阜陽市房地產(chǎn)評(píng)估存在的問題與對(duì)策

謝 穎

（阜陽開放大學(xué)，安徽 阜陽 236000）

近年來，阜陽市房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)中介公司、房地產(chǎn)拆遷公司、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)評(píng)估公司迅速發(fā)展，形成了較為完整的房地產(chǎn)服務(wù)體系。房地產(chǎn)評(píng)估在房地產(chǎn)交易、投資、保險(xiǎn)、抵押中的重要性日漸凸顯。為保證阜陽市房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，阜陽市政府出臺(tái)了有關(guān)政策，為阜陽市房地產(chǎn)評(píng)估工作的開展提供了重要依據(jù)。但由于房地產(chǎn)評(píng)估屬于新興行業(yè)，加之阜陽市作為三線城市，相對(duì)一線、二線城市而言，房地產(chǎn)市場的成熟度較低。目前來看，阜陽市房地產(chǎn)評(píng)估市場仍存在諸多不足，房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，需在不斷發(fā)展過程中予以完善優(yōu)化。

一、阜陽市房地產(chǎn)評(píng)估存在的問題

筆者調(diào)查阜陽市多家房地產(chǎn)評(píng)估公司發(fā)現(xiàn)，阜陽市房地產(chǎn)評(píng)估主要存在以下問題。

（一）相關(guān)法律制度不完善

阜陽市房地產(chǎn)評(píng)估工作的開展，主要以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》《阜陽市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》以及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)[1]，保證了阜陽市房地產(chǎn)評(píng)估的公正、公平、客觀與安全。但在實(shí)踐中，房地產(chǎn)評(píng)估涉及到的內(nèi)容相對(duì)較多，許多具體操作無法憑借上述法律法規(guī)做出決定，往往依賴于工作人員的工作經(jīng)驗(yàn)。與此同時(shí)，一些法律法規(guī)理論性較強(qiáng)，增加了法律法規(guī)在房地產(chǎn)評(píng)估工作中的落實(shí)難度，容易使工作人員產(chǎn)生“看、等、瞧、靠”等思想，不利于房地產(chǎn)評(píng)估工作的開展。

（二）業(yè)內(nèi)監(jiān)管缺失導(dǎo)致公信力下降

房地產(chǎn)評(píng)估是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，由專業(yè)人員以房地產(chǎn)評(píng)估法律為指導(dǎo)，按照房地產(chǎn)評(píng)估目的，遵循房地產(chǎn)評(píng)估基本原則，運(yùn)用成本法、剩余法、市場比較法、收益法等評(píng)估方法，結(jié)合已有經(jīng)驗(yàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行綜合分析[2]。其專業(yè)性、技術(shù)性、經(jīng)驗(yàn)性、科學(xué)性等特征決定房地產(chǎn)評(píng)估在市場與社會(huì)中具有公信力，能夠有效控制房地產(chǎn)投資炒作、房地產(chǎn)盲目投資等不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的行為產(chǎn)生。與此同時(shí)，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)與金融有效連接，發(fā)揮行業(yè)協(xié)同效應(yīng)。但就當(dāng)前阜陽市房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展而言，卻存在業(yè)內(nèi)監(jiān)管缺陷問題，出現(xiàn)一些隨意定價(jià)、隨性評(píng)估等現(xiàn)象，影響房地產(chǎn)評(píng)估公信力，制約房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)穩(wěn)定長足發(fā)展[3]。

（三）人情交易客觀存在

中國社會(huì)文化的一個(gè)主要特點(diǎn)就是依靠人情進(jìn)行各種社會(huì)關(guān)系的有效維系[4]。阜陽市作為三線城市，常住人口超過820萬人，人均土地少，住房需求高，故在房地產(chǎn)評(píng)估中，“拉關(guān)系”“靠人脈”“憑感情”現(xiàn)象屢見不鮮。具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)評(píng)估人員在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)顧及人情，或省略評(píng)估流程、或調(diào)整評(píng)估值、或不自信審核評(píng)估資料，降低房地產(chǎn)評(píng)估公正、公平性。此外，房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)在人力資源管理過程中受人情關(guān)系影響將“親密程度”作為選聘、晉升考核指標(biāo)，不利于優(yōu)秀人才的引進(jìn)、挖掘與培養(yǎng)。

