租賃式住房核心筒設(shè)計(jì)研究

蔣佐倫

【摘要】近年來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)增量開發(fā)面臨“天花板”，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的快速建立，住房市場(chǎng)的供給模式正逐漸從“以銷售為主”向“租售并重”轉(zhuǎn)變。特別是以“北、上、廣、深”等大城市為代表，健康、穩(wěn)定、高效的租賃式住房，在解決住房問(wèn)題中的作用日漸凸顯。核心筒是一棟建筑的豎向核心所在。核心筒設(shè)計(jì)不但影響到一棟樓的建筑品質(zhì)，還與戶型布置、消防疏散、設(shè)備管線排布息息相關(guān)，對(duì)工程造價(jià)也有一定影響。文章依托若干上海市租賃住房項(xiàng)目實(shí)踐，針對(duì)租賃式住房核心筒設(shè)計(jì)進(jìn)行深入探討，以追求在布局、空間、流線、造價(jià)等方面精益求精。

【關(guān)鍵詞】租賃式住房;核心筒;樓梯設(shè)計(jì);電梯設(shè)計(jì);管井設(shè)計(jì)

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.06.

引言：

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，在寸土寸金的上海，一套屬于自己的房子成為很多人遙不可及的夢(mèng)想。自國(guó)家提出構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度體系后，上海市政府為了響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，同時(shí)控制房?jī)r(jià)穩(wěn)定、確保人民群眾的正常生活，最近幾年大力發(fā)展租賃式住房建設(shè)。租賃式住房在此背景下應(yīng)運(yùn)而生。

租賃式住房就是本市土地出讓合同明確要求房地產(chǎn)企業(yè)需要全部自持用于市場(chǎng)租賃的住房。區(qū)別于傳統(tǒng)住房它具有：自持、租賃、靈活性等特點(diǎn)。如果說(shuō)一個(gè)科學(xué)的產(chǎn)品定位和合理高效的戶型設(shè)計(jì)是一個(gè)租賃式住房項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，那么一個(gè)好的核心筒設(shè)計(jì)就是租賃式住房設(shè)計(jì)的骨架和心臟。任何設(shè)計(jì)精良的戶型必須依托于一個(gè)高效、經(jīng)濟(jì)、安全的核心筒，住房核心筒的設(shè)計(jì)必須良好地服務(wù)于戶型的設(shè)計(jì)。

本文以上海市若干租賃式住房工程為例，從研究租賃式住房核心筒的技術(shù)性、安全性、經(jīng)濟(jì)性入手，探究租賃式住房核心筒設(shè)計(jì)要點(diǎn)，以及實(shí)際項(xiàng)目中遇到的困難和問(wèn)題。

1、核心筒基本概念

核心筒就是在建筑公共區(qū)域部分，由樓梯、電梯、公共走道、設(shè)備管井、設(shè)備間、入戶門、候梯廳、采光窗等要素組成的豎向交通核。核心筒作為租賃住房標(biāo)準(zhǔn)層中的公區(qū)部分，也往往是空間布局最緊張，功能最龐雜的部分。其設(shè)備管井間涉及水、電、暖、燃?xì)獾裙芫€綜合布置、管理、查抄和檢修等多重問(wèn)題，需要設(shè)計(jì)精確、高效及合理。因此，針對(duì)租賃式住房，如何能夠通過(guò)設(shè)計(jì)的合理優(yōu)化，提高核心筒空間的使用效率，減少公攤，并在此基礎(chǔ)上兼顧舒適性，成為現(xiàn)階段相關(guān)設(shè)計(jì)者研究的重點(diǎn)。

2、核心筒布局

租賃式住房由于總圖布局密度較高、標(biāo)準(zhǔn)層戶型數(shù)量及戶型種類較多、布置靈活等特點(diǎn)，再加上地區(qū)差異和居住習(xí)慣，上海地區(qū)核心筒布局一般可分為集中式布置和分散式布置兩種常規(guī)模式。

