房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理研究

于鳳寶

摘要：社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)提升加速了房地產(chǎn)行業(yè)的前進(jìn)步伐，相關(guān)的法律法規(guī)與制度體系也日趨完善，因此，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理進(jìn)行有效研究已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)關(guān)注的重點(diǎn)。文章簡(jiǎn)要闡述如何通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理中存在的問題及相關(guān)對(duì)策實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理的研究，以期為推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展注入活力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);會(huì)計(jì)核算;稅務(wù)處理

房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位，能夠?qū)ι鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到良好的促進(jìn)作用。實(shí)際上，社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升也推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)快速前行，相關(guān)制度體系也在持續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能夠更好地適應(yīng)社會(huì)需求，在會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理方面進(jìn)行積極調(diào)整顯得尤為重要。由此可見，如何實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理的合理研究是當(dāng)下必須予以重視的內(nèi)容。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理中存在的問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

1. 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不完整

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具備資源投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)以及涵蓋內(nèi)容廣等諸多特征，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)部門能夠獲取的內(nèi)容無法與實(shí)際情況形成全面聯(lián)系，收集、統(tǒng)計(jì)的各類數(shù)據(jù)自然無法達(dá)到全面覆蓋的程度，經(jīng)會(huì)計(jì)核算后形成的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)內(nèi)容自然不具備完整性，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作埋下多種隱患。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展會(huì)計(jì)核算工作時(shí)，還會(huì)受到人員的專業(yè)能力、技術(shù)規(guī)范等方面的限制，促使想要通過財(cái)務(wù)報(bào)表來展現(xiàn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)目的是很難達(dá)到的。

2. 風(fēng)險(xiǎn)管控不全面

風(fēng)險(xiǎn)管控在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中是極其重要的，畢竟每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都會(huì)因內(nèi)部與外部存在的影響因素而產(chǎn)生不同程度的風(fēng)險(xiǎn)，若不能及時(shí)予以管控，輕則增加實(shí)際成本投入，重則還會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問題。然而，在許多企業(yè)中，風(fēng)險(xiǎn)管控方面并未得到良好重視，主要表現(xiàn)在許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)管控制度覆蓋范圍極其有限，無法為企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的每個(gè)階段提供保障，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)問題始終難以得到抑制的同時(shí)，也難以在成本投入方面予以調(diào)整。

3. 資金周轉(zhuǎn)不順暢

盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目能夠具備較高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，但是實(shí)際的投入難度與其銷售價(jià)值形成正比，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須予以更高的投入，也促使資金周轉(zhuǎn)問題成為企業(yè)中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)的問題。企業(yè)通過借貸來解決當(dāng)下困難的行為依舊是杯水車薪，難以真正解決問題，而且借貸的資金還需要面臨稅收的問題，所以，資金周轉(zhuǎn)情況也成為房地產(chǎn)企業(yè)能否獲得更多效益的基礎(chǔ)。只是一旦資金周轉(zhuǎn)問題出現(xiàn)，就會(huì)對(duì)當(dāng)前甚至是多個(gè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目產(chǎn)生影響，還會(huì)對(duì)發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生抑制作用。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)處理存在的問題

1. 體系有待完善

盡管我國稅收體系已經(jīng)跟隨時(shí)代的步伐并得到持續(xù)完善，但是，在房地產(chǎn)領(lǐng)域仍然存在著許多需要完善之處。主要表現(xiàn)在，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目開展稅收工作時(shí)，當(dāng)中尚有很多遺漏之處，導(dǎo)致稅收環(huán)節(jié)仍然處于無法全面覆蓋的程度，偷稅漏稅的問題始終未能予以有效控制。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)中不同環(huán)節(jié)占比與稅收比重也存在合理性和差異性問題。

