完善土地收購儲備制度的建議和思考

焦贈月

摘要：土地儲備制度的主要目的是規(guī)范土地市場的運作，加強政府對土地的控制，促進土地資源的節(jié)約和集約利用，從而提高建設用地的保護能力。通過不斷完善和完善經(jīng)營機制，建立更加公平的收入分配和收購補償機制，進一步增強政府對土地市場的壟斷能力。

關(guān)鍵詞：完善土地收購儲備制度的建議和思考

引言：我國土地儲備收購制度經(jīng)過四個階段的發(fā)展已經(jīng)日漸成熟和完善，在我國土地市場調(diào)控方面發(fā)揮了重要作用，提高土地利用效率，統(tǒng)一了土地供應渠道，更好地發(fā)揮了土地的功能，促進我國經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展。面對當前土地儲備收購制度存在的不足之處，需要進一步完善，不斷加強土地儲備收購方面的立法，確保土地儲備收購行為有法可循、有法可依，進而加大對土地儲備收購行為的法律約束，防止地方政府通過土地儲備收購謀取暴利現(xiàn)象的出現(xiàn)，促進我國土地市場健康發(fā)展。

1土地收購儲備制度產(chǎn)生的原因及意義

1.1產(chǎn)生土地收購儲備制度的原因

1.1.1市場機制優(yōu)化配置催生了土地收購儲備制度的建設

我國城市土地歸國家所有，隨著國家經(jīng)濟體制改革的進行，經(jīng)營性用地得到改善，實行的土地有償有期限使用制度，在一定程度上解決了土地產(chǎn)權(quán)不明晰、制度不完善等缺點。但是，在有償使用土地供應制度出臺后，政府因常采用協(xié)議出讓土地方式致使土地出讓價格偏低。因此，為規(guī)范和有效管理土地市場，就需要實行土地儲備制度。

1.1.2嚴格保護耕地政策促進了土地收購儲備制度的建設

國家發(fā)展階段大量耕地被占用，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受到影響，國家出臺的《土地管理法》對保護耕地有嚴格的政策，因此城市建設土地從主要來自農(nóng)地轉(zhuǎn)為主要來自城市閑置土地和其他存量土地。利用存量土地涉及到眾多土地使用人的重大利益調(diào)整，必須將行政手段和市場手段結(jié)合才能解決問題，因而促進了土地收購儲備制度建設。

1.1.3城市處置閑置土地推動了土地收購儲備制度的發(fā)展

一些企業(yè)搬遷改造，或是破產(chǎn)倒閉，就出現(xiàn)了城市的閑置用地。土地收購儲備制度為處置這些企業(yè)留下的土地提出了可行的解決方案，可以盤活企業(yè)存量土地，有效避免土地閑置及土地資源浪費。

2我國土地收購儲備制度發(fā)展現(xiàn)狀

我國土地儲備收購制度經(jīng)過起步階段、推廣階段、全面發(fā)展階段和成熟階段的發(fā)展已經(jīng)日漸成熟，并且逐步完善。土地收購儲備制度的建立和完善不僅協(xié)調(diào)了存量土地與增量土地的關(guān)系，提高了土地使用效率。而且有效推動了建設用地供應方式的轉(zhuǎn)變，統(tǒng)一了土地供應渠道，土地儲備收購制度沒有制定之前土地利用效率低下、單位土地產(chǎn)出率低下、土地出讓權(quán)力濫用等問題得到了有效解決，促進了我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。但是現(xiàn)行土地收購儲備制度還存在一些不完善之處，雖然政府可以直接通過土地儲備收購制度直接調(diào)控一級房地產(chǎn)市場，但是儲備土地的范圍僅限于經(jīng)營性用地，像重大基礎設施建設用地、工業(yè)用地和公益用地等沒有包括在內(nèi);地方政府為了賺取超額利益，可能肆意提高土地出讓價格，導致房價提高。這些問題需要逐步解決，才能夠促進我國土地儲備收購制度不斷完善。

3完善土地儲備制度的方法及對策

3.1完善土地收購儲備管理制度

在土地收購儲備規(guī)范化管理工作過程中，國家及相應單位應不斷完善土地收購儲備管理制度。第一，應完善土地收購制度。在土地收購儲備規(guī)范化管理過程中，如果土地收購制度不完善，沒有切實保障土地合法所有者或使用者的權(quán)利和利益，就會導致土地收購糾紛的發(fā)生，影響土地收購儲備規(guī)范化管理進程。所以在土地收購過程中，應完善相應收制度，維護土地所有者或使用者的合法權(quán)益。第二，做好土地儲備工作。對于那些凡需盤活的存量土地以及新征集土地，應做好相應的儲備工作。除了一些土地需要特殊處理外，應將其納入政府儲備庫，成為國有土地儲備資源，從而形成“先儲備、后出讓或出租”的土地供應機制，從而強化政府對土地一級市場的控制。