2.1 集中式核心筒

集中式核心筒一般標(biāo)準(zhǔn)層面積相對(duì)較小，宜控制在300～600平方米左右。首層及地下室設(shè)置集中大堂、便于管理。樓層數(shù)一般控制在18層及以下、任意戶門到核心筒疏散樓梯間的行走距離一般控制在10米以內(nèi)。此類核心筒的優(yōu)點(diǎn)為：戶數(shù)較少、管線較少、便于管理、公攤面積小等。但在戶型設(shè)計(jì)上，往往無(wú)法做到戶戶南北通透，且南向面寬受限，有時(shí)需要通過(guò)增加上下貫穿的天井來(lái)解決中間套通風(fēng)采光的問(wèn)題（見表1）。

2.2 分散式核心筒

分散式核心筒標(biāo)準(zhǔn)層面積較集中式布局要大很多，戶數(shù)及管線數(shù)量也相對(duì)較多，一般在600平方米以上。單廊式+分散式核心筒是較為常見的租賃式住房布局模式。一般情況下分兩個(gè)或多個(gè)區(qū)域布置，因此可以有效地對(duì)入戶人流進(jìn)行分流，降低了交通核使用高峰期擁堵的情況。首層及地下室設(shè)置雙大堂，對(duì)后期管理存在一定的要求。分散式核心筒適用于十二層至三十三層的高層住。行走距離較長(zhǎng)，任意戶門到核心筒疏散樓梯間的行走距離一般控制在40米以內(nèi)（見表2）。

3、核心筒樓梯設(shè)計(jì)

疏散樓梯是每棟建筑必不可少的組成部分，它是確保安全的重要設(shè)施之一，對(duì)疏散樓梯的研究主要從梯段凈寬、凈高，凈尺寸、扶手、裝配式梯段需控制吊重等方面入手。

梯段凈寬是指面墻面裝飾面至扶手中心之間的最小水平距離，樓梯凈寬需≥1100mm，樓梯間開間軸線尺寸計(jì)算公式W=墻厚（200）+墻面面層厚度*2（50）+梯段凈寬限值*2（2200）+扶手構(gòu)造尺寸*2（150）+樓梯井（或者隔墻）（100）=2700mm。樓梯間進(jìn)深尺寸控制，租賃式住房一般層高控制在2800mm～3000mm，踏步高度小于等于175mm，平臺(tái)尺寸≥1200mm;進(jìn)深軸線控制尺寸S=A+B+NX260（A樓梯層間平臺(tái)尺寸，B樓梯半平臺(tái)尺寸、n梯段最多踏步數(shù)）（見表3）。

梯段及平臺(tái)處的凈高控制，根據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》第6.7.5條規(guī)定，樓梯平臺(tái)上部及下步過(guò)道處凈高不應(yīng)小于2米，梯段凈高不宜小于2.2米，跟凈高密切相關(guān)的設(shè)計(jì)參數(shù)為梯段梁及梯段板板厚，一般梯段梁高取值為樓梯開間的1/10～1/12，且不宜小于300mm，梯段板板厚跟梯段板的凈跨距相關(guān)，一般取值板凈跨/25，即100mm的梯段板可以實(shí)現(xiàn)2500mm的凈跨。

需要注意的是，在裝配式設(shè)計(jì)當(dāng)中兩層及以上樓層的樓梯梯段會(huì)拆分成裝配式構(gòu)件，在工廠生產(chǎn)之后搬運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)吊裝。所以需要考慮每一個(gè)裝配式構(gòu)件的自重不能大于塔吊的吊重?；诔杀疽蛩兀┕に醯踔匾话憧刂圃?噸左右。剪刀樓梯建議在樓梯中部設(shè)置結(jié)構(gòu)梁，將層間梯段拆分成四段，每個(gè)梯段重量控制在4噸以下。除此之外，梯段面層也是需要考慮的因素之一。裝配式梯段表面會(huì)比較光滑，無(wú)需考慮預(yù)留面層，待裝配式梯段吊裝完畢基層清理之后噴涂一層無(wú)機(jī)地坪漆即可?，F(xiàn)澆混凝土梯段因表面比較毛糙需預(yù)留最小30厚的面層。