2. 監(jiān)管力度不足

監(jiān)管力度不足也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)處理方面需要面臨的問題，比如，內(nèi)部監(jiān)管制度不嚴(yán)格，導(dǎo)致相關(guān)部門的工作人員無法秉承公平、公正的態(tài)度開展工作，幫助他人“走后門”、擅自私用等情況極為常見，嚴(yán)重破壞了社會(huì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的平衡。同時(shí)，工作人員的專業(yè)素質(zhì)水平不高，導(dǎo)致實(shí)際稅務(wù)處理工作中整體效率不高，也經(jīng)常出現(xiàn)人為因素造成的工作失誤，促使稅務(wù)處理工作質(zhì)量始終無法得到提高。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理問題的相關(guān)對(duì)策

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題的對(duì)策

1. 健全管理體系，提升工作質(zhì)量

會(huì)計(jì)核算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和獲取經(jīng)濟(jì)利益的核心與基礎(chǔ)，必須予以高度重視，全方位健全管理體系，才能確保在實(shí)際中能夠有序開展工作的同時(shí)，也能增強(qiáng)會(huì)計(jì)核算工作效率與質(zhì)量。首先，完善會(huì)計(jì)核算管理制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)核算工作，然而，企業(yè)的財(cái)務(wù)部門不僅要負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算，也需要對(duì)企業(yè)的其他方面予以管理，甚至財(cái)務(wù)部門會(huì)同時(shí)為多個(gè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目開展會(huì)計(jì)核算工作，在這種情況下極易產(chǎn)生混亂或失誤等情況。應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況和會(huì)計(jì)核算工作的主要流程，制定更加合理且有效的管理制度，不僅要保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目能夠正常運(yùn)作，把好資金關(guān)卡，避免引發(fā)不必要投入的同時(shí)，還要對(duì)所有負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)核算工作人員進(jìn)行充分管理，做到責(zé)權(quán)清晰、明確。其次，設(shè)置合理的會(huì)計(jì)科目。會(huì)計(jì)核算中離不開對(duì)會(huì)計(jì)科目的運(yùn)用。只是許多企業(yè)財(cái)務(wù)人員因?qū)I(yè)能力和對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的了解不夠深入，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算中運(yùn)用的會(huì)計(jì)科目與企業(yè)自身不相符。因此，企業(yè)必須要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特征和企業(yè)自身的特點(diǎn)，制定出能夠與實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相契合的會(huì)計(jì)科目，為財(cái)務(wù)人員高效且精準(zhǔn)地開展會(huì)計(jì)核算工作。最后，注重監(jiān)管環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目會(huì)運(yùn)用大量資金，財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)也會(huì)被賦予較高地計(jì)算難度，導(dǎo)致開展工作時(shí)極易出現(xiàn)人工失誤而計(jì)算錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)。為了避免此類情況對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來不良影響，應(yīng)當(dāng)建立監(jiān)管部門，由專門的人員對(duì)會(huì)計(jì)核算工作的每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督，便于在更好地掌握財(cái)務(wù)人員工作情況的基礎(chǔ)上提升會(huì)計(jì)核算效率與質(zhì)量。還要將監(jiān)管與激勵(lì)機(jī)制相結(jié)合，確保既能做到有效監(jiān)督，也能降低對(duì)財(cái)會(huì)人員的工作壓力，保持端正的態(tài)度完成工作。

