商業(yè)綜合體項目施工階段建筑工程造價控制

馮曉波

【摘要】隨著城市化進(jìn)程的加快，城市商業(yè)設(shè)施建設(shè)水平不斷提高，城市商業(yè)綜合體成為商業(yè)建筑的主要構(gòu)成部分，其集多種功能于一體，可滿足消費者在購物、休閑娛樂、餐飲、辦公以及文化展覽等方面的需求。城市商業(yè)綜合體建筑建造規(guī)模較大，建造難度高，需要耗費大量物力、人力等資源，總建造成本較高。要想推動商業(yè)綜合體建筑在城市建設(shè)中提供更高質(zhì)量的服務(wù)，獲得持續(xù)發(fā)展，需要加強(qiáng)對商業(yè)綜合體項目施工階段工程造價的把控。本文將從商業(yè)綜合體項目施工階段造價控制價值和現(xiàn)狀出發(fā)，深入分析商業(yè)綜合體項目施工階段造價控制的多維策略。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)綜合體;工程造價;施工造價;控制策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.06.

引言：

城市商業(yè)綜合體之間的功能相互依存和輔助，可為消費者提供更全方位的服務(wù)，且主要集中在城市黃金地段，打造高品質(zhì)商業(yè)圈。在社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，人們對城市商業(yè)綜合體項目的需求逐漸增多，而由于商業(yè)綜合體項目造價較高，且主要集中于施工階段，如何有效降低施工階段成本，同時提升項目品質(zhì)，是當(dāng)前商業(yè)綜合體項目成本控制人員需重點關(guān)注的課題，需不斷加深研究和實踐。

1、商業(yè)綜合體項目施工階段造價管控現(xiàn)狀

商業(yè)綜合體建筑為盈利性特征突出的項目，在對其進(jìn)行施工階段的管理時，應(yīng)將造價管控作為重點?，F(xiàn)階段，我國對商業(yè)綜合體項目施工階段造價管理較為重視，采用了多樣化的管理手段，但和市場環(huán)境發(fā)展要求相比較，還需不斷提升商業(yè)綜合體項目施工階段造價管理水平。分析商業(yè)綜合體項目施工階段造價管理現(xiàn)存的問題可知，突出表現(xiàn)在以下方面：

一是對施工階段造價管理重視程度還有待進(jìn)一步提升。商業(yè)綜合體項目施工階段的造價控制關(guān)系到項目成本的整體水平，成本控制人員在控制成本時，可能會采用全過程控制理念，但在實際控制時，卻缺乏及時更新管理理念的意識，對施工階段造價控制缺乏針對性的研究，經(jīng)驗不夠豐富;二是對各種影響施工階段造價的因素把控不夠到位，商業(yè)綜合體建筑涵蓋諸多環(huán)節(jié)和要素，在施工環(huán)節(jié)又分為多個分項工程項目，多個專業(yè)交叉，且涉及到施工材料、設(shè)備、技術(shù)以及人員等多個要素，上述要素均會對商業(yè)綜合體項目施工階段的造價產(chǎn)生影響。而分析當(dāng)前商業(yè)綜合體項目施工階段造價管理現(xiàn)狀可知，其對上述要素在把控方面針對性低，很難做到實時把控影響工程造價的隱患要素，導(dǎo)致無法保持施工階段造價在合理范圍內(nèi);三是合同管理不夠縝密。對于工程造價的控制而言，合同時約束雙方行為、規(guī)定造價的關(guān)鍵文件，施工合同條款繁雜，在編制和管理時，很容易出現(xiàn)疏漏，且對工程變更和施工索賠等可能缺乏詳細(xì)的條款約束和指導(dǎo)，導(dǎo)致出現(xiàn)造價風(fēng)險等。四是造價管理人員自身素能還有持續(xù)強(qiáng)化。作為商業(yè)綜合體項目的造價管理人員，要掌握專業(yè)的造價管理知識與技能，且需要不斷加強(qiáng)學(xué)習(xí)，更新管理理念和技術(shù)，而實際情況來看，部分造價管理人員在自身技能提升上不夠重視，且對先進(jìn)的管理技術(shù)如BIM技術(shù)和專業(yè)造價管理軟件缺乏了解，導(dǎo)致整體管理成效低下。