（四）評(píng)估人員業(yè)務(wù)水平有待提高

房地產(chǎn)評(píng)估工作的開展離不開專業(yè)人員的支撐，專業(yè)人員業(yè)務(wù)水平、職業(yè)素養(yǎng)的高低直接影響房地產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量與效率。通常情況下，房地產(chǎn)評(píng)估人員業(yè)務(wù)水平、職業(yè)素養(yǎng)越高，在日常工作中越能夠嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)評(píng)估原則，按照房地產(chǎn)評(píng)估程序進(jìn)行評(píng)估，保證評(píng)估報(bào)告與實(shí)際情況相符合；房地產(chǎn)評(píng)估人員業(yè)務(wù)水平、職業(yè)素養(yǎng)越低，在日常工作中越容易被利益誘惑、被權(quán)力支配，從而在資料不完善、市場調(diào)查不全面的情況下，隨意評(píng)估，降低評(píng)估值的真實(shí)性、準(zhǔn)確性[5]。實(shí)踐中，一些房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)評(píng)估人員就出現(xiàn)了報(bào)告書漏項(xiàng)，評(píng)估方法應(yīng)用錯(cuò)誤，評(píng)估對(duì)象描述不準(zhǔn)確、不全面等問題。例如，某評(píng)估人員在對(duì)一辦公樓進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)，所提供的的評(píng)估報(bào)告中并沒有對(duì)辦公樓土地使用性質(zhì)、辦公樓所在地形情況、辦公樓建筑面積、辦公樓租賃情況等進(jìn)行詳細(xì)描述，嚴(yán)重降低房地產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量。

（五）不正當(dāng)競爭依然存在

面對(duì)日益激烈的市場競爭，一些房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)或房地產(chǎn)評(píng)估人員為謀取私利，并未按照房地產(chǎn)評(píng)估管理制度要求、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)評(píng)估程序進(jìn)行評(píng)估，影響了房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。與此同時(shí)，一些實(shí)力相對(duì)較弱的房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)，為爭取項(xiàng)目，存在他人從業(yè)資格借用、出具虛假報(bào)告等行為，形成不正當(dāng)競爭，增加房地產(chǎn)評(píng)估操作風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，損害房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)形象。

二、阜陽市房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)有問題產(chǎn)生的原因

要想有效解決阜陽市房地產(chǎn)評(píng)估問題，必須對(duì)問題形成原因進(jìn)行全面分析，以從根本上找到解決問題的具體措施，提高房地產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量與效率。

（一）房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展不完善

相對(duì)于發(fā)達(dá)國家而言，我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的建設(shè)與發(fā)展起步較晚。阜陽市商業(yè)性房地產(chǎn)發(fā)展滯后于一、二線城市，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展又位于商業(yè)性房地產(chǎn)之后。這在一定程度上決定阜陽市房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)到目前為止仍處于發(fā)展期、探索期。房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)的制定與執(zhí)行存在滯后性。雖然在近些年發(fā)展過程中，人們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)評(píng)估在地產(chǎn)交易、抵押、投資等方面的重要性，并建立相應(yīng)組織管理機(jī)構(gòu)，用于規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估行為，推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展，但僅有少數(shù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展相對(duì)完善，為房地產(chǎn)評(píng)估提供的服務(wù)（如房地產(chǎn)評(píng)估人員培訓(xùn)、房地產(chǎn)評(píng)估理論研究、房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐研究、房地產(chǎn)評(píng)估市場管控等）有限，需要逐步完善、強(qiáng)化、擴(kuò)大[6]。

