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    北京市集中式長租公寓設計研究

    2022-04-05 03:21:07崔穎

    崔穎

    【摘要】選取北京市朝陽區(qū)六家集中式長租公寓品牌進行實地調研,研究集中式長租公寓現(xiàn)狀,并調研公寓內(nèi)租戶對公共區(qū)域的配置需求。最后總結調研樣本與用戶需求的配置匹配度,希望能夠為今后集中式長租公寓的設計提供有效依據(jù)。

    【關鍵詞】集中式;長租公寓;公共服務區(qū)

    【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.05.003

    1、研究背景

    房屋租賃進入新的發(fā)展周期。隨著國內(nèi)經(jīng)濟體制和產(chǎn)業(yè)結構的調整和轉型,政策開始鼓勵建設無產(chǎn)權租賃住房。如今租房成為中國大城市青年群體的主要居住方式,長租公寓作為有效解決青年住房問題的得到了國家各種政策的支持。集中式長租公寓近年來蓬勃發(fā)展,作為快速發(fā)展的新型居住模式,也得到了越來越多青年群體的青睞,逐漸成為租房的重要選擇。

    隨著時代的轉變,青年群體生存壓力與日俱增,現(xiàn)實原因導致這類群體無法短期內(nèi)負擔買房的費用,需要一定的租房過渡期。但租賃市場尚未完善,租住空間的居住面積、居住環(huán)境、衛(wèi)生問題、合租矛盾、居住安全性等方面仍然存在很大的不足。傳統(tǒng)居住小區(qū)同時存在鄰里關系冷漠、缺少溝通交流空間等社會問題。這也加劇了一線城市漂泊青年群體的孤獨感與挫敗感。

    基于此類現(xiàn)象,在國家政策的引導下,針對青年群體的租賃住房開始涌現(xiàn),依托不同的開發(fā)企業(yè)類型,集中式長租公寓正在占據(jù)租賃市場的一席之地。按照開發(fā)商性質分類,一般可以分為以國有企業(yè)開發(fā)建造的國企系如 “華潤有巢”;以中介企業(yè)開發(fā)的中介系如“自如寓”;以大型房地產(chǎn)商開發(fā)建造的地產(chǎn)系如“萬科泊寓”“龍湖冠寓”等;以及依托酒店開發(fā)的新型長租公寓如本文調研的“STEY服務公寓”。此類的長租公寓意圖為青年群體提供舒適、安全的生活空間。然而由于市場監(jiān)管系統(tǒng)還未完善,設計運營經(jīng)驗不足以及改造成本、拿地成本的制約等問題,當前市場上集中式長租公寓大多還缺乏對租戶心理精神的關注。

    2、實地調研

    集中式長租公寓區(qū)別于傳統(tǒng)居住區(qū)的最大區(qū)別在于其內(nèi)部公共服務區(qū)。公共服務區(qū)一般不收取額外費用,是包含在房租內(nèi)的配套服務。經(jīng)調查研究發(fā)現(xiàn)公共服務區(qū)可以分為生活服務型及社交活動型,生活服務類的公共區(qū)域主要用于彌補租戶套內(nèi)缺少的功能類型,如洗衣機,廚房,就餐空間等基礎生活所必要的功能,而社交活動型公共區(qū)域則以提高社區(qū)社交活力為目的,營造娛樂型場所及聚會休閑場所為主。集中式長租公寓往往通過構建社交活動型公區(qū)營造社區(qū)氛圍以提升用戶的粘性或建造生活服務型公區(qū)來減小套內(nèi)面積從而降低建造成本,以低價吸引客戶。另外有一部分長租公寓的公共活動區(qū)設置的面積很少,或功能配置十分單一,本文也將舉例論述。