2、商業(yè)綜合體項目施工階段工程造價控制策略

2.1 提高重視程度，明確管理目標(biāo)

商業(yè)綜合體項目直接影響著一個城市的綜合服務(wù)水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，工程造價管理人員應(yīng)時刻關(guān)注商業(yè)綜合體建筑的經(jīng)濟(jì)回報，應(yīng)從商業(yè)綜合體建筑施工階段出發(fā)強(qiáng)化工程造價管理。首先要提高對商業(yè)綜合體項目施工階段成本管控的重視程度，明確造價管控目標(biāo)以及造價控制在商業(yè)綜合體項目中的角色定位。商業(yè)綜合體項目的建設(shè)周期較長，很容易受到市場環(huán)境以及其他因素的變化產(chǎn)生造價變動，且商業(yè)綜合體項目的參與主體眾多，包括境外設(shè)計方、當(dāng)?shù)卦O(shè)計院、承建商、供應(yīng)商以及工程技術(shù)顧問、第三方造價監(jiān)理單位等，基于此，要通過制定科學(xué)的商業(yè)綜合體項目施工階段造價控制方案推動造價控制有序進(jìn)行。造價管理人員要根據(jù)商業(yè)綜合體項目的特點，在進(jìn)行施工階段造價控制時，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的管理觀念，推行系統(tǒng)性的、全過程的、信息化的造價管理模式?；诖?，應(yīng)將商業(yè)綜合體項目施工階段造價控制目標(biāo)劃分為不同的層次，在技術(shù)角色方面，應(yīng)承擔(dān)計算工程量與審核造價的任務(wù)，在管理角色方面，則要嚴(yán)格加強(qiáng)對合同的執(zhí)行管理和現(xiàn)場各要素造價的管理，在控制角色方面，則要提高施工階段造價管控的主動性，確保造價控制活動高效推進(jìn)。

某商業(yè)綜合體項目總建設(shè)規(guī)模為62185m2，項目總造價不含稅39291590.37元，明確項目采用清單計價方式，并參照計價規(guī)范予以執(zhí)行。本工程項目較為重視對基坑工程項目施工造價的控制，并在前期進(jìn)行了精準(zhǔn)預(yù)算，編制了基坑與土石方工程專項指標(biāo)分析表。其中包括土石方工程、土方開挖、土石方回填等項目造價構(gòu)成，明確造價占比以及人工、材料、機(jī)械設(shè)備費用等，以本工程中的土石方工程為例，其總建筑量為91088.84m3，預(yù)算造價為4760315.5元，造價占比為12%，造價指標(biāo)為53.28，據(jù)此對實際工程項目進(jìn)行造價控制。

2.2 加強(qiáng)要素把控，減少造價支出

2.2.1 加強(qiáng)對施工圖預(yù)算的審核

施工設(shè)計圖紙對施工階段造價的影響也是十分關(guān)鍵的，商業(yè)綜合體項目的施工圖紙更關(guān)系到后續(xù)施工的順利進(jìn)行。在控制商業(yè)綜合體項目施工階段造價時，要將施工圖紙審核作為減少施工階段造價控制不利因素的重要手段。應(yīng)重視加強(qiáng)施工圖預(yù)算審核，在確定工程進(jìn)度計劃的基礎(chǔ)上，結(jié)合施工設(shè)計圖紙、同類施工資料中的先僅技術(shù)和經(jīng)驗等比對工程施工圖紙預(yù)算，衡量其是否合理。若施工圖與概算不一致，則要結(jié)合實際情況進(jìn)行分析，加強(qiáng)與項目負(fù)責(zé)人的溝通交流，及時調(diào)整不合理的項目圖紙部分，提高問題處理的靈活性，在科學(xué)的施工圖預(yù)算的支持下，確保施工階段整體造價能夠得到有效控制。