3.2拓寬土地收儲融資渠道，調(diào)整土地收購儲備權(quán)益分配

對于融資渠道，可以每年將一定比例的土地出讓資金收益轉(zhuǎn)入土地收購儲備基金賬戶，專門用于土地收購儲備?；蛟O立土地收購儲備基金，以探討利用市場運作向社會籌集資金。但是，在任何一種模式中，都應重新界定土地儲備資金的分配，以便能夠獲得土地，并改進土地紅利和補償機制。由于征地的基本特征是強制性的，且收購價是以補償為基礎的，因此有必要充分考慮土地開發(fā)權(quán)所帶來的土地增值。收購應保證充分的公民平等，并在自愿的基礎上進行。此外，還應廣泛征求群眾的賠償和拆遷意見，認真梳理，使賠償方案能夠充分反映人民群眾的情況，均衡分享多種利益。有效實施“開放制度”。賠償標準和安置政策應當公開，賠償金額應當公開，并接受被收購土地的審計監(jiān)督。制定合理的補償價格。按照“既保證無地人民不因失去土地而影響原有的生活水平，又符合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的市場經(jīng)濟規(guī)律”的原則，土地購買者將從經(jīng)濟中獲得充分的經(jīng)濟補償。

3.3嚴格控制土地收購儲備范圍

土地收購儲備的實施是政府將土地作為市場流通的商品。因此，土地價值最大化是土地收購儲備的核心目標。因此，土地的使用是集中的，產(chǎn)生了最大的效益，避免了大規(guī)模土地采伐產(chǎn)生的浪費和閑置問題。加強集體土地建設征地，比如一些閑置土地。政府可以統(tǒng)一收購土地作為投資促進的需求，為人民謀利益。

3.4建立風險約束管理機制

在強化土地收購儲備規(guī)范化管理工作的同時，還應建立相應的風險約束管理機制。具體可以從以下一方面進行：第一，規(guī)范土地市場，從而為土地收購儲備工作的開展創(chuàng)造良好的環(huán)境。相關(guān)部門應強化對土地市場的管理，合理改革土地使用制度，優(yōu)化土地資源利用效率。第二，加強各個部門之間的協(xié)調(diào)合作。土地收購儲備管理工作具有一定的復雜性，需要涉及到多個部門的工作。因此在工作過程中，應強化各個部門之間的溝通協(xié)作，從而提高工作質(zhì)量和效率，促進土地收購儲備工作的有序展開。第三，建立合理的價格補償機制。在土地收購儲備工作過程中，應明確土地價格及其內(nèi)涵，并合理進行土地價格評估，合理分配土地收益。

3.5拓寬土地收購儲備資金的渠道，健全完善風險防范機制

當前土地收購儲備工作中資金來源較為單一，多依賴于銀行貸款，這必然會增加土地收購儲備的融資風險。因此需要進一步建立健全土地收購儲備資金籌措機制，拓寬土地收購儲備資金渠道，可以建立土地投資基金、政府土地基金、發(fā)生債券及推行“換地權(quán)益書”等，拓寬資金業(yè)源，在融資過程中盡量將風險降至最低，有效的提主土地收購儲備的經(jīng)濟效益。

3.6拓寬融資渠道、加強風險管控

在土地儲備運作集資的過程當中，一些國家選擇通過設立土地基金、實施土地債券化等做法吸納社會資金，分散土地儲備的風險，實施土地儲備運作。這樣做的優(yōu)點是可以保證政府在土地盤活的過程當中取得合理的收益，同時有效地調(diào)動和吸取社會資金，因此可以極大程度地分擔風險;也可以通過重大事項聽證方式，減少行政干預和人為因素的干擾，切實維護投資人的利益。

結(jié)束語：隨著我國城鎮(zhèn)化規(guī)模的不斷增大，越來越多的城市周邊土地被政府收購，用作城市的儲備土地，但是，我國在這方面的制度比較欠缺。自從土地收購興起以后，土地糾紛案件絡繹不絕，雖然國家及時發(fā)現(xiàn)了這個問題，并采取了一定的解決措施，有些地方政府也制定了相關(guān)制度，但從整體上，我國目前的土地收購儲備制度實施中仍存在諸多問題，需要不斷完善。

參考文獻：

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