    為了了解當前北京市集中式青年長租公寓設計現(xiàn)狀,作者將北京市朝陽區(qū)選定為調查范圍。調查樣本主要從有較穩(wěn)定品質的服務及裝修配置的品牌中選擇。在對朝陽區(qū)內(nèi)集中式長租公寓品牌調研后經(jīng)過對比分析,選擇了地產(chǎn)系企業(yè)旭輝柚米寓、萬科泊寓、龍湖冠寓,中介系企業(yè)鏈家自如寓以及酒店系服務公寓Stey五個品牌作為本次的調研對象。共選取六家門店進行實地調研,并對各門店的公共服務區(qū)基本信息進行整合分析,以了解目前集中式長租公寓發(fā)展現(xiàn)狀。

    2.1整體概況

    通過初步調研整合可以看出目前市場主流戶型多為一室開間及LOFT戶型,套內(nèi)面積在17-50㎡之間,其中20-38㎡之間的戶型居多,公共區(qū)域面積多為200-300㎡,僅龍湖冠寓酒仙橋店的公共區(qū)域達到600㎡并額外擁有室外露臺空間300㎡,通過表格可以發(fā)現(xiàn)公區(qū)面積和套型內(nèi)面積大小并無直接關聯(lián),同時同一門店的房租金額與大多套型的面積及朝向有關聯(lián)。

    2.2公共區(qū)域配置

    公共區(qū)域配置可以分為運動、工作學習、休閑、生活四大類。通過橫向對比六家集中式長租公寓公共區(qū)域配置,結果如下:

    運動區(qū):六家長租公寓均以健身房形式提供運動區(qū),望京陽光自如寓額外配備拳擊廳,筆者在與管家交流了解到拳擊廳位置是由之前的公共工作學習區(qū)改造而來。除自如寓之外其余五家門店均配備工作學習區(qū)。

    休閑區(qū):為滿足休閑娛樂的需求,六家門店均配備影音室,龍湖冠寓的兩家門店配備桌球區(qū),STEY、萬科泊寓、龍湖冠寓酒仙橋店配備簡餐吧臺來滿足對于咖啡、飲料、酒品等的需求。僅龍湖冠寓酒仙橋店擁有室外露臺,用以舉辦社區(qū)活動或租戶小型聚會。

    生活服務區(qū):龍湖、萬科、旭輝的四家門店有室內(nèi)的售賣區(qū),龍湖冠寓望京北路店為獨立小超市形式,其余門店以自助售賣機模式售賣。STEY雖無售賣區(qū),但服務區(qū)提供免費的咖啡及飲料礦泉水。公共廚房主要作為社區(qū)交流平臺或補充無廚房的戶型使用,STEY所有戶型都配備專業(yè)廚房模塊,僅在社區(qū)活動時使用。套內(nèi)未配備洗衣機的門店均配備公共洗衣房。六家門店均配備會客區(qū)和快遞存放區(qū)。

    2.3、實例分析

    以下將選取生活服務型公共區(qū)域:龍湖冠寓望京北路店(圖1),社交活動型公共服務區(qū):Stey服務公寓798店(圖2),以及功能配置十分單一的望京陽光自如寓(圖3)三家門店進行對比分析。

    2.3.1、龍湖冠寓望京北路店

    龍湖冠寓望京北路店,由于距離地鐵較遠,租戶群體多為公寓周邊公司的上班族,公共服務區(qū)集中分布在建筑首層。功能配置包括健身房,洗衣房,共享廚房,辦公學習區(qū),休閑座椅,售賣區(qū)六個板塊。公寓內(nèi)存在部分面積較小的內(nèi)窗房,套內(nèi)未配備洗衣機,公共洗衣房主要為了補充這部分房間缺失的洗衣功能。公寓全部房間均未配備專業(yè)廚房,公共廚房設置一是為了補充套內(nèi)缺少的烹飪功能,另外也承擔了社區(qū)公共聚會活動的功能,最多可容納15人使用。與管家交流后得知公共廚房利用率很低,租戶大多選擇外賣等方式就餐,辦公學習區(qū)面對墻體布置,在調研的6家公寓內(nèi),本案的辦公學習區(qū)利用率最高,在對租戶進行訪談后得知面對墻體單向布置桌椅私密感較強,更適合獨處。而室內(nèi)的桌子尺寸較小因此很多租戶選擇使用公共區(qū)域的桌椅辦公休閑。而公區(qū)內(nèi)的休閑座椅、吧臺、臺球桌都因為布置較為分散圍合感較差,利用率極低。健身房設施簡陋利用率也很低。公區(qū)內(nèi)的小賣店屬公寓自營,彌補了周邊沒有大型商超的缺陷,使用率較高。E3151E09-23D9-4F69-A62C-74E33E78D2AB