2.2.2 加強(qiáng)施工材料、設(shè)備造價管控

（1）控制建筑工程原料成本

加強(qiáng)對商業(yè)綜合體項目工程原料成本的控制是實現(xiàn)對其施工階段造價管理的有效途徑，在控制原材料造價時，應(yīng)處理好質(zhì)量與成本之間的關(guān)系，將質(zhì)量控制作為基本前提，在此基礎(chǔ)上，盡量選擇質(zhì)優(yōu)價廉的材料。工程造價控制人員要從采購環(huán)節(jié)就加強(qiáng)對工程原料成本的控制，在采購階段，應(yīng)深入調(diào)研市場動態(tài)，掌握原材料造價相關(guān)信息，經(jīng)過多家比對和驗證，選擇成本相對較低的材料。以水泥材料的選擇為例，采購人員可考慮選用散裝水泥，其包裝費用少，成本較低。若需要對材料進(jìn)行批量采購，則要爭取直接與廠家聯(lián)系進(jìn)行原料供應(yīng)，減少流通環(huán)節(jié)，有效降低成本。其次，要強(qiáng)化材料進(jìn)場檢驗，避免質(zhì)量不合格的材料進(jìn)入現(xiàn)場，減少需二次采購或返工等需求出現(xiàn)的概率。在材料存放時，也要加強(qiáng)對存放現(xiàn)場環(huán)境的控制，減少存放過程中的材料損耗，對于運輸環(huán)節(jié)也是如此，應(yīng)根據(jù)材料保護(hù)和減少損耗要求做好材料保護(hù)措施等。對材料進(jìn)行驗收時，應(yīng)盡量在材料原產(chǎn)地實施驗收，減少材料報廢率。以黃崗巖這一材料的采購為例，采購人員應(yīng)在礦山對母材進(jìn)行挑選，并在現(xiàn)場切割花崗巖，完成切割后即就地排板驗收，確保采購的母材驗收合格后再運輸至施工現(xiàn)場，減少材料損耗以及報廢率，從而減少不必要的材料成本支出。gzslib202204031236

（2）控制施工設(shè)備成本

商業(yè)綜合體項目建造規(guī)模大，需使用到較多大型的施工機(jī)械設(shè)備，由此產(chǎn)生一系列設(shè)備租賃和采購費用，此外材料維護(hù)費用也是一項重要的施工支出。造價管控人員應(yīng)認(rèn)識到加強(qiáng)施工設(shè)備成本控制的必要性，做到對每一臺施工機(jī)械設(shè)備的功率和性能的全面掌握，根據(jù)施工需求明確施工機(jī)械設(shè)備的使用數(shù)量和維修保養(yǎng)方案。此外，對于部分大型機(jī)械設(shè)備而言，可采取租賃的方式以減少設(shè)備采購費用，同時在施工過程中，要跟進(jìn)施工設(shè)備的運維過程，及時發(fā)現(xiàn)和排除設(shè)備故障，將設(shè)備維修保養(yǎng)費用降到最低。

2.2.3 準(zhǔn)確計算建筑工程量

商業(yè)綜合體項目規(guī)模龐大，工程量計算難度大，工程造價管控人員要聯(lián)合工程技術(shù)人員共同對工程量進(jìn)行計算。在計算工程量之前，則要參照施工設(shè)計圖紙仔細(xì)計算工程量，同時要把控好以下要點：一是在對商業(yè)綜合體項目施工階段造價進(jìn)行預(yù)算之前，應(yīng)明確工程量計量順序，常規(guī)來看，應(yīng)按照“自地下至地上、自外至內(nèi)、自主體結(jié)構(gòu)到裝飾項目”這一計量順序開展計量，具體而言，應(yīng)首先計算鋼筋混凝土工程量，再依次計算屋面、砌體等工程量。二要明確計算種類。工程量計量人員應(yīng)準(zhǔn)備并標(biāo)記好初始數(shù)據(jù)，并按照核算標(biāo)準(zhǔn)將客觀數(shù)據(jù)計算出來，要注重相關(guān)資料的保存，提升數(shù)據(jù)真實性與全面性。核對工程施工圖紙時，應(yīng)表明信息來源和參照物，為后續(xù)工程量計量工作和造價管控工作提供參考。