（二）房地產(chǎn)評(píng)估師入門門檻較低

工作人員只要通過相關(guān)考試，即可獲取執(zhí)業(yè)資格。而考試涉及到的內(nèi)容多以理論為主，對(duì)職業(yè)素養(yǎng)的考核存在片面性、局限性，導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)、技能多停留在理論層面，易出現(xiàn)理論與實(shí)踐相脫節(jié)問題[7]。例如，在利用比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，需要利用權(quán)重系數(shù)進(jìn)行房地產(chǎn)影響因素分析，而權(quán)重確定不僅需要依靠理論知識(shí)，更需要依靠房地產(chǎn)評(píng)估師已有經(jīng)驗(yàn)，來保證權(quán)重設(shè)置的科學(xué)性、準(zhǔn)確性、合理性。但由于房地產(chǎn)評(píng)估師入門門檻較低，多數(shù)房地產(chǎn)評(píng)估師缺乏經(jīng)驗(yàn)，從而影響比較法應(yīng)用效果，容易出現(xiàn)評(píng)估錯(cuò)誤，增加法律糾紛形成風(fēng)險(xiǎn)。

（三）管理體制欠缺

阜陽市房地產(chǎn)評(píng)估管理體制主要存在以下問題：其一，政府在發(fā)揮宏觀調(diào)控作用時(shí)，需要充分考慮政策、要求、規(guī)范等制定與落實(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)存在的影響，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估非法交易的監(jiān)督與管控能力。但從實(shí)際發(fā)展情況來看，受房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的快速化、規(guī)?；l(fā)展影響，相關(guān)管理體系建設(shè)卻存在滯后性，出現(xiàn)需求與供給不協(xié)調(diào)現(xiàn)象。其二，行業(yè)協(xié)會(huì)管理機(jī)制不健全，低資質(zhì)企業(yè)進(jìn)入市場，拉低行業(yè)整體專業(yè)水平。其三，房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)內(nèi)部管控機(jī)制不完善，專業(yè)人員在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)出現(xiàn)一些道德風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)。

（四）自律不夠

房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)以及相關(guān)工作人員應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，按照房地產(chǎn)評(píng)估程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格及其影響因素進(jìn)行科學(xué)、準(zhǔn)確評(píng)估與分析。在此過程中，房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)以及工作人員需要具備較高自律性，能夠在實(shí)踐工作中充分考慮房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，并以客觀、謹(jǐn)慎、細(xì)致、嚴(yán)肅、保守的態(tài)度對(duì)待評(píng)估，以保證所提供評(píng)估報(bào)告的準(zhǔn)確性。但就當(dāng)前阜陽市房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)際情況來看，評(píng)估師卻存在自律性不夠問題，一些評(píng)估師所提供的評(píng)估報(bào)告主觀性較強(qiáng)，對(duì)評(píng)估對(duì)象的描述欠缺，缺乏評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)與評(píng)估技能學(xué)習(xí)能力。一方面，不利于自身業(yè)務(wù)水平的提升；另一方面，容易為投資者、銀行等造成損失，影響自身形象，降低公信力。

（五）約束力不夠

房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理制度不完善，無法對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)行為進(jìn)行科學(xué)、有效防控；監(jiān)督管理機(jī)制的缺失，使房地產(chǎn)評(píng)估易出現(xiàn)行業(yè)壟斷問題，不利于正常市場競爭氛圍的形成；法律法規(guī)細(xì)則缺失，易出現(xiàn)評(píng)估程序任意刪減、評(píng)估報(bào)告格式任意調(diào)整、評(píng)估價(jià)格簡短計(jì)算等現(xiàn)象，不利于行業(yè)穩(wěn)定、健康、長足發(fā)展。