2. 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，明確收入標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)價(jià)值，與此同時(shí)，企業(yè)開展的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也具備不同程度的風(fēng)險(xiǎn)問題，若不能做到及時(shí)處理和規(guī)避，不僅會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)問題，還會(huì)產(chǎn)生許多社會(huì)影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問題的管控力度，通過采取必要的措施將潛在的風(fēng)險(xiǎn)予以有效地控制，例如，財(cái)務(wù)部門的負(fù)責(zé)人員應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建設(shè)初期便予以開展，即在項(xiàng)目初期進(jìn)行全面分析，發(fā)現(xiàn)并找出當(dāng)中存在的顯性與隱性風(fēng)險(xiǎn)，逐一列舉后進(jìn)行多角度評(píng)估，明確風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)和產(chǎn)生的影響，再根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)具備的相應(yīng)特征進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，保證每項(xiàng)核算結(jié)果都能夠處于可控范圍內(nèi)，最后以此為基礎(chǔ)制定必要措施來抵抗風(fēng)險(xiǎn)，便于在特殊情況下能夠及時(shí)予以控制。想要更好地做好風(fēng)險(xiǎn)管控，還應(yīng)當(dāng)在明確收入標(biāo)準(zhǔn)方面予以更多重視，也就是除了要控制建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)，還需要加大對(duì)房地產(chǎn)銷售階段的風(fēng)險(xiǎn)管控。畢竟房地產(chǎn)銷售才是企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)效益過程中最直接體現(xiàn)，也是會(huì)計(jì)核算中不可缺少的方面。明確銷售收入標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)從多角度予以考慮，確保既能符合經(jīng)濟(jì)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，又能不違背市場(chǎng)要求和法律規(guī)范，例如，從法律角度來看，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)的法律法規(guī)已經(jīng)給予了明確規(guī)定，是對(duì)市場(chǎng)交易行為的有效約束，期間不能存在任何的違法行為。從專業(yè)的角度來看，明確銷售收入標(biāo)準(zhǔn)要求財(cái)會(huì)人員根據(jù)會(huì)計(jì)制度要求對(duì)銷售收入標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確并予以核算，從而確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目能夠形成正常的商品銷售。通過明確銷售收入可以促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)實(shí)際資金投入、市場(chǎng)環(huán)境等方面變化情況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控，保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3. 加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，全面披露信息

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作效率與質(zhì)量主要依賴于財(cái)務(wù)人員的能力，若財(cái)務(wù)人員具備較高的專業(yè)素養(yǎng)，即便面對(duì)復(fù)雜且放大的資金核算，也能夠保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，也會(huì)保證計(jì)算的精確度。由此可見，財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍的整體實(shí)力對(duì)于會(huì)計(jì)核算工作而言是極其重要的。企業(yè)必須加大財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員隊(duì)伍的建設(shè)力度，積極吸引更多能夠掌握房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的高素質(zhì)人才，不斷壯大財(cái)務(wù)部門的整體能力。還應(yīng)當(dāng)對(duì)現(xiàn)有的財(cái)會(huì)人員進(jìn)行定期培養(yǎng)，強(qiáng)化工作人員的思想認(rèn)知，便于能夠在實(shí)際工作中正確對(duì)待會(huì)計(jì)核算工作，并在專業(yè)能力方面予以專項(xiàng)培訓(xùn)，提升在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目在會(huì)計(jì)核算方面的工作效率，也能進(jìn)一步降低會(huì)計(jì)核算中出現(xiàn)計(jì)算錯(cuò)誤、操作失誤等問題的概率。另一方面，還應(yīng)當(dāng)在信息披露環(huán)節(jié)予以調(diào)整，做到多角度披露信息，畢竟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的信息披露情況與財(cái)務(wù)人員開展會(huì)計(jì)核算工作的效率有著密不可分的聯(lián)系，所以，執(zhí)行全面信息披露顯得尤為重要，比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與土地持有量是正比的關(guān)系，也就是土地持有量越多，能夠創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益自然也更可觀。對(duì)于該特點(diǎn)，可以將企業(yè)的土地持有量予以披露，便于經(jīng)過會(huì)計(jì)核算能夠?qū)ζ髽I(yè)予以更加全面地掌控，也能明確自身發(fā)展方向，更能保證會(huì)計(jì)核算的精準(zhǔn)。披露項(xiàng)目開發(fā)的所有成本投入，也就是在核算現(xiàn)金流信息表時(shí)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目在開發(fā)階段的費(fèi)用支出應(yīng)當(dāng)是適用于披露的內(nèi)容，為深入開展會(huì)計(jì)核算提供數(shù)據(jù)依據(jù)。也需要將與企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)信息披露出來，即開發(fā)項(xiàng)目存在各類風(fēng)險(xiǎn)的來源、特征等詳細(xì)內(nèi)容，如此既能提升會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性，也能讓企業(yè)采取的抗風(fēng)險(xiǎn)措施更具針對(duì)性，從而降低風(fēng)險(xiǎn)問題對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的影響，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入具備較高的風(fēng)險(xiǎn)性，若忽視風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵性，將會(huì)產(chǎn)生許多不必要的情況，降低房地產(chǎn)商品的質(zhì)量。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)處理問題的對(duì)策