4.1 相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)相關(guān)調(diào)研和資料顯示，目前市場(chǎng)上的住宅電梯只有滿足相關(guān)安全技術(shù)規(guī)范的基本要求。如建筑行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《住宅電梯的配置與選擇》JGT5010-1992，就對(duì)住宅電梯的基本選型做出了明確的規(guī)定。但由于此本規(guī)范為推薦性標(biāo)準(zhǔn)，且年代久遠(yuǎn)無(wú)法滿足現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展需求，因此該規(guī)范并未得到有效的執(zhí)行。同時(shí)，有些開發(fā)商出于對(duì)成本造價(jià)的考量，對(duì)電梯基本參數(shù)的選擇也往往達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)要求，更加無(wú)法滿足現(xiàn)實(shí)情況的需求，因此也給居民的生活也帶來(lái)了許多不便。

針對(duì)上述情況，上海市相繼出臺(tái)了《關(guān)于本市加強(qiáng)電梯質(zhì)量安全工作的實(shí)施方案》（滬府辦規(guī)[2018]22號(hào)）、團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)T/SETA0001-2019《上海市住宅電梯配置和選型要求》、《上海市租賃住房建設(shè)導(dǎo)則》 ，對(duì)住宅、租賃式住房電梯的合理配置和選型提供了重要的依據(jù)。

其中《上海市住宅電梯配置和選型要求》適用于上海市建筑高度100 m及以下且每單元每層在8戶及以下的新建住宅中電梯的配置和選型，對(duì)既有住宅電梯的更新、改造可參照?qǐng)?zhí)行。根據(jù)上海市現(xiàn)狀調(diào)研發(fā)現(xiàn)，住宅電梯的額定載重量從630kg至1000kg不等。本團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)，考慮到實(shí)際的電梯輸送效率、高峰時(shí)段等待時(shí)間、家具搬運(yùn)、擔(dān)架及無(wú)障礙使用要求，提出了住宅電梯額定載重不低于800kg和額定速度不低于1m/s的具體要求。

《上海市租賃住房建設(shè)導(dǎo)則》提出電梯數(shù)量應(yīng)綜合考慮建筑層數(shù)、服務(wù)戶數(shù)，電梯主要參數(shù)及使用者舒適等因素，租賃式住房每臺(tái)電梯服務(wù)套數(shù)不超過(guò)90戶，上下班高峰期電梯等候時(shí)間建議控制在60秒以內(nèi)（見表4）。

4.2 設(shè)計(jì)要點(diǎn)

電梯是核心筒最重要的組成部分之一，它是高層建筑重要的垂直交通系統(tǒng)，關(guān)系到整棟大樓的客運(yùn)、貨運(yùn)及消防等功能。

4.2.1 布置原則

4.2.1.1

電梯應(yīng)考慮集中布置，形成獨(dú)立的候梯廳，流線設(shè)計(jì)應(yīng)合理、高效，并且應(yīng)盡可能選擇寬轎廂電梯，提升乘梯的舒適度。電梯避免貼臨居室布置，如果轎廂貼臨廚房，衛(wèi)生間等，尚需考慮隔聲減震處理，建議在電梯井道內(nèi)側(cè)粘貼50厚巖棉，同時(shí)要考慮防止巖棉掉落的措施。

4.2.1.2

電梯常見布置形式有單臺(tái)單側(cè)布置、多臺(tái)雙側(cè)布置等。這里需注意，電梯應(yīng)避免轉(zhuǎn)角貼臨布置，主要原因是電梯相互侵占各自候梯空間，不方便使用。

值得一提的是，在電梯候梯廳兼顧樓梯前室或者合用前室的情況下，合用前室的面積應(yīng)≥10平方米，且需考慮前室短邊≥2.4米的要求，樓梯前室面積應(yīng)≥4.5平方米。前室消火栓的布置不應(yīng)影響前室短邊最小凈距要求。

