)象，租房相對缺少穩(wěn)定感，在享受市民權(quán)利時與購房差距較大，“租購并舉”制度也難以得到有效推行。綜上所述，住房公積金總體上促進了新市民選擇購房，但在不同單位性質(zhì)、不同受教育程度和家庭情況的市民中具體會有所差異。

五、結(jié)論

2017年黨的十九大提出并強調(diào)了“房住不炒”的根本原則，在未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展中要健全“租購并舉”的住房制度，維護健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場機制，從而實現(xiàn)人民住有所居的良性地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。本文利用2017年中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)（CHFS），系統(tǒng)針對住房公積金與新市民住房租購選擇之間的影響關系進行了研究。通過上述回歸分析，本文發(fā)現(xiàn)住房公積金對新市民住房的租購選擇有較大影響，有住房公積金的新市民購買住房居住的概率較大。新市民對城市住房需求較強烈，但因其資本積累較少，僅僅依靠自身收入解決住房問題現(xiàn)階段還存在較大的困難，因此住房公積金制度的保障作用就顯得尤為重要。如何支持新市民，特別是支持新市民中穩(wěn)定就業(yè)人員解決住房問題，既是未來住房公積金改革的一個重要考慮因素，也是體現(xiàn)住房公積金制度公平性的一個組成部分。

（一）改善住房公積金繳存機制，擴大覆蓋范圍

繼續(xù)深化我國住房公積金制度的改革，擴大覆蓋范圍，加大宣傳力度，根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展的實際情況，對有固定工作單位的新市民調(diào)整所在單位公積金繳存標準，縮小不同行業(yè)、企業(yè)間的繳存比例差距，并給予主動繳存公積金的市民適當獎勵，提高參與積極性。同時應該簡化目前住房公積金的申請、繳存和提取等步驟的相關手續(xù)，達到降低住房公積金提取與使用門檻的目標，提高其平等性、普惠性。而且對待外來人口，應在教育制度給予充分的優(yōu)惠政策，為其子女的教育保障提供便利，使其能夠和本市居民的子女享受真正平等的受教育權(quán)利，提升其幸福感。針對新畢業(yè)大學生應繼續(xù)貫徹落實購房補貼優(yōu)惠制度，確定合理的補貼額度和范圍，提高辦事的透明度和人性化，從而滿足其在城市中的購房需求。

（二）增加公共住房供給，提高服務透明度

在為新市民提供公共住房時，可以采取打分制，對年輕人家庭、已婚家庭、人才引進家庭等提高給分值，綜合考量并及時公開，并且完善公共住房的懲罰、追蹤與監(jiān)督機制，保證過程和結(jié)果公正、透明，從而更有效率、更有目標地為新市民群體提供住房供給。在城中村以及其他老舊城區(qū)中心，增加公共住房建設的數(shù)量，注重提高已有的建設用地的土地利用率，建設低成本的租賃住房，盤活閑置商辦房和企業(yè)閑置存量住房。同時可為引進的人才提供共有產(chǎn)權(quán)住房，增強其留城意愿。

（三）完善租房市場，提供多樣化服務

要解決新市民住房問題，首先需要完善住房租賃法律法規(guī)并監(jiān)督落實，保障租賃雙方正當權(quán)益。同時需要政府支持新市民通過租房解決住房困難，提高相應“租房”補貼資金的扶持力度和效率，加大“租房”金融支持渠道，對低收入群體實行發(fā)放“公租房項目貸款”、提供低價公租房等舉措。對于就業(yè)后無房的職工，應該提高其住房公積金存儲利率，鼓勵利用閑置非居住用房建設或改造單位租賃房，為有穩(wěn)定就業(yè)的新市民提供多樣化住房，提高城區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)住房使用率，適當利用改造來減少建設成本，同時減少租房成本。對于年輕新市民群體，可以增加人才公寓的建設數(shù)量并擴大范圍，幫助促進其區(qū)域社交網(wǎng)絡的構(gòu)建，能夠更好地融入城市生活。

（四）推動城中村更新與住房問題協(xié)同發(fā)展

城中村與城市社區(qū)在空間上相互鄰近、大部分村莊靠近城市工作區(qū)域，適合不同收入階層居住。在城中村更新過程中，完善征地補償制度，保障村集體、村民合理分享土地增值收益，并保障失地農(nóng)民享有市民正當權(quán)利，增加監(jiān)督渠道，使過程更加透明公正。在城中村更新市場上，形成村與村之間、企業(yè)與企業(yè)之間的公平競爭機制，降低土地使用成本。改善周邊基礎設施建設，完善配套公共設施，增加城中村區(qū)域的公交路線和公共交通方式，降低新市民的出行成本。