2.2.4 科學(xué)劃分標(biāo)段和工作界面

清晰的工作界面將有利于工程造價管控工作的開展，工程造價管控人員應(yīng)參照具體規(guī)定和商業(yè)綜合體項目實際情況對各施工標(biāo)段和界面進(jìn)行劃分，并編制《施工界面表》，明確各標(biāo)段承包人各自的工作范圍、界面，同時要明確承包人之間需要協(xié)調(diào)的事項，此外，對于較為復(fù)雜的施工項目，如精裝修、幕墻、室外工程等，則要進(jìn)一步細(xì)化《施工界面圖》?；谠敿?xì)、明確的施工界面圖，各分包工程人員將擔(dān)負(fù)其自身造價支出控制的職責(zé)，在出現(xiàn)工程造價糾紛時，也能夠更加高效的予以處理，從而減少各主體的利益損失。

2.2.5 加強(qiáng)施工變更和現(xiàn)場簽證控制

商業(yè)綜合體項目各要素之間的聯(lián)系較為緊密，一旦某一要素出現(xiàn)變更，將導(dǎo)致出現(xiàn)一系列的方案細(xì)節(jié)變更，從而可能引起工程造價支出的全面增加?；诖?，必須強(qiáng)化對商業(yè)綜合體項目工程變更的控制。工程造價管理人員應(yīng)加強(qiáng)對項目經(jīng)理的聯(lián)系，推動其嚴(yán)格落實工程管理責(zé)任，尤其在出現(xiàn)工程變更時，要聯(lián)系第三方監(jiān)理等共同審核變更必要性，對變更方案進(jìn)行調(diào)整等，確保減少對工程經(jīng)濟(jì)效益的不利影響。此外，在進(jìn)行到現(xiàn)場簽證環(huán)節(jié)時，則要嚴(yán)格按照簽證流程和要求予以簽證管理，確保各主體在簽證單上層層審批，避免隨意變更簽證，保持與合同條款一致。

具體而言，工程造價管理人員應(yīng)聯(lián)合工程質(zhì)量管控人員等共同強(qiáng)化工程變更管理，結(jié)合實際工程管理經(jīng)驗可知，當(dāng)出現(xiàn)需要變更的事項時，工程人員需要提交變更指令，管理人員則對變更指令進(jìn)行審核，結(jié)合設(shè)計人員對工程方案進(jìn)行優(yōu)化。同時，工程管理人員也可采用定期召開合約管理會議的方式強(qiáng)化對工程變更等的動態(tài)管理，尤其要關(guān)注工程變更導(dǎo)致的變更索賠和造價糾紛，通過合理處置使得工程成本變化在可控范圍內(nèi)。也可建立每月財務(wù)報告系統(tǒng)，將項目施工階段成本的變動情況展示出來，并在其中設(shè)置成本變化預(yù)估模塊，建立重大事項預(yù)警機(jī)制，及時發(fā)現(xiàn)工程變更源頭，跟進(jìn)工程變更過程和索賠處理過程等，確保整個過程高效、合理。

2.2.6 加強(qiáng)時間成本控制

商業(yè)綜合體項目因其建造項目多、建造規(guī)模大等，在建造進(jìn)度方面較其他工程項目周期長，由此會產(chǎn)生一系列材料費用、人工費用等?；诳刂剖┕るA段造價的要求來看，工程造價控制人員應(yīng)注重強(qiáng)化對施工階段時間成本的控制，即嚴(yán)格按照施工方案執(zhí)行施工操作，減少施工失誤和返工現(xiàn)象。同時工程造價管理人員要聯(lián)合進(jìn)度控制人員共同編制更加科學(xué)的進(jìn)度控制計劃和施工計劃，減少對施工設(shè)備的損耗以及材料資源消耗量等，同時有效降低人工施工強(qiáng)度，減少人力成本支出。施工人員也要參與到時間成本控制中來，不斷提升時間成本控制意識，確保熟練掌握設(shè)備操作技能和施工技術(shù)重難點，減少施工失誤，避免返工，并提高各施工專業(yè)之間的高效協(xié)作效率，有效縮短工期，控制時間成本。此外，在施工階段對工程造價以及工程進(jìn)度進(jìn)行管理時，工程管理人員還要注重使用信息技術(shù)如BIM技術(shù)等，搭建工程項目模型，包括現(xiàn)場施工模型、進(jìn)度模型、管線模型等。尤其是管線模型，可實現(xiàn)管線碰撞的精準(zhǔn)檢測，減少施工返工現(xiàn)象，同時保證工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)。如某商業(yè)綜合體項目體形構(gòu)造復(fù)雜，存在較多的交叉施工專業(yè)，考慮到項目時間成本和減少成本支出的要求，工程造價管理人員使用了BIM技術(shù)，并將其應(yīng)用在設(shè)計端口與施工端口，模擬比對招標(biāo)階段圖紙與施工圖紙的兼容性、完整性等，對管線等交叉部位進(jìn)行充分深化設(shè)計，以有效降低項目變更率。