    2.3.2、Stey服務公寓-798店

    Stey服務公寓在所調研的六家公寓內(nèi)空間活力最高,在200㎡內(nèi)有限面積內(nèi)卻涵蓋了極多的功能。共享廚房與用餐區(qū)結合布置,利用島臺聯(lián)結了烹飪者與用餐人員的關系可同時容納25人同時使用兩空間,廚房可容納十二人同時操作。吧臺是共享廚房與休閑客廳之間的分隔區(qū),以玻璃材質分隔,吧臺桌面位置作推拉窗,既有效防止油煙也加強了廚房與休閑客廳之間的聯(lián)系。休閑客廳內(nèi)貼墻布置兩組四人桌椅較為私密但也同中間的圍合沙發(fā)區(qū)域有實現(xiàn)交流。同時投影幕布布置在四人座椅之間的墻面,兼顧影音區(qū)的功能。走道空間的休閑座椅與置物架結合設計,座椅空間為柜內(nèi)洞口,可容納單人蜷坐于內(nèi),可與休閑客廳與走道空間都有視線交流。洽談空間比較密閉,以玻璃幕隔絕,視線比較通透但可隔絕聲音。健身房配置與洗衣房均配備了較為專業(yè)的設備,利用率也很高。公寓套內(nèi)均未配備洗衣機,但在洗衣房內(nèi)布置了洗衣機烘干機及掛燙機。

    2.3.3、望京陽光自如寓

    望京陽光自如寓公共區(qū)域布置于負一層,一層建筑入口處布置前臺空間,僅布置簡單座椅用于接待臨時訪客。公共區(qū)域分為休息區(qū)、健身區(qū)、拳擊廳、書吧/活動室四大區(qū)域,運動區(qū)域占用面積較大。書吧/活動室面積約20㎡但功能復合程度較高,兼顧活動室,書吧,影音室的功能,也有租客購買橢圓機放在此間內(nèi)私人使用,但由于空間十分封閉,很少有租客單獨進入使用,多半在租戶組織的私人聚會時使用,利用率較低。健身房及拳擊廳對租戶免費使用,同時也對外收費開放,作為公寓盈利的來源。

    3、需求度匹配

    筆者在對公寓內(nèi)租戶進行走訪調研后,得出租戶對于公共區(qū)域配置的需求。通過對比調研對象的現(xiàn)有配置,期望能夠對今后長租公寓公區(qū)配置提出針對性意見。

    經(jīng)過問卷及深入訪談,總結出租戶對于娛樂類及學習辦公類功能需求更高,其中60%的用戶需要咖啡酒吧區(qū)域,需求度最高,生活類配置中對55%的用戶對快遞存放區(qū)有需求。公區(qū)需求度排序為:酒吧(咖啡)(60%)>快遞存放區(qū)(55%)>工作學習區(qū)(37%)>會客區(qū)(36%)>影音室(30%)>公共廚房(25%)>售賣區(qū)(22%)=桌球區(qū)(22%)>洗衣房(16%)>室外露臺(15%)>公共晾曬(10%)。結果顯示大部分門店公共區(qū)域區(qū)配置與租客需求匹配度較高。其中STEY服務公寓匹配度最高,萬科泊寓勁松店和龍湖冠酒仙橋店匹配度較高,其余三家在配置上仍有不足,有待改善。

    4、結語

    在租賃市場飛速發(fā)展以及青年居住需求生活方式改變的背景下,集中式長租公寓的配置亟需與時俱進,除了基本的生活需求,青年群體對于社交活動的需求使得對娛樂類的公區(qū)配置的需求與日俱增,希望在今后的集中式青年公寓的公共區(qū)域配置時相應完善。

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