1. 優(yōu)化稅收體制，提升實(shí)際效益

稅收體制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)效益方面的重要體現(xiàn)，然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目的不同階段都會(huì)產(chǎn)生大量的資金投入，若不能予以合理控制，企業(yè)的稅收情況也會(huì)隨之改變，從而增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。通過對(duì)稅收體制的合理優(yōu)化，能夠讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不同階段的稅收額度予以有效地控制，避免不必要投入的同時(shí)，也能為資金成本的合理運(yùn)用打好基礎(chǔ)，例如，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段減少稅收額度可以幫助在設(shè)計(jì)成本方面進(jìn)行控制，促使設(shè)計(jì)成本投入相對(duì)較低，便于將多余的資金應(yīng)用于其他項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)中，如此能夠在房地產(chǎn)銷售階段時(shí)獲取較好的商品銷售收入，才能為行業(yè)的發(fā)展注入持續(xù)推動(dòng)力。與此同時(shí)，若能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)商品流通環(huán)節(jié)的稅收額度予以有效控制，既能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，也能讓市場(chǎng)環(huán)境中的更多需求得到不斷滿足，從而產(chǎn)生較好的社會(huì)效益。

2. 重視思想建設(shè)，注重合理調(diào)整

相關(guān)部門在開展稅務(wù)處理工作時(shí)，對(duì)工作人員的專業(yè)能力有著較高要求，然而，許多人員不僅專業(yè)能力相對(duì)較低，也無法保持正確的工作態(tài)度，導(dǎo)致稅務(wù)處理工作的開展效率不高，難以更好地為企業(yè)提供服務(wù)。必須針對(duì)稅收管理人員進(jìn)行全方位的專業(yè)素養(yǎng)和思想品德教育，幫助正確認(rèn)知現(xiàn)行稅收體制的內(nèi)容，為更好地在實(shí)際工作中予以運(yùn)用打好基礎(chǔ)，并提升思想認(rèn)知，時(shí)刻保持端正的態(tài)度進(jìn)行工作，積極為企業(yè)開展服務(wù)。至于企業(yè)人員不僅要同樣具備該素養(yǎng)，還應(yīng)當(dāng)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)稅收問題擁有進(jìn)一步認(rèn)知，幫助企業(yè)降低稅收問題帶來的影響，例如，可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際需求優(yōu)化立項(xiàng)方案，將不同增值率的房地產(chǎn)調(diào)整為相同的項(xiàng)目，這種合理搭配的方式能夠在減少土地稅收方面起到較好的效果，企業(yè)可以擁有更多資金用于實(shí)際建設(shè)。

三、結(jié)語

綜上所述，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速提升促使房地產(chǎn)行業(yè)的制度體系、法律法規(guī)等方面的建設(shè)正在趨于完善，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能夠更好地適應(yīng)發(fā)展需求，必須重視自身在會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理方面存在的問題，仔細(xì)分析產(chǎn)生的主要原因，并采取更具針對(duì)性的措施予以有效解決，推動(dòng)企業(yè)不斷前行，提升對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的適應(yīng)能力。

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（作者單位：青島正東建設(shè)集團(tuán)有限公司）