2.3 加強(qiáng)項目合同管理

施工合同是商業(yè)綜合體項目參建主體的有效約束性文件，作為工程造價管控人員，應(yīng)依托施工合同實現(xiàn)對施工階段造價的有效和程序性控制。首先，要科學(xué)選擇合同版本，當(dāng)前我國商業(yè)綜合體項目常用的成熟合同文本主要為權(quán)威部門發(fā)布的合同范本，包括《國家標(biāo)準(zhǔn)施工合同》《JCT施工合同》《FIDIC施工合同條件》等，工程管理人員必須要結(jié)合商業(yè)綜合體項目的管理需求合理的選擇相應(yīng)的合同文本模式，確保合同系統(tǒng)完整，文本縝密。其次，在確定好合同文本模式后，工程造價管理人員應(yīng)參與到合同文本的編制之中，確保與施工階段相關(guān)的造價條款明確，尤其要重視完善工程變更和施工索賠處理等相關(guān)條款，完善處置流程，并明確各個主體在施工階段應(yīng)承擔(dān)的造價管理責(zé)任，同時注重通過合同加強(qiáng)對各個主體合法利益的維護(hù)，不斷提升商業(yè)綜合體項目施工階段成本控制的綜合效益。

2.4 提升工程造價管控人員素質(zhì)

分析傳統(tǒng)的商業(yè)綜合體項目施工階段造價管控現(xiàn)狀可知，其對人工的依賴程度較高，一旦管理人員技能水平不達(dá)標(biāo)，將直接影響工程造價管控水平?，F(xiàn)階段，我國商業(yè)綜合體項目工程專業(yè)的、高水平的管理人才較為缺乏，且部分工程人員職業(yè)素養(yǎng)不達(dá)標(biāo)，存在過于關(guān)注工程進(jìn)度、工程經(jīng)濟(jì)效益的情況，從而選擇價格低但質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)要求不符的材料，從而埋下安全隱患和質(zhì)量隱患。面對上述情形，商業(yè)綜合體項目的造價管理部門要強(qiáng)化對相關(guān)人員的管理和素能培訓(xùn)，定期舉辦業(yè)務(wù)培訓(xùn)和經(jīng)驗交流會等，不斷提升工程造價管理人員的專業(yè)技能水平和職業(yè)素養(yǎng)，此外，還要對工程造價管理人員進(jìn)行專項技能培訓(xùn)，如BIM技術(shù)和電算化軟件的操作技能培訓(xùn)等，確保管理人員技能與社會發(fā)展提出的更高要求保持適應(yīng)。其次，應(yīng)提高人才準(zhǔn)入門檻，對商業(yè)綜合體項目工程造價管控從業(yè)人員要嚴(yán)格審核其資質(zhì)，同時完善人員考核機(jī)制，將正向的、激勵性的指標(biāo)與工程造價管理需求結(jié)合起來，不斷激發(fā)工程造價管控人員提升自身素能的積極性。

結(jié)語：

商業(yè)綜合體項目的工程造價包含多個組成部分，施工階段是產(chǎn)生造價支出最多的階段，基于此，要強(qiáng)化對商業(yè)綜合體建筑施工階段工程成本的控制。作為商業(yè)綜合體建筑的工程人員，應(yīng)注重掌握可能影響商業(yè)綜合體建筑施工階段成本的因素，據(jù)此針對性的尋求工程造價控制之策。具體而言，可秉持精細(xì)化、全過程施工階段造價控制理念，嚴(yán)格控制工程材料成本、人力成本等，同時優(yōu)化管理模式，采用先進(jìn)、信息化的管理手段等，不斷提高商業(yè)綜合體項目的工程成本效益和工程品質(zhì)。

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