三、改進(jìn)阜陽市房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)有問題的對(duì)策

針對(duì)阜陽市房地產(chǎn)評(píng)估存在的問題及其形成原因，可從以下幾方面入手，落實(shí)問題改善與處理對(duì)策，為房地產(chǎn)評(píng)估穩(wěn)定、健康、長足發(fā)展提供支撐。

（一）健全相關(guān)法律法規(guī)體系

針對(duì)阜陽市房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)法律制度不完善問題，需通過加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)體系建設(shè)來解決。在此過程中，一要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)全面了解，探尋這些法律法規(guī)存在的不足，并根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，以“補(bǔ)充辦法”“補(bǔ)充條例”“地方規(guī)范”“行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”“行業(yè)規(guī)范”“行業(yè)要求”等形式進(jìn)行完善[8]。例如，《阜陽市房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用考評(píng)暫行辦法》的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)失信問題給予了明確規(guī)定?！陡逢柺蟹康禺a(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用考評(píng)暫行辦法》將房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)誠信劃分為五個(gè)等級(jí)，明確表示，將嚴(yán)重失信企業(yè)列入“黑名單”。同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)市場行為實(shí)行加減分制度，指出虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相、泄露隱私、誤導(dǎo)性陳述、虛假報(bào)告出具等行為均屬于減分行為?！蛾P(guān)于加強(qiáng)地價(jià)評(píng)估管理及規(guī)范土地估價(jià)行為的通知》的發(fā)布，為阜陽市土地估價(jià)業(yè)務(wù)行為及其管理提供了指導(dǎo)，利于阜陽市房地產(chǎn)評(píng)價(jià)市場穩(wěn)定、規(guī)范、健康發(fā)展。二要針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估重點(diǎn)問題與核心風(fēng)險(xiǎn)，如非法交易行為、違規(guī)操作行為、亂收費(fèi)行為、重大項(xiàng)目輕小項(xiàng)目問題等，制定相應(yīng)的管理辦法、懲罰策略進(jìn)行管控[9]。三要借鑒優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合國情、黨情、世情，制定完善且科學(xué)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)職業(yè)道德規(guī)范、房地產(chǎn)評(píng)估師責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)保障制度等，以更好指導(dǎo)、約束、規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)行為。

（二）加大監(jiān)管力度

針對(duì)阜陽市房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)內(nèi)監(jiān)管缺失問題，減少管理機(jī)制欠缺、約束力不夠等因素對(duì)阜陽市房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展存在的不利影響，應(yīng)做好如下工作：其一，樹立創(chuàng)新發(fā)展理念，進(jìn)行傳統(tǒng)監(jiān)督管控模式改革，形成“政府+行業(yè)協(xié)會(huì)+社會(huì)”協(xié)同監(jiān)管格局，適當(dāng)提高行業(yè)協(xié)會(huì)在房地產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督與管理工作中的地位，充分發(fā)揮行業(yè)自律優(yōu)勢[10]。其二，抓住產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)機(jī)遇，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)脫鉤改制進(jìn)程，為房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)公正、公平發(fā)展提供平臺(tái)，減少不正當(dāng)競爭行為的產(chǎn)生。其三，完善房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核機(jī)制，提高房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)內(nèi)部人員參與評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)管控活動(dòng)的積極性、主動(dòng)性，通過自我管理、自我監(jiān)督、自我教育降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，提升評(píng)估質(zhì)量與能力。其四，依托制度建設(shè)，明確房地產(chǎn)評(píng)估監(jiān)管目標(biāo)、內(nèi)容、方法等，讓監(jiān)督管理行為更具規(guī)范性、系統(tǒng)性、科學(xué)性、有效性。

