春節(jié)樓市躺平，成交慘淡

2022年年初地產(chǎn)開局依舊很難，多地新冠肺炎疫情暴發(fā)，南方陰雨連綿也像極了慘淡的春節(jié)樓市：房企供貨熱情不高，30余個(gè)城市春節(jié)周（2022年1月31日至2月6日，下同）零供應(yīng)，樓市成交量一降再降，回落至低位，CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，40個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)周期間成交量僅為44.5萬平方米，環(huán)比下降84%，同比下降40%。三四線城市延續(xù)跌多漲少，未出現(xiàn)顯著的返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)象。中央“雙降”似乎并未對春節(jié)樓市產(chǎn)生較強(qiáng)的刺激作用。

40城供應(yīng)較往年同期下降二成

2022年春節(jié)假期房企推盤積極性普遍不高，主要是受到疫情不確定性和樓市整體低迷行情影響，除了上海、南京等少數(shù)熱點(diǎn)城市在春節(jié)周有少量供應(yīng)外，多數(shù)城市均為0供應(yīng)，蕭條程度可見一斑。

從各地春節(jié)售樓處開放情況我們也不難看出端倪，多數(shù)城市售樓處處于“躺平”狀態(tài)，僅留守1-2人值班，既無加推，也無大型活動(dòng)，其中上海僅有20余個(gè)售樓處開放，而深圳僅有50%-60%的售樓處保持開放，與往年80%以上的售樓處開放率相比，房企整體銷售積極性并不高漲，而北京受疫情突襲影響，今年售樓處也僅有54%保持正常開放。值得關(guān)注的是，武漢因去年第四季度成交放量有限，房企態(tài)度比較積極，大部分企業(yè)春節(jié)期間持續(xù)“營業(yè)”，與以往僅有50%的開放率形成鮮明對比。

結(jié)合春節(jié)前一周（2022年1月24日至1月30日）累計(jì)兩周的新增供應(yīng)來看依舊不容樂觀：據(jù)CRIC監(jiān)測，40個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)兩周（2022年1月24日至2月6日，下同）的新增供應(yīng)量僅為434.4萬平方米，較2021年同期下降23%，刨除2020年新冠肺炎疫情影響與2019年對比，降幅也達(dá)到20%。尤其是三四線城市，春節(jié)兩周供應(yīng)量較2021年和2019年同期近乎腰斬，即便是人口輸出大市徐州等推盤表現(xiàn)依舊不佳，可見房企對于今年返鄉(xiāng)置業(yè)并未有過于樂觀的預(yù)期。

春節(jié)樓市成交慘淡

總體來看，2021年春節(jié)樓市并未有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，成交量一降再降，回落至低位。據(jù)CRIC監(jiān)測，40個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)周成交量僅為44.5萬平方米，環(huán)比下降84%，同比下降40%，與2019年同期相比降幅也達(dá)到13%。數(shù)據(jù)下滑背后是行業(yè)信心的全面滑坡，即便年前中央“雙降”托市，對于購房者的刺激作用依然有限。

分能級來看，一線城市購房需求相對堅(jiān)挺，成交持穩(wěn)。春節(jié)周成交量同比微跌8%，主要源于去年基數(shù)較高，與2019年同期相比仍小幅微增1%。以上海為例，春節(jié)周成交量同比環(huán)比齊增，較2019年增幅達(dá)16%，市場熱度較高。一方面源于供應(yīng)放量，另一方面居民購買力相對充沛，加之年初銀行放貸周期均有不同程度的縮短，刺激剛需改善自住需求的集中釋放。

二線城市成交表現(xiàn)略微遜色，11個(gè)典型城市春節(jié)周成交僅為15.4萬，同比環(huán)比降幅均在60%以上，跌幅較為顯著的當(dāng)數(shù)武漢、長沙、重慶、鄭州、長春、成都、青島、昆明等內(nèi)陸和北部城市。

三四線城市同樣延續(xù)跌多漲少，分化加劇的市場特征，并未出現(xiàn)顯著的返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)象：東南沿海三四線城市諸如常熟、佛山、清遠(yuǎn)等春節(jié)周成交量雖然環(huán)比回落，但仍好于2021年同期，而洛陽、曲阜、開封等整體成交轉(zhuǎn)淡，購買力迎來階段性瓶頸，事實(shí)上，這些城市2020年便處于樓市下行周期，春節(jié)成交慘淡也在預(yù)料之中。部分城市諸如常州、徐州等春節(jié)期間案場到訪量普遍偏低，有些樓盤甚至一天僅有1組客戶到訪，即便部分項(xiàng)目保持了高到訪量，轉(zhuǎn)化率也普遍偏低，一天成交量僅有1-3套，而CRIC監(jiān)測的無錫春節(jié)期間60個(gè)在售項(xiàng)目中，約1/3的項(xiàng)目每天僅有1套成交。紹興、溫州去化率基本為20%，而且以價(jià)換量沒效果，蕪湖只有1個(gè)項(xiàng)目超過10套，阜陽僅有3個(gè)項(xiàng)目在10套左右。云南省內(nèi)只有西雙版納是好的，西雙版納最好的項(xiàng)目，來訪量也是全省內(nèi)最高，春節(jié)期間接近200組，但也只認(rèn)購了4套。

綜上，2022年開局依舊很難，中央降息降準(zhǔn)，信貸放松似乎并未在春節(jié)樓市激起太大的浪花，房企看淡后市，推盤積極性不高，各城市跌多漲少，購房信心全面崩塌，觀望情緒濃厚。在這樣的大背景下，我們認(rèn)為，2022年行業(yè)規(guī)模大概率高位回落，不過從各地的亮點(diǎn)項(xiàng)目來看不乏結(jié)構(gòu)性的投資機(jī)會(huì)，一方面對于購買力相對充裕的核心一二線城市仍是“兵家必爭之地”，供應(yīng)主導(dǎo)成交的市場屬性使得其短期成交仍存在一定的釋放空間;另一方面隨著地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，剛改、改善仍是大勢所趨，同質(zhì)化競爭壓力下，后期也將更加考驗(yàn)房企差異化的產(chǎn)品競爭力。

楊科偉

克而瑞研究中心副總經(jīng)理。