4.2.2 消防電梯與普通電梯合并設(shè)置

超過(guò)12層的租賃式住房需要設(shè)置至少兩部電梯，當(dāng)建筑高度超過(guò)33米，還需要一部消防電梯。因此，當(dāng)消防電梯與普通電梯組合在一起設(shè)置時(shí)，普通電梯梯門可以開向消防電梯前室，但應(yīng)在每層電梯門上采用醒目標(biāo)志注明消防電梯和普通電梯。同時(shí)，消防電梯與普通電梯的井道之間應(yīng)采用耐火極限不低于2h的防火隔墻進(jìn)行分隔，電梯層門耐火極限不應(yīng)低于1.0小時(shí)，并應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《電梯層門耐火試驗(yàn)完整性、隔熱性和熱通量測(cè)定法》GB/T27903的規(guī)定的完整性和隔熱性要求;消防電梯應(yīng)滿足《消防電梯制造與安裝安全規(guī)范》GB26465-2011的相關(guān)內(nèi)容與要求。電梯門門坎應(yīng)高出電梯廳裝修地面10-20mm左右，同時(shí)做2%的反坡，避免電梯井道進(jìn)水。電梯門洞高度應(yīng)為H（電梯門洞尺寸）+D（10-20mm）;

電梯的裝修應(yīng)采用A級(jí)不燃裝修材料，普通電梯的防火性能應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范關(guān)于消防電梯的要求，但供電、火災(zāi)聯(lián)動(dòng)控制等可按非消防電梯設(shè)計(jì)。

4.2.3 電梯廳設(shè)計(jì)

電梯廳為租賃式住房重要的公共空間節(jié)點(diǎn)，首層電梯廳往往結(jié)合租賃式住房門廳一起布置，為租客提供等候電梯及短暫休息及交流的空間。電梯廳的設(shè)置一般要考慮布局方正，盡可能考慮最大限度的自然通風(fēng)和采光，并應(yīng)有良好的景觀朝向。結(jié)合精裝修設(shè)計(jì)，應(yīng)注意電梯廳內(nèi)消火栓的隱藏設(shè)計(jì)，同時(shí)需要注意消火栓門不應(yīng)有其他材料包裹，或者需要在消火栓門上貼有發(fā)光字體等。

5、核心筒管井設(shè)計(jì)

5.1 布置原則

租賃式住房的設(shè)備管井相對(duì)普通商品住宅較簡(jiǎn)單，主要有水管井、強(qiáng)電管井、弱電管井等，標(biāo)準(zhǔn)層各設(shè)置一個(gè)管井即可，如果通廊式住房中間設(shè)置有變形縫，管井需考慮分兩組布置，這樣既能避免管線穿越變形縫，又能提升走道凈高，提高居住品質(zhì)。

5.2需注意問(wèn)題

5.2.1電管井不應(yīng)貼臨布置，水管井跟弱電管井不宜貼臨布置;

5.2.2邊應(yīng)跟管井出線墻面垂直布置;

5.2.3置不低于150mm防水門檻，管井門如果設(shè)置在前室應(yīng)為乙級(jí)防火門，如果設(shè)置在 公共走道等其他公區(qū)應(yīng)為丙級(jí)防火門。另外為方便檢修防火門寬度應(yīng)盡量滿足跟管井長(zhǎng)邊同寬。

結(jié)語(yǔ)：

隨著我國(guó)租賃式住房的深入推進(jìn)和政策的不斷完善，設(shè)計(jì)良好品質(zhì)、高效經(jīng)濟(jì)、安全舒適的租賃式住房，對(duì)設(shè)計(jì)師提出的要求將會(huì)更高。從原有的粗放式、批量式生產(chǎn)向如今的精細(xì)化、人性化、可持續(xù)性設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)變的大背景下，設(shè)計(jì)師更應(yīng)該從整體上把握，同時(shí)做好設(shè)計(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)，精益求精，在經(jīng)濟(jì)性、舒適性和安全性之間找到平衡，從而為租賃式住房帶來(lái)更好的居住體驗(yàn)。

本文僅針對(duì)上海市租賃住房的實(shí)際工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了闡述，并沒(méi)有涵蓋到所有方面。希望可以通過(guò)對(duì)常見問(wèn)題的探討，拋磚引玉，引起大家對(duì)于租賃式住房的關(guān)注，投入更多的時(shí)間精力優(yōu)化設(shè)計(jì)，相信一定可以為租賃式住房帶來(lái)新的生機(jī)。

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