（三）完善行業(yè)操作規(guī)程

完善行業(yè)操作規(guī)程是推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)范化、程序化、系統(tǒng)化發(fā)展的重要舉措，在解決人情交易問題，降低房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)市場競爭風(fēng)險(xiǎn)上發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。在此過程中，應(yīng)加強(qiáng)阜陽市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)力度，促進(jìn)行業(yè)協(xié)會(huì)在房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)監(jiān)督、房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍培育等方面積極發(fā)揮作用。與此同時(shí)，根據(jù)阜陽市房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)際情況與發(fā)展需求，在相關(guān)法律法規(guī)指導(dǎo)下，建立完善且科學(xué)的評(píng)估程序，明確評(píng)估報(bào)告撰寫要求、表達(dá)方式、核心內(nèi)容。此外，促進(jìn)投標(biāo)制度在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用與推廣，讓評(píng)估企業(yè)根據(jù)自身實(shí)力合理選擇項(xiàng)目，幫助房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)樹立正確競爭意識(shí)。

（四）加強(qiáng)從業(yè)人員的培訓(xùn)及再教育

加強(qiáng)從業(yè)人員的培訓(xùn)及再教育是解決房地產(chǎn)評(píng)估人員業(yè)務(wù)水平低下問題的重要手段，也是促進(jìn)人力價(jià)值挖掘與發(fā)展的關(guān)鍵路徑。在此過程中，相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估人員資質(zhì)認(rèn)證體系建設(shè)，能夠從業(yè)務(wù)能力、職業(yè)素養(yǎng)、道德品質(zhì)、工作經(jīng)驗(yàn)等多層面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)與考核。與此同時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)應(yīng)建立完善教育培訓(xùn)機(jī)制，為房地產(chǎn)評(píng)估人員學(xué)習(xí)與發(fā)展提供平臺(tái)，使其在多元化教育培訓(xùn)活動(dòng)中豐富工作經(jīng)驗(yàn)，提高業(yè)務(wù)水平，強(qiáng)化職業(yè)素養(yǎng)。此外，嚴(yán)格把關(guān)準(zhǔn)入門檻，注重高品質(zhì)、高素質(zhì)人才引入。

（五）營造公平競爭的房地產(chǎn)估價(jià)市場環(huán)境，建立行業(yè)誠信體系

利用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)，如計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、多媒體技術(shù)、云存儲(chǔ)技術(shù)等，構(gòu)建房地產(chǎn)評(píng)估信息平臺(tái)。通過平臺(tái)提高房地產(chǎn)及其相關(guān)信息整合、共享、利用水平，降低信息不對(duì)稱、不準(zhǔn)確、不全面等對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響，促進(jìn)各方在房地產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督中的積極參與。與此同時(shí)，為房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)誠信體系建設(shè)提供信息與技術(shù)支撐，讓房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)以及相關(guān)工作人員在評(píng)估事務(wù)中對(duì)自身行為負(fù)責(zé)，以保證房地產(chǎn)評(píng)估的公平性、公正性、公開性。此外，應(yīng)做好誠信檔案建設(shè)、誠信評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建設(shè)，營造良好競爭環(huán)境，消除房地產(chǎn)評(píng)估人員違法亂紀(jì)行為[11]。應(yīng)貫徹落實(shí)國家相關(guān)規(guī)定，堅(jiān)持“系統(tǒng)謀劃、分步實(shí)施”“政府推動(dòng)、共同參與”“依法依規(guī)、規(guī)范操作”“建立標(biāo)桿、攻克重點(diǎn)”等原則構(gòu)建誠信評(píng)價(jià)體系。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)評(píng)估是阜陽市房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，其發(fā)展的穩(wěn)定性、規(guī)范性、有序性、健康性、安全性對(duì)阜陽市房地產(chǎn)市場完善與優(yōu)化具有直接影響。由于阜陽市房地產(chǎn)評(píng)估起步較晚，在發(fā)展過程中不可避免存在諸多不足，因此，阜陽市在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)過程中，應(yīng)立足實(shí)際，有針對(duì)性地采取一些房地產(chǎn)評(píng)估改善與優(yōu)化策略，以提高房地產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量，促進(jìn)其在阜陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中積極作用的最大化發